Mua nhà phía nam Hà Nội: Vinhomes sửa liên danh dự án 925.700 tỷ

Ngày 19/10, Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán VHM) ban hành Nghị quyết số 55 để sửa đổi, bổ sung hợp đồng liên danh thực hiện dự án Khu đô thị thể thao quốc tế Hà Nội, có tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 925.700 tỷ đồng trên diện tích khoảng 9.171ha. Điểm đáng chú ý nhất là Vinhomes, với tỷ lệ tham gia 35%, được phép dùng tài sản hoặc quyền tài sản của dự án để bảo đảm nghĩa vụ, kèm theo cơ chế mỗi thành viên đều có thể đứng ra huy động vốn.

Với những ai đang theo dõi thị trường bất động sản phía nam Thủ đô hoặc tính chuyện mua nhà tại khu vực này trong vài năm tới, đây là một tín hiệu cần đọc kỹ. Thay đổi không nằm ở bản vẽ hay quy hoạch, mà nằm ở cách dòng tiền được tổ chức để biến một siêu dự án gần một triệu tỷ đồng thành hiện thực.

Vinhomes đã thay đổi những gì trong hợp đồng liên danh?

Theo Báo điện tử Dân trí, hợp đồng liên danh gốc được ký ngày 10/12/2025. Liên danh là hình thức nhiều doanh nghiệp cùng góp sức, góp vốn để cùng làm chủ đầu tư một dự án, mỗi bên nắm một tỷ lệ quyền lợi và nghĩa vụ nhất định theo thỏa thuận. Nghị quyết số 55 điều chỉnh hợp đồng này ở ba nhóm nội dung: cơ cấu thành viên, cách tổ chức quản lý dự án và cơ chế huy động vốn.

Về tổ chức, liên danh sẽ lập một Ban Quản lý dự án chuyên trách việc đầu tư và vận hành. Về vốn, từng thành viên vừa có trách nhiệm vừa được quyền thay mặt cả liên danh đi huy động tiền phục vụ việc triển khai. Nói cách khác, thay vì chỉ một đầu mối, dự án giờ có thể có nhiều cửa để tiếp cận nguồn vốn.

Nội dung thứ ba liên quan đến tài sản bảo đảm. "Bảo đảm nghĩa vụ" hiểu đơn giản là dùng một tài sản, chẳng hạn quyền sử dụng đất hay quyền tài sản phát sinh từ dự án, làm vật đảm bảo cho một khoản vay hay cam kết, tương tự việc người dân thế chấp sổ đỏ để vay ngân hàng. Theo nghị quyết, Vinhomes được dùng tài sản hoặc quyền tài sản thuộc dự án để bảo đảm nghĩa vụ của chính mình, với điều kiện các thành viên còn lại đồng ý.

Rộng hơn, phần tài sản dự án được phân bổ tương ứng với tỷ lệ 35% của Vinhomes còn có thể được dùng để bảo đảm nghĩa vụ cho bất kỳ thành viên nào trong liên danh, bao gồm VinFast Việt Nam và Công ty cổ phần Sản xuất, Đầu tư và Phát triển Tương Lai. Giới hạn đặt ra là giá trị nghĩa vụ được bảo đảm phải nằm trong thẩm quyền phê duyệt của Hội đồng quản trị Vinhomes.

Ai đang đứng sau siêu dự án ở Hà Nội?

Thành phần liên danh cũng được cập nhật sau một loạt thương vụ sáp nhập trong hệ sinh thái. Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Ngọc Hồi đã sáp nhập vào Công ty cổ phần VinFast Việt Nam. Song song, Công ty cổ phần Nghiên cứu Đầu tư và Phát triển Tương Lai sáp nhập vào Công ty cổ phần Sản xuất và Kinh doanh VinFast, và doanh nghiệp nhận sáp nhập này sau đó đổi tên thành Công ty cổ phần Sản xuất, Đầu tư và Phát triển Tương Lai.

Hai doanh nghiệp nhận sáp nhập kế thừa trọn vẹn quyền, nghĩa vụ và tư cách thành viên mà các pháp nhân cũ từng có trong liên danh. Theo thông lệ pháp luật doanh nghiệp, khi sáp nhập, công ty nhận sáp nhập thay thế hoàn toàn công ty bị sáp nhập, nên về nguyên tắc các cam kết với dự án không bị đứt đoạn.

Sau điều chỉnh, liên danh gồm bốn thành viên: Vinhomes, VinFast Việt Nam, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Thương mại Ngọc Quý và Công ty cổ phần Sản xuất, Đầu tư và Phát triển Tương Lai. Trong đó, VinFast Việt Nam và Công ty cổ phần Sản xuất, Đầu tư và Phát triển Tương Lai được xác định là các bên liên quan của Vinhomes. "Bên liên quan" là thuật ngữ chỉ những doanh nghiệp có quan hệ sở hữu hoặc kiểm soát với nhau, thường thuộc cùng một nhóm cổ đông, và các giao dịch giữa họ thường phải được công bố minh bạch với cổ đông.

Bối cảnh: một dự án quy mô hiếm có ở phía nam Thủ đô

Khu đô thị thể thao quốc tế Hà Nội rộng khoảng 9.171ha, vốn đầu tư dự kiến khoảng 925.700 tỷ đồng, được định hướng thành khu đô thị kết hợp các công trình thể thao, thương mại, dịch vụ và nhà ở tại khu vực phía nam Hà Nội. Để dễ hình dung, quy mô hơn 9.000ha tương đương diện tích của nhiều quận nội thành cộng lại, và con số gần một triệu tỷ đồng đặt dự án vào nhóm lớn nhất từng được công bố tại Việt Nam.

Hạng mục được chú ý nhiều nhất là sân vận động VinFast - Trống Đồng, dự kiến có sức chứa 135.000 chỗ ngồi. Với các khu đô thị lớn, một công trình biểu tượng như vậy thường được dùng làm hạt nhân thu hút dân cư, dịch vụ và hạ tầng đi kèm.

Với quy mô vốn như vậy, việc chủ đầu tư phải thiết kế lại cơ chế huy động vốn là điều dễ hiểu. Một dự án trải dài nhiều năm thường cần nhiều nguồn tiền: vốn chủ sở hữu, vay ngân hàng, phát hành trái phiếu, hợp tác với đối tác. Việc cho phép dùng tài sản dự án làm vật bảo đảm có thể giúp liên danh tiếp cận các khoản tín dụng lớn hơn, bởi ngân hàng hay nhà đầu tư thường đòi hỏi tài sản đảm bảo tương xứng.

Tác động với người mua nhà và nhà đầu tư

Trước hết cần nói rõ: nghị quyết này là quyết định nội bộ về tài chính và quản trị, chưa phải thông tin mở bán, chưa có giá bán hay chính sách bán hàng nào được công bố. Người đang tìm mua nhà phía nam Hà Nội không nên coi đây là tín hiệu sắp có sản phẩm để xuống tiền.

Tuy vậy, có vài điểm người mua nên lưu tâm. Thứ nhất, cơ chế huy động vốn linh hoạt hơn có thể giúp dự án triển khai đều hơn, vì thiếu vốn là một trong những nguyên nhân phổ biến khiến các đại dự án chậm tiến độ. Thứ hai, khi tài sản dự án được dùng làm vật bảo đảm, người mua sau này cần kiểm tra kỹ pháp lý của từng sản phẩm. Theo quy định chung về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, chủ đầu tư thường phải giải chấp, tức là gỡ bỏ thế chấp với ngân hàng, đối với phần tài sản trước khi bán hoặc khi bàn giao cho khách hàng.

Người mua có thể hỏi chủ đầu tư hoặc ngân hàng về tình trạng thế chấp của căn hộ, lô đất, đồng thời yêu cầu bảo lãnh ngân hàng cho tiền đặt cọc và thanh toán theo tiến độ, một cơ chế bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai đã được pháp luật quy định.

Với giới đầu tư, một siêu dự án kèm sân vận động 135.000 chỗ thường tạo kỳ vọng về giá nhà đất xung quanh. Nhưng kỳ vọng không đồng nghĩa với giá trị thực. Những dự án quy mô hàng nghìn hecta thường được triển khai theo nhiều giai đoạn kéo dài, và quy hoạch chi tiết từng phân khu, chẳng hạn quy hoạch 1/500 (bản quy hoạch chi tiết thể hiện vị trí từng công trình, lô đất), mới là căn cứ để biết khu vực nào thực sự được hưởng lợi. Mua đất vùng ven theo tin đồn dự án, khi chưa rõ ranh giới và tiến độ, là rủi ro cần cân nhắc.

Với người bán đang có nhà đất quanh khu vực phía nam Thủ đô, thông tin này có thể làm tăng sự quan tâm của người mua. Tuy nhiên, việc định giá nên dựa trên giao dịch thực tế trong khu vực thay vì chỉ dựa vào con số tổng vốn đầu tư của dự án.

Thị trường bất động sản Hà Nội nên đọc tín hiệu này ra sao?

Một cách đọc thận trọng là nhìn nghị quyết như bước chuẩn bị nền móng tài chính. Việc lập Ban Quản lý dự án, phân quyền huy động vốn cho từng thành viên và mở cơ chế dùng tài sản bảo đảm cho thấy liên danh đang sắp xếp bộ máy cho giai đoạn triển khai dài hơi.

Đồng thời, việc tài sản ứng với phần 35% của Vinhomes có thể bảo đảm cho nghĩa vụ của các bên liên quan cũng cho thấy dòng vốn giữa các doanh nghiệp trong cùng hệ sinh thái có thể đan xen. Đây là điều cổ đông và người mua nên theo dõi qua các công bố thông tin tiếp theo, vì theo thông lệ, những thỏa thuận bảo đảm giữa các bên liên quan đều phải được công khai khi phát sinh.

Với thị trường bất động sản Hà Nội nói chung, nguồn cung lớn từ một đại đô thị ở phía nam có thể tác động đến mặt bằng giá và dòng tiền đầu tư trong dài hạn. Nhưng mức độ tác động sẽ phụ thuộc vào tốc độ triển khai hạ tầng, số lượng sản phẩm nhà ở được đưa ra và giá bán thực tế, những thông tin hiện chưa được công bố.

Câu hỏi thường gặp

Khu đô thị thể thao quốc tế Hà Nội đã mở bán nhà chưa?

Theo thông tin Dân trí đưa, nghị quyết ngày 19/10 chỉ liên quan đến việc sửa đổi hợp đồng liên danh, tổ chức quản lý và huy động vốn. Chưa có thông tin về mở bán hay giá bán. Người mua nên chờ thông báo chính thức từ chủ đầu tư và kiểm tra pháp lý trước khi đặt cọc.

Tài sản dự án được dùng làm bảo đảm có ảnh hưởng đến người mua không?

Vinhomes được dùng tài sản hoặc quyền tài sản thuộc dự án để bảo đảm nghĩa vụ khi các thành viên khác đồng ý. Với người mua, điều quan trọng là sản phẩm mình mua phải được giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán hoặc khi bàn giao. Nên yêu cầu văn bản xác nhận tình trạng thế chấp và bảo lãnh ngân hàng cho khoản tiền đã nộp.

Ai là chủ đầu tư của dự án sau khi điều chỉnh?

Liên danh gồm Vinhomes (35%), VinFast Việt Nam, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Thương mại Ngọc Quý và Công ty cổ phần Sản xuất, Đầu tư và Phát triển Tương Lai. Hai doanh nghiệp VinFast Việt Nam và Tương Lai là bên liên quan của Vinhomes và kế thừa tư cách thành viên từ các pháp nhân đã sáp nhập.

Có nên mua đất quanh dự án ở phía nam Hà Nội lúc này?

Dự án rộng khoảng 9.171ha với vốn khoảng 925.700 tỷ đồng nên dễ tạo kỳ vọng tăng giá đất khu vực lân cận. Tuy nhiên, các đại dự án thường triển khai theo nhiều giai đoạn, và chỉ quy hoạch chi tiết mới cho biết khu vực nào hưởng lợi rõ rệt. Người mua nên kiểm tra quy hoạch, sổ đỏ và giá giao dịch thực tế thay vì mua theo kỳ vọng.

Sân vận động VinFast - Trống Đồng có quy mô thế nào?

Sân vận động VinFast - Trống Đồng là một hạng mục trong dự án, dự kiến có sức chứa 135.000 chỗ ngồi. Thời điểm xây dựng và hoàn thành chưa được nêu trong thông tin công bố lần này.