Mua nhà Hà Nội: siêu đô thị 9.000 ha được huy động 237.000 tỷ

Ngày 21/10, Sở Xây dựng TP Hà Nội thông báo liên danh nhà đầu tư do Vinhomes đứng đầu đủ điều kiện huy động 237.000 tỷ đồng để xây các công trình nhà ở tại khu đô thị thể thao quốc tế Hà Nội. Dự án rộng gần 9.000 ha ở 11 xã cửa ngõ phía nam Thủ đô và được xem là khu đô thị có quy mô lớn nhất Việt Nam. Với người đang tính chuyện mua nhà Hà Nội hoặc theo dõi thị trường phía nam thành phố, đây là mốc pháp lý quan trọng: dự án đã chuyển từ giai đoạn quy hoạch sang giai đoạn được phép gom vốn để triển khai.

Bài viết dưới đây tổng hợp các con số chính theo vnexpress.net, giải thích những khái niệm thường gây nhầm lẫn và phân tích ý nghĩa thực tế đối với người mua, người bán và nhà đầu tư nhà đất.

Khu đô thị thể thao quốc tế Hà Nội được huy động bao nhiêu vốn?

Theo thông báo của Sở Xây dựng Hà Nội, phần vốn được chấp thuận cho công trình nhà ở là 237.000 tỷ đồng. Ngoài khoản này, chủ đầu tư còn muốn huy động thêm 138.000 tỷ đồng cho phần bất động sản không phải nhà ở, như công trình thương mại dịch vụ. Cộng lại, tổng nhu cầu huy động vào khoảng 375.000 tỷ đồng, tức xấp xỉ 40% tổng mức đầu tư hơn 925.650 tỷ đồng của toàn dự án.

Liên danh gồm bốn doanh nghiệp: Vinhomes, Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Ngọc Hồi, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển thương mại Ngọc Quý và Công ty cổ phần Nghiên cứu đầu tư và phát triển Tương Lai.

Trước khi có thông báo, chủ đầu tư đã dùng kênh trái phiếu. Trái phiếu doanh nghiệp là giấy nợ do công ty phát hành để vay tiền của nhà đầu tư, cam kết trả gốc và lãi theo kỳ hạn. Theo Sở Xây dựng Hà Nội, tính đến ngày 7/10, liên danh đã phát hành 37.000 tỷ đồng trái phiếu, trong đó khoảng 11.000 tỷ đồng dành cho công trình nhà ở, tương đương gần 30% số tiền đã huy động qua kênh này.

Về hình thức, vốn được gom qua góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên kết, liên doanh của các tổ chức và cá nhân. Một điểm then chốt: bên tham gia hợp tác chỉ được phân chia lợi nhuận. Thời hạn huy động tối đa bằng tiến độ thực hiện dự án, kéo dài đến quý IV/2030.

Chủ đầu tư cũng cho biết chưa thế chấp phần dự án dùng để huy động vốn, bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai và quyền sử dụng đất thuộc phần này, cho bất kỳ tổ chức tín dụng nào. Nhà ở hình thành trong tương lai là căn nhà đang trong quá trình xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, thường được bán qua hợp đồng mua bán trước khi hoàn thiện.

Quy mô dự án và cách phân bổ đất ra sao?

Toàn khu có diện tích gần 9.000 ha, chia thành 4 phân khu. Hồi đầu tháng 10, liên danh đề xuất phạm vi huy động vốn gồm hơn 4.000 ha đất mà TP Hà Nội đã giao để thực hiện dự án. Trong đó, khoảng 1.200 ha dành cho công trình nhà ở; hơn 2.840 ha còn lại phục vụ hạ tầng xã hội, sân vận động, công trình thương mại dịch vụ và các hạng mục khác.

Như vậy, đất ở chỉ chiếm chưa đến một phần ba diện tích đã được giao. Tỷ lệ này cho thấy dự án được định hướng nặng về hạ tầng và tiện ích công cộng, khác với những dự án nhà ở thuần túy.

Phân khu A rộng khoảng 1.858 ha, được định hướng phát triển theo mô hình đô thị nén TOD. TOD (Transit-Oriented Development) là cách quy hoạch tập trung dân cư, văn phòng và dịch vụ quanh các đầu mối giao thông công cộng, để người dân có thể đi lại chủ yếu bằng phương tiện công cộng. Phân khu B có diện tích lớn nhất, khoảng 3.000 ha, với tâm điểm là sân vận động VinFast - Trống Đồng được giới thiệu có quy mô hàng đầu thế giới, cùng các công trình phục vụ thi đấu thể thao khác.

Chủ đầu tư đặt mục tiêu sau khi hoàn thành, dự án đủ điều kiện hạ tầng để Việt Nam đăng cai các sự kiện tầm châu lục và quốc tế như Asiad, Olympic.

Bối cảnh: vì sao cần Sở Xây dựng xác nhận mới được huy động vốn?

Theo quy định hiện hành về nhà ở và kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án nhà ở không được tự do nhận tiền góp vốn hay tiền đặt cọc của người dân khi dự án chưa đáp ứng các điều kiện pháp lý. Thông thường, dự án phải có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, có quy hoạch chi tiết được duyệt, có hồ sơ thiết kế và đáp ứng một số điều kiện về hạ tầng. Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, ở đây là Sở Xây dựng Hà Nội, sẽ xem xét hồ sơ và ra văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện.

Văn bản này có ý nghĩa như một tấm giấy thông hành: từ thời điểm đó, các thỏa thuận hợp tác, góp vốn liên quan đến phần nhà ở mới có cơ sở pháp lý. Trước đó, mọi khoản thu tiền dưới dạng giữ chỗ hay góp vốn đều tiềm ẩn rủi ro cho người nộp tiền.

Việc chủ đầu tư công bố chưa thế chấp phần dự án cho tổ chức tín dụng cũng là một chi tiết đáng chú ý. Theo thông lệ, khi dự án hoặc tài sản hình thành trong tương lai đã bị thế chấp ngân hàng, việc chuyển nhượng cho bên thứ ba phức tạp hơn, đòi hỏi giải chấp hoặc có sự đồng ý của ngân hàng. Một dự án chưa bị thế chấp vì thế thường được coi là sạch hơn về mặt nghĩa vụ tài chính tại thời điểm công bố.

Tác động với người mua và người bán nhà đất Hà Nội

Điều đầu tiên người quan tâm cần hiểu: được huy động vốn không đồng nghĩa với việc dự án đã mở bán căn hộ hay nhà phố. Theo thông tin công bố, bên tham gia hợp tác chỉ được chia lợi nhuận. Điều này có thể hiểu là các hợp đồng góp vốn, hợp tác ở giai đoạn này không trao cho người góp vốn quyền nhận một căn nhà hay một lô đất cụ thể. Người muốn mua nhà để ở nên chờ đến khi dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và được ngân hàng bảo lãnh theo quy định.

Với thị trường mua bán nhà đất Hà Nội nói chung, một dự án có tổng vốn hơn 925.650 tỷ đồng và khoảng 1.200 ha đất ở là nguồn cung rất lớn, nhưng nguồn cung này được trải theo tiến độ đến quý IV/2030. Vì thế, tác động lên giá nhà đất có thể diễn ra từ từ thay vì ngay lập tức. Tuy nhiên, kinh nghiệm từ các đại đô thị trước đây cho thấy thông tin về hạ tầng lớn thường kéo theo tâm lý kỳ vọng ở khu vực lân cận.

Người đang sở hữu đất ở 11 xã cửa ngõ phía nam có thể nhận được nhiều lời hỏi mua hơn. Ngược lại, người mua đất nền quanh dự án cần thận trọng với các mức giá được đẩy lên dựa trên thông tin chưa được kiểm chứng. Trước khi xuống tiền, nên kiểm tra sổ đỏ, tức Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đối chiếu quy hoạch tại UBND xã hoặc cơ quan quản lý đất đai, và xác định lô đất có nằm trong phạm vi thu hồi của dự án hay không.

Với nhà đầu tư, cần phân biệt rõ ba kênh tham gia khác nhau: mua trái phiếu doanh nghiệp, ký hợp đồng hợp tác góp vốn chia lợi nhuận, và mua sản phẩm nhà ở khi dự án mở bán. Mỗi kênh có mức rủi ro, thời gian thu hồi vốn và quyền lợi pháp lý khác nhau. Với kênh hợp tác chia lợi nhuận, thời hạn có thể kéo dài nhiều năm, phụ thuộc vào tiến độ dự án.

Có nên mua nhà gần siêu dự án lúc này?

Không có câu trả lời chung cho mọi người. Người mua để ở với nhu cầu thực có thể cân nhắc yếu tố thời gian: hạ tầng xã hội, sân vận động và các công trình thương mại cần nhiều năm để hình thành, nên tiện ích thực tế có thể chưa có ngay. Người mua để đầu tư nên tính đến chi phí cơ hội của dòng vốn nằm yên trong khi chờ dự án hoàn thiện, cùng với lãi suất nếu dùng vốn vay.

Một nguyên tắc an toàn khi mua bán nhà đất gần các dự án lớn là chỉ giao dịch khi giấy tờ pháp lý đầy đủ, ưu tiên làm việc với chính chủ, và không đặt cọc dựa trên lời hứa về tiến độ hạ tầng. Thông tin chính thức nên được đối chiếu từ cơ quan nhà nước như Sở Xây dựng Hà Nội thay vì chỉ dựa vào tài liệu quảng cáo.

Câu hỏi thường gặp

Khu đô thị thể thao quốc tế Hà Nội nằm ở đâu và rộng bao nhiêu?

Dự án có quy mô gần 9.000 ha, nằm trên địa bàn 11 xã cửa ngõ phía nam Thủ đô. Tổng mức đầu tư hơn 925.650 tỷ đồng, chia thành 4 phân khu, trong đó phân khu B rộng khoảng 3.000 ha có sân vận động VinFast - Trống Đồng.

Góp vốn vào dự án ở giai đoạn này có được nhận nhà không?

Theo thông tin công bố, bên tham gia hợp tác chỉ được phân chia lợi nhuận. Vì vậy, người góp vốn ở giai đoạn này không nên kỳ vọng nhận một căn nhà cụ thể. Ai muốn mua nhà để ở nên chờ dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai và ký hợp đồng mua bán đúng quy định.

Dự án có đang bị thế chấp ngân hàng không?

Chủ đầu tư cho biết chưa thế chấp phần dự án dùng để huy động vốn nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai và quyền sử dụng đất, cho bất kỳ tổ chức tín dụng nào. Người mua vẫn nên kiểm tra lại tình trạng này tại thời điểm ký hợp đồng, vì tình trạng tài sản có thể thay đổi theo thời gian.

Thời hạn huy động vốn kéo dài đến khi nào?

Thời hạn huy động vốn tối đa bằng tiến độ thực hiện dự án, đến quý IV/2030. Điều này cho thấy nguồn cung nhà ở từ dự án nhiều khả năng sẽ được đưa ra thị trường theo từng giai đoạn trong nhiều năm.

Giá nhà đất quanh dự án có tăng không?

Nguồn tin không đưa ra dự báo về giá. Theo thông lệ, các dự án hạ tầng và đô thị quy mô lớn thường tạo kỳ vọng tăng giá ở khu vực lân cận, nhưng mức độ phụ thuộc vào tiến độ thực tế. Người mua nên kiểm tra pháp lý, quy hoạch và tránh quyết định dựa trên tin đồn.