Mua chung cư TP HCM lúc giá giảm 10-30%: nên hay chờ?

Giá chung cư TP HCM, nhất là trên thị trường thứ cấp, đang giảm, có căn hạ tới hàng tỷ đồng. Một số dự án như The Nassim Thảo Điền, Imperia An Phú và Cantavil An Phú giảm khoảng 17-18% so với các thời điểm đầu và cuối năm trước đó. Theo Dân trí, mức thương lượng khoảng 10% so với giá chào bán nay đã khá phổ biến, và với chủ nhà chịu áp lực tài chính lớn, mức giảm có thể lên 20-30%. Với người đang tính mua chung cư bằng tiền mặt, đây là thời điểm có lợi thế khi đàm phán. Tuy vậy, không phải căn nào giảm sâu cũng là món hời.

Giá chung cư TP HCM đang giảm bao nhiêu?

Các con số khảo sát được Dân trí dẫn lại cho thấy mức giảm không nhỏ ở nhóm căn hộ khu Đông. The Nassim Thảo Điền giảm 17% so với tháng 12/2025. Imperia An Phú giảm hơn 18% so với tháng 4. Cantavil An Phú giảm 18% so với tháng 2. Mức giảm cụ thể khác nhau theo từng căn, phụ thuộc diện tích, tầng, hướng view và tình trạng nội thất.

Một ví dụ ở phường Bình Trưng cho thấy rõ diễn biến giá. Căn hộ rộng hơn 100m2, 3 phòng ngủ ban đầu được rao 11 tỷ đồng nhưng không có người mua. Chủ nhà cần tiền để giải quyết việc gấp nên giảm thêm 500 triệu đồng, và hiện sẵn sàng chốt 9,6 tỷ đồng nếu gặp khách thiện chí. Tính ra, giá chốt thấp hơn mức rao ban đầu 1,4 tỷ đồng, tương đương khoảng 12,7%.

Ở khu Hưng Vượng, Phú Mỹ Hưng, phường Tân Hưng, có căn hộ trước đây giao dịch 4-4,4 tỷ đồng, nay hạ xuống khoảng 3,4 tỷ đồng để bán nhanh. Khoản chênh 0,6-1 tỷ đồng tương ứng mức giảm khoảng 15-23%, tùy mốc so sánh. Không chỉ căn hộ, nhà phố cũng giảm từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn, theo chia sẻ của một người đang tìm mua nhà.

Cần lưu ý rằng các con số trên chủ yếu là giá rao. Khi thanh khoản chậm, giá giao dịch thực tế có thể còn thấp hơn. Với người mua, giá niêm yết vì thế chỉ là điểm khởi đầu của cuộc thương lượng.

Vì sao chủ nhà ở TP HCM chấp nhận hạ giá?

Nguyên nhân chính được các chuyên gia nêu ra là áp lực tài chính. Ông Tạ Trung Kiên, Phó tổng giám đốc Việt Á Real, cho biết áp lực dòng tiền cuối năm khiến một số chủ nhà phải giảm giá để thu hồi vốn. Ở nhiều dự án nhà phố liền kề, một số nhà đầu tư phải bán cắt lỗ hàng tỷ đồng mỗi căn vì đã hết thời gian ân hạn gốc, lãi.

Ân hạn gốc, lãi là khoảng thời gian ngân hàng hoặc chủ đầu tư cho người vay tạm chưa trả nợ gốc và lãi, thường kéo dài 1-2 năm đầu. Khi giai đoạn này kết thúc, người vay phải trả đầy đủ hằng tháng. Nếu tài sản chưa tăng giá hoặc chưa cho thuê được, gánh nặng trả nợ có thể buộc họ bán ra với giá thấp hơn giá mua.

Yếu tố thứ hai là thanh khoản. Theo ông Kiên, thị trường thứ cấp (nơi mua bán lại căn hộ đã có chủ, khác với thị trường sơ cấp là mua trực tiếp từ chủ đầu tư) đã có giao dịch nhưng chưa bùng nổ, chủ yếu là khách mua để ở. Khi người mua ít, chủ nhà muốn bán nhanh chỉ còn cách nhường giá.

Yếu tố thứ ba là lãi suất. Lãi suất vay mua nhà chưa đủ thấp để kéo người vay quay lại. Chị Nguyễn Thị Hậu, nhân viên văn phòng đã tìm căn hộ hơn 3 tháng ở Bình Trưng, nhận xét cơ hội rất lớn với người có tài chính mạnh, nhưng nếu phải vay thì vẫn rất khó xuống tiền.

Thị trường sơ cấp có giảm giá không?

Khác với thứ cấp, thị trường sơ cấp tại TP HCM vẫn chịu áp lực giá cao. Thay vì giảm giá bán trực tiếp, nhiều chủ đầu tư chọn cách hỗ trợ dòng tiền. Ông Kiên cho biết các chính sách ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất 2 năm và kéo dài tiến độ thanh toán đang được áp dụng phổ biến. Một số dự án chỉ yêu cầu khách đóng khoảng 1% mỗi đợt, hoặc 20-30% giá trị sản phẩm trong 2 năm đầu.

Cách làm này giúp người mua chung cư mới giảm áp lực trả tiền ban đầu, nhưng tổng giá trị căn hộ thường không giảm. Theo thông lệ, khi hết thời gian hỗ trợ lãi suất, khoản vay sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi, tức lãi suất được điều chỉnh định kỳ theo lãi suất cơ sở của ngân hàng cộng một biên độ. Người mua vì vậy cần tính trước số tiền phải trả hằng tháng sau giai đoạn ưu đãi, thay vì chỉ nhìn vào mức đóng 1% mỗi đợt.

Sự chênh lệch giữa hai thị trường cũng giải thích vì sao căn hộ thứ cấp đang hấp dẫn người cầm tiền mặt: họ có thể mua được căn đã hoàn thiện, đã có sổ hồng, với giá thương lượng thấp hơn giá rao.

Tác động với người mua và người bán

Với người mua có sẵn tiền mặt, lợi thế đàm phán là rõ ràng. Ông Nguyễn Tất Thịnh, nhà sáng lập Nền tảng bất động sản Công nghệ HouseZy, cho rằng trước đây mức thương lượng chỉ 2-3%, nay giảm khoảng 10% so với giá chào bán đã khá phổ biến. Một bất động sản rao 10 tỷ đồng có thể đàm phán xuống khoảng 9 tỷ đồng. Áp dụng cùng tỷ lệ, một căn hộ rao 5 tỷ đồng có thể thương lượng bớt khoảng 500 triệu đồng; nếu chủ nhà chịu áp lực lớn và chấp nhận giảm 20-30%, khoản chênh có thể lên 1-1,5 tỷ đồng.

Với người phải vay mua nhà, bức tranh thận trọng hơn. Lãi suất chưa đủ thấp khiến chi phí vốn vẫn cao, và mức giảm giá có thể bị bù trừ phần nào bởi tiền lãi phải trả nhiều năm. Trước khi quyết định, người vay nên so sánh tổng chi phí của khoản vay với mức giá đã thương lượng được.

Với người bán, thị trường đang phân hóa. Theo ông Thịnh, nhà đẹp, vị trí tốt, pháp lý đầy đủ thường chỉ giảm 5-10%, thậm chí chủ nhà còn giữ giá chờ thị trường. Những tài sản giảm 20-30% thường có hạn chế về vị trí, pháp lý hoặc chất lượng. Người bán có căn tốt vì thế chưa nhất thiết phải hạ giá sâu, trong khi người bán căn có điểm yếu sẽ phải cạnh tranh bằng giá.

Với nhà đầu tư, nguồn hàng cắt lỗ từ nhà phố liền kề hết ân hạn được ông Kiên đánh giá là phù hợp với người có khả năng thanh toán nhanh. Người mua kiểu này thường được lợi khi chủ nhà cần chốt trong thời gian ngắn.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh trên TimBDSvn

Làm sao biết giá chung cư giảm thật hay giảm ảo?

Dù giá hạ, người mua ở thực vẫn khá dè dặt. Theo ông Thịnh, họ đi xem nhiều căn nhưng băn khoăn không biết đâu là giảm thật, đâu là giảm ảo, và thị trường đã chạm đáy hay chưa. Các chuyên gia khuyên người mua kiểm tra kỹ pháp lý, chất lượng, vị trí và lý do tài sản giảm giá trước khi xuống tiền.

Về pháp lý, sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở) là căn cứ quan trọng nhất. Người mua thường đối chiếu thông tin trên sổ với thực tế căn hộ, kiểm tra căn có đang thế chấp ngân hàng hay bị tranh chấp hay không. Với căn chưa có sổ, cần tìm hiểu dự án đang vướng ở khâu nào, vì đây có thể chính là lý do giá thấp.

Để đánh giá giá giảm thật, cách thường dùng là so sánh với giá giao dịch thực của các căn tương tự trong cùng dự án, cùng diện tích, tầng và hướng, thay vì so với giá rao cũ. Một căn từng được rao cao bất thường rồi giảm mạnh chưa chắc đã rẻ hơn mặt bằng chung.

Về chất lượng và vị trí, người mua nên xem trực tiếp căn hộ, tình trạng nội thất, chất lượng vận hành tòa nhà và phí quản lý. Hỏi rõ vì sao chủ nhà bán: cần tiền gấp, hết ân hạn khoản vay hay căn hộ có vấn đề, mỗi lý do dẫn tới một mức rủi ro khác nhau.

Ông Thịnh cho rằng nếu gặp tài sản phù hợp, pháp lý rõ ràng và giá đã ở mức tốt, người có tiền mặt nên cân nhắc quyết định thay vì chờ giảm thêm, vì có thể lỡ cơ hội khi thị trường phục hồi.

Tham khảo các căn hộ đang rao bán tại TP Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Có nên mua chung cư TP HCM lúc này không?

Theo các chuyên gia được Dân trí dẫn lời, người có sẵn tiền mặt đang có lợi thế vì nhiều chủ nhà cần bán nhanh. Nếu căn hộ phù hợp nhu cầu, pháp lý rõ ràng và giá đã ở mức tốt, có thể cân nhắc chốt thay vì chờ thêm. Người phải vay nhiều nên tính kỹ chi phí lãi vay vì lãi suất chưa đủ thấp.

Thương lượng giá căn hộ thứ cấp được bao nhiêu phần trăm?

Ông Nguyễn Tất Thịnh cho biết mức giảm khoảng 10% so với giá chào bán hiện khá phổ biến, so với 2-3% trước đây. Với chủ nhà chịu áp lực tài chính lớn, mức giảm có thể lên 20-30%. Căn đẹp, vị trí tốt, pháp lý đầy đủ thường chỉ giảm 5-10%.

Căn hộ giảm giá sâu có rủi ro gì?

Những tài sản giảm 20-30% thường có hạn chế về vị trí, pháp lý hoặc chất lượng. Người mua cần kiểm tra sổ hồng, tình trạng thế chấp, chất lượng căn hộ và hỏi rõ lý do chủ nhà bán. Giá thấp chỉ là cơ hội khi những yếu tố này không có vấn đề.

Mua chung cư mới từ chủ đầu tư có được giảm giá không?

Thị trường sơ cấp vẫn chịu áp lực giá cao, nên nhiều chủ đầu tư chọn hỗ trợ dòng tiền thay vì giảm giá trực tiếp. Các chính sách phổ biến gồm ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất 2 năm và giãn tiến độ thanh toán, có dự án chỉ thu khoảng 1% mỗi đợt hoặc 20-30% giá trị trong 2 năm đầu. Người mua nên tính trước khoản trả hằng tháng khi hết ưu đãi.

Nhà phố ở TP HCM có giảm giá như chung cư không?

Có. Theo chia sẻ của người mua, nhà phố cũng giảm từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn. Ở nhiều dự án nhà phố liền kề, một số nhà đầu tư phải bán cắt lỗ hàng tỷ đồng do hết thời gian ân hạn gốc, lãi.