Mua nhà ở xã hội TP HCM: thêm gần 110 ha đất tại Bình Chánh

UBND TP HCM lên kế hoạch chuyển Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng, rộng 109,91 ha tại xã Tân Nhựt và Bình Lợi (huyện Bình Chánh cũ), từ đất công nghiệp sang đất ở để làm nhà ở xã hội. Các thủ tục được đặt mốc dồn dập từ cuối tháng 10 đến giữa tháng 12, phần còn lại dự kiến xong vào đầu năm sau. Với người thu nhập trung bình và thấp đang chờ cơ hội mua nhà tại TP HCM, đây là một quỹ đất lớn ở cửa ngõ phía tây nam thành phố.

Theo VnExpress, khu đất cách trung tâm thành phố khoảng 15 km, nằm cạnh Khu công nghiệp Lê Minh Xuân hiện hữu, nơi đã có nhiều dự án sản xuất đang hoạt động. Bài viết này điểm lại lộ trình, lý do của việc chuyển đổi và những điều người mua, người bán nhà đất quanh khu vực nên cân nhắc.

Khu đất gần 110 ha ở Bình Chánh sẽ đổi chức năng ra sao

Theo kế hoạch của UBND TP HCM, khu đất sẽ được rà soát và điều chỉnh từ đất sản xuất công nghiệp, kho tàng sang đất đơn vị ở trong Quy hoạch tổng thể thành phố. Đất đơn vị ở hiểu đơn giản là phần đất dành cho khu dân cư cùng các công trình phục vụ đời sống như trường học, công viên, đường nội bộ.

Việc rà soát này dự kiến hoàn tất vào cuối tháng 10. Khi Quy hoạch tổng thể thành phố được phê duyệt, bước kế tiếp là lập quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000, với hạn chót trước ngày 22/11. Quy hoạch phân khu 1/2.000 là bản quy hoạch xác định chức năng từng khu đất, mạng lưới đường chính và chỉ tiêu dân số cho một vùng, làm cơ sở cho quy hoạch chi tiết sau đó.

Song song, thành phố yêu cầu các cơ quan liên quan xử lý việc chấm dứt các dự án cũ trên khu đất. Nhà đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính và đề xuất chấm dứt dự án theo quy định, tất cả trong tháng 11.

Đối với dự án nhà ở xã hội mới, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư phải xong trước ngày 15/12. Chấp thuận chủ trương đầu tư là bước cơ quan nhà nước đồng ý về mục tiêu, quy mô, địa điểm của một dự án trước khi chủ đầu tư được triển khai các thủ tục chi tiết. Sau mốc này, dự án sẽ đi tiếp các bước: điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chuyển mục đích sử dụng đất, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và cấp phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật vào đầu năm sau.

Quy hoạch chi tiết 1/500 là bản vẽ ở mức chi tiết nhất, thể hiện vị trí từng lô đất, từng tòa nhà, mật độ xây dựng và chiều cao công trình. Chuyển mục đích sử dụng đất là thủ tục pháp lý để đất công nghiệp chính thức trở thành đất ở. Còn hạ tầng kỹ thuật gồm đường sá, cấp thoát nước, điện, chiếu sáng, phải có trước khi xây nhà.

Lịch sử của Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng

Dự án được UBND TP HCM phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 vào năm 2016. Chủ đầu tư hiện tại là Công ty TNHH MTV Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Phúc.

Theo định hướng ban đầu, khu công nghiệp có tổng diện tích khoảng 109,9 ha, ưu tiên các ngành chế biến lương thực - thực phẩm, điện - điện tử và những ngành công nghiệp trọng yếu, với quy mô việc làm dự kiến khoảng 10.000 người. Hiện dự án vẫn đang trong quá trình hoàn thiện hạ tầng.

Điểm đáng chú ý là khu đất đã có quy hoạch chi tiết và đang làm hạ tầng. Về lý thuyết, việc có sẵn một phần nền tảng hạ tầng có thể giúp quá trình chuyển sang khu dân cư thuận lợi hơn so với một khu đất trống hoàn toàn, dù quy hoạch 1/500 vẫn phải điều chỉnh lại cho phù hợp chức năng ở. Nguồn tin chưa cho biết ai sẽ là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, quy mô bao nhiêu căn hay giá bán dự kiến.

Vì sao TP HCM chuyển đất công nghiệp sang nhà ở xã hội

Bối cảnh lớn hơn nằm ở bài toán quỹ đất của thành phố sau sáp nhập. Sau khi hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, TP HCM có 105 khu công nghiệp, khu chế xuất với quy mô hơn 50.000 ha. Trong đó, 66 khu đã được thành lập và vận hành, tỷ lệ lấp đầy khoảng 80%.

Theo đồ án quy hoạch tổng thể, thành phố định hướng mở rộng các khu công nghiệp ra vùng ngoại vi thuộc khu vực Bình Dương, Vũng Tàu, do khu lõi bị hạn chế về quỹ đất và hạ tầng. Nói cách khác, khi các vùng công nghiệp quy mô lớn đã có chỗ ở phía ngoài, đất công nghiệp nằm gần trung tâm như ở Bình Chánh có thể được dành cho nhu cầu cấp bách hơn là nhà ở.

Về nhà ở xã hội, giai đoạn 2026-2030, TP HCM đặt mục tiêu phát triển thêm 181.257 căn, trong đó khoảng 50.000 căn dành cho thuê. Theo quy hoạch đến năm 2040, tổng diện tích đất dành cho phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn khoảng 1.740 ha, chưa tính quỹ đất ở các khu vực động lực thuộc Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Dương cũ. Thành phố cũng đề xuất các cơ chế ưu đãi về tín dụng, đất đai và thủ tục đầu tư để thúc đẩy phân khúc này.

Đặt cạnh con số 1.740 ha, khu đất 109,91 ha ở Bình Chánh chiếm khoảng 6% tổng quỹ đất quy hoạch cho nhà ở xã hội đến năm 2040. Đây là một phần đáng kể nếu tính riêng một dự án.

Người mua nhà ở xã hội tại TP HCM cần biết gì

Nhà ở xã hội là loại nhà do Nhà nước hỗ trợ chính sách, bán, cho thuê hoặc cho thuê mua với giá thấp hơn nhà thương mại, dành cho các nhóm đối tượng được pháp luật quy định. Theo thông lệ, người mua thường phải đáp ứng điều kiện về thu nhập và chưa có nhà ở thuộc sở hữu hoặc có nhà nhưng diện tích bình quân đầu người thấp, đồng thời phải nộp hồ sơ xét duyệt khi dự án mở bán.

Với mục tiêu khoảng 50.000 căn cho thuê trong giai đoạn 2026-2030, những người chưa đủ khả năng mua cũng có thêm lựa chọn. Vị trí cách trung tâm khoảng 15 km và nằm sát một khu công nghiệp đang hoạt động cho thấy dự án có thể phù hợp với người lao động làm việc quanh khu vực, dù nguồn tin không nói rõ đối tượng ưu tiên.

Tuy vậy, người có nhu cầu cần nhìn thực tế về thời gian. Lộ trình mà thành phố công bố mới dừng ở mốc cấp phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật vào đầu năm sau. Sau đó còn các bước xây dựng nhà, nghiệm thu và mở bán, thường kéo dài thêm. Vì vậy, đây là cơ hội trung và dài hạn chứ chưa phải căn hộ có thể nhận ngay.

Một lưu ý quan trọng: khi dự án chưa có chủ trương đầu tư, chưa có danh sách xét duyệt hồ sơ, mọi lời mời đặt cọc giữ suất nhà ở xã hội tại khu đất này đều đáng nghi ngờ. Theo thông lệ, việc bán nhà ở xã hội phải qua xét duyệt đối tượng công khai, nên người mua chỉ nên nộp hồ sơ qua kênh chính thức của chủ đầu tư được cơ quan nhà nước công bố.

Tác động với người mua và người bán nhà đất Bình Chánh

Thông tin chuyển đổi quy hoạch thường tác động đến tâm lý thị trường xung quanh. Một khu dân cư mới quy mô gần 110 ha, nếu hình thành, có thể kéo theo nhu cầu về dịch vụ, thương mại và hạ tầng kết nối, điều mà người đang sở hữu nhà đất tại Tân Nhựt, Bình Lợi và lân cận có thể quan tâm.

Tuy nhiên, người định mua đất Bình Chánh để đón sóng nên thận trọng. Nhà ở xã hội không phải dự án cao cấp, và quỹ cung nhà giá thấp tăng lên không mặc nhiên đồng nghĩa giá đất quanh đó sẽ tăng mạnh. Trước khi xuống tiền, người mua nên kiểm tra kỹ quy hoạch của chính thửa đất mình định mua, tình trạng sổ đỏ, sổ hồng và đối chiếu giá giao dịch thực tế thay vì giá rao.

Với người bán, đây có thể là thời điểm có thêm người hỏi mua, nhưng định giá nên dựa trên pháp lý và hạ tầng hiện hữu, vì các mốc quy hoạch vẫn còn phụ thuộc việc phê duyệt Quy hoạch tổng thể thành phố. Còn với nhà đầu tư cho thuê phòng trọ quanh khu công nghiệp, việc thành phố tăng nhà ở xã hội cho thuê trong dài hạn có thể tạo thêm cạnh tranh về nguồn cung chỗ ở giá rẻ.

Xem tin mua bán đất tại Bình Chánh, Hồ Chí Minh

Tham khảo nhà đang rao bán tại TP Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Khu nhà ở xã hội mới ở Bình Chánh nằm ở đâu?

Khu đất là Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng, rộng 109,91 ha, thuộc xã Tân Nhựt và Bình Lợi (huyện Bình Chánh cũ). Khu đất nằm cạnh Khu công nghiệp Lê Minh Xuân hiện hữu, cách trung tâm TP HCM khoảng 15 km.

Khi nào có thể mua nhà ở xã hội tại dự án này?

Nguồn tin chưa công bố thời điểm mở bán. Theo lộ trình, chủ trương đầu tư phải được chấp thuận trước ngày 15/12, còn cấp phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật dự kiến vào đầu năm sau. Sau đó dự án thường còn phải xây dựng và xét duyệt hồ sơ người mua, nên cần thêm thời gian.

Có được đặt cọc giữ suất nhà ở xã hội từ bây giờ không?

Ở thời điểm này dự án chưa có chủ trương đầu tư và chưa có chủ đầu tư nhà ở xã hội được công bố. Theo thông lệ, nhà ở xã hội được bán qua xét duyệt đối tượng công khai, vì vậy người mua không nên đặt cọc cho bất kỳ cá nhân hay môi giới nào hứa giữ suất.

TP HCM có bao nhiêu nhà ở xã hội trong kế hoạch sắp tới?

Giai đoạn 2026-2030, TP HCM đặt mục tiêu phát triển thêm 181.257 căn nhà ở xã hội, trong đó khoảng 50.000 căn dành cho thuê. Đến năm 2040, quỹ đất cho nhà ở xã hội khoảng 1.740 ha, chưa gồm các khu vực động lực thuộc Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Dương cũ.

Giá nhà đất quanh khu vực có tăng vì dự án này không?

Nguồn tin không đưa ra số liệu nào về giá nhà đất quanh khu vực. Một khu dân cư mới có thể làm tăng nhu cầu dịch vụ và hạ tầng, nhưng người mua nên dựa vào pháp lý, quy hoạch thửa đất và giá giao dịch thực tế thay vì kỳ vọng vào thông tin chuyển đổi.