Mua nhà ở xã hội TP HCM: gần 110ha KCN Lê Minh Xuân chuyển đổi

UBND TP HCM vừa ban hành kế hoạch chuyển khu đất gần 110ha thuộc Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng, tại xã Bình Lợi, sang phát triển nhà ở xã hội. Theo Báo điện tử Dân trí, thành phố sẽ chấm dứt dự án công nghiệp cũ và hướng tới cấp phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho dự án mới trước ngày 24/1/2027. Với người đang tính chuyện mua nhà giá vừa túi tiền ở TP HCM, đây là một quỹ đất lớn hiếm hoi được dành riêng cho phân khúc này.

Bài viết dưới đây tóm lược những mốc thời gian đã được ấn định, giải thích các thủ tục quy hoạch liên quan và phân tích quyết định này có ý nghĩa gì với người mua, người bán và nhà đầu tư nhà đất.

Khu đất Lê Minh Xuân mở rộng được chuyển đổi ra sao

Theo kế hoạch của UBND TP HCM, chức năng của khu đất sẽ được rà soát và điều chỉnh từ "khu đất sản xuất công nghiệp, kho tàng" sang "khu đất đơn vị ở" trong quy hoạch tổng thể của thành phố. Nói đơn giản, khu đất vốn được quy hoạch để xây nhà máy, nhà kho nay sẽ được xác định là nơi để ở, có thể kèm theo hạ tầng và tiện ích phục vụ cư dân.

Việc chuyển đổi không dừng ở một văn bản. Thành phố đã đặt ra một chuỗi bước với hạn chót cụ thể. Phần rà soát, điều chỉnh chức năng trong quy hoạch tổng thể phải xong trước ngày 31/10. Sau khi quy hoạch tổng thể thành phố được phê duyệt, quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 sẽ được lập và hoàn thành trước ngày 22/11. Quy hoạch phân khu 1/2.000 là bản quy hoạch xác định cơ cấu sử dụng đất, mạng lưới đường và các chỉ tiêu chính cho cả một khu vực, làm cơ sở cho bản quy hoạch chi tiết sau đó.

UBND TP HCM giao Giám đốc Sở Xây dựng chịu trách nhiệm trực tiếp theo dõi, đôn đốc tiến độ. Lãnh đạo sở phải kịp thời báo cáo và đề xuất thành phố xử lý những vấn đề vượt thẩm quyền.

Lộ trình chấm dứt dự án cũ và lập dự án nhà ở xã hội

Trước khi khởi động dự án mới, dự án khu công nghiệp hiện hữu phải được chấm dứt theo đúng quy định. Các cơ quan liên quan được giao tham mưu xác định tiền thuê đất và nghĩa vụ tài chính của giai đoạn 2 - đợt 1, hoàn thành trước ngày 15/11. Nhà đầu tư dự án cũ phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính và đề xuất chấm dứt thực hiện dự án theo pháp luật về đầu tư trước ngày 22/11, để thủ tục chấm dứt hoạt động dự án hoàn tất trước ngày 30/11.

Tiếp theo, các cơ quan, đơn vị phải hoàn thành thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở xã hội tại khu đất trước ngày 15/12. Chấp thuận chủ trương đầu tư là bước cơ quan nhà nước đồng ý về mục tiêu, quy mô, địa điểm và tiến độ sơ bộ của một dự án, thường là "giấy thông hành" đầu tiên để dự án được triển khai.

Sau đó, thành phố sẽ điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và cấp phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật, tất cả trước ngày 24/1/2027. Quy hoạch chi tiết 1/500 là bản vẽ ở mức chi tiết nhất, thể hiện vị trí từng lô đất, từng công trình, chiều cao tầng và mật độ xây dựng; đây là căn cứ để cấp phép xây dựng. Chuyển mục đích sử dụng đất là thủ tục pháp lý để đất công nghiệp được ghi nhận là đất ở hoặc đất phục vụ dự án nhà ở.

Bối cảnh: vì sao một khu công nghiệp chuyển thành nơi ở

Theo Dân trí, UBND TP HCM đã phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 cho dự án Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng từ năm 2016, với tổng diện tích 109,9ha. Dự án đặt mục tiêu ưu tiên ngành công nghiệp chế biến lương thực - thực phẩm, điện - điện tử và các ngành công nghiệp trọng yếu, dự kiến tạo việc làm cho khoảng 10.000 người.

Nguồn tin không nêu lý do cụ thể khiến thành phố quyết định chuyển đổi. Tuy vậy, có thể đặt quyết định này trong bối cảnh chung mà nhiều người theo dõi thị trường bất động sản TP HCM đều biết: giá nhà đất tại thành phố đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người lao động, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội nhiều năm qua còn khiêm tốn. Việc tìm được quỹ đất sạch, quy mô lớn để làm nhà ở giá thấp thường là nút thắt lớn nhất, nên một khu đất gần 110ha đã có quy hoạch chi tiết từ trước có thể được xem là lợi thế về thời gian.

Điểm đáng chú ý là các mốc thời gian được đặt khá dày, phần lớn các bước quy hoạch và thủ tục pháp lý dồn trong vài tháng. Đây là tín hiệu cho thấy thành phố muốn rút ngắn giai đoạn chuẩn bị, vốn thường kéo dài nhiều năm với các dự án nhà ở thông thường.

Người muốn mua nhà ở xã hội tại TP HCM cần biết gì

Nhà ở xã hội là loại nhà do Nhà nước hỗ trợ chính sách, dành cho các nhóm đối tượng nhất định như người thu nhập thấp, công nhân, cán bộ, công chức, lực lượng vũ trang, với giá bán hoặc giá thuê được kiểm soát. Theo thông lệ, người mua phải đáp ứng điều kiện về nhà ở (chưa có nhà hoặc diện tích nhà ở bình quân thấp) và điều kiện về thu nhập, đồng thời bị hạn chế chuyển nhượng trong một thời gian nhất định sau khi mua.

Nguồn tin hiện chưa công bố số lượng căn hộ, loại hình nhà, giá bán dự kiến hay chủ đầu tư của dự án nhà ở xã hội mới. Vì vậy, người có nhu cầu nên hiểu rằng mốc 24/1/2027 là hạn cấp phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật, chưa phải thời điểm mở bán hay bàn giao nhà. Từ khi có giấy phép hạ tầng đến khi xây xong nhà ở và đủ điều kiện bán thường còn một khoảng thời gian đáng kể, tùy năng lực chủ đầu tư.

Trong lúc chờ đợi, người lao động có thể chuẩn bị trước: rà soát xem mình có thuộc nhóm đối tượng được mua hay không, sắp xếp giấy tờ xác nhận thu nhập và tình trạng nhà ở, đồng thời tìm hiểu các gói vay mua nhà ở xã hội ưu đãi lãi suất từ ngân hàng chính sách hoặc ngân hàng thương mại tham gia chương trình. Cũng nên cảnh giác với những lời mời "đặt cọc giữ suất" khi dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư, vì theo quy định, việc huy động tiền của người mua thường chỉ hợp lệ khi dự án đủ điều kiện pháp lý.

Tác động với người mua và người bán nhà đất quanh khu vực

Với thị trường mua bán nhà đất xung quanh xã Bình Lợi, một dự án nhà ở xã hội quy mô gần 110ha có thể kéo theo kỳ vọng về dân cư đông đúc hơn, hạ tầng đường sá và dịch vụ được đầu tư. Những kỳ vọng như vậy thường khiến người bán nâng giá chào và giới đầu tư tìm đến đất nền lân cận.

Tuy nhiên, người mua đất ở khu vực này nên thận trọng. Thứ nhất, lộ trình mới chỉ ở giai đoạn điều chỉnh quy hoạch; mọi thứ phụ thuộc vào việc các mốc được thực hiện đúng hạn. Thứ hai, nhà ở xã hội có giá được kiểm soát nên khó trở thành "cú hích" làm giá đất xung quanh tăng mạnh như một khu đô thị thương mại cao cấp. Thứ ba, việc khu đất chuyển từ sản xuất công nghiệp sang đất ở đồng nghĩa nguồn việc làm khoảng 10.000 người từng được tính toán sẽ không còn theo phương án cũ, điều có thể ảnh hưởng tới nhu cầu thuê phòng trọ, nhà riêng của công nhân trong vùng.

Trước khi xuống tiền mua đất hay mua nhà gần khu vực, người mua nên kiểm tra sổ đỏ, sổ hồng chính chủ, tra cứu quy hoạch tại cơ quan chức năng và so sánh giá với các giao dịch thực tế thay vì dựa vào thông tin chuyển đổi để định giá.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh trên TimBDSvn

Câu hỏi thường gặp

Khu đất nhà ở xã hội Lê Minh Xuân mở rộng nằm ở đâu và rộng bao nhiêu?

Khu đất thuộc Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng, tại xã Bình Lợi, TP HCM. Theo Dân trí, diện tích gần 110ha, cụ thể là 109,9ha theo đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt năm 2016.

Khi nào dự án nhà ở xã hội này được cấp phép?

Theo kế hoạch của UBND TP HCM, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư phải xong trước ngày 15/12. Việc điều chỉnh quy hoạch 1/500, chuyển mục đích sử dụng đất, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và cấp phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật phải hoàn thành trước ngày 24/1/2027. Đây là mốc cấp phép hạ tầng, chưa phải mốc mở bán.

Giá bán và số lượng căn hộ đã được công bố chưa?

Chưa. Nguồn tin chưa nêu số căn, giá bán hay chủ đầu tư của dự án nhà ở xã hội mới. Người quan tâm nên theo dõi thông báo chính thức từ Sở Xây dựng TP HCM và không đặt cọc qua trung gian khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.

Ai được mua nhà ở xã hội tại TP HCM?

Thông thường, người mua nhà ở xã hội phải thuộc nhóm đối tượng theo Luật Nhà ở như người thu nhập thấp, công nhân, cán bộ, công chức và đáp ứng điều kiện về nhà ở, thu nhập. Tiêu chí cụ thể cho dự án này sẽ được công bố khi dự án đủ điều kiện bán.

Có nên mua đất nền gần khu vực này để đầu tư lúc này?

Quyết định nên dựa trên pháp lý và giá trị thực của từng lô đất, không chỉ dựa trên thông tin chuyển đổi. Dự án mới ở giai đoạn điều chỉnh quy hoạch, và nhà ở xã hội có giá kiểm soát nên tác động lên giá đất xung quanh có thể không lớn như kỳ vọng. Hãy kiểm tra sổ đỏ, quy hoạch và giá giao dịch thực tế trước khi quyết định.