Mua nhà ở xã hội TP HCM: khu Bà Điểm 192 ha có gì đáng chú ý

Theo vnexpress.net, UBND xã Bà Điểm (TP HCM) đã phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cho khu nhà ở xã hội rộng khoảng 192 ha, dự kiến đón 67.465 cư dân. Dự án do Công ty cổ phần Delta thực hiện, tổng vốn đầu tư sơ bộ hơn 64.000 tỷ đồng (gần 2,5 tỷ USD), tiến độ kéo dài đến hết năm 2030, trong đó gần 7,6 ha được dành cho nhà ở thương mại cao tối đa 30 tầng.

Với những gia đình đang tính chuyện mua nhà ở TP HCM nhưng chưa đủ sức với mặt bằng giá căn hộ thương mại, đây là một trong những dự án nhà ở xã hội có quy mô lớn nhất được công bố gần đây. Bài viết dưới đây tổng hợp các con số chính của đồ án, giải thích ý nghĩa của chúng và những điều người mua, người thuê nên cân nhắc.

Khu nhà ở xã hội Bà Điểm được quy hoạch như thế nào

Quy hoạch 1/500 là cấp quy hoạch chi tiết nhất trong hệ thống quy hoạch đô thị ở Việt Nam, xác định cụ thể từng lô đất, chiều cao, mật độ xây dựng và hạ tầng; thông thường đây là bước làm cơ sở để chủ đầu tư thiết kế và xin giấy phép xây dựng. Việc đồ án ở cấp này được duyệt cho thấy dự án đã đi qua một mốc pháp lý quan trọng sau khi UBND TP HCM chấp thuận chủ trương đầu tư vào ngày 12/10.

Trong tổng diện tích khoảng 192 ha, phần đất ở chỉ chiếm khoảng 37,8 ha. Phần đất ở này được chia thành ba nhóm: nhà ở xã hội để bán, nhà ở xã hội cho thuê và nhà ở thương mại. Cụ thể, nhà ở xã hội chiếm khoảng 26,4 ha, phục vụ dự kiến 46.700 người; nhà ở xã hội cho thuê rộng gần 3,8 ha, dành cho khoảng 7.098 người; còn nhà ở thương mại rộng gần 7,6 ha với 13.656 người theo quy hoạch.

Nếu lấy tổng dân số chia cho tổng diện tích, mật độ cư trú bình quân vào khoảng 350 người mỗi ha. Con số này cho thấy đây sẽ là một khu đô thị cao tầng, nơi phần lớn cư dân sống trong các tòa chung cư thay vì nhà phố thấp tầng.

Về vị trí, dự án nằm ở xã Bà Điểm, phía tây giáp kênh An Hạ, phía đông giáp kênh liên vùng, phía nam giáp kênh 7 cùng các khu đất sản xuất công nghiệp, kho tàng và đất phức hợp. Ranh giới khu đất được xác định theo quy hoạch trước đó và không bao gồm phần diện tích thuộc đường Vành đai 3.

Gần 7,6 ha nhà ở thương mại nằm ở đâu, cao bao nhiêu tầng

Quỹ đất nhà ở thương mại được bố trí tập trung tại đơn vị ở số 2, chia thành bốn lô, mỗi lô rộng khoảng 1,8 đến 2 ha. Các lô được phép xây cao tối đa 30 tầng, mật độ xây dựng tối đa 30-33% và hệ số sử dụng đất 6-6,5 lần.

Mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích mặt đất bị công trình chiếm chỗ trên tổng diện tích lô; mức 30-33% nghĩa là khoảng hai phần ba mỗi lô sẽ dành cho sân, đường nội bộ và cây xanh. Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng và diện tích lô đất. Ví dụ, một lô 2 ha với hệ số 6 lần có thể cho tổng diện tích sàn khoảng 120.000 m2, tương đương quy mô của một cụm chung cư lớn.

Phần nhà thương mại này tương đương 20% nhóm đất ở nhưng chỉ chiếm khoảng 3,94% tổng diện tích toàn khu. Theo thông lệ pháp luật về nhà ở xã hội hiện hành, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội thường được dành một tỷ lệ quỹ đất ở, tối đa khoảng 20%, để xây nhà ở thương mại nhằm bù đắp chi phí và tạo lợi nhuận. Con số 20% ở Bà Điểm vì vậy có thể hiểu là mức trần thường gặp, chứ không phải phần lớn dự án bị chuyển sang nhà thương mại như tiêu đề có thể khiến người đọc lo ngại.

Cần phân biệt thêm: khoảng 17 ha đất thương mại, dịch vụ và 9.100 m2 đất chợ là các chức năng riêng, không thuộc phần đất xây nhà ở thương mại.

Trường học, y tế và cây xanh có đủ cho 67.465 cư dân

Với một khu dân cư mới, câu hỏi người mua chung cư thường đặt ra đầu tiên là con cái sẽ học ở đâu. Đồ án dành khoảng 15,4 ha đất giáo dục, gồm 12,6 ha trường học cấp đơn vị ở và 2,7 ha đất trường THPT. Toàn khu có 13 lô đất trường học, trải từ mầm non, tiểu học, THCS đến THPT.

Về y tế, ngoài các khu y tế phục vụ từng đơn vị ở, dự án còn có khoảng 3,48 ha đất y tế cấp đô thị. Cây xanh và mặt nước chiếm khoảng 74 ha, gần 39% diện tích toàn khu, theo định hướng gắn các khu nhà cao tầng với công viên, mặt nước và không gian công cộng.

Ngoài ra còn có khoảng 6,9 ha đất thể dục thể thao, 2,1 ha đất văn hóa và 5,4 ha đất bãi đỗ xe. Bãi đỗ xe là chi tiết đáng chú ý với một khu cao tầng đông dân, bởi tình trạng thiếu chỗ để xe từng là điểm yếu của nhiều dự án nhà ở xã hội cũ.

Tuy vậy, quy hoạch trên giấy và hạ tầng thực tế là hai chuyện khác nhau. Người quan tâm nên theo dõi trường học, trạm y tế hay công viên có được xây đồng bộ với các tòa nhà hay không, vì đây thường là yếu tố quyết định chất lượng sống trong những năm đầu.

Bối cảnh: TP HCM tăng tốc nguồn cung nhà ở xã hội

Dự án Bà Điểm ra đời khi TP HCM đang chịu áp lực lớn về nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình. Theo Nghị quyết 303, Chính phủ giao thành phố phát triển 181.257 căn nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê trong giai đoạn 2026-2030.

Thành phố cũng định hướng tăng tỷ trọng nhà ở cho thuê, bên cạnh nguồn cung để bán và cho thuê mua. Việc dự án Bà Điểm có riêng gần 3,8 ha nhà ở xã hội cho thuê phù hợp với hướng đi này. Cho thuê mua là hình thức người ở trả trước một phần, sau đó trả dần theo kỳ và trở thành chủ sở hữu sau một thời gian nhất định.

Trong nhiều năm, giá nhà đất tại TP HCM tăng nhanh hơn thu nhập, khiến căn hộ thương mại vượt khỏi tầm với của phần đông người lao động. Nhà ở xã hội thường có giá bán thấp hơn đáng kể vì chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất và lợi nhuận bị khống chế, nhưng nguồn cung lâu nay rất hạn chế so với nhu cầu. Một dự án có quy mô hàng chục nghìn cư dân như Bà Điểm, nếu triển khai đúng tiến độ, có thể góp phần đáng kể vào chỉ tiêu của thành phố.

Tác động với người mua nhà và nhà đầu tư tại TP HCM

Với người có nhu cầu ở thực và đủ điều kiện, đây là lựa chọn đáng để đưa vào kế hoạch. Theo thông lệ, đối tượng được mua nhà ở xã hội phải đáp ứng điều kiện về thu nhập và về nhà ở (chưa có nhà hoặc diện tích nhà ở bình quân thấp), đồng thời thường có thể tiếp cận gói vay mua nhà ưu đãi với lãi suất thấp hơn thị trường. Người quan tâm nên chuẩn bị sớm hồ sơ xác nhận thu nhập và tình trạng nhà ở, vì các đợt nhận hồ sơ thường có số lượng đăng ký vượt xa số căn.

Tuy nhiên, tiến độ đến hết năm 2030 cho thấy đây là câu chuyện dài hạn. Từ khi duyệt quy hoạch 1/500 đến lúc mở bán, dự án còn phải qua các bước thiết kế, cấp phép, xây dựng và xét duyệt giá bán. Người đang cần chỗ ở trong một hai năm tới khó có thể chỉ trông chờ vào dự án này.

Với nhà đầu tư, cần lưu ý rằng nhà ở xã hội thường bị hạn chế chuyển nhượng trong một thời gian nhất định sau khi ký hợp đồng mua, nên không phù hợp cho mục đích lướt sóng. Phần đáng quan tâm hơn có thể là bốn lô nhà ở thương mại, được giao dịch theo cơ chế thị trường. Dù vậy, giá bán, thời điểm mở bán và chính sách của các lô này chưa được công bố, nên mọi kỳ vọng về giá lúc này đều chỉ là phỏng đoán.

Với người đang sở hữu nhà đất quanh khu vực, một khu đô thị mới với hàng chục nghìn cư dân có thể làm tăng nhu cầu dịch vụ, cho thuê mặt bằng và phòng trọ trong tương lai. Song người mua bán nhà đất lân cận nên thận trọng trước các lời quảng cáo dựa vào thông tin dự án để đẩy giá, đồng thời luôn kiểm tra sổ hồng, quy hoạch và pháp lý của từng thửa đất cụ thể.

Xem thêm tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh trên TimBDSvn

Câu hỏi thường gặp

Khu nhà ở xã hội Bà Điểm rộng bao nhiêu và ai làm chủ đầu tư?

Khu nhà ở xã hội tại xã Bà Điểm, TP HCM rộng khoảng 192 ha, quy mô dân số dự kiến 67.465 người. UBND TP HCM đã chấp thuận chủ trương đầu tư ngày 12/10 và giao Công ty cổ phần Delta thực hiện, với tổng vốn sơ bộ hơn 64.000 tỷ đồng.

Bao giờ dự án hoàn thành và có thể mua nhà?

Theo chủ trương được duyệt, tiến độ dự án kéo dài đến hết năm 2030. Thời điểm mở bán cụ thể chưa được công bố; thông thường dự án phải hoàn tất thiết kế, cấp phép và xây dựng phần móng trước khi được nhận hồ sơ mua nhà ở xã hội.

Vì sao dự án nhà ở xã hội lại có nhà ở thương mại?

Phần nhà ở thương mại rộng gần 7,6 ha, tương đương 20% nhóm đất ở và khoảng 3,94% tổng diện tích. Theo thông lệ, chủ đầu tư nhà ở xã hội được dành một phần quỹ đất ở để xây nhà thương mại nhằm bù đắp chi phí, trong khi phần lớn đất ở vẫn dành cho nhà ở xã hội để bán và cho thuê.

Có thể thuê nhà ở xã hội tại Bà Điểm không?

Có. Đồ án dành gần 3,8 ha cho nhà ở xã hội cho thuê, phục vụ khoảng 7.098 người. Đây là lựa chọn phù hợp với người lao động chưa đủ khả năng mua nhà, đúng với định hướng tăng tỷ trọng nhà ở cho thuê của TP HCM.

Tiện ích trong khu gồm những gì?

Dự án có 13 lô đất trường học từ mầm non đến THPT trên khoảng 15,4 ha, khoảng 3,48 ha đất y tế cấp đô thị, 74 ha cây xanh và mặt nước, cùng đất thể thao, văn hóa, chợ và bãi đỗ xe. Người mua nên theo dõi tiến độ xây dựng thực tế của các hạng mục này song song với các tòa nhà ở.