Mua nhà trên giấy: 5% đợt cuối gửi ngân hàng, người mua hưởng lãi

Người mua nhà trên giấy có thể không phải nộp thẳng 5% tiền đợt cuối cho chủ đầu tư. Thay vào đó, khoản này sẽ nằm trong một tài khoản đảm bảo tại ngân hàng và người mua được hưởng lãi phát sinh. Đây là đề xuất trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mà Chính phủ trình Quốc hội sáng 22/10. Theo vnexpress.net, số tiền này chỉ được chuyển cho chủ đầu tư sau khi bên mua nhận được sổ hồng. Nếu được thông qua, quy định sẽ thay đổi cách dòng tiền cuối cùng của một hợp đồng mua bán nhà đất hình thành trong tương lai được giữ và giải ngân.

Dự thảo đề xuất sửa đổi, bổ sung 7 nội dung của luật. Một trong số đó là các quy định về bất động sản hình thành trong tương lai. Với người đang tính mua chung cư hoặc nhà ở dự án, đây là nhóm thay đổi đáng theo dõi nhất, vì nó chạm trực tiếp vào tiền và giấy tờ pháp lý của căn nhà.

Đề xuất giữ 5% tiền đợt cuối khi mua nhà trên giấy nói gì?

Nhà ở hình thành trong tương lai, thường gọi là nhà trên giấy, là căn nhà hoặc căn hộ được bán khi còn đang xây hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Người mua ký hợp đồng và trả tiền theo tiến độ, trong khi sản phẩm chưa hoàn thiện.

Theo dự thảo, khoản 5% giá trị hợp đồng ở đợt thanh toán cuối sẽ được người mua chuyển vào một tài khoản đảm bảo mở tại ngân hàng. Tài khoản đảm bảo có thể hiểu là tài khoản do ngân hàng quản lý thay cho hai bên. Tiền nằm ở đó cho đến khi điều kiện đã thỏa thuận được đáp ứng mới được giải ngân. Ở đây, điều kiện là người mua đã nhận được sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trong thời gian tiền nằm tại ngân hàng, người mua nhà được hưởng lãi phát sinh từ khoản 5% này, nếu có. Dự thảo dùng cụm từ nếu có. Vì vậy, mức lãi cụ thể và cách tính lãi nhiều khả năng sẽ phụ thuộc vào văn bản hướng dẫn và thỏa thuận với ngân hàng. Đến nay chưa có con số nào được công bố.

Lịch thanh toán khi mua chung cư, nhà dự án có gì khác so với hiện nay?

Dự thảo vẫn cho phép người mua thanh toán làm nhiều đợt, nhưng lần đầu tối đa 30% giá trị hợp đồng, đã bao gồm 5% tiền đặt cọc. Bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp sổ hồng.

Lấy ví dụ một căn hộ có giá trị hợp đồng 3 tỷ đồng. Đợt đầu, người mua đóng tối đa 900 triệu đồng, trong đó có 150 triệu tiền cọc. Trước khi có sổ hồng, chủ đầu tư thu tối đa 2,85 tỷ đồng. Phần 150 triệu còn lại tương ứng 5% đợt cuối là phần được đề xuất gửi vào tài khoản đảm bảo.

Điểm mới nằm ở cách xử lý 5% cuối cùng. Theo luật hiện hành, người mua nhà trên giấy nộp 5% còn lại của hợp đồng khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận. Nghĩa là tiền vẫn nằm trong tay người mua cho đến lúc đó, nhưng không có cơ chế nào bảo đảm khoản này được tách riêng và sinh lãi. Đề xuất mới yêu cầu người mua chuyển tiền sớm hơn vào ngân hàng, đổi lại tiền được giữ an toàn, minh bạch và người mua có thêm phần lãi.

Nhà ở dự án (trừ chung cư) có thể mở bán sớm hơn

Cùng với quy định thanh toán, dự thảo nới điều kiện đưa nhà trên giấy vào kinh doanh với dự án nhà ở không phải chung cư, ví dụ nhà liền kề hay biệt thự trong dự án. Nhà ở, công trình đủ điều kiện bán phải đã được khởi công và có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất và xây dựng. Chính phủ sẽ quy định chi tiết về những giấy tờ này.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở, công trình chỉ được bán khi có đủ 3 loại giấy tờ. Trong đó có biên bản nghiệm thu hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật tương ứng với tiến độ dự án. Nghiệm thu là thủ tục kiểm tra, xác nhận hạng mục đã thi công xong và đạt yêu cầu. Bỏ yêu cầu này đồng nghĩa nhà dự án thấp tầng có thể ra hàng ở giai đoạn sớm hơn.

Với chung cư, dự thảo giữ nguyên điều kiện mở bán hiện hành: phải thi công xong phần móng. Người định mua chung cư theo hình thức nhà hình thành trong tương lai vì thế vẫn có một mốc kiểm tra quen thuộc trước khi xuống tiền.

Bối cảnh: vì sao khoản 5% cuối cùng được chú ý?

Trên thị trường bất động sản, khoản 5% cuối thường được coi là đòn bẩy cuối cùng của người mua. Khi đã trả 95%, người mua gần như đã giao gần hết tiền cho chủ đầu tư, chỉ giữ lại phần nhỏ chờ sổ hồng. Thực tế, không ít dự án chậm cấp giấy chứng nhận trong thời gian dài vì nhiều nguyên nhân về pháp lý. Khi đó, việc tiền nằm ở đâu, ai giữ và có sinh lời hay không trở thành câu hỏi thực tế.

Đưa khoản tiền này vào tài khoản đảm bảo có thể giúp tách bạch dòng tiền. Chủ đầu tư biết chắc tiền đã có sẵn và sẽ nhận khi hoàn tất thủ tục sổ hồng. Người mua yên tâm tiền không bị dùng vào việc khác và vẫn sinh lãi trong thời gian chờ. Về lý thuyết, cơ chế này cũng tạo thêm động lực để chủ đầu tư đẩy nhanh hồ sơ cấp giấy chứng nhận.

Cơ quan thẩm tra lưu ý những rủi ro nào?

Thẩm tra nội dung này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi đề nghị quy định rõ nguyên tắc quản lý khoản tiền 5% giá trị còn lại trong tài khoản và cách xử lý rủi ro phát sinh. Ủy ban cũng yêu cầu làm rõ yếu tố tự nguyện khi bên mua tự làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận. Theo thông lệ, nhiều hợp đồng giao cho chủ đầu tư làm thủ tục này, nhưng người mua cũng có thể tự đứng ra làm.

Theo cơ quan thẩm tra, có ý kiến đề nghị phân biệt thỏa thuận đặt cọc với việc huy động vốn để thực hiện dự án. Ủy ban cũng lưu ý cơ quan soạn thảo cần quy định kiểm soát các khoản thu khác có bản chất huy động tiền trước thời điểm được phép. Đây là điểm người mua nên để ý. Một số khoản như tiền giữ chỗ, phí đăng ký nguyện vọng trước khi dự án đủ điều kiện bán từng gây tranh cãi, vì người mua bỏ tiền khi chưa có hợp đồng mua bán hợp lệ.

Tác động với người mua và người bán

Với người mua nhà, nếu đề xuất được thông qua, lợi ích rõ nhất là phần tiền cuối được bảo vệ và có thể sinh lãi. Người mua cũng cần chuẩn bị đủ 5% đó sớm hơn so với hiện nay, thay vì chờ đến lúc nhận sổ hồng mới nộp. Khi lập kế hoạch tài chính, nhất là với người vay mua nhà, cần tính tiến độ giải ngân của khoản vay sao cho khớp với lịch chuyển tiền vào tài khoản đảm bảo.

Với nhà dự án thấp tầng, việc được bán sớm hơn có thể mang đến nhiều lựa chọn hơn ở giai đoạn đầu. Mua sớm thường đi kèm rủi ro cao hơn về tiến độ và pháp lý. Người mua nên kiểm tra kỹ dự án đã khởi công chưa và có đủ giấy tờ về đất, xây dựng theo quy định chi tiết của Chính phủ hay không.

Với chủ đầu tư, 5% cuối sẽ không còn nằm trong tay người mua mà nằm ở ngân hàng, chờ điều kiện giải ngân. Điều này có thể khuyến khích hoàn tất hồ sơ cấp sổ hồng nhanh hơn. Ngược lại, quy định nới điều kiện mở bán với nhà ở không phải chung cư có thể giúp doanh nghiệp quay vòng vốn sớm hơn. Với người bán lại hợp đồng trên thị trường thứ cấp, cách xử lý tài khoản đảm bảo khi chuyển nhượng hợp đồng là vấn đề cần chờ hướng dẫn cụ thể.

Khi nào quy định mới có thể áp dụng?

Theo vnexpress.net, Quốc hội sẽ thảo luận luật này cùng Luật Đất đai và Luật Nhà ở tại tổ vào chiều 22/10, trước khi bàn tại hội trường vào 30/10. Nếu được thông qua vào ngày 21/11, luật có hiệu lực thi hành từ 1/7/2027. Như vậy, các hợp đồng mua bán nhà đất ký trước thời điểm đó nhiều khả năng vẫn theo quy định hiện hành. Người mua nên đọc kỹ điều khoản thanh toán đợt cuối trong hợp đồng của mình.

Câu hỏi thường gặp

Mua nhà trên giấy, đợt đầu phải đóng bao nhiêu?

Theo dự thảo, đợt đầu tối đa 30% giá trị hợp đồng, đã bao gồm 5% tiền đặt cọc. Với căn hộ 3 tỷ đồng, đợt đầu tối đa 900 triệu đồng, trong đó 150 triệu là tiền cọc. Các đợt tiếp theo được chia theo tiến độ nhưng tổng số tiền chủ đầu tư thu trước khi cấp sổ hồng không quá 95%.

Tiền 5% gửi tài khoản đảm bảo có được hưởng lãi không?

Dự thảo quy định người mua nhà được hưởng lãi phát sinh từ khoản tiền gửi 5% này tại ngân hàng, nếu có. Mức lãi và cách tính chưa được nêu cụ thể. Nhiều khả năng sẽ phụ thuộc văn bản hướng dẫn và thỏa thuận với ngân hàng.

Khi nào chủ đầu tư nhận được khoản 5% này?

Số tiền chỉ được chuyển cho chủ đầu tư sau khi bên mua nhận được sổ hồng. Trước đó, tiền nằm trong tài khoản đảm bảo tại ngân hàng. Cơ quan thẩm tra đã đề nghị bổ sung nguyên tắc quản lý và xử lý rủi ro cho khoản tiền này.

Mua chung cư trên giấy, dự án phải đạt điều kiện gì mới được bán?

Với chung cư, dự thảo giữ nguyên điều kiện hiện hành là phải thi công xong phần móng. Riêng nhà ở không phải chung cư được nới điều kiện: đã khởi công và có giấy tờ về quyền sử dụng đất, xây dựng theo quy định chi tiết của Chính phủ.

Quy định mới áp dụng từ khi nào?

Nếu Quốc hội thông qua vào ngày 21/11, luật có hiệu lực từ 1/7/2027. Trước thời điểm đó, giao dịch vẫn theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Theo luật hiện hành, người mua nộp 5% còn lại khi được cấp giấy chứng nhận.