Quy hoạch đô thị Bà Nà 13.640ha: cơ hội mua đất Đà Nẵng?

UBND thành phố Đà Nẵng vừa ra quyết định phê duyệt nhiệm vụ Quy hoạch chung đô thị Bà Nà đến năm 2050, với phạm vi là toàn bộ địa giới hành chính xã Bà Nà, tổng diện tích khoảng 13.640,75 ha. Theo CafeF (dẫn Việt Nam hàng ngày), khu vực này được định hướng có khoảng 87.350 dân và đón 10 triệu lượt khách du lịch mỗi năm vào năm 2050. Với người đang tính chuyện mua đất Đà Nẵng, đây là một tín hiệu đáng chú ý, nhưng cũng là lúc cần đọc kỹ quy hoạch thay vì chạy theo tin đồn.

Bài viết dưới đây tóm lược những con số chính, giải thích quy hoạch này đang ở bước nào và phân tích điều nó có thể mang lại cho người mua, người bán và nhà đầu tư bất động sản khu Tây Đà Nẵng.

Quy hoạch đô thị Bà Nà đến năm 2050 có những con số nào?

Theo quyết định được CafeF đăng lại, quy hoạch đặt ra hai mốc thời gian. Đến năm 2040, Bà Nà sẽ trở thành đô thị sinh thái, hiện đại, văn minh và là cực tăng trưởng của khu vực phía Tây Đà Nẵng. Dân số đô thị dự kiến đạt khoảng 55.000 người, lượng khách du lịch khoảng 7 triệu lượt mỗi năm.

Đến năm 2050, dân số được tính toán tăng lên 87.350 người, khách du lịch đạt 10 triệu lượt mỗi năm. Ở mốc này, Bà Nà được xác định là không gian mở rộng phát triển của thành phố về phía Tây, giữ vai trò chiến lược trong phát triển đô thị, công nghiệp, thương mại và dịch vụ quy mô lớn, đồng thời tăng cường kết nối liên vùng.

Để dễ hình dung: 10 triệu lượt khách mỗi năm tương đương trung bình khoảng 27.400 lượt mỗi ngày, gấp gần một phần ba tổng số dân dự kiến của cả đô thị. Còn nếu chia 87.350 người trên 13.640,75 ha, mật độ bình quân chỉ khoảng 6,4 người/ha. Con số này cho thấy phần lớn diện tích nhiều khả năng vẫn là đồi núi, rừng, đất nông nghiệp và không gian sinh thái, còn khu dân cư tập trung có thể chỉ chiếm một phần nhỏ. Đây là suy luận từ số liệu, cần chờ đồ án chi tiết để kiểm chứng.

Về chức năng, đô thị Bà Nà được định hướng thành trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội, thương mại, dịch vụ, du lịch và công nghiệp, góp phần tạo động lực tăng trưởng kinh tế - xã hội cho thành phố.

Bối cảnh: vì sao Đà Nẵng mở rộng về phía Tây?

Đà Nẵng thường được nhắc đến như một trong những thành phố đáng sống nhất Việt Nam, nhưng quỹ đất ven biển và khu trung tâm ngày càng hạn hẹp. Hướng Tây, nơi có địa hình đồi núi và khu du lịch trên núi Bà Nà vốn đã quen thuộc với du khách, là không gian còn nhiều dư địa để phát triển. Việc đặt Bà Nà vào vị trí cực tăng trưởng phía Tây cho thấy thành phố muốn biến lợi thế du lịch sẵn có thành một đô thị hoàn chỉnh, có dân cư, dịch vụ và cả công nghiệp.

Quy hoạch cũng đặt nhiều điều kiện ràng buộc. Theo nội dung nhiệm vụ, quá trình lập quy hoạch phải gắn với khai thác tiềm năng địa phương, bảo tồn cảnh quan, hệ sinh thái tự nhiên, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu. Với các khu vực đồi núi, ven sông và những nơi có nguy cơ ngập lụt, sạt lở, quy hoạch yêu cầu kiểm soát phát triển, bảo đảm hài hòa giữa đô thị hóa, phát triển công nghiệp với việc bảo tồn quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp và không gian sinh thái.

Về tổ chức thực hiện, UBND xã Bà Nà là cơ quan tổ chức lập quy hoạch, Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng thẩm định và hướng dẫn triển khai. Thời gian hoàn thành đồ án không quá 6 tháng, tính từ khi chọn được đơn vị tư vấn lập quy hoạch đến khi trình cơ quan thẩm định, đồng thời phải bám kế hoạch chung của UBND thành phố.

Nhiệm vụ quy hoạch khác gì đồ án quy hoạch?

Đây là điểm nhiều người mua đất dễ hiểu nhầm. Nhiệm vụ quy hoạch là văn bản xác định mục tiêu, phạm vi, quy mô và yêu cầu nghiên cứu, tức là "đề bài" cho đơn vị tư vấn. Đồ án quy hoạch mới là "bài giải", thể hiện cụ thể khu nào làm đô thị, khu nào giữ rừng, đường đi qua đâu.

Quy hoạch chung là cấp quy hoạch định hướng cho toàn đô thị, thường thể hiện ở tỷ lệ bản đồ nhỏ. Sau đó mới đến quy hoạch phân khu (thường tỷ lệ 1/2000) và quy hoạch chi tiết (thường tỷ lệ 1/500), là cấp đủ cụ thể để xác định từng lô đất, chỉ giới xây dựng và mật độ xây dựng. Nói cách khác, ở thời điểm hiện tại chưa ai có thể khẳng định chắc chắn một thửa đất cụ thể ở Bà Nà sẽ thành đất ở, đất thương mại hay vẫn là đất nông nghiệp, lâm nghiệp.

Theo thông lệ, từ khi duyệt nhiệm vụ đến khi đồ án được phê duyệt, rồi đến khi hạ tầng thực sự hình thành, thường mất nhiều năm. Mốc 6 tháng trong quyết định chỉ áp dụng cho việc hoàn thành đồ án để trình thẩm định, chưa phải thời điểm triển khai xây dựng.

Tác động với người mua và người bán đất Đà Nẵng

Với người đang sở hữu đất ở xã Bà Nà, quy hoạch chung là một yếu tố có thể hỗ trợ giá trị tài sản về dài hạn, nhất là những thửa đất thổ cư có sổ đỏ, nằm gần các trục giao thông hiện hữu. Sổ đỏ là cách gọi quen thuộc của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ pháp lý cơ bản nhất khi mua bán đất. Tuy vậy, người bán không nên kỳ vọng giá tăng ngay lập tức, bởi người mua có kinh nghiệm thường chờ đồ án chi tiết.

Với người mua, rủi ro lớn nhất là mua phải đất nằm trong vùng sẽ bị kiểm soát phát triển. Quy hoạch đã nêu rõ các khu đồi núi, ven sông, vùng có nguy cơ ngập lụt, sạt lở sẽ bị hạn chế, đồng thời phải bảo tồn quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp. Đất rừng hoặc đất nông nghiệp ở những khu này có thể rất khó chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, dù người bán quảng cáo "sắp lên thổ cư".

Với nhà đầu tư, định hướng thương mại, dịch vụ, du lịch và công nghiệp quy mô lớn mở ra nhiều khả năng: nhu cầu lưu trú cho khách du lịch, nhà ở cho người lao động, mặt bằng kinh doanh dịch vụ. Nhưng thực tế cho thấy giá nhà đất ở các khu vừa có tin quy hoạch thường bị đẩy lên trước khi hạ tầng xuất hiện, và người vào sau có thể phải "ôm" đất nhiều năm. Nếu dùng vốn vay mua đất, chi phí lãi suất trong thời gian chờ đợi cần được tính kỹ.

Với người mua để ở, Bà Nà trong ngắn hạn vẫn là khu vực ngoại vi, hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện còn phải chờ quy hoạch triển khai. Ai làm việc ở trung tâm Đà Nẵng nên cân nhắc thời gian đi lại trước khi chọn mua nhà ở đây.

Xem tin mua bán nhà đất tại Đà Nẵng đang được đăng trên TimBDSvn

Có nên mua đất Bà Nà, Đà Nẵng lúc này?

Không có câu trả lời chung cho mọi người, nhưng có vài nguyên tắc giúp hạn chế rủi ro. Thứ nhất, chỉ mua đất có pháp lý rõ ràng, sổ đỏ đứng tên người bán, đúng loại đất ghi trên giấy. Thứ hai, trước khi đặt cọc, nên đến UBND xã Bà Nà hoặc cơ quan quản lý đất đai để hỏi thông tin quy hoạch sử dụng đất của thửa đất, thay vì tin vào bản đồ do môi giới cung cấp. Thứ ba, ưu tiên thửa đất ở vị trí ít nguy cơ ngập lụt, sạt lở, vì đây chính là những khu quy hoạch đã nêu yêu cầu kiểm soát.

Cuối cùng, hãy xem quy hoạch như một kịch bản dài hạn với mốc 2040 và 2050, không phải một cú hích ngắn hạn. Người có vốn nhàn rỗi, chấp nhận thời gian nắm giữ dài, có thể theo dõi tiến độ đồ án để chọn thời điểm phù hợp. Người cần dòng tiền hoặc dựa nhiều vào vốn vay nên thận trọng hơn.

Câu hỏi thường gặp

Quy hoạch đô thị Bà Nà rộng bao nhiêu và gồm những khu vực nào?

Theo quyết định của UBND thành phố Đà Nẵng, phạm vi lập quy hoạch là toàn bộ địa giới hành chính xã Bà Nà, tổng diện tích khoảng 13.640,75 ha. Quy hoạch có tầm nhìn đến năm 2050, với mốc trung gian năm 2040.

Bao giờ có bản đồ quy hoạch chi tiết của Bà Nà?

Hiện mới duyệt nhiệm vụ quy hoạch chung. Đồ án phải hoàn thành trong không quá 6 tháng kể từ khi chọn được đơn vị tư vấn đến khi trình Sở Xây dựng thẩm định. Các quy hoạch phân khu, chi tiết tỷ lệ 1/2000 và 1/500 thường được lập sau đó, nên người mua cần theo dõi thêm.

Mua đất nông nghiệp ở Bà Nà rồi chờ lên thổ cư có an toàn không?

Đây là cách làm nhiều rủi ro. Quy hoạch yêu cầu bảo tồn quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp và kiểm soát phát triển ở vùng đồi núi, ven sông, nơi có nguy cơ ngập lụt, sạt lở. Việc chuyển mục đích sử dụng đất phụ thuộc vào quy hoạch và quyết định của cơ quan có thẩm quyền, không thể chắc chắn trước.

Dân số và khách du lịch Bà Nà dự kiến tăng thế nào?

Dân số đô thị Bà Nà dự kiến khoảng 55.000 người vào năm 2040 và 87.350 người vào năm 2050. Lượng khách du lịch dự kiến đạt 7 triệu lượt mỗi năm vào năm 2040 và 10 triệu lượt mỗi năm vào năm 2050.

Kiểm tra quy hoạch thửa đất ở Bà Nà ở đâu?

Thông thường, người mua có thể hỏi thông tin quy hoạch tại UBND xã nơi có đất, ở đây là UBND xã Bà Nà, cũng là cơ quan tổ chức lập quy hoạch. Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng là đơn vị thẩm định và hướng dẫn triển khai, nên các công bố chính thức về đồ án sẽ đến từ những cơ quan này.