Mua nhà ở xã hội Hải Phòng: giá tạm tính gần 19,9 triệu/m2

Người có nhu cầu mua nhà ở xã hội tại Hải Phòng vừa có thêm một mốc giá để tính toán: 672 căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội tại Khu dân cư mới xã Cẩm Điền - Lương Điền được Sở Xây dựng tạm tính giá bán bình quân gần 19,9 triệu đồng mỗi m2. Theo vnexpress.net, mức giá này đã gồm thuế giá trị gia tăng nhưng chưa gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, và chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư SKLAND.

Đây chưa phải giá chốt cho từng căn. Đi kèm con số là một loạt ràng buộc về kiểm toán, hoàn tiền chênh lệch, giới hạn số tiền được thu và công khai thông tin, nhằm giữ quyền lợi cho người mua. Bài viết dưới đây phân tích các con số, giải thích các điều kiện đi kèm và gợi ý những điểm người mua nên lưu ý trước khi nộp hồ sơ.

Giá nhà ở xã hội tại Hải Phòng được xác định thế nào

Nhà ở xã hội là loại nhà được Nhà nước hỗ trợ chính sách để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua với giá thấp hơn thương mại, dành cho các nhóm đối tượng đáp ứng điều kiện về thu nhập và nhà ở theo quy định. Khác với căn hộ thương mại, giá nhà ở xã hội không do chủ đầu tư tự quyết theo thị trường mà phải dựa trên chi phí xây dựng cộng một tỷ lệ lợi nhuận định mức, rồi được cơ quan quản lý xem xét.

Với dự án tại Cẩm Điền - Lương Điền, quy trình gồm ba bước. Công ty Cổ phần Giá xây dựng lập phương án xác định giá; Trung tâm Nghiên cứu và Tư vấn đầu tư xây dựng đưa ra báo cáo thẩm tra; trên cơ sở đó, SKLAND phê duyệt giá cụ thể cho từng căn. Mức gần 19,9 triệu đồng mỗi m2 mà Sở Xây dựng công bố là giá bình quân, nghĩa là từng căn có thể cao hơn hoặc thấp hơn tùy vị trí tầng, hướng và diện tích.

Cần phân biệt hai khoản. Thuế giá trị gia tăng (VAT) là thuế tính trên giá trị hàng hóa, dịch vụ, ở đây đã nằm sẵn trong đơn giá. Còn kinh phí bảo trì phần sở hữu chung là khoản tiền người mua nộp để sau này sửa chữa thang máy, mái, hệ thống kỹ thuật dùng chung của tòa nhà; khoản này chưa có trong mức giá tạm tính.

Mua một căn hộ ở dự án này có thể tốn bao nhiêu

Nguồn tin không nêu diện tích các căn, nên mọi phép tính dưới đây chỉ mang tính minh họa. Giả sử một căn rộng 50 m2, tổng giá trị theo đơn giá bình quân vào khoảng 995 triệu đồng. Nếu căn rộng 60 m2, con số vào khoảng 1,19 tỷ đồng; căn 70 m2 khoảng 1,39 tỷ đồng.

Ngoài giá căn hộ, người mua còn phải tính thêm kinh phí bảo trì. Theo thông lệ với nhà chung cư tại Việt Nam, khoản này thường bằng 2% giá bán căn hộ, tức với căn 1,19 tỷ đồng sẽ vào khoảng 24 triệu đồng. Người mua cũng nên dự trù lệ phí trước bạ, phí cấp giấy chứng nhận và các chi phí hoàn thiện, nội thất nếu căn hộ chỉ được bàn giao ở mức cơ bản.

Một điểm đáng chú ý khi lập kế hoạch tài chính: chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng trước khi người mua nhận giấy chứng nhận. Với căn khoảng 1,19 tỷ đồng, phần 5% còn lại vào khoảng 60 triệu đồng, chỉ phải trả khi sổ đã về tay. Điều này giúp người mua có thêm một khoảng đệm tài chính và có cơ sở để đòi quyền lợi nếu thủ tục cấp sổ chậm trễ.

Người mua nhà ở xã hội được bảo vệ ra sao

Điểm mấu chốt của thông tin lần này là giá chỉ mang tính tạm tính và sẽ được đối chiếu lại sau khi công trình hoàn thành. Theo vnexpress.net, trong vòng 180 ngày kể từ khi dự án được nghiệm thu đưa vào sử dụng, SKLAND phải thực hiện kiểm toán, do đơn vị kiểm toán độc lập hoặc Kiểm toán Nhà nước, rồi gửi toàn bộ hồ sơ quyết toán chi phí về Sở Xây dựng để kiểm tra.

Quyết toán là việc tổng hợp, xác nhận chi phí thực tế đã bỏ ra để xây dựng công trình. Kết quả quyết toán dẫn đến hai khả năng. Nếu chi phí thực tế cao hơn giá đã ký trong hợp đồng, chủ đầu tư phải tự chịu phần vượt, không được thu thêm từ người mua. Nếu chi phí thực tế thấp hơn, doanh nghiệp buộc phải trả lại toàn bộ khoản chênh lệch cho khách hàng.

Cơ chế này có lợi rõ ràng cho người mua: giá trong hợp đồng trở thành mức trần, chỉ có thể giảm chứ không tăng. Kết hợp với giới hạn thu tối đa 95% trước khi có giấy chứng nhận, người mua có cơ sở để yên tâm rằng mình sẽ nhận lại tiền chênh lệch (nếu có) cùng lúc với sổ.

Ngoài ra, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm về độ chính xác của chi phí vật tư, thiết bị đưa vào công trình, ghi rõ danh mục trang thiết bị hoàn thiện căn hộ trong hợp đồng và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ báo cáo định kỳ theo pháp luật kinh doanh bất động sản. Với người mua, danh mục thiết bị trong hợp đồng là căn cứ để kiểm tra khi nhận nhà: loại cửa, sàn, thiết bị vệ sinh, điện nước có đúng như cam kết hay không.

Bối cảnh: vì sao giá chỉ là tạm tính và thông tin được công khai ở đâu

Theo cách làm phổ biến với nhà ở xã hội, giá thường được xác định trước khi dự án xây xong để chủ đầu tư có thể mở bán, nhận hồ sơ và ký hợp đồng. Vì chi phí thực tế chỉ được biết chính xác khi hoàn công, cơ quan quản lý gắn thêm yêu cầu kiểm toán và quyết toán để tránh tình trạng giá bán bị đội lên hoặc lợi nhuận vượt mức cho phép.

Sở Xây dựng cũng yêu cầu SKLAND công khai toàn bộ chi tiết dự án, gồm số lượng căn hộ, giá bán, thời gian và địa điểm thu nhận hồ sơ. Thông tin phải được đăng trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng, UBND thành phố Hải Phòng, UBND xã Mao Điền và ít nhất một cơ quan báo chí địa phương, chậm nhất 30 ngày trước khi bắt đầu nhận hồ sơ đăng ký mua nhà.

Khoảng thời gian 30 ngày này có ý nghĩa thực tế. Người có nhu cầu có thể tận dụng để chuẩn bị giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện thu nhập và tình trạng nhà ở, vốn thường là khâu mất nhiều thời gian nhất khi đăng ký mua nhà ở xã hội. Việc thông tin được đăng trên nhiều kênh chính thức cũng giúp người mua đối chiếu, tránh bị lôi kéo bởi các lời mời đặt cọc, mua suất qua trung gian.

Tác động với người mua và người bán

Với người lao động, công nhân và cán bộ có thu nhập trung bình thấp ở Hải Phòng, mức giá gần 19,9 triệu đồng mỗi m2 mở ra một lựa chọn cụ thể để sở hữu căn hộ có sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. So với việc thuê nhà lâu dài, người mua có thể cân nhắc kết hợp tiền tiết kiệm với các gói vay mua nhà ở xã hội có lãi suất ưu đãi, vốn thường được triển khai qua ngân hàng chính sách hoặc một số ngân hàng thương mại theo chương trình của Nhà nước.

Tuy vậy, người mua cần nhớ rằng nhà ở xã hội có những ràng buộc riêng so với căn hộ thương mại. Theo quy định chung, việc chuyển nhượng nhà ở xã hội thường bị giới hạn trong một thời gian nhất định sau khi mua, nên đây là sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực hơn là đầu tư lướt sóng. Ai tính chuyện mua để bán lại kiếm chênh lệch cần tìm hiểu kỹ các điều kiện này trước khi nộp hồ sơ.

Với thị trường mua bán nhà đất ở Hải Phòng nói chung, một nguồn cung 672 căn hộ giá thấp có thể tạo thêm lựa chọn cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Những người đang định mua căn hộ thương mại giá rẻ hoặc nhà riêng trong ngõ ở khu vực lân cận có thể so sánh tổng chi phí, pháp lý và tiện ích trước khi quyết định. Người bán nhà ở phân khúc tương tự cũng có thể phải tính đến mức giá tham chiếu này khi định giá tài sản của mình.

Về phía rủi ro, người mua nên theo dõi tiến độ xây dựng, thời điểm nghiệm thu và mốc 180 ngày kiểm toán sau đó, vì đây là cơ sở để biết khi nào có kết quả quyết toán và khi nào có thể nhận lại tiền chênh lệch nếu giá thực tế thấp hơn.

Câu hỏi thường gặp

Giá căn hộ nhà ở xã hội tại Cẩm Điền - Lương Điền là bao nhiêu?

Theo vnexpress.net, Sở Xây dựng tạm tính giá bán bình quân gần 19,9 triệu đồng mỗi m2 cho 672 căn hộ. Mức giá đã gồm thuế giá trị gia tăng nhưng chưa gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung. Giá cụ thể từng căn do chủ đầu tư SKLAND phê duyệt.

Nếu chi phí xây dựng thực tế tăng, người mua có phải trả thêm không?

Không. Nếu giá trị quyết toán sau kiểm toán cao hơn giá đã ký trong hợp đồng, chủ đầu tư không được thu thêm phần chênh lệch. Ngược lại, nếu giá trị quyết toán thấp hơn, doanh nghiệp phải hoàn trả toàn bộ phần chênh lệch cho người mua.

Chủ đầu tư được thu tối đa bao nhiêu trước khi giao sổ hồng?

Chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng trước khi người mua nhận giấy chứng nhận và nhận lại đủ tiền chênh lệch (nếu có). Với một căn khoảng 1,19 tỷ đồng, phần 5% giữ lại vào khoảng 60 triệu đồng.

Khi nào và ở đâu có thông tin để nộp hồ sơ mua nhà?

Thông tin về số căn, giá bán, thời gian và địa điểm nhận hồ sơ phải được đăng trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng, UBND thành phố Hải Phòng, UBND xã Mao Điền và ít nhất một cơ quan báo chí địa phương. Việc đăng tải phải diễn ra tối thiểu 30 ngày trước khi bắt đầu nhận hồ sơ, nên người mua nên theo dõi các kênh này để chuẩn bị giấy tờ kịp thời.

Ngoài giá căn hộ, người mua cần chuẩn bị thêm những khoản nào?

Khoản đáng kể nhất là kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, theo thông lệ thường bằng khoảng 2% giá bán căn hộ. Người mua cũng nên dự trù lệ phí cấp giấy chứng nhận, lệ phí trước bạ và chi phí hoàn thiện, nội thất. Kiểm tra kỹ danh mục trang thiết bị ghi trong hợp đồng sẽ giúp ước lượng chính xác hơn số tiền cần bỏ thêm.