Mua nhà TP HCM: chiết khấu đến 30% vẫn chưa kéo được sức mua

Các chủ đầu tư ở TP HCM, khu vực Bình Dương cũ và Tây Ninh đang tung ra những gói ưu đãi mua nhà mạnh tay: chiết khấu 20-30%, hỗ trợ lãi suất nhiều năm, ân hạn nợ gốc, tặng nội thất. Dù vậy, theo VnExpress, sức mua vẫn không bật lên, khi lượng giao dịch nhà đất TP HCM quý III giảm 83% so với quý trước và 72% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nguyên nhân được các doanh nghiệp và chuyên gia chỉ ra khá thống nhất: giá nhà vẫn vượt khả năng chi trả của đa số người mua, trong khi chi phí vốn và rủi ro lãi suất sau thời gian ưu đãi khiến nhiều người chọn đứng ngoài. Với người đang tính chuyện mua nhà hay mua chung cư lúc này, bức tranh ấy vừa là cơ hội mặc cả, vừa là lời nhắc phải tính kỹ giá thực trả.

Ưu đãi mua nhà ở TP HCM và vùng lân cận mạnh đến đâu

Một dự án căn hộ ở khu vực Bình Dương cũ là ví dụ rõ nhất cho sự đảo chiều. Năm ngoái, đợt mở bán đầu tiên của dự án bán vượt 120% rổ hàng, tức lượng khách đăng ký nhiều hơn số căn đưa ra, nhờ kỳ vọng sáp nhập địa giới hành chính vào TP HCM đẩy tâm lý thị trường lên cao. Khi đó, chủ đầu tư gần như không phải dùng đến ưu đãi lớn.

Đến đợt mở bán tháng 6 năm nay, cùng chủ đầu tư phải đưa ra cả một gói hỗ trợ: chiết khấu đến 15%, lãi suất 0% trong 12 tháng, cố định lãi suất 8% trong ba năm tiếp theo, miễn phí quản lý hai năm đầu, và giữ nguyên giá bán thay vì tăng 5% như dự kiến. Kết quả, sức mua chỉ đạt 35% kế hoạch.

Ở Tây Ninh, một dự án nhà phố liền kề, loại nhà xây sát nhau thành dãy, mỗi căn có sổ riêng, áp dụng chiết khấu đến 20%, hỗ trợ lãi vay hai năm, chia nhỏ tiến độ thanh toán và tặng gói nội thất. Lượng giao dịch vẫn thấp, buộc chủ đầu tư lùi kế hoạch mở bán đợt sau. Tại TP HCM, một dự án nhà thấp tầng chiết khấu đến 30% cho khách thanh toán nhanh, kèm hàng loạt ưu đãi lãi suất kéo dài 5 năm, nhưng thanh khoản chỉ cải thiện phần nào.

Trên diện rộng, nhiều doanh nghiệp giảm giá 20-30%, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc 3-5 năm, tức trong thời gian đó người vay chỉ trả lãi mà chưa phải trả phần tiền gốc, hoặc thiết kế lịch thanh toán tương đương 6-8 triệu đồng mỗi tháng. Một số dự án bàn giao nhà hoàn thiện cơ bản để người mua giảm chi phí ban đầu. Theo VnExpress, hiệu quả kích cầu không đồng đều, nhất là với sản phẩm có tổng giá trị lớn.

Giao dịch nhà đất TP HCM giảm đến mức nào

Số liệu của các đơn vị nghiên cứu cho thấy thị trường bất động sản TP HCM đang chững lại rõ rệt. Báo cáo của One Mount Group ghi nhận lượng giao dịch nhà đất quý III giảm 83% theo quý và 72% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ, tức phần nguồn cung được bán ra so với tổng số hàng đang chào bán, trong 9 tháng đầu năm chỉ đạt 43% trên tổng nguồn cung sơ cấp hiện hữu.

Savills đưa ra con số còn thấp hơn ở từng phân khúc: tỷ lệ hấp thụ căn hộ sơ cấp tại TP HCM khoảng 25%, còn nhà thấp tầng chỉ 14%. Nói cách khác, cứ 100 căn nhà thấp tầng mới chào bán thì chỉ khoảng 14 căn tìm được người mua. Hàng sơ cấp là sản phẩm bán lần đầu từ chủ đầu tư, khác với hàng thứ cấp do người mua trước bán lại.

Thanh khoản hiện tập trung ở các dự án phục vụ nhu cầu ở thực và có giá cạnh tranh. Các đơn vị nghiên cứu dự báo thanh khoản có thể tiếp tục suy yếu trong quý IV, khi giá bán vẫn là rào cản lớn.

Vì sao giá nhà vẫn là rào cản lớn nhất

Theo One Mount Group, giá căn hộ trung bình ở khu vực trung tâm TP HCM cũ khoảng 104 triệu đồng mỗi m2, ở Bình Dương cũ khoảng 60 triệu đồng và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ khoảng 67 triệu đồng mỗi m2. So với cùng kỳ năm ngoái, mức giá này lần lượt tăng 10%, 25% và 27%. Đáng chú ý, các khu vực vệ tinh tăng nhanh hơn hẳn trung tâm, làm thu hẹp lợi thế giá rẻ vốn là lý do chính khiến người mua dịch chuyển ra xa.

Để hình dung, một căn hộ 70 m2 ở mức giá trung bình khu trung tâm có giá khoảng 7,28 tỷ đồng. Chiết khấu 15% giúp giảm khoảng 1,09 tỷ đồng, nhưng căn hộ vẫn còn khoảng 6,19 tỷ đồng, con số vượt xa khả năng tích lũy của phần lớn hộ gia đình làm công ăn lương. Đây là phép tính minh họa, không phải giá của một dự án cụ thể.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP HCM, giải thích vì sao doanh nghiệp thường chọn điều chỉnh chính sách bán hàng thay vì hạ thẳng giá niêm yết: họ phải cân đối tiền sử dụng đất, bồi thường, chi phí xây dựng, nhân công và vốn vay. Dư địa giảm giá trực tiếp vì thế bị hạn chế, còn các gói ưu đãi được dùng để hỗ trợ giao dịch khi lãi suất biến động. Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cũng nhận định chủ đầu tư đang chịu áp lực kép: chi phí phát triển dự án tăng trong khi sức mua giảm, buộc nhiều nơi thu hẹp biên lợi nhuận.

Chiết khấu và hỗ trợ lãi suất: người mua nhà thực sự được gì

Ông Lê Quốc Kiên lưu ý mức ưu đãi được công bố chưa phản ánh đầy đủ lợi ích người mua thực nhận. Chỉ chiết khấu trực tiếp mới làm giảm số tiền phải trả cho căn nhà. Hỗ trợ lãi suất chỉ có hiệu lực trong một thời hạn; giãn tiến độ thanh toán không làm tổng giá trị căn nhà nhỏ đi; còn quà tặng, gói nội thất hay voucher không có giá trị tương đương tiền mặt với mọi khách hàng.

Với gói chiết khấu cao cho thanh toán sớm, người mua phải bỏ ra khoản tiền lớn, có thể tới 90% giá trị tài sản, trước khi nhận nhà, trong khi thời điểm bàn giao có thể kéo dài 2-3 năm hoặc hơn. Theo ông Kiên, cần đặt mức giảm giá cạnh chi phí cơ hội của khoản tiền ấy, tức khoản lợi lẽ ra có được nếu dùng tiền vào việc khác, cộng với rủi ro dự án chậm tiến độ mà người mua đã trả gần hết tiền.

Rủi ro thứ hai nằm ở lãi suất sau ưu đãi. Thông thường, khi hết giai đoạn 0% hoặc cố định, khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, nghĩa là được tính theo lãi suất tham chiếu của ngân hàng cộng một biên độ, nên có thể tăng đáng kể. Một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM thừa nhận ưu đãi giúp giảm áp lực tài chính ban đầu nhưng khó kích cầu nếu giá bán vẫn vượt khả năng chi trả. Ông Kiên cũng cho rằng nếu giá vẫn vượt xa ngân sách, mức chiết khấu 15-25% chưa chắc giúp sản phẩm dễ tiếp cận hơn.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh để so sánh giá thực tế

Tác động với người mua và người bán

Với người mua để ở, thị trường chậm là lúc có lợi thế đàm phán. Khi tỷ lệ hấp thụ thấp, chủ đầu tư cần dòng tiền và thường sẵn lòng linh hoạt hơn về chính sách. Tuy nhiên, điều nên so sánh là giá thực trả sau khi quy đổi mọi ưu đãi về tiền mặt, chứ không phải tỷ lệ chiết khấu trên tờ quảng cáo. Khảo sát của DXS-FERI cho thấy người mua đang đặt pháp lý và uy tín chủ đầu tư lên đầu, với 72-74% người tham gia đánh giá cao, tiếp theo là vị trí và kết nối giao thông với 67%, còn giải pháp tài chính dài hạn chỉ được 39% quan tâm.

Với người vay mua nhà, nên lập kế hoạch trả nợ theo kịch bản lãi suất sau ưu đãi chứ không theo mức 0% hay 8% của những năm đầu. Khoản thanh toán 6-8 triệu đồng mỗi tháng trong giai đoạn ân hạn có thể tăng mạnh khi bắt đầu trả gốc.

Với nhà đầu tư, việc giá căn hộ ở Bình Dương cũ và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ tăng 25-27% trong một năm trong khi sức mua yếu đi là tín hiệu cần thận trọng với kỳ vọng tăng giá tiếp. Với người bán lại trên thị trường thứ cấp, cạnh tranh từ hàng sơ cấp có chiết khấu sâu có thể buộc phải điều chỉnh giá chào cho sát thực tế.

Với chủ đầu tư, theo nhận định được VnExpress dẫn lại, lợi thế cạnh tranh giờ nằm ở giá thực trả, chất lượng pháp lý, mức độ phù hợp của sản phẩm và phương án tài chính đủ thuyết phục trong dài hạn, hơn là ở con số chiết khấu hay giá trị quà tặng.

Tham khảo nhà đất đang rao bán tại Bình Dương

Câu hỏi thường gặp

Có nên mua nhà ở TP HCM lúc này khi chủ đầu tư chiết khấu sâu?

Thị trường chậm giúp người mua có thêm quyền thương lượng, nhưng chiết khấu chỉ có ý nghĩa nếu giá sau giảm nằm trong khả năng tài chính. Các chuyên gia khuyên đặt pháp lý, uy tín chủ đầu tư và giá thực trả lên trước tỷ lệ ưu đãi. Người mua để ở với nguồn tài chính chắc chắn có thể cân nhắc, còn người phụ thuộc nhiều vào vốn vay nên tính kỹ hơn.

Chiết khấu 30% cho thanh toán nhanh có thực sự lợi?

Khoản giảm là có thật, nhưng thường phải trả tới 90% giá trị căn nhà trước khi bàn giao, có thể sớm 2-3 năm hoặc hơn. Người mua cần so mức giảm với khoản lợi có thể có nếu dùng số tiền đó vào việc khác và rủi ro dự án chậm tiến độ.

Hỗ trợ lãi suất 0% có giúp giảm giá nhà không?

Không. Theo ông Lê Quốc Kiên, hỗ trợ lãi suất chỉ giảm áp lực dòng tiền trong một thời hạn nhất định, còn giá trị căn nhà giữ nguyên. Sau thời gian ưu đãi, khoản vay thường chuyển sang lãi suất thả nổi và có thể tăng.

Giá căn hộ TP HCM và vùng lân cận hiện bao nhiêu?

Theo One Mount Group, giá căn hộ trung bình khoảng 104 triệu đồng mỗi m2 ở trung tâm TP HCM cũ, 60 triệu đồng ở Bình Dương cũ và 67 triệu đồng ở Bà Rịa - Vũng Tàu cũ. Mức này lần lượt tăng 10%, 25% và 27% so với cùng kỳ năm ngoái.

Thị trường nhà đất TP HCM có hồi phục trong quý IV không?

Các đơn vị nghiên cứu dự báo thanh khoản có thể tiếp tục suy yếu trong quý IV vì giá bán vẫn là rào cản lớn. Giao dịch hiện tập trung vào dự án phục vụ nhu cầu ở thực, giá cạnh tranh và có pháp lý rõ ràng.