Mua chung cư: được bán quyền sử dụng đất khi xây lại tòa nhà

Sáng 22/10, Chính phủ trình Quốc hội dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Dự thảo cho phép chủ căn hộ không muốn góp tiền xây lại chung cư hết thời hạn sử dụng được bán phần quyền sử dụng đất gắn với căn hộ cho bên khác. Theo vnexpress.net, Bộ trưởng Tư pháp Hoàng Thanh Tùng là người trình dự luật, thừa ủy quyền của Thủ tướng. Dự luật gồm 13 chương, 130 điều và dự kiến được Quốc hội biểu quyết thông qua vào ngày 21/11. Với người đang sở hữu hoặc tính chuyện mua chung cư, đây là thay đổi chạm trực tiếp vào câu hỏi lớn nhất: khi tòa nhà hết tuổi thọ, căn hộ của mình còn lại gì.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đề xuất gì cho chung cư hết niên hạn?

Điểm khởi đầu của đề xuất là cách xác định thời hạn sử dụng. Chính phủ đề xuất thời hạn sử dụng căn hộ, nhà chung cư được tính theo niên hạn của công trình xây dựng, đồng thời gắn với việc bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Niên hạn công trình hiểu đơn giản là tuổi thọ thiết kế của tòa nhà, tức khoảng thời gian công trình được tính toán để sử dụng an toàn; khi hết khoảng thời gian này, tòa nhà thường phải được kiểm định để quyết định tiếp tục dùng, cải tạo hay phá dỡ.

Khi chung cư hết thời hạn sử dụng, dự thảo trao cho chủ căn hộ quyền nộp tiền để cải tạo, xây lại tòa nhà. Khoản tiền phải nộp được xác định theo tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ nhân với suất đầu tư xây dựng mới mỗi m2 sàn tại thời điểm phá dỡ. Suất đầu tư xây dựng là mức chi phí xây dựng bình quân cho một m2 sàn do cơ quan nhà nước công bố, thường thay đổi theo từng năm và từng loại công trình. Như vậy, số tiền chủ nhà phải bỏ ra không cố định từ lúc mua mà phụ thuộc giá xây dựng ở thời điểm tòa nhà bị phá dỡ.

Về cách nộp, chủ căn hộ có thể đóng theo tiến độ hoặc đóng một lần sau khi được bàn giao căn hộ mới. Khoản này sẽ được xác định cụ thể trong phương án bồi thường, tái định cư của từng dự án.

Ba lựa chọn của chủ căn hộ khi xây lại chung cư

Đọc kỹ dự thảo, có thể thấy chủ sở hữu căn hộ thuộc các chung cư xây sau năm 1994 sẽ đứng trước ba hướng đi khi tòa nhà phải xây lại.

Hướng thứ nhất là góp tiền theo công thức nêu trên để tiếp tục sở hữu căn hộ trong tòa nhà mới. Đây là lựa chọn phù hợp với gia đình muốn giữ chỗ ở cũ và có khả năng tài chính, hoặc có thể thu xếp vay mua nhà để trả khoản đóng góp.

Hướng thứ hai, cũng là điểm mới đáng chú ý nhất, là bán phần quyền sử dụng đất gắn với căn hộ cho bên khác nếu không có nhu cầu hoặc không đóng tiền cải tạo, xây lại. Trong một tòa chung cư, mỗi chủ căn hộ không sở hữu riêng một mảnh đất mà có quyền sử dụng chung khu đất xây tòa nhà, tương ứng một phần nhất định. Dự thảo biến phần quyền này thành một tài sản có thể chuyển nhượng, nghĩa là có thể mua bán.

Hướng thứ ba áp dụng khi chủ sở hữu vừa không góp tiền vừa không bán. Khi đó, họ có thể được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất gắn với nhà theo tỷ lệ phần quyền sử dụng tại thời điểm phá dỡ chung cư.

Chung cư cũ xây trước năm 1994 được xử lý ra sao?

Với chung cư cũ, tức các tòa nhà xây dựng trước năm 1994, dự thảo đi theo hướng khác. Chủ sở hữu được chọn hình thức bồi thường bằng nhà ở tái định cư hoặc nhà ở xã hội, hoặc nhận bồi thường bằng tiền hay bằng quyền sử dụng đất có giá trị tương đương nhà tái định cư. Nhà ở tái định cư là nhà bố trí cho người bị ảnh hưởng bởi dự án, còn nhà ở xã hội là loại nhà có hỗ trợ của Nhà nước dành cho các nhóm đối tượng theo quy định.

Theo vnexpress.net, điều này đồng nghĩa nhóm chủ sở hữu chung cư cũ không thuộc diện góp tiền để cải tạo, xây dựng lại công trình. Nói cách khác, cơ chế góp vốn hoặc bán phần quyền sử dụng đất chủ yếu hướng tới các tòa nhà xây sau mốc năm 1994.

Bối cảnh: vì sao quy định xây lại chung cư cần sửa?

Các quy định mới được Chính phủ đưa vào dự luật với mục tiêu tháo gỡ những khó khăn thực tế trong việc xây dựng lại nhà chung cư. Việc cải tạo chung cư cũ ở Việt Nam lâu nay thường vướng ở khâu thống nhất giữa các chủ căn hộ, cách tính bồi thường và nguồn tiền xây mới. Khi không có cơ chế rõ ràng cho người không muốn hoặc không thể góp tiền, cả dự án có thể bị kéo dài, trong khi tòa nhà tiếp tục xuống cấp.

Dự thảo cũng được thiết kế gọn hơn: 130 điều, giảm 68 điều so với luật hiện hành. Khi thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu đề nghị cơ quan soạn thảo rà soát, chỉnh lý để làm rõ nguyên tắc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của các chính sách liên quan trong dự thảo. Điều này cho thấy câu chữ cuối cùng của luật vẫn có thể thay đổi so với bản trình ngày 22/10.

Đại biểu Quốc hội lo ngại điều gì?

Tại phiên thảo luận tổ, bà Trần Lan Phương, Ủy viên Ủy ban Văn hóa và Xã hội của Quốc hội, lưu ý đến những chủ sở hữu chung cư xây sau năm 1994 không đủ khả năng đóng góp. Theo bà, dù nhóm này được bồi thường theo quy định, đây vẫn là lựa chọn tác động lớn đến nơi ở và tài sản của từng gia đình.

Bà ghi nhận dự thảo đã cho phép nộp tiền theo tiến độ hoặc một lần sau bàn giao, và địa phương được hỗ trợ ngân sách. Tuy vậy, bà đề nghị Chính phủ đưa ra tiêu chí cụ thể để hỗ trợ người khó khăn, nguồn vốn cho phương án trả dần và cách bố trí chỗ ở phù hợp. Bà nhấn mạnh việc giãn thời điểm nộp chưa giải quyết được trường hợp người dân thực sự không có khả năng thanh toán.

Theo lịch trình, Quốc hội tiếp tục thảo luận tại tổ trong ngày 22/10, thảo luận tại hội trường ngày 29/10 và biểu quyết thông qua vào 21/11.

Tác động với người mua và người bán chung cư

Với người đang tính mua chung cư, đề xuất này đặt ra một cách nhìn mới về giá trị căn hộ. Ngoài diện tích sàn và vị trí, phần quyền sử dụng đất gắn với căn hộ trở thành yếu tố có thể quy ra tiền khi tòa nhà hết niên hạn. Người mua có thể cần hỏi kỹ về năm xây dựng, niên hạn thiết kế của tòa nhà và diện tích khu đất chung, vì đây là những yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị phần quyền đất về sau.

Với chủ căn hộ ở các tòa nhà đã có tuổi, quy định cho phép bán phần quyền sử dụng đất mở ra lối thoát khi không đủ tiền góp. Thay vì chỉ có lựa chọn góp hoặc nhận bồi thường, họ có thêm khả năng thương lượng giá với bên muốn mua lại. Tuy nhiên, giá bán phần quyền này trên thực tế sẽ phụ thuộc vào vị trí khu đất, quy hoạch, tức kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước phê duyệt, và nhu cầu của bên mua, nên chưa thể đoán trước.

Về tài chính, khoản góp tính theo suất đầu tư tại thời điểm phá dỡ khiến chủ nhà khó tính trước chính xác. Để hình dung, nếu giả định một căn hộ 60 m2 và chi phí xây mới khoảng 15 triệu đồng mỗi m2 sàn, khoản đóng góp có thể vào khoảng 900 triệu đồng; con số thật sẽ tùy theo công thức chính thức và suất đầu tư được công bố khi đó. Người đang vay mua nhà hoặc trả góp nên tính đến khả năng phát sinh khoản chi lớn này trong dài hạn.

Với nhà đầu tư, chung cư cũ có vị trí tốt có thể trở nên hấp dẫn hơn nếu cơ chế mua lại phần quyền sử dụng đất được thông qua, vì họ có thể gom quyền từ những chủ không muốn góp tiền. Dẫu vậy, khi luật chưa được biểu quyết và hướng dẫn chi tiết chưa ban hành, việc xuống tiền dựa trên kỳ vọng này tiềm ẩn rủi ro pháp lý.

Câu hỏi thường gặp

Chung cư hết thời hạn sử dụng thì chủ căn hộ có mất nhà không?

Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), thời hạn sử dụng căn hộ tính theo niên hạn công trình nhưng gắn với bảo đảm quyền tài sản. Khi hết hạn, chủ căn hộ có thể góp tiền xây lại, bán phần quyền sử dụng đất hoặc nhận bồi thường theo tỷ lệ phần quyền sử dụng. Như vậy, quyền lợi về tài sản vẫn được tính đến.

Tiền góp để xây lại chung cư được tính như thế nào?

Khoản tiền được xác định theo tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ nhân với suất đầu tư xây dựng mới mỗi m2 sàn tại thời điểm phá dỡ. Chủ nhà có thể nộp theo tiến độ hoặc nộp một lần sau khi nhận bàn giao căn hộ mới. Mức cụ thể sẽ nằm trong phương án bồi thường, tái định cư của từng dự án.

Có được bán phần quyền sử dụng đất của căn hộ chung cư không?

Dự thảo cho phép chủ sở hữu không có nhu cầu hoặc không đóng tiền cải tạo, xây lại được bán phần quyền sử dụng đất gắn với căn hộ cho bên khác. Đây mới là đề xuất trình Quốc hội ngày 22/10, dự kiến biểu quyết ngày 21/11. Thủ tục mua bán cụ thể có thể cần chờ văn bản hướng dẫn sau khi luật được thông qua.

Chủ căn hộ chung cư xây trước năm 1994 có được góp tiền xây lại không?

Theo dự thảo, nhóm chủ sở hữu chung cư cũ xây trước năm 1994 không thuộc diện góp tiền cải tạo, xây lại. Họ được chọn bồi thường bằng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội, bằng tiền hoặc quyền sử dụng đất tương đương giá trị nhà tái định cư.

Người không đủ tiền góp có được hỗ trợ không?

Dự thảo cho phép nộp tiền theo tiến độ hoặc một lần sau bàn giao, và địa phương được hỗ trợ ngân sách. Tuy nhiên, đại biểu Trần Lan Phương đề nghị Chính phủ đưa ra tiêu chí hỗ trợ cụ thể, nguồn vốn cho phương án trả dần và cách bố trí chỗ ở, vì giãn thời điểm nộp chưa giải quyết được trường hợp người dân thực sự không có khả năng thanh toán.