Mua chung cư TP HCM lúc này: giao dịch quý III giảm tới 83%

Thị trường mua chung cư TP HCM giảm tốc rõ rệt trong quý III. Theo báo cáo của One Mount Group được VnExpress dẫn lại, chỉ khoảng 1.600 căn hộ sơ cấp được giao dịch, thấp hơn 83% so với quý II và 72% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân chính là lãi suất vay mua nhà còn cao, trong khi giá căn hộ đã tăng mạnh suốt giai đoạn 2024-2025. Nhiều người mua và nhà đầu tư vì vậy chọn đứng ngoài quan sát thay vì xuống tiền.

Với người đang tính mua nhà để ở hay đầu tư căn hộ tại TP Hồ Chí Minh, các con số này cho thấy cán cân thương lượng đang nghiêng dần về phía người mua. Tuy vậy, chúng cũng nhắc rằng chi phí vốn mới là biến số quyết định một giao dịch có an toàn hay không.

Giao dịch chung cư TP HCM quý III giảm bao nhiêu?

Căn hộ sơ cấp là căn bán trực tiếp từ chủ đầu tư, chưa qua tay người mua nào. Đây là thước đo sát nhất cho sức cầu với dự án mới. Ở phân khúc này, dữ liệu từ nhiều đơn vị nghiên cứu cùng cho thấy một xu hướng.

Savills ghi nhận khoảng 1.400 căn hộ được giao dịch trong tổng số 5.800 căn mở bán ở TP HCM trong quý III. Tỷ lệ hấp thụ vì thế chỉ đạt 25%. Tỷ lệ hấp thụ là phần trăm số căn bán được trên số căn chào bán trong kỳ. Con số 25% có nghĩa cứ bốn căn tung ra thị trường thì chỉ khoảng một căn tìm được người mua.

Knight Frank và CBRE đưa ra mức hấp thụ cao hơn, khoảng 38-45%, nhưng vẫn giảm 20-24 điểm phần trăm so với quý II. Các báo cáo dùng phương pháp và phạm vi dự án khác nhau nên số liệu lệch nhau là bình thường. Điểm chung là sức mua suy yếu trên diện rộng chứ không chỉ ở vài dự án riêng lẻ.

One Mount Group nhận định sau giai đoạn phục hồi nửa đầu năm, một bộ phận nhà đầu tư đã hoãn quyết định và chuyển vốn sang kênh khác. Nhu cầu ở thực vẫn còn. Nhưng nó dồn về các dự án có chủ đầu tư uy tín và sản phẩm vừa túi tiền.

Vì sao người mua căn hộ TP HCM chần chừ?

Khảo sát môi giới của Batdongsan cho thấy tâm lý chờ đợi khá rõ. 36% môi giới cho biết khách hàng trì hoãn để quan sát thêm. 25% nói khách tiếp tục mặc cả, chờ giá giảm. Chỉ 18% có khách sẵn sàng chốt khi tìm được căn phù hợp.

Rào cản được nhắc nhiều nhất là lãi suất vay cao, với 46% môi giới lựa chọn. Theo Batdongsan, lãi suất ưu đãi trong 12 tháng đầu hiện phổ biến ở mức 8,5-11,5% một năm. Sau thời gian ưu đãi, một số ngân hàng có thể nâng lên 13-15%.

Điều này liên quan đến lãi suất thả nổi, tức mức lãi được điều chỉnh định kỳ theo một lãi suất tham chiếu cộng biên độ, thay vì cố định suốt khoản vay. Thử hình dung một khoản vay 3 tỷ đồng. Ở mức 8,5%, tiền lãi năm đầu khoảng 255 triệu đồng, chưa tính phần gốc. Nếu lãi lên 14%, con số này có thể khoảng 420 triệu đồng một năm, tương đương gần 35 triệu đồng mỗi tháng chỉ riêng tiền lãi. Đây là phép tính minh họa, nhưng nó giải thích vì sao người vay mua nhà cẩn trọng hơn khi khoản vay lớn và thời hạn dài.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu và S22M của Savills TP HCM, cho rằng lãi vay cao đang gây áp lực theo hai chiều. Dòng tiền của chủ đầu tư bị siết, khả năng chi trả của người mua cũng giảm. Nguồn cung vẫn được duy trì, trong khi cả người ở thực lẫn nhà đầu tư đều chưa vội xuống tiền.

Đầu tư căn hộ cho thuê ở TP Hồ Chí Minh còn có lời không?

Theo Batdongsan, lợi suất cho thuê căn hộ nội đô TP HCM chỉ khoảng 3-4% một năm. Lợi suất cho thuê là tiền thuê thu được trong năm chia cho giá mua căn hộ. Với một căn 5 tỷ đồng, mức 3-4% tương ứng khoảng 150-200 triệu đồng tiền thuê mỗi năm, trước khi trừ phí quản lý, sửa chữa và những tháng trống khách.

Mức này thấp hơn nhiều so với lãi vay thả nổi. Nhà đầu tư dùng đòn bẩy, tức vay ngân hàng để mua, gần như không thể lấy tiền thuê bù đủ tiền lãi. Phần thiếu phải bù từ thu nhập khác, hoặc trông vào giá tăng trong tương lai. Theo Batdongsan, chính sự chênh lệch này khiến một bộ phận nhà đầu tư hoãn mua hoặc rút khỏi thị trường.

Với người định mua căn hộ để cho thuê, cách tính thường được khuyên là so sánh lợi suất ròng với chi phí vốn. Nếu tiền thuê không gánh nổi tiền lãi, khoản đầu tư đang đặt cược phần lớn vào kỳ vọng tăng giá. Đó là rủi ro cần cân nhắc kỹ khi thanh khoản đang thấp.

Bối cảnh: chủ đầu tư dè dặt, nguồn cung căn hộ co lại

Trước sức mua yếu, nhiều chủ đầu tư thay đổi cách bán hàng. Một số dự án chỉ mở bán từng phần để thăm dò thị trường. Một số khác lùi lịch triển khai vì lượng đặt chỗ, tức số khách đặt cọc giữ suất trước khi mở bán chính thức, chưa đạt kỳ vọng.

Savills dự báo khoảng 6.000 căn hộ có thể mở bán trong quý này, thấp hơn gần 30% so với kế hoạch ban đầu. Ở tầm xa hơn, One Mount Group dự báo nguồn cung mở bán tại TP HCM giai đoạn 2026-2027 chỉ khoảng 22.000-25.000 căn mỗi năm. Con số này thấp hơn đáng kể so với kỳ vọng trước đó là từ 35.000 căn trở lên.

Thông thường, nguồn cung ít đi sẽ hỗ trợ giá và thanh khoản. Nhưng các đơn vị nghiên cứu cảnh báo điều đó chưa chắc xảy ra nếu giá bán và chi phí vay vẫn vượt sức chịu đựng của người mua. Trong ngắn hạn, giao dịch nhiều khả năng vẫn phụ thuộc vào khả năng chi trả thực tế và mức độ phù hợp của sản phẩm với nhu cầu ở.

Chủ đầu tư được dự báo sẽ chọn thời điểm ra hàng dựa trên tiến độ pháp lý, hạ tầng và sức hấp thụ thực tế. Pháp lý dự án ở đây gồm các bước như phê duyệt quy hoạch, giấy phép xây dựng, đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai. Đây cũng là những giấy tờ người mua nên hỏi kỹ trước khi đặt cọc.

Tác động với người mua và người bán chung cư TP HCM

Với người mua để ở, thị trường chậm thường mở ra dư địa thương lượng và nhiều lựa chọn chính sách bán hàng hơn. Các đơn vị nghiên cứu đánh giá dự án có thanh toán linh hoạt, giãn tiến độ trả tiền và giảm áp lực tài chính ban đầu đang có lợi thế với người mua ở thực. Người mua có thể tận dụng điều này, nhưng nên đọc kỹ điều khoản. Ưu đãi lãi suất có thời hạn, và chi phí sau giai đoạn ưu đãi mới là phần người mua phải gánh lâu dài.

Một nguyên tắc an toàn thường được nhắc là tính khả năng trả nợ theo mức lãi sau ưu đãi, ví dụ 13-15% như Batdongsan nêu, thay vì theo mức lãi năm đầu. Nếu thu nhập vẫn đủ trả ở kịch bản đó, quyết định mua nhà sẽ bớt rủi ro hơn nhiều.

Với nhà đầu tư, lợi suất cho thuê 3-4% so với lãi vay cao cho thấy dùng nhiều đòn bẩy lúc này khó cân dòng tiền. Ai còn vốn tự có dồi dào có thể nhìn thị trường chậm như cơ hội chọn lọc. Ai phụ thuộc vốn vay thì có lý do để thận trọng.

Với người đang muốn bán căn hộ, nhất là trên thị trường thứ cấp, sức mua yếu nghĩa là thời gian chờ có thể dài hơn. Người mua cũng sẽ mặc cả nhiều hơn, đúng như 25% môi giới trong khảo sát của Batdongsan ghi nhận. Đặt giá sát với mặt bằng giao dịch thực tế thay vì giá rao kỳ vọng sẽ giúp rút ngắn thời gian bán.

Xem tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh để so sánh giá trước khi quyết định

Câu hỏi thường gặp

Có nên mua chung cư TP HCM lúc này không?

Nếu mua để ở và đã chuẩn bị đủ tài chính, thị trường chậm có thể giúp bạn thương lượng giá và chính sách thanh toán tốt hơn. Theo các báo cáo VnExpress dẫn, nhu cầu ở thực đang dồn về dự án có chủ đầu tư uy tín và giá vừa túi tiền. Nếu phải vay nhiều, hãy tính khả năng trả nợ theo lãi suất sau ưu đãi trước khi xuống tiền.

Lãi suất vay mua nhà hiện nay khoảng bao nhiêu?

Theo Batdongsan, lãi suất ưu đãi trong 12 tháng đầu phổ biến ở mức 8,5-11,5% một năm. Sau thời gian ưu đãi, một số ngân hàng có thể áp mức 13-15%. Người vay nên hỏi rõ cách tính lãi thả nổi và biên độ cộng thêm trong hợp đồng tín dụng.

Giá chung cư TP HCM có giảm khi giao dịch sụt mạnh?

Nguồn tin không đưa ra số liệu về giá bán giảm. Khảo sát của Batdongsan cho thấy 25% môi giới có khách đang mặc cả chờ giá giảm. Các đơn vị nghiên cứu cũng nhận định nguồn cung giảm chưa chắc kéo thanh khoản phục hồi nếu giá và chi phí vay vẫn vượt khả năng chi trả.

Mua căn hộ cho thuê ở TP HCM có sinh lời không?

Theo Batdongsan, lợi suất cho thuê căn hộ nội đô chỉ khoảng 3-4% một năm, thấp hơn nhiều so với lãi vay thả nổi. Nếu vay để mua, tiền thuê thường không đủ bù tiền lãi. Hiệu quả đầu tư khi đó phụ thuộc lớn vào khả năng tăng giá, vốn khó đoán khi thị trường trầm lắng.

Nguồn cung căn hộ TP HCM những năm tới ra sao?

Savills dự báo khoảng 6.000 căn có thể mở bán trong quý này, thấp hơn gần 30% so với kế hoạch. One Mount Group dự báo nguồn cung giai đoạn 2026-2027 khoảng 22.000-25.000 căn mỗi năm, thấp hơn kỳ vọng trước đó từ 35.000 căn trở lên.