Mua chung cư TP HCM và Hà Nội quý 3/2026: lãi vay đè sức mua

Trong quý 3/2026, thị trường căn hộ TP HCM chỉ hấp thụ khoảng 25% nguồn cung sơ cấp, tương đương khoảng 1.400 giao dịch trên tổng số 5.800 căn đang chào bán. Cùng kỳ, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội giảm 42% so với quý trước. Theo số liệu của Savills do CafeF đăng lại từ Nhịp sống thị trường, lãi suất vay mua nhà ở mức cao đang bào mòn khả năng chi trả của người mua và gây áp lực lên dòng tiền của chủ đầu tư ở cả hai thành phố lớn nhất nước.

Với người đang tính mua chung cư hay mua bán nhà đất tại TP HCM và Hà Nội, bức tranh này cho thấy thị trường đang chuyển từ giai đoạn chạy theo nguồn cung sang giai đoạn cân nhắc kỹ từng đồng vốn. Bài viết dưới đây tổng hợp các con số chính, giải thích ý nghĩa của chúng và gợi ý những câu hỏi người mua, người bán nên đặt ra.

Chung cư TP HCM quý 3/2026 bán được bao nhiêu căn?

Theo Savills, TP HCM ghi nhận 1.900 căn hộ mở bán mới trong quý 3/2026. Con số này tăng so với quý trước nhưng vẫn thấp hơn cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, khoảng 80% nguồn cung mới thuộc hạng A và hạng B, tức các phân khúc trung cao cấp và cao cấp. Theo cách phân loại thường dùng của các đơn vị nghiên cứu, hạng A là căn hộ có giá và chất lượng cao nhất, hạng B ở mức trung cấp đến khá, còn hạng C là nhóm căn hộ bình dân, vừa túi tiền.

Sau khi cộng thêm hàng mới, tổng nguồn cung sơ cấp, tức các căn hộ do chủ đầu tư bán lần đầu, lên tới 5.800 căn. Tuy vậy, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 25%. Tỷ lệ hấp thụ là phần trăm số căn bán được trên tổng số căn đang chào bán trong kỳ; mức 25% nghĩa là cứ bốn căn được rao thì chỉ khoảng một căn tìm được người mua.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP.HCM, cho rằng lãi suất vay mua nhà cao tiếp tục gây sức ép lên cả hai phía: chủ đầu tư khó xoay vòng dòng tiền, người mua khó gánh khoản trả nợ hằng tháng, trong khi nhu cầu có dấu hiệu suy yếu. Theo bà Hương, những dự án có cơ cấu sản phẩm đa dạng và chính sách thanh toán linh hoạt, kéo dài để giảm áp lực tài chính ban đầu thường đạt kết quả bán hàng tốt hơn.

Về triển vọng gần, Savills dự kiến khoảng 6.000 căn sẽ được mở bán tại TP HCM trong quý 4/2026, thấp hơn gần 30% so với dự báo ban đầu do một số dự án phải lùi kế hoạch.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh đang được đăng trên TimBDSvn

Nhà phố, biệt thự TP HCM dịch ra ngoại thành ra sao?

Ở phân khúc biệt thự và nhà phố, Savills ghi nhận nguồn cung tiếp tục dịch chuyển mạnh về ngoại thành, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của hai khu đô thị lớn ở phía Bắc và phía Nam TP HCM. Quý 3/2026 có khoảng 3.600 căn mở bán mới, trong đó hơn 50% có giá dưới 10 tỷ đồng mỗi căn.

Dù mặt bằng giá đã mềm hơn so với khu trung tâm, tỷ lệ hấp thụ của nhóm này chỉ ở mức 14%, thấp hơn đáng kể so với căn hộ. Nói cách khác, trên 100 căn nhà phố, biệt thự chào bán, chỉ khoảng 14 căn được giao dịch. Bà Hương nhận định các khu đô thị lớn ngoại thành đang tái định hình thị trường bất động sản liền thổ, tức nhóm nhà gắn liền với đất như nhà phố, biệt thự, nhà liền kề, nhưng chi phí vốn cao vẫn là bài toán thách thức sức mua.

Một phép tính đơn giản giúp hình dung áp lực này: một căn nhà phố giá 9 tỷ đồng, nếu người mua vay 50% giá trị thì khoản nợ đã là 4,5 tỷ đồng. Khi lãi suất thả nổi, tức lãi suất được điều chỉnh định kỳ theo thị trường sau thời gian ưu đãi, ở mức cao, tiền lãi mỗi tháng có thể chiếm phần lớn thu nhập của một hộ gia đình trung lưu. Đây là lý do nhiều người mua nhà phố thường chờ đợi hoặc tìm dự án cho phép giãn tiến độ thanh toán.

Tham khảo nhà phố, nhà riêng đang mua bán tại Hồ Chí Minh

Thị trường nhà đất Hà Nội phân hóa thế nào?

Trái với áp lực rõ rệt tại TP HCM, thị trường Hà Nội quý 3/2026 cho thấy sự phân hóa. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho biết giá rao bán tiếp tục điều chỉnh sau giai đoạn tăng mạnh, trong khi giá thuê giữ ổn định. Khảo sát 530 môi giới cho thấy 48% ghi nhận lượng giao dịch giảm trên 50% so với quý trước, nhỉnh hơn một chút so với mức 50% của quý 2/2026. Điều này gợi ý tốc độ sụt giảm thanh khoản đã phần nào chững lại.

Savills ghi nhận nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội giảm 42% theo quý và 51% theo năm, tập trung chủ yếu ở hạng B. Lượng căn bán được giảm 26% theo quý và 48% theo năm, trong đó hạng B chiếm tới 73% tổng giao dịch.

Về giá, giá chào bán sơ cấp giảm nhẹ theo quý nhưng vẫn cao hơn cùng kỳ. Giá thứ cấp, tức giá căn hộ được bán lại từ người mua trước, đã giảm quý thứ ba liên tiếp nhưng vẫn cao hơn năm ngoái. Độ vênh giữa giá sơ cấp và thứ cấp lên tới 28% ở hạng A và 17% ở hạng B. Nếu hiểu theo cách thông thường là giá bán mới từ chủ đầu tư cao hơn giá căn bán lại, thì với một căn sơ cấp hạng A khoảng 5 tỷ đồng, căn thứ cấp tương đương có thể ở quanh mức 3,9 tỷ đồng; con số chỉ mang tính minh họa nhưng cho thấy khoảng cách đáng kể.

Điểm đáng lo nhất là nhà ở vừa túi tiền. Theo Savills, nguồn cung hạng C tại Hà Nội đã giảm trung bình 27% mỗi năm kể từ năm 2022 và dự kiến chỉ chiếm 12% nguồn cung tương lai.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, cho rằng dù khả năng chi trả là thách thức, nhu cầu ở thực vẫn là nền tảng dài hạn nhờ đô thị hóa, thu nhập tăng và hạ tầng được cải thiện. Quý 4/2026, Hà Nội dự kiến đón thêm khoảng 7.000 căn hộ từ 11 dự án. Ở phân khúc biệt thự và nhà liền kề, tổng nguồn cung tăng 5% theo năm nhờ các dự án đón đầu hạ tầng như tuyến Metro số 5 hay khu vực Hòa Lạc, nhưng giao dịch vẫn khiêm tốn do người mua thận trọng trước lãi suất và quy hoạch. Giai đoạn từ quý 4/2026 đến 2029, thị trường Hà Nội dự kiến có hơn 35.000 căn mới.

Bối cảnh: vì sao chi phí vốn thành nút thắt của giá nhà đất?

Phần lớn giao dịch mua nhà tại các đô thị lớn ở Việt Nam có sử dụng vốn vay ngân hàng. Theo thông lệ, ngân hàng thẩm định giá trị tài sản rồi cho vay một tỷ lệ nhất định, người mua trả góp gốc và lãi trong nhiều năm. Khi lãi suất ở mức cao, cùng một mức thu nhập chỉ đủ gánh khoản vay nhỏ hơn, khiến nhóm khách hàng có khả năng mua thu hẹp lại.

Ở phía chủ đầu tư, chi phí vốn cao làm đội giá thành phát triển dự án, trong khi bán hàng chậm khiến dòng tiền quay vòng khó khăn. Việc gần 30% nguồn cung dự kiến tại TP HCM trong quý 4/2026 bị trì hoãn phản ánh phần nào sự thận trọng này.

Savills cũng nhìn rộng hơn sang các phân khúc khác tại TP HCM: nhà ở chịu ảnh hưởng trực tiếp từ lãi suất và sức mua, còn văn phòng và bán lẻ dù được hỗ trợ bởi nhu cầu thuê nhưng bị giới hạn khả năng mở rộng. Không gian đô thị đang được tái định hình, với nguồn cung bán lẻ dịch ra ngoài trung tâm, văn phòng tập trung tại khu lõi và các đô thị lớn như Phú Mỹ Hưng, Thủ Thiêm, còn nhà ở tiếp tục vươn ra ngoại thành. Theo đánh giá của Savills, thị trường đang bước vào giai đoạn trưởng thành hơn, nơi tăng trưởng được đo bằng khả năng duy trì thanh khoản và bám sát nhu cầu thực, thay vì quy mô nguồn cung.

Có nên mua chung cư lúc này? Tác động với người mua và người bán

Với người mua để ở, thanh khoản thấp đồng nghĩa với vị thế đàm phán tốt hơn. Khi tỷ lệ hấp thụ chỉ 25% ở căn hộ và 14% ở nhà phố TP HCM, chủ đầu tư có động lực đưa ra chính sách thanh toán giãn tiến độ, hỗ trợ lãi suất hoặc chiết khấu. Người mua có thể tận dụng điều này, nhưng cần đọc kỹ điều khoản: thời gian hỗ trợ lãi suất kéo dài bao lâu, lãi suất sau ưu đãi được tính thế nào, và tổng số tiền phải trả khi hết ưu đãi.

Tại Hà Nội, độ vênh giữa giá sơ cấp và thứ cấp cho thấy căn hộ bán lại có thể là lựa chọn đáng cân nhắc với người cần nhà sớm và muốn tiết kiệm. Tuy nhiên, khi mua thứ cấp, người mua thường phải kiểm tra kỹ pháp lý, đặc biệt là tình trạng sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, cũng như các khoản thuế, phí chuyển nhượng.

Với người bán, giá rao bán tại Hà Nội đang điều chỉnh và giá thứ cấp đã giảm ba quý liên tiếp. Người cần bán nhanh có thể phải chấp nhận mức giá sát thị trường hơn, thay vì kỳ vọng vào đỉnh giá cũ. Ở chiều ngược lại, giá thuê ổn định giúp chủ nhà có thể cân nhắc cho thuê để tạo dòng tiền trong lúc chờ thị trường cải thiện.

Với nhà đầu tư, sự khan hiếm nhà ở hạng C ở Hà Nội và xu hướng nhà ở dịch ra ngoại thành TP HCM là hai tín hiệu dài hạn đáng theo dõi. Dù vậy, các dự án đón đầu hạ tầng như Metro số 5 hay Hòa Lạc vẫn phụ thuộc vào tiến độ thực tế và quy hoạch, nên việc dùng đòn bẩy vay lớn trong bối cảnh lãi suất cao có thể làm tăng rủi ro.

Câu hỏi thường gặp

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ TP HCM quý 3/2026 là bao nhiêu?

Theo Savills, tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại TP HCM quý 3/2026 chỉ đạt 25%, tương đương khoảng 1.400 giao dịch trên tổng nguồn cung sơ cấp 5.800 căn. Nhà phố và biệt thự còn thấp hơn, ở mức 14%. Nguyên nhân chính được chỉ ra là lãi suất vay mua nhà cao và nhu cầu suy yếu.

Giá chung cư Hà Nội đang tăng hay giảm?

Giá chào bán sơ cấp tại Hà Nội giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn cao hơn cùng kỳ năm ngoái. Giá thứ cấp đã giảm quý thứ ba liên tiếp nhưng vẫn cao hơn năm trước. Độ vênh giữa hai loại giá là 28% ở hạng A và 17% ở hạng B.

Quý 4/2026 có nhiều dự án mới mở bán không?

Savills dự kiến TP HCM có khoảng 6.000 căn hộ mở bán trong quý 4/2026, thấp hơn gần 30% so với dự báo ban đầu do một số dự án trì hoãn. Hà Nội dự kiến có thêm khoảng 7.000 căn từ 11 dự án. Người mua nên so sánh chính sách thanh toán giữa các dự án trước khi quyết định.

Nhà phố ngoại thành TP HCM giá bao nhiêu?

Trong khoảng 3.600 căn nhà phố, biệt thự mở bán mới tại TP HCM quý 3/2026, hơn 50% có giá dưới 10 tỷ đồng mỗi căn. Nguồn cung chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của hai khu đô thị lớn ở phía Bắc và phía Nam thành phố. Dù vậy, sức mua vẫn bị kìm bởi chi phí vay cao.

Vay mua nhà lúc lãi suất cao cần lưu ý gì?

Người vay nên tính tổng chi phí trả nợ sau khi hết thời gian ưu đãi, vì lãi suất thả nổi có thể cao hơn đáng kể. Thông thường, khoản trả nợ hằng tháng không nên chiếm quá lớn trong thu nhập để tránh áp lực dòng tiền. Ưu tiên dự án có chính sách thanh toán linh hoạt, kéo dài cũng là cách giảm gánh nặng ban đầu, đúng như nhận định của Savills.