Mua chung cư Hà Nội rồi cải tạo: căn hộ 200 m2 giữ hiện trạng

Một căn hộ chung cư tại Hà Nội rộng 200 m2, trong đó gần 50 m2 là ban công bao quanh, vừa được làm mới mà gần như không đập phá kết cấu cũ. Theo vnexpress.net, nhóm thiết kế giữ lại phần lớn hiện trạng và dồn nguồn lực vào nội thất, đường cong, màu sắc và ánh sáng. Với người đang tính mua chung cư, nhất là căn đã qua sử dụng, đây là một cách làm đáng tham khảo.

Theo thông tin từ nguồn, đơn vị thiết kế và thi công là Lavia Concept VN. Bài viết gốc không nêu tổng chi phí, thời gian thi công hay vị trí cụ thể của tòa nhà, nên phần dưới đây chỉ phân tích những gì đã được công bố, kèm các lưu ý chung cho người mua bán căn hộ.

Căn hộ 200 m2 ở Hà Nội được làm mới theo hướng nào

Điểm xuất phát của phương án là hạn chế tối đa các hạng mục tháo dỡ. Thay vì phá tường, đổi sàn hay dời bếp, nhóm thiết kế tập trung vào hai việc: thay đổi nội thất và tổ chức lại công năng. Mục tiêu được mô tả là một không gian sinh hoạt gọn gàng, phục vụ tốt nhu cầu dùng hằng ngày của gia đình.

Để các khu vực trong nhà không bị rời rạc, ba yếu tố được lặp lại khắp căn hộ: bảng màu trung tính, những đường cong và vật liệu gỗ. Khu sinh hoạt chung gồm phòng khách, bàn ăn và bếp được bố trí liên thông, ít vách ngăn để các không gian nối với nhau.

Một chi tiết đáng chú ý là sàn gạch tối màu vân đá có sẵn được giữ nguyên. Thay vì thay sàn, nhóm thiết kế dùng nội thất sáng màu để tạo tương phản, rồi dùng các chi tiết bo tròn và chất liệu gỗ để cân bằng sắc độ giữa sàn tối và các mảng tường.

Vì sao giữ lại hiện trạng là lựa chọn đáng cân nhắc khi mua căn hộ cũ

Với người mua chung cư đã qua sử dụng, chi phí cải tạo thường là khoản phát sinh lớn thứ hai sau giá mua. Theo thông lệ, các hạng mục như đập tường, thay sàn, đi lại hệ thống điện nước thường tốn kém, mất thời gian và kéo theo nhiều công đoạn phụ như dọn phế thải, hoàn thiện lại bề mặt. Giữ được sàn, tường và vị trí các khu chức năng có thể giúp giảm đáng kể phần chi phí này.

Trong căn hộ ở Hà Nội này, quyết định giữ sàn gạch tối màu là ví dụ rõ nhất. Một chi tiết vốn có thể bị coi là lỗi thời được biến thành điểm nhấn nhờ cách phối màu nội thất. Đây là gợi ý hữu ích cho người đi xem nhà: đừng vội loại một căn hộ chỉ vì sàn hay gạch không hợp gu, bởi nội thất và ánh sáng có thể thay đổi cảm nhận về không gian.

Ngoài ra, ở nhà chung cư, việc can thiệp vào kết cấu thường bị ràng buộc bởi nội quy tòa nhà và quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Các thay đổi chạm tới tường chịu lực, mặt đứng hay hệ thống kỹ thuật chung thường phải xin ý kiến ban quản lý, đôi khi cả cơ quan chức năng. Một phương án ít đập phá, như căn hộ này, vì thế cũng giảm rủi ro về thủ tục.

Đường cong, màu sắc và ánh sáng được dùng thế nào

Đường cong xuất hiện xuyên suốt: từ các ô vòm trang trí, góc tường được bo lại, cho tới sofa và bàn trà. Theo nguồn tin, cách xử lý này nhằm cân bằng những đường nét vuông vức sẵn có của căn hộ, vốn là đặc điểm phổ biến ở các dự án chung cư.

Phòng khách dùng sofa dáng cong màu be, đi cùng ghế đơn xanh ôliu và bàn trà thấp. Tấm thảm có đường viền uốn lượn giúp khoanh vùng khu tiếp khách mà không cần vách ngăn. Hệ tủ tivi và kệ trang trí được đặt trong các hốc tường hình vòm, phối bề mặt vàng đất, cánh tủ trắng và chi tiết gỗ; đèn hắt gắn tại các đợt kệ chiếu sáng cho khu trưng bày.

Khu bàn ăn nằm cạnh phòng khách, gồm bàn gỗ và ghế bọc nệm màu sáng. Phía trên là ba đèn thả hình cầu, vừa cấp sáng cho bàn ăn vừa làm điểm nhấn cho không gian chung. Bếp đặt liền kề, có quầy ăn nhanh với hai ghế cao. Tủ bếp màu trắng kết hợp cánh gỗ, mặt bàn sáng màu, còn gạch ốp tường xanh lá giúp tách bạch khu nấu nướng với khu tiếp khách.

Những góc chức năng nhỏ cũng được tính tới, như chỗ ngồi thay giày gần cửa hay ghế ngồi cạnh cửa sổ. Đây là các chi tiết ít tốn diện tích nhưng tác động rõ rệt tới sự tiện lợi khi sống thực tế.

Phòng ngủ, góc làm việc và khu vườn trên ban công

Phòng ngủ chính lấy giường và hệ tủ gỗ làm chủ đạo, kèm tủ áo cao sát trần để tăng chỗ lưu trữ. Bàn làm việc, kệ trang trí và đèn hắt được xếp gọn theo các mảng tường. Các phòng ngủ còn lại mỗi phòng một bảng màu riêng, phối giữa trắng, xanh ôliu, vàng cam và hồng pastel. Một số phòng có bàn học hoặc bàn làm việc đặt cạnh giường, tận dụng diện tích mà vẫn giữ khoảng sinh hoạt.

Căn hộ có thêm một khu làm việc riêng với bàn gỗ bo tròn các cạnh, ghế bọc nệm và kệ âm tường. Với xu hướng làm việc tại nhà, một góc làm việc tách biệt có thể là tiêu chí mà nhiều người mua căn hộ diện tích lớn quan tâm.

Phần ban công gần 50 m2 chạy quanh nhà được định hướng thành khu vườn nhỏ trên cao, bổ sung cây xanh và các góc nghỉ. Không gian này đóng vai trò chuyển tiếp giữa bên trong căn hộ và cảnh quan thành phố. Cần lưu ý, việc cải tạo ban công ở chung cư thường bị giới hạn: lắp kính, cơi nới hay thay đổi lan can có thể ảnh hưởng mặt đứng công trình và an toàn, nên người mua nên hỏi kỹ nội quy tòa nhà trước khi lên phương án.

Bối cảnh: căn hộ lớn và nhu cầu làm mới ở Hà Nội

Căn hộ 200 m2 thuộc nhóm diện tích lớn so với mặt bằng chung cư phổ biến. Với loại căn này, bài toán thường không nằm ở chuyện thiếu chỗ mà ở việc làm sao để không gian rộng vẫn ấm cúng, liền mạch và dễ sử dụng. Cách dùng một ngôn ngữ thiết kế thống nhất, ở đây là đường cong, gỗ và màu trung tính, là một lời giải cho bài toán đó.

Ở góc độ pháp lý, diện tích ghi trên sổ hồng của căn hộ chung cư (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) thường tính theo diện tích thông thủy, tức phần diện tích sử dụng đo từ mép trong tường bao, và theo quy định hiện hành thường bao gồm cả ban công, lô gia. Vì vậy, khi thấy một căn hộ quảng cáo 200 m2, người mua nên đối chiếu xem phần ban công chiếm bao nhiêu, như trường hợp này là gần 50 m2, để hình dung đúng diện tích trong nhà.

Nguồn tin không đề cập giá trị căn hộ hay chi phí cải tạo. Người đọc vì thế không nên suy ra mức giá chung cư Hà Nội từ bài viết này, mà chỉ nên xem đây là tham khảo về phương pháp làm mới nhà.

Có nên mua chung cư cũ ở Hà Nội để cải tạo

Với người mua, câu chuyện của căn hộ này cho thấy giá trị sử dụng của một căn chung cư cũ có thể được nâng lên đáng kể chỉ bằng nội thất, màu sắc và ánh sáng, mà không cần đại tu. Khi đi xem nhà, có thể ưu tiên đánh giá những thứ khó thay đổi như kết cấu, hướng, ánh sáng tự nhiên, ban công, tình trạng hệ thống kỹ thuật và pháp lý, thay vì quá bận tâm vào gạch lát hay màu sơn.

Với người bán, một căn hộ được bố trí gọn gàng, có bảng màu trung tính thường dễ tiếp cận nhiều nhóm khách hơn, vì người xem dễ hình dung cuộc sống của mình trong đó. Tuy nhiên, việc chi tiền cải tạo trước khi bán có đáng hay không còn tùy chi phí và mức giá thị trường khu vực, điều nên tính kỹ trước khi quyết định.

Với người thuê hoặc chủ nhà cho thuê, các góc chức năng nhỏ như bàn làm việc cạnh giường, tủ cao sát trần hay chỗ ngồi thay giày là những điểm cộng thực tế. Riêng ban công lớn, nếu được tận dụng làm vườn, có thể là lợi thế khi chào thuê căn hộ diện tích rộng.

Dù mua để ở hay đầu tư, người mua căn hộ cũ nên dự trù một khoản ngân sách cải tạo ngay từ đầu, kiểm tra kỹ sổ hồng và lịch sử sửa chữa, và hỏi ban quản lý về các hạng mục được phép thay đổi trước khi đặt cọc.

Câu hỏi thường gặp

Căn hộ 200 m2 này ở đâu và do ai thiết kế?

Theo vnexpress.net, căn hộ nằm tại Hà Nội, tổng diện tích 200 m2, trong đó gần 50 m2 là ban công chạy quanh nhà. Đơn vị thiết kế và thi công là Lavia Concept VN. Nguồn tin không nêu tên dự án hay quận cụ thể.

Cải tạo căn hộ chung cư có phải xin phép không?

Theo thông lệ, thay đổi nội thất bên trong căn hộ thường chỉ cần thông báo và tuân thủ nội quy của ban quản lý tòa nhà. Các hạng mục liên quan đến tường chịu lực, mặt đứng, ban công hay hệ thống kỹ thuật chung thường cần được chấp thuận. Người mua nên hỏi rõ trước khi thi công để tránh rủi ro.

Diện tích ban công có được tính vào diện tích trên sổ hồng không?

Diện tích căn hộ chung cư trên sổ hồng thường tính theo diện tích thông thủy và thường bao gồm ban công, lô gia. Vì vậy, với căn 200 m2 có gần 50 m2 ban công như trường hợp này, phần diện tích trong nhà sẽ nhỏ hơn con số tổng. Người mua nên đối chiếu bản vẽ mặt bằng và giấy tờ trước khi chốt giá.

Giữ lại sàn cũ khi cải tạo có ổn không?

Căn hộ này giữ nguyên sàn gạch tối màu vân đá và dùng nội thất sáng màu, chi tiết bo tròn, chất liệu gỗ để cân bằng. Cách làm này có thể giúp tiết kiệm chi phí và thời gian thi công. Tuy vậy, nên kiểm tra tình trạng sàn, độ phẳng và chống thấm trước khi quyết định giữ lại.

Mua chung cư cũ để cải tạo cần chú ý gì nhất?

Nên ưu tiên những yếu tố khó thay đổi như kết cấu, hướng nhà, ánh sáng tự nhiên, ban công và tình trạng pháp lý. Phần nội thất, màu sắc, ánh sáng nhân tạo có thể làm mới sau, như ví dụ căn hộ ở Hà Nội cho thấy. Đồng thời cần dự trù ngân sách cải tạo ngay khi tính giá mua.