Mua chung cư Đà Nẵng: nguồn cung căn hộ quý III/2026 giảm 14%

Trong quý III/2026, thị trường căn hộ tại TP. Đà Nẵng chỉ còn 4.385 căn chào bán sơ cấp từ 20 dự án, thấp hơn 14% so với quý trước. Theo báo cáo thị trường nhà ở Đà Nẵng quý III/2026 do DKRA Consulting (thuộc DKRA Group) công bố, số căn bán được giảm 25%, còn giá căn hộ đã qua tay chủ đầu tư hạ khoảng 3% - 5%.

Với người đang tính mua chung cư hay mua đất ở Đà Nẵng, đây là một quý có hai chiều. Hàng mới ít đi và giá từ chủ đầu tư vẫn neo cao. Ngược lại, trên thị trường mua lại, một số nhà đầu tư đã chịu giảm giá vì áp lực lãi vay. Bài viết tổng hợp các con số chính của báo cáo, giải thích ý nghĩa của chúng và gợi ý những điều người mua, người bán nên cân nhắc trong những tháng cuối năm.

Thị trường căn hộ Đà Nẵng quý III/2026 có gì đáng chú ý

Con số đáng chú ý nhất là nguồn cung mới. Theo DKRA Consulting, lượng căn hộ mới tung ra trong quý giảm xấp xỉ 40% so với quý trước. Đơn vị nghiên cứu cho rằng các chủ đầu tư vẫn khá thận trọng khi đưa sản phẩm ra thị trường trong bối cảnh nhiều biến động.

Nguồn cung sơ cấp là lượng căn hộ do chính chủ đầu tư chào bán lần đầu. Thị trường thứ cấp là nơi người đã mua bán lại cho người khác. Phân biệt hai khái niệm này giúp người đọc hiểu vì sao giá sơ cấp và giá thứ cấp có thể đi theo hai hướng khác nhau.

Căn hộ hạng B đang dẫn dắt thị trường, với 46% tổng nguồn cung và 68% lượng tiêu thụ sơ cấp. Hạng B theo thông lệ là căn hộ trung cấp, xếp dưới hạng A (cao cấp) về giá, vị trí và tiện ích. Phần lớn người mua thực tế đang dồn vào nhóm sản phẩm có giá vừa phải hơn.

Thanh khoản, tức lượng căn hộ thực sự bán được, đạt 2.099 căn trong quý III/2026. Mức này giảm 25% so với quý trước và 24% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch tập trung ở các dự án mới mở bán có giá trung bình 60 - 70 triệu đồng/m2. Theo cách tính thông thường, một căn hộ 70 m2 ở mức giá này có giá khoảng 4,2 - 4,9 tỷ đồng, chưa tính các khoản phí khác.

Về địa bàn, phường Ngũ Hành Sơn là tâm điểm, đóng góp 40% nguồn cung và 43% lượng giao dịch toàn thành phố. Tại đây, giá sơ cấp được giữ ổn định, kèm theo các chính sách ưu đãi để kích cầu. Giá thứ cấp thì giảm khoảng 3% - 5%. DKRA Consulting giải thích rằng nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính đang chịu áp lực dòng tiền. Đòn bẩy tài chính ở đây có nghĩa là vay ngân hàng để mua, nên khi lãi suất cao, tiền lãi phải trả hằng tháng trở thành gánh nặng.

Giá đất nền Đà Nẵng đang đi về đâu

Đất nền là các lô đất đã phân lô trong dự án, thường đã có hạ tầng cơ bản, để người mua tự xây nhà. Ở phân khúc này, nguồn cung sơ cấp tại Đà Nẵng đạt 1.547 nền từ 17 dự án, gần như đi ngang so với quý trước. Tuy vậy, hàng mới rất ít, chỉ chiếm khoảng 4% tổng nguồn cung sơ cấp.

Nguồn cung tập trung ở một số phường. Phường Hải Vân chiếm tỷ trọng lớn nhất với 37,2%, tiếp theo là phường Điện Bàn Đông với 36,6%. Phường Hội An Tây chiếm 12,2%. Các địa danh như Hội An hay Điện Bàn nay xuất hiện trong báo cáo về TP. Đà Nẵng là kết quả của đợt sắp xếp đơn vị hành chính, khi địa bàn thành phố được mở rộng.

Sức mua đất nền rất yếu. Lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 4% tổng cung sơ cấp và giảm khoảng 16% so với quý trước. Giá sơ cấp đất nền giảm khoảng 7% so với quý trước, trong khi chủ đầu tư tiếp tục đưa ra ưu đãi và hỗ trợ thanh toán để cải thiện thanh khoản. Giá thứ cấp giảm trung bình khoảng 3%, do một bộ phận nhà đầu tư chủ động hạ giá để thu hồi tiền.

Mặt bằng giá chênh lệch rõ giữa các khu vực. Phường Hội An Đông có giá sơ cấp cao nhất, từ 45,6 đến 61,6 triệu đồng/m2. Phường Hội An Tây dao động từ 29,3 đến 47 triệu đồng/m2. Phường Điện Bàn Đông dao động từ 17,4 đến 26 triệu đồng/m2. Ví dụ, một lô 100 m2 tại Điện Bàn Đông có giá khoảng 1,74 - 2,6 tỷ đồng. Cùng diện tích ở Hội An Đông có thể lên tới 4,56 - 6,16 tỷ đồng.

Bối cảnh: vì sao người mua nhà tại Đà Nẵng chùn tay

Báo cáo của DKRA Consulting cho thấy lãi suất là yếu tố xuyên suốt. Ở đất nền, đơn vị này cho rằng lượng tiêu thụ thấp chủ yếu do người mua thận trọng trước áp lực lãi suất. Ở căn hộ, giá thứ cấp giảm vì nhà đầu tư vay vốn gặp khó về dòng tiền.

Theo thông lệ, phần lớn người mua nhà tại Việt Nam vay ngân hàng một phần giá trị căn nhà. Nhiều khoản vay mua nhà chỉ được ưu đãi lãi suất trong vài năm đầu, sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi. Lãi suất thả nổi được tính bằng lãi suất tham chiếu của ngân hàng cộng thêm một biên độ, nên thay đổi theo thị trường. Khi mặt bằng lãi suất cao, người vay phải trả nhiều hơn mỗi tháng. Người mua mới vì thế cân nhắc lâu hơn, còn người đã mua bằng vốn vay có thể phải bán bớt tài sản.

Phía chủ đầu tư cũng chậm lại. Nguồn cung căn hộ mới giảm gần 40% và đất nền mới chỉ chiếm khoảng 4% tổng cung. Điều này cho thấy doanh nghiệp chưa muốn tung hàng ồ ạt khi sức mua còn yếu. Đồng thời, DKRA Consulting nhắc đến chi phí đầu vào tăng cao, vốn là lý do khiến giá sơ cấp khó giảm sâu.

Quý IV/2026, thị trường được dự báo ra sao

Với căn hộ, DKRA Consulting dự báo nguồn cung mới trong quý IV/2026 sẽ giảm khoảng 500 - 1.000 căn so với quý trước. Hàng sẽ tập trung chủ yếu ở phường Ngũ Hành Sơn, phường Hải Châu và phường Sơn Trà. Hạng A và hạng B tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn, do phần lớn dự án mới vẫn hướng tới phân khúc trung cao cấp.

Về sức mua, báo cáo nhận định lãi suất vẫn cao và tín dụng được kiểm soát, nên nhu cầu có thể chưa cải thiện rõ trong những tháng cuối năm. Giá căn hộ sơ cấp được dự báo tiếp tục neo cao vì chi phí đầu vào tăng. Giá thứ cấp được dự báo tiếp tục giảm.

Với đất nền, nguồn cung mới quý IV/2026 dự kiến vẫn khan hiếm, khoảng 50 - 100 sản phẩm. Giá sơ cấp được dự báo không biến động nhiều và vẫn ở mức cao do chi phí đầu vào. Giá thứ cấp dự kiến tiếp tục giảm so với quý III/2026. Theo DKRA Consulting, áp lực lãi vay và nhu cầu thu hồi vốn có thể khiến một số nhà đầu tư chấp nhận hạ giá để bán được nhanh hơn.

Tác động với người mua và người bán nhà đất tại Đà Nẵng

Với người mua để ở, thị trường thứ cấp đang có lợi thế về giá. Mức giảm 3% - 5% trên một căn hộ 4 tỷ đồng tương đương khoảng 120 - 200 triệu đồng. Khoản tiền này đủ để trang trải phần lớn chi phí hoàn thiện nội thất. Tuy nhiên, khi mua lại, người mua cần kiểm tra kỹ pháp lý: căn hộ đã có sổ hồng chưa, hay chỉ có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Sổ hồng là cách gọi phổ biến của giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất. Nếu căn hộ chưa có sổ, thủ tục chuyển nhượng thường phải qua chủ đầu tư và mất thêm thời gian.

Với người mua căn hộ mới, giá niêm yết khó giảm, nhưng ưu đãi và hỗ trợ thanh toán là điểm có thể thương lượng. Nên đọc kỹ điều kiện của các gói hỗ trợ lãi suất: thời gian ưu đãi kéo dài bao lâu, và lãi suất sau ưu đãi được tính thế nào. Khi lãi suất chung đang cao, phần chênh lệch sau giai đoạn ưu đãi có thể khá lớn.

Với người bán, đặc biệt là nhà đầu tư đang vay, báo cáo cho thấy cạnh tranh trên thị trường thứ cấp sẽ còn gay gắt. Giá sơ cấp neo cao có thể giúp hàng thứ cấp hấp dẫn hơn về giá. Nhưng khi nhiều người cùng cần bán, người mua có quyền mặc cả nhiều hơn. Tính trước chi phí lãi vay nếu giữ thêm vài tháng sẽ giúp quyết định nên giảm giá bao nhiêu là hợp lý.

Với nhà đầu tư đất nền, giá Đà Nẵng phân hóa rõ giữa các phường và thanh khoản đang thấp. Nếu mua lúc này, nên xem đó là khoản đầu tư dài hạn và dùng tiền nhàn rỗi thay vì vay nhiều. Đồng thời cần kiểm tra quy hoạch và tình trạng sổ của từng lô trước khi đặt cọc.

Xem tin mua bán nhà đất tại Đà Nẵng trên TimBDSvn

Câu hỏi thường gặp

Giá căn hộ Đà Nẵng hiện nay khoảng bao nhiêu một mét vuông?

Theo DKRA Consulting, giao dịch căn hộ quý III/2026 tập trung ở các dự án mới mở bán có giá trung bình 60 - 70 triệu đồng/m2. Một căn 70 m2 vì thế có giá khoảng 4,2 - 4,9 tỷ đồng. Giá còn thay đổi theo vị trí, hạng căn hộ và chính sách ưu đãi của từng dự án.

Có nên mua chung cư Đà Nẵng lúc này không?

Báo cáo dự báo giá sơ cấp tiếp tục neo cao, còn giá thứ cấp có thể giảm thêm trong quý IV/2026. Người mua để ở, có sẵn nguồn tiền, có thể tìm được giá tốt hơn trên thị trường mua lại. Người phải vay nhiều nên tính kỹ khả năng trả nợ, vì lãi suất được nhận định vẫn ở mức cao.

Khu vực nào ở Đà Nẵng có nhiều căn hộ chào bán nhất?

Phường Ngũ Hành Sơn đóng góp 40% nguồn cung và 43% lượng giao dịch căn hộ trong quý III/2026. Trong quý IV/2026, nguồn cung mới được dự báo tập trung ở Ngũ Hành Sơn, Hải Châu và Sơn Trà.

Giá đất nền Đà Nẵng ở các phường chênh nhau thế nào?

Giá sơ cấp cao nhất ở phường Hội An Đông, từ 45,6 đến 61,6 triệu đồng/m2. Phường Hội An Tây dao động 29,3 - 47 triệu đồng/m2, còn phường Điện Bàn Đông là 17,4 - 26 triệu đồng/m2. Trên toàn thành phố, giá sơ cấp đất nền giảm khoảng 7% và giá thứ cấp giảm khoảng 3% so với quý trước.

Vì sao giá căn hộ thứ cấp giảm mà giá từ chủ đầu tư thì không?

Theo DKRA Consulting, chi phí đầu vào tăng cao khiến giá sơ cấp khó hạ, nên chủ đầu tư dùng ưu đãi để kích cầu thay vì giảm giá niêm yết. Ở thị trường thứ cấp, nhà đầu tư vay vốn chịu áp lực lãi suất nên chấp nhận bán thấp hơn để có tiền.