Mua nhà ở xã hội tại TP HCM: đã bán lại có được mua lần hai?

Một người dân ở TP HCM đã mua căn hộ nhà ở xã hội rộng 32m2 vào năm 2024, rồi bán lại cho chủ đầu tư năm 2026, sẽ không được xét duyệt mua thêm căn nhà ở xã hội nào khác. Đó là trả lời của Bộ Xây dựng, dựa trên khoản 6 và khoản 7 Điều 88 Luật Nhà ở năm 2023, theo bài đăng trên cafef dẫn nguồn báo Đại đoàn kết.

Với những gia đình đang tính mua nhà ở xã hội như một bước đệm rồi "đổi lên" căn rộng hơn sau vài năm, câu trả lời này có ý nghĩa rất thực tế. Quyền mua nhà ở xã hội về nguyên tắc chỉ dùng được một lần, nên chọn căn nào, diện tích bao nhiêu, cần được cân nhắc ngay từ đầu.

Chuyện gì đã xảy ra với căn hộ 32m2 ở TP HCM?

Người hỏi là bà T.T.H, sống tại TP HCM. Năm 2024, bà mua một căn hộ nhà ở xã hội có diện tích 32m2. Sau khoảng hai năm sử dụng, đến năm 2026, gia đình bà có 5 thành viên và căn hộ trở nên quá chật, không đủ không gian sinh hoạt. Bà quyết định bán lại căn hộ cho chủ đầu tư dự án.

Sau đó, bà gửi câu hỏi tới cơ quan quản lý: liệu bà có được xét duyệt mua một dự án nhà ở xã hội khác tại TPHCM hay không. Bà cũng hỏi thêm, nếu luật hiện hành không cho phép thì có hướng thay đổi nào để những hộ gia đình như bà được an cư hay không.

Nhà ở xã hội là loại nhà do Nhà nước hỗ trợ chính sách, bán, cho thuê mua hoặc cho thuê với giá thấp hơn nhà thương mại, dành cho các nhóm đối tượng được luật quy định như người thu nhập thấp, công nhân, cán bộ, công chức. Vì được hưởng ưu đãi, việc mua bán loại nhà này bị ràng buộc bởi nhiều điều kiện chặt chẽ hơn so với mua chung cư thương mại thông thường.

Luật Nhà ở 2023 cho mỗi người mua mấy căn nhà ở xã hội?

Bộ Xây dựng dẫn khoản 6 Điều 88 Luật Nhà ở năm 2023, điều khoản quy định nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội. Theo đó, mỗi đối tượng thuộc các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9 và 10 Điều 76 của Luật chỉ được mua hoặc thuê mua một căn nhà ở xã hội. Riêng đối tượng tại khoản 7 Điều 76 chỉ được mua hoặc thuê mua một căn nhà ở xã hội hoặc một căn nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, tức là phải chọn một trong hai.

Thuê mua là hình thức người dân trả trước một phần tiền, phần còn lại trả dần theo thời hạn thỏa thuận, và sau khi trả đủ thì được sở hữu căn nhà. Như vậy, dù mua đứt hay thuê mua, mỗi người cũng chỉ được hưởng quyền này đúng một lần.

Khoản 7 cùng điều luật đề cập tới việc thuê. Mỗi đối tượng thuộc các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10 và 11 Điều 76 tại mỗi thời điểm chỉ được thuê một căn nhà ở xã hội. Đối tượng tại khoản 7 Điều 76 tại mỗi thời điểm chỉ được thuê một căn nhà ở xã hội hoặc một căn nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.

Từ các quy định này, Bộ Xây dựng kết luận: trường hợp bà H đã được mua nhà ở xã hội rồi thì không được giải quyết hỗ trợ mua nhà ở xã hội nữa. Trong nội dung được đăng tải, Bộ không đề cập tới hướng sửa đổi chính sách mà bà H nêu ra.

Vì sao đã bán lại cho chủ đầu tư vẫn mất quyền mua lần hai?

Điểm khiến nhiều người bất ngờ là bà H đã trả căn hộ về cho chủ đầu tư, tức là không còn sở hữu nhà ở xã hội nào. Tuy nhiên, theo cách diễn đạt của luật, giới hạn được tính theo số lần một người được mua hoặc thuê mua, chứ không tính theo việc người đó hiện có đang giữ căn nhà hay không. Khi đã sử dụng quyền mua một lần, việc bán lại không khôi phục quyền đó.

Về lý do, có thể hiểu nhà ở xã hội là nguồn cung có hạn, được Nhà nước ưu đãi về đất, thuế và tín dụng để hỗ trợ người chưa có chỗ ở. Nếu một người được mua đi mua lại nhiều lần, chính sách có thể bị lợi dụng để kiếm chênh lệch, trong khi rất nhiều hộ khác vẫn đang xếp hàng chờ. Giới hạn một lần là cách để suất ưu đãi được chia cho nhiều người hơn.

Theo quy định chung về nhà ở xã hội, người mua thường không được tự do bán lại ra thị trường trong một khoảng thời gian nhất định kể từ khi thanh toán xong; trong giai đoạn này, việc bán lại thường chỉ được thực hiện với chủ đầu tư hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Đó có thể là lý do bà H bán lại căn hộ cho chủ đầu tư thay vì bán cho người mua tự do. Dù vậy, người đọc nên kiểm tra quy định cụ thể áp dụng cho dự án của mình, vì nguồn tin không nêu chi tiết điểm này.

Tác động với người đang tính mua nhà ở xã hội tại TP HCM

Với người chuẩn bị nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội tại TP HCM, thông điệp rõ ràng nhất là hãy coi đây là lựa chọn dài hạn, không phải bước đệm. Một căn hộ 32m2 có thể vừa đủ cho vợ chồng trẻ, nhưng khi gia đình tăng lên 4 hoặc 5 người, diện tích ấy nhanh chóng chật chội, đúng như trường hợp bà H. Khi đó, nếu bán lại, người mua không thể quay lại hàng chờ nhà ở xã hội lần nữa.

Vì vậy, nếu dự án có nhiều loại diện tích, người mua nên tính đến kế hoạch gia đình trong 5 đến 10 năm tới trước khi chọn căn. Chênh lệch tiền giữa căn nhỏ và căn lớn hơn trong cùng dự án nhà ở xã hội thường thấp hơn nhiều so với khoản chênh khi phải chuyển sang mua nhà thương mại sau này.

Người mua cũng nên tính kỹ khả năng trả nợ. Vay mua nhà ở xã hội thường được hưởng lãi suất ưu đãi qua các kênh tín dụng chính sách, nhưng một khi đã rời căn hộ, việc mua căn tiếp theo sẽ phải theo giá thị trường và lãi suất thương mại, có thể cao hơn đáng kể.

Đối với người bán, tức những hộ đang sở hữu nhà ở xã hội và muốn chuyển đi, câu trả lời của Bộ Xây dựng cho thấy cần chuẩn bị phương án nhà ở tiếp theo trước khi bán. Khoản tiền thu về từ việc bán lại cho chủ đầu tư nên được tính như nguồn vốn để mua nhà thương mại hoặc thuê nhà, chứ không nên trông chờ vào một suất nhà ở xã hội khác.

Cần nhà rộng hơn sau khi đã dùng quyền mua nhà ở xã hội thì làm gì?

Với những gia đình rơi vào hoàn cảnh như bà H, lựa chọn thực tế nhất thường là chuyển sang thị trường nhà thương mại. Tại TP HCM, các khu vực ven như Bình Tân, Bình Chánh, Quận 12 hay Thủ Đức thường có mặt bằng giá mềm hơn khu trung tâm, phù hợp với người cần diện tích lớn hơn với ngân sách hạn chế. Khi mua bán nhà ở thị trường này, người mua cần kiểm tra kỹ pháp lý, sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, cùng tình trạng quy hoạch của căn nhà.

Xem các căn nhà đang rao bán tại TP Hồ Chí Minh

Một hướng khác có thể cân nhắc là thuê nhà. Khoản 7 Điều 88 Luật Nhà ở năm 2023 quy định việc thuê nhà ở xã hội theo nguyên tắc "tại mỗi thời điểm chỉ được thuê một căn", khác với cách giới hạn quyền mua. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng trong câu trả lời này chỉ khẳng định bà H không được hỗ trợ mua thêm; việc người đã từng mua có đủ điều kiện thuê nhà ở xã hội hay không cần được hỏi trực tiếp cơ quan quản lý nhà ở tại địa phương, vì còn phụ thuộc vào các điều kiện khác về nhà ở và thu nhập.

Ngoài ra, người dân vẫn có quyền kiến nghị sửa đổi chính sách như bà H đã làm. Trong bối cảnh nhiều dự án nhà ở xã hội đang được khởi công trên cả nước, những phản ánh thực tế về diện tích căn hộ và nhu cầu của gia đình đông người có thể là thông tin hữu ích cho cơ quan soạn thảo chính sách.

Tham khảo thêm nhà đất đang mua bán tại TP HCM

Câu hỏi thường gặp

Mỗi người được mua mấy căn nhà ở xã hội?

Theo khoản 6 Điều 88 Luật Nhà ở năm 2023, mỗi đối tượng thuộc các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9 và 10 Điều 76 chỉ được mua hoặc thuê mua một căn nhà ở xã hội. Đối tượng tại khoản 7 Điều 76 chỉ được mua hoặc thuê mua một căn nhà ở xã hội hoặc một căn nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.

Đã bán nhà ở xã hội cho chủ đầu tư thì có được mua căn khác không?

Không. Bộ Xây dựng trả lời rằng trường hợp đã được mua nhà ở xã hội rồi thì không được giải quyết hỗ trợ mua nhà ở xã hội nữa, kể cả khi đã bán lại căn hộ cho chủ đầu tư như trường hợp bà T.T.H tại TP HCM.

Có được vừa mua vừa thuê nhà ở xã hội cùng lúc không?

Luật quy định riêng hai nhóm quyền: mua hoặc thuê mua chỉ một căn, còn thuê thì tại mỗi thời điểm chỉ được thuê một căn. Việc kết hợp hai quyền trong từng trường hợp cụ thể còn phụ thuộc vào điều kiện về nhà ở và thu nhập, nên người dân nên hỏi trực tiếp cơ quan quản lý nhà ở địa phương trước khi nộp hồ sơ.

Nên chọn căn nhà ở xã hội diện tích bao nhiêu?

Nguồn tin không đưa ra khuyến nghị về diện tích, nhưng trường hợp căn 32m2 không đủ cho gia đình 5 người là lời nhắc đáng chú ý. Vì quyền mua chỉ dùng được một lần, người mua nên chọn diện tích phù hợp với quy mô gia đình dự kiến trong nhiều năm tới, thay vì chỉ tính nhu cầu trước mắt.

Không còn quyền mua nhà ở xã hội thì nên mua nhà ở đâu tại TP HCM?

Người đã dùng quyền mua nhà ở xã hội có thể chuyển sang mua chung cư hoặc nhà riêng thương mại. Các khu vực ven TP Hồ Chí Minh thường có giá nhà mềm hơn trung tâm, nhưng người mua cần kiểm tra sổ hồng, pháp lý và quy hoạch, đồng thời tính kỹ khả năng trả góp nếu phải vay ngân hàng theo lãi suất thương mại.