Mua chung cư TP HCM: đề xuất phân khúc 60-70 triệu đồng/m2

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đề nghị bổ sung vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) một cơ chế khuyến khích nhà ở thương mại giá phù hợp với người thu nhập trung bình và thấp. Mức giá đề xuất là khoảng 60-70 triệu đồng/m2 tại các đô thị lớn và 25-30 triệu đồng/m2 tại các tỉnh vùng sâu, vùng xa. Theo Dân trí, đề xuất được đưa ra khi nguồn cung sơ cấp gần trung tâm TP HCM và Hà Nội gần như không còn căn hộ bình dân, phần lớn là hàng cao cấp có giá vượt 110-120 triệu đồng/m2.

Với người đang tính mua chung cư lần đầu, khoảng cách giữa hai mức giá này rất lớn. Một căn hộ 60 m2 giá 115 triệu đồng/m2 có tổng giá khoảng 6,9 tỷ đồng. Nếu giá ở mức 65 triệu đồng/m2, căn hộ cùng diện tích chỉ còn khoảng 3,9 tỷ đồng. Chênh lệch khoảng 3 tỷ đồng có thể quyết định một gia đình trẻ mua được nhà hay phải tiếp tục đi thuê.

Giá chung cư TP HCM đang ở mức nào?

Theo báo cáo quý III của Bộ Xây dựng mà Dân trí dẫn lại, cả nước ghi nhận khoảng 92.004 giao dịch bất động sản thành công, bằng 92% so với quý trước. Như vậy lượng giao dịch đã giảm nhẹ chứ không tăng.

Cùng báo cáo cho thấy giá chung cư và đất nền trên thị trường thứ cấp có xu hướng giảm so với quý II. Thị trường thứ cấp là nơi người đã sở hữu bán lại cho người khác, khác với thị trường sơ cấp, nơi chủ đầu tư bán lần đầu. Đất nền là đất đã phân lô, có hạ tầng, chưa xây nhà. Dù vậy, mặt bằng giá tại Hà Nội và TPHCM vẫn neo cao.

Ở thị trường sơ cấp, phóng viên Dân trí ghi nhận các khu vực gần trung tâm thành phố lớn gần như vắng bóng căn hộ vừa túi tiền. Hàng mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, giá phổ biến trên 110-120 triệu đồng/m2. Theo báo này, mức giá đó khiến giấc mơ sở hữu nhà của nhiều người, nhất là người trẻ, ngày càng xa.

Số liệu của UBND TPHCM cũng cho thấy rõ sự lệch pha. Trong 9 tháng đầu năm, phân khúc trung cấp chỉ chiếm 7,1% số căn hộ đủ điều kiện huy động vốn, còn nguồn cung nhà ở bình dân chưa có. "Đủ điều kiện huy động vốn" thường được hiểu là dự án đã được cơ quan quản lý xác nhận đủ điều kiện để chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc, thanh toán của khách hàng theo tiến độ. Có thể hiểu đây là lượng hàng sắp hoặc đang chào bán chính thức.

Xem các tin mua bán nhà đất tại TP Hồ Chí Minh trên TimBDSvn

Đề xuất của HoREA cụ thể ra sao?

Nội dung chính là thêm vào Luật Nhà ở sửa đổi một nhóm sản phẩm nằm giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp. Nhà ở xã hội là loại nhà được Nhà nước hỗ trợ, bán hoặc cho thuê với giá thấp cho các đối tượng đáp ứng điều kiện về thu nhập và nhà ở. Nhà ở thương mại là nhà do doanh nghiệp xây và bán theo giá thị trường.

Theo tính toán của HoREA, nhóm nhà ở thương mại giá phù hợp có thể có giá khoảng 25-30 triệu đồng/m2 ở các tỉnh vùng sâu, vùng xa và 60-70 triệu đồng/m2 tại đô thị lớn. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng chính sách cần tính đến những người có thu nhập vượt ngưỡng mua nhà ở xã hội nhưng vẫn không đủ khả năng mua căn hộ thương mại hiện nay. Theo ông, đây là khoảng trống mà cả thị trường lẫn chính sách phải cùng xử lý.

Về vốn, HoREA kiến nghị cho người mua nhà thương mại giá phù hợp được vay từ gói tín dụng 153.000 tỷ đồng. Lãi suất đề xuất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất cho vay bình quân của 4 ngân hàng thương mại lớn. Hiệp hội cũng đề nghị tiếp tục giảm lãi suất cho vay thực chất để hỗ trợ cả doanh nghiệp làm dự án và người mua nhà.

Ông Châu nhận định khi nguồn cung bám sát nhu cầu thực và đi kèm tín dụng phù hợp, sản phẩm sẽ bớt lệch pha, sức mua được cải thiện và thị trường cân bằng hơn.

Cần lưu ý đây mới là kiến nghị của một hiệp hội đối với dự thảo luật. Kiến nghị có được tiếp thu hay không, mức giá và điều kiện vay cuối cùng ra sao còn phụ thuộc vào quá trình soạn thảo và thông qua luật.

Bối cảnh: vì sao nhà vừa túi tiền gần như biến mất?

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng giá nhà có xu hướng giảm là tín hiệu đáng mừng. Tuy nhiên, nếu giá giảm vì sức mua và tổng cầu cùng giảm thì đó lại là điều đáng lo. Theo ông, mặt bằng giá ở các đô thị lớn vẫn cao, trong khi cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà còn khó tiếp cận tín dụng. Chi phí vốn tăng khiến nhiều doanh nghiệp thiếu dòng tiền và thanh khoản suy giảm.

Vấn đề cốt lõi mà ông Châu chỉ ra là cơ cấu sản phẩm lệch hẳn về phân khúc cao cấp. Thị trường đang thiếu ba nhóm hàng: nhà ở xã hội, nhà cho thuê giá phù hợp và nhà ở thương mại vừa túi tiền.

Thạc sĩ Mã Xuân Tuấn, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Tư vấn Đầu tư Bất động sản TPHCM, lý giải thêm từ phía chi phí. Nhiều dự án kéo dài qua các khâu đất đai, quy hoạch, đầu tư và xây dựng. Thời gian càng dài, doanh nghiệp càng phải gánh thêm chi phí vốn và chi phí quản lý, và các khoản này cuối cùng được cộng vào giá bán. Theo thông lệ, khi một dự án chậm vài năm, tiền lãi vay cho tiền đất và chi phí bộ máy cứ tăng dần. Đó là một lý do khiến chủ đầu tư thường nhắm vào phân khúc giá cao để bù chi phí.

Làm sao để giá nhà ở TP HCM hạ xuống?

Theo ông Mã Xuân Tuấn, muốn giá nhà phù hợp hơn với thu nhập, trước hết phải giảm chi phí phát sinh trong quá trình tạo lập dự án. Ông đề xuất tháo gỡ thủ tục, xác định rõ trách nhiệm và thời hạn xử lý của từng cơ quan. Khi đó, các dự án đủ điều kiện có thể triển khai sớm hơn và cắt được những chi phí không cần thiết.

Ông cũng cho rằng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà cho thuê cần được cải thiện mạnh hơn, từ quỹ đất, thủ tục đến hạ tầng. Người thu nhập thấp và người trẻ có thêm lựa chọn thuê hoặc mua phù hợp thì sẽ bớt áp lực phải mua những căn nhà vượt quá khả năng tài chính.

Điểm đáng chú ý là ông Tuấn không kỳ vọng giá nhà cao cấp giảm sâu bằng mệnh lệnh hành chính. Theo ông, thị trường cần thêm sản phẩm ở nhiều mức giá, đồng thời kiểm soát tốt hơn chi phí đất đai, đầu tư và tài chính.

Về tín dụng, ông Tuấn nói tín dụng nên đóng vai trò hỗ trợ chứ không phải giải pháp chính. Theo ông, người mua nhà lần đầu cần khoản vay dài hạn, lãi suất minh bạch, mức trả nợ phù hợp với thu nhập. Doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê cũng cần nguồn vốn ổn định.

Tác động với người mua và người bán nhà

Với người mua nhà để ở tại TP Hồ Chí Minh, đề xuất của HoREA chưa làm thay đổi ngay giá trên thị trường, vì nó còn phải đi qua quá trình sửa luật. Nếu được thông qua, nhóm căn hộ 60-70 triệu đồng/m2 có thể trở thành lựa chọn cho những gia đình có thu nhập vượt ngưỡng nhà ở xã hội. Trong lúc chờ, người mua có thể theo dõi cả thị trường thứ cấp, nơi theo báo cáo của Bộ Xây dựng giá chung cư đã có xu hướng giảm so với quý II.

Với người cần vay mua nhà, chi tiết về lãi suất rất quan trọng. Lấy ví dụ minh họa: một khoản vay 2 tỷ đồng có lãi suất thấp hơn 1,5% mỗi năm sẽ giúp tiết kiệm khoảng 30 triệu đồng tiền lãi trong năm đầu, tính trên dư nợ gốc. Con số thực tế còn phụ thuộc vào thời hạn vay và cách ngân hàng tính lãi. Khi so sánh các khoản vay, người mua nên hỏi rõ lãi suất ưu đãi kéo dài bao lâu và sau đó được thả nổi theo công thức nào. Lãi suất thả nổi là mức lãi điều chỉnh định kỳ theo lãi suất tham chiếu cộng biên độ.

Với người bán căn hộ thứ cấp, nhất là căn hộ cao cấp, mặt bằng giá vẫn cao nhưng giao dịch cả nước đã giảm còn 92% so với quý trước. Theo cảnh báo của ông Châu về sức mua, nếu đặt giá quá xa khả năng chi trả của người mua thực, thời gian chờ giao dịch có thể kéo dài.

Với nhà đầu tư, việc phân khúc trung cấp chỉ chiếm 7,1% hàng đủ điều kiện huy động vốn tại TPHCM cho thấy nhu cầu ở thực với căn hộ giá vừa phải còn lớn. Dù vậy, nhà đầu tư nên đánh giá kỹ pháp lý dự án, tiến độ cấp sổ hồng và khả năng cho thuê thay vì chỉ kỳ vọng giá tăng. Sổ hồng là cách gọi quen thuộc của giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.

Tham khảo các tin mua bán nhà tại TP HCM trên TimBDSvn

Câu hỏi thường gặp

Nhà ở thương mại giá 60-70 triệu đồng/m2 đã có chưa?

Chưa. Đây là kiến nghị của HoREA, đề nghị bổ sung vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Cơ chế cụ thể, đối tượng được mua và thời điểm áp dụng chỉ rõ ràng khi luật được thông qua và có văn bản hướng dẫn.

Ai là đối tượng của phân khúc nhà ở mới này?

Theo ông Lê Hoàng Châu, đó là người thu nhập trung bình và thấp, đặc biệt những người có thu nhập vượt ngưỡng mua nhà ở xã hội nhưng không đủ sức mua căn hộ thương mại hiện nay. Tiêu chí cụ thể sẽ do luật và các văn bản hướng dẫn quy định nếu đề xuất được chấp nhận.

Mua chung cư ở TP HCM có được vay ưu đãi không?

HoREA kiến nghị cho người mua nhà thương mại giá phù hợp được vay từ gói tín dụng 153.000 tỷ đồng, với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất bình quân của 4 ngân hàng thương mại lớn. Đây vẫn là kiến nghị. Người mua cần theo dõi thông báo chính thức và hỏi trực tiếp ngân hàng về điều kiện vay.

Giá chung cư hiện nay có đang giảm không?

Theo báo cáo quý III của Bộ Xây dựng, giá chung cư và đất nền trên thị trường thứ cấp có xu hướng giảm so với quý II. Tuy nhiên, mặt bằng giá tại Hà Nội và TPHCM vẫn neo cao. Căn hộ sơ cấp gần trung tâm phần lớn có giá trên 110-120 triệu đồng/m2.

Vì sao giá nhà khó giảm sâu?

Theo ThS Mã Xuân Tuấn, dự án kéo dài qua nhiều khâu thủ tục làm phát sinh chi phí vốn và chi phí quản lý, và các khoản này được tính vào giá bán. Ông cho rằng không thể trông chờ giá nhà cao cấp giảm sâu bằng mệnh lệnh hành chính. Theo ông, cần thêm sản phẩm ở nhiều mức giá và kiểm soát tốt hơn chi phí đất đai, đầu tư, tài chính.