Quy hoạch 447ha Vĩnh Hưng Hà Nội: người mua nhà cần biết gì

Phường Vĩnh Hưng (Hà Nội) đang được nghiên cứu cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị trên tổng diện tích khoảng 447ha. Dự thảo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đang được lấy ý kiến người dân và được bàn tại một tọa đàm do báo Thanh Niên tổ chức sáng 23/10. Với người đang có ý định mua nhà, bán nhà hay đầu tư nhà đất ở khu vực phía đông nam Thủ đô, đây là thông tin quy hoạch cần theo dõi sát, bởi nó có thể làm thay đổi cả hạ tầng, quy mô dân số lẫn quyền lợi của những hộ đang sinh sống tại chỗ.

Bài viết dưới đây tổng hợp các con số chính về dự án theo Báo điện tử Dân trí, giải thích những thuật ngữ quy hoạch thường gặp và phân tích những điều người mua, người bán nên cân nhắc. Cuối bài là một số tin đáng chú ý khác trong tuần, gồm quỹ đất nhà ở xã hội tại Đông Anh, khoản truy thu thuế của Tập đoàn Hà Đô và tiến độ cấp sổ hồng tại TP Hồ Chí Minh.

Quy hoạch tái thiết Vĩnh Hưng gồm những gì

Theo ông Ngô Mạnh Cường, Phó chủ tịch UBND phường Vĩnh Hưng, phường có diện tích khoảng 4,47km2, dân số khoảng 80.000 người và chỉ cách hồ Gươm khoảng 4km. Dù gần trung tâm như vậy, quá trình phát triển chưa đồng bộ khiến nhiều khu dân cư thiếu hạ tầng. Không ít tuyến ngõ chỉ rộng 3-4m, một số tuyến rộng nhất cũng chỉ 7,5m, gây khó cho việc đi lại và cho xe chữa cháy tiếp cận. Khu vực còn thiếu công viên, cây xanh, bãi đỗ xe, trường học, trong khi hệ thống thoát nước ở một số nơi chưa đáp ứng nhu cầu.

Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 là loại bản vẽ chi tiết nhất trong hệ thống quy hoạch đô thị, thể hiện vị trí từng lô đất, mật độ xây dựng, tầng cao và mạng lưới đường; đây thường là căn cứ trực tiếp để cấp phép xây dựng. Theo định hướng đang được nghiên cứu, dự án chia làm hai nhóm khu vực với cách xử lý khác nhau.

Ở các khu dân cư hiện hữu thuộc diện chỉnh trang, đường ngõ sẽ được mở rộng với mặt cắt dự kiến từ 7m đến 13,5m. Hệ thống cấp nước và cáp kỹ thuật được ngầm hóa, đồng thời bổ sung họng cứu hỏa, bãi đỗ xe và công trình sinh hoạt cộng đồng.

Ở khu vực tái thiết, mạng lưới giao thông được nghiên cứu xây dựng lại hoàn toàn với các tuyến đường có mặt cắt 21,5m, 30m và 40m. Quy hoạch cũng tính thêm quỹ đất cho công viên, cây xanh, nhà văn hóa, trường học và các công trình thương mại, dịch vụ. Lãnh đạo phường cho rằng cách làm này giải quyết đồng bộ các hạn chế, thay vì chỉ sửa riêng lẻ từng con đường hay từng công trình.

Vì sao Vĩnh Hưng được chọn làm điểm đột phá của Hà Nội

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, giải thích rằng lựa chọn này gắn với định hướng phát triển mới của Thủ đô. Ở các giai đoạn quy hoạch trước, Vĩnh Hưng được xem là khu ngoại thành, giữ vai trò hỗ trợ nội đô. Khi Hà Nội mở rộng, vị trí của khu vực thay đổi dần nhưng việc hiện thực hóa quy hoạch vẫn chậm.

Trong định hướng quy hoạch mới với tầm nhìn 100 năm, Hà Nội chuyển từ mô hình chùm đô thị vệ tinh sang mô hình 9 cực phát triển. Vĩnh Hưng thuộc cực phát triển phía đông, hướng tới hình thành trung tâm thương mại, dịch vụ hiện đại để giảm tải cho nội đô. "Vĩnh Hưng được xác định là cực phát triển phía đông, một trong 9 cực phát triển quan trọng của Thủ đô", ông Nghiêm nói.

Lợi thế giao thông cũng được nhắc tới: phường nằm gần các tuyến đường sắt đô thị và các cây cầu quan trọng như Vĩnh Tuy, Thanh Trì. Cầu Cự Khối được quy hoạch trong tương lai sẽ tăng kết nối với Long Biên và các địa phương phía đông Hà Nội. Theo chuyên gia, những điều kiện này là cơ sở để nghiên cứu mô hình TOD. TOD là cách phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trục, bố trí nhà ở, thương mại và dịch vụ tập trung quanh các nhà ga, bến xe để người dân đi lại thuận tiện mà ít phụ thuộc phương tiện cá nhân.

Tái định cư và bài toán dân số tăng gần gấp ba

Điều người dân Vĩnh Hưng quan tâm nhất là chỗ ở trong quá trình giải phóng mặt bằng, tức giai đoạn Nhà nước thu hồi đất, bồi thường và di dời các hộ để bàn giao mặt bằng sạch cho dự án. Theo ông Ngô Mạnh Cường, nhà đầu tư đang nghiên cứu phương án phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư. Lãnh đạo phường nhấn mạnh nhà tái định cư cần được xây trước khi giải phóng mặt bằng để các hộ thuộc diện bố trí có nơi ở phù hợp.

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm đề nghị ưu tiên chính sách tái định cư tại chỗ, nghĩa là bố trí chỗ ở mới ngay trong khu vực dự án thay vì chuyển người dân đi nơi khác, với nhiều loại hình nhà ở phù hợp nhu cầu thực tế. Ông cũng đề nghị rà soát kỹ phương án tăng dân số dự kiến từ 68.000 lên 190.000 người, để quy mô dân cư tương xứng với năng lực hạ tầng.

Con số này đáng chú ý. Dân số tăng thêm 122.000 người, tức gần gấp ba, đồng nghĩa nhu cầu rất lớn về trường học, bệnh viện, nước sạch, chỗ đỗ xe và đường sá. Nếu hạ tầng không theo kịp, chất lượng sống có thể không cải thiện như kỳ vọng dù nhà cửa mới hơn. Đây là lý do một quy hoạch trên giấy thường cần thêm thời gian lấy ý kiến và điều chỉnh trước khi được phê duyệt.

Tác động với người mua và người bán nhà đất Vĩnh Hưng

Với chủ nhà đang sở hữu nhà riêng trong ngõ nhỏ ở Vĩnh Hưng, câu hỏi đầu tiên là căn nhà của mình nằm trong khu chỉnh trang hay khu tái thiết. Ở khu chỉnh trang, nhà có thể được giữ lại và hưởng lợi khi ngõ mở rộng lên 7-13,5m, hạ tầng ngầm hóa; một phần đất mặt ngõ có thể bị thu hồi để mở đường. Ở khu tái thiết, khả năng cao là thuộc diện giải phóng mặt bằng, khi đó quyền lợi phụ thuộc vào phương án bồi thường và tái định cư cuối cùng.

Với người định mua bán nhà đất trong khu vực, thông tin quy hoạch thường khiến giá chào bán nhích lên vì kỳ vọng hạ tầng mới. Tuy nhiên, dự thảo 1/500 hiện mới ở giai đoạn nghiên cứu và lấy ý kiến, chưa phải quy hoạch đã duyệt. Người mua nên xin thông tin quy hoạch của thửa đất cụ thể tại cơ quan có thẩm quyền, kiểm tra sổ đỏ, sổ hồng và hỏi rõ thửa đất có nằm trong ranh giới giải phóng mặt bằng hay không trước khi đặt cọc. Mua một căn nhà nằm trong diện thu hồi với giá đã "đội" theo kỳ vọng có thể khiến người mua chỉ nhận được tiền bồi thường thấp hơn số đã bỏ ra.

Với nhà đầu tư dài hạn, mô hình TOD và vai trò cực phát triển phía đông là yếu tố tích cực về lâu dài, nhưng thời gian từ quy hoạch đến khi hình thành hạ tầng thực tế ở Việt Nam thường kéo dài nhiều năm. Dòng tiền cần đủ kiên nhẫn, và tránh dùng đòn bẩy vay mua nhà quá lớn khi lãi suất có thể biến động trong thời gian chờ đợi.

Thị trường tuần qua còn có gì: Đông Anh, Hà Đô và sổ hồng TP HCM

Cũng tại Hà Nội, UBND thành phố vừa ban hành hai quyết định giao tổng cộng 11.458m2 đất, tương đương gần 1,15ha, tại xã Đông Anh để làm nhà ở cho cán bộ, chiến sĩ công an. Công ty cổ phần Phát triển Đầu tư Xây dựng Việt Nam (VinaDic) nhận khu đất 4.571m2 tại khu A5, gần quốc lộ 3, trong đó 3.661m2 xây chung cư nhà ở xã hội và 910m2 làm nhà liền kề thương mại. Công ty cổ phần Kết cấu Bê tông Châu Âu Nam nhận 6.887m2 phía tây đường Đản Dị, gồm 5.537m2 cho chung cư nhà ở xã hội và 1.350m2 cho nhà liền kề thương mại. Phần nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất theo quy định, còn đất liền kề thương mại có thời hạn sử dụng 50 năm. Người mua liền kề ở đây cần lưu ý thời hạn 50 năm, khác với đất ở lâu dài thường thấy.

Ở mảng doanh nghiệp, Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Đô (mã HDG) bị cơ quan Thuế TP Hà Nội xử phạt và truy thu tổng cộng hơn 3,01 tỷ đồng. Trong đó tiền phạt hành chính hơn 479,5 triệu đồng, tiền thuế truy thu hơn 2,28 tỷ đồng (thuế giá trị gia tăng hơn 1,3 tỷ đồng, thuế thu nhập doanh nghiệp hơn 903 triệu đồng) và tiền chậm nộp hơn 253 triệu đồng tính đến hết ngày 30/9. Các vi phạm gồm kê khai khấu trừ thuế giá trị gia tăng với hóa đơn không đủ điều kiện, hạch toán chi phí không hợp lý, kê khai thiếu doanh thu và xuất 2 hóa đơn không đúng thời điểm.

Tại TP Hồ Chí Minh, Tổ công tác 1645 do ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM, làm tổ trưởng đã họp hằng tuần để gỡ vướng cấp sổ hồng cho người mua nhà dự án. Đến nay, tổ đã giải quyết sổ hồng cho 43.200 căn và 13.949 hồ sơ đang chờ người mua đóng lệ phí trước bạ. Theo mục tiêu 68.000 hồ sơ đủ điều kiện trong năm, tính đến ngày 21/9 tỷ lệ đạt 84%. Vướng mắc còn lại gồm chủ đầu tư chưa bàn giao hạ tầng, chưa xác định cách thực hiện nghĩa vụ 20% nhà ở xã hội, chưa bàn giao đủ 2% quỹ bảo trì (như Chung cư 4S Linh Đông, The Harmona, Khu nhà ở xã hội phường Bình Trưng) hoặc không liên lạc được người đại diện pháp luật (chung cư Khang Gia quận Gò Vấp cũ, dự án Công ty Nhật Hoàng tại phường Trường Thạnh, dự án Công ty Thương mại 12 tại phường Hiệp Thành).

Xem các căn nhà đang rao bán tại TP Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Quy hoạch tái thiết Vĩnh Hưng đã được phê duyệt chưa?

Theo thông tin từ tọa đàm ngày 23/10, đây vẫn là dự thảo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đang được nghiên cứu và lấy ý kiến người dân. Các con số như mặt cắt đường hay quy mô dân số đều là phương án dự kiến. Người mua nhà nên chờ quyết định phê duyệt chính thức trước khi coi đó là căn cứ giao dịch.

Nhà trong ngõ ở Vĩnh Hưng có bị thu hồi không?

Điều này phụ thuộc thửa đất nằm trong khu chỉnh trang hay khu tái thiết. Khu chỉnh trang chủ yếu mở rộng ngõ lên 7-13,5m và cải tạo hạ tầng, còn khu tái thiết xây lại giao thông với đường 21,5m, 30m và 40m nên nhiều khả năng phải giải phóng mặt bằng. Cách chắc chắn nhất là xin thông tin quy hoạch của thửa đất tại cơ quan quản lý.

Người dân bị giải tỏa ở Vĩnh Hưng sẽ ở đâu?

Lãnh đạo phường cho biết nhà đầu tư đang nghiên cứu nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà tái định cư, đồng thời nhấn mạnh nhà tái định cư phải xây trước khi giải phóng mặt bằng. Chuyên gia Đào Ngọc Nghiêm đề nghị ưu tiên tái định cư tại chỗ. Phương án cụ thể sẽ phụ thuộc quyết định cuối cùng của thành phố.

Đã mua căn hộ dự án ở TP HCM mà chưa có sổ hồng thì nên làm gì?

Theo báo cáo của Tổ công tác 1645, 13.949 hồ sơ đã sẵn sàng nhưng đang chờ người mua đóng lệ phí trước bạ, khoản phí thường bằng 0,5% giá trị nhà đất. Người mua nên liên hệ chủ đầu tư và văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra hồ sơ của mình. Nếu dự án vướng các vấn đề như quỹ bảo trì 2% hay chủ đầu tư không phối hợp, cư dân có thể gửi đơn đến cơ quan quản lý nhà nước như một số chung cư đã làm.