Mua chung cư cũ TP HCM: 250 hộ Thanh Đa nhận quyết định cưỡng chế

UBND phường Bình Quới (TP HCM) đã ban hành và giao 250 quyết định cưỡng chế di dời cho các hộ dân sở hữu tư nhân tại 6 lô thuộc cư xá Thanh Đa. Các quyết định được giao trong các ngày 14, 15 và 17/10, và được phường công bố ngày 24/10, theo cafef dẫn VTC News. Với người đang tính mua chung cư cũ ở TP Hồ Chí Minh, đây là một ví dụ điển hình cho thấy một dự án cải tạo có thể kéo dài ra sao và chủ căn hộ phải đối mặt với những gì khi đến giai đoạn bàn giao mặt bằng.

250 quyết định cưỡng chế ở Thanh Đa nhắm vào những hộ nào

Theo thông tin phường Bình Quới đưa ra, toàn bộ 250 quyết định áp dụng với các hộ thuộc sở hữu tư nhân, không phải các hộ đang thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước. Danh sách gồm hai nhóm: nhóm đã đồng ý di dời nhưng chưa bàn giao mặt bằng, và nhóm chưa đồng ý di dời. Tất cả đều nằm trong 6 lô chung cư thuộc phạm vi dự án.

Điểm đáng chú ý là việc ký đồng thuận chưa đủ để thoát khỏi diện cưỡng chế. Nếu chủ nhà đã chấp thuận phương án nhưng vẫn chưa dọn đi và giao lại căn hộ khi thời hạn kết thúc, họ vẫn có thể nhận quyết định. Cách làm này cho thấy chính quyền coi việc bàn giao mặt bằng thực tế, chứ không chỉ chữ ký, là mốc quyết định tiến độ.

Việc ban hành quyết định xuất phát từ chỉ đạo của Chủ tịch UBND TP.HCM, giao UBND phường nghiên cứu, xem xét ban hành quyết định cưỡng chế di dời đối với chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư tại 6 lô chung cư Thanh Đa nhằm đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại cụm lô số.

Dự án cải tạo chung cư Thanh Đa TP HCM đã đi đến đâu

Dự án cải tạo Cụm 8 chung cư (Lô số) Thanh Đa có tổng cộng 1.351 hộ dân, trong đó 1.001 hộ sở hữu tư nhân và 350 hộ thuộc sở hữu Nhà nước. Đến nay, 819 hộ sở hữu tư nhân và 251 hộ thuộc sở hữu Nhà nước đã đồng thuận với chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và di dời; theo nguồn tin, tỷ lệ đồng thuận vào khoảng 81%.

Nếu đặt các con số cạnh nhau, có thể thấy còn 182 hộ sở hữu tư nhân chưa đồng thuận. Con số 250 quyết định lớn hơn 182 vì nó bao gồm cả những hộ đã đồng ý nhưng chưa giao nhà, như phường đã nêu.

Khi thời hạn di dời theo quyết định đã hết, phường thành lập 6 tổ công tác để tiếp tục gặp gỡ, tuyên truyền và vận động các hộ còn lại. Song song, UBND phường đã có văn bản báo cáo Công an Thành phố để phối hợp triển khai, bảo đảm việc cưỡng chế đúng quy định pháp luật. Ban Chỉ đạo Bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư dự án phường Bình Quới cũng đã thông qua kế hoạch và phương án áp dụng biện pháp hành chính di dời đối với những hộ đã được tiếp xúc, vận động nhiều lần nhưng vẫn chưa chấp hành.

Về tiến độ xây dựng, dự án dự kiến thi công trong 3 năm. Lãnh đạo phường Bình Quới cho rằng cần đẩy nhanh bàn giao mặt bằng và thi công để bảo đảm bố trí tái định cư tại chỗ cho cư dân. Tái định cư tại chỗ nghĩa là người dân được trở về nhận căn hộ mới ngay trên khu đất cũ sau khi công trình hoàn thành, thay vì phải chuyển hẳn đi nơi khác.

Bối cảnh: vì sao cư xá Thanh Đa chậm trễ suốt nhiều năm

Cư xá Thanh Đa được xây dựng trong khoảng năm 1968 - 1972, các hạng mục chính hoàn thiện trước năm 1975. Toàn khu gồm 22 lô chung cư với khoảng 4.300 căn hộ và từng được xem là một trong những khu nhà ở hiện đại của Sài Gòn. Sau năm 1975, nhiều căn hộ được bố trí cho các gia đình có công với cách mạng, công chức và viên chức.

Sau hàng chục năm sử dụng, các khối nhà xuống cấp nghiêm trọng. Năm 2017, UBND TP.HCM giao Công ty cổ phần Phát triển nhà Thanh Đa làm chủ đầu tư dự án xây dựng cụm 8 chung cư cũ lô số, quy mô khoảng 73.211 m2. Thế nhưng quá trình triển khai bị kéo dài vì nhiều vướng mắc, và phải đến tháng 6/2025 phương án bồi thường, tái định cư mới được phê duyệt.

Khoảng cách từ lúc giao chủ đầu tư đến khi có phương án bồi thường là khoảng tám năm. Theo thông lệ ở các dự án chung cư cũ, khâu khó nhất thường là thống nhất giữa hàng trăm, hàng nghìn chủ hộ có hoàn cảnh, diện tích và kỳ vọng khác nhau. Chỉ cần một nhóm nhỏ chưa đồng thuận, toàn bộ khối nhà không thể phá dỡ, kéo theo cả dự án đứng yên. Đây cũng là lý do TP HCM chọn Thanh Đa làm dự án điểm trong chủ trương cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn: kết quả ở đây có thể trở thành khuôn mẫu cho các khu khác.

Cưỡng chế di dời diễn ra thế nào và chủ nhà có quyền gì

Cưỡng chế di dời là biện pháp hành chính mà cơ quan có thẩm quyền áp dụng khi chủ sở hữu hoặc người đang sử dụng nhà không tự nguyện dọn đi trong thời hạn đã được thông báo. Ở Việt Nam, quy trình thường đi theo trình tự: phê duyệt phương án bồi thường, thông báo và vận động, ban hành quyết định di dời có thời hạn, sau đó mới tới quyết định cưỡng chế nếu người dân không chấp hành. Trường hợp Thanh Đa cho thấy đúng các bước này: phương án được duyệt, phường vận động qua tổ công tác, rồi mới giao quyết định cưỡng chế.

Theo thông lệ, việc nhận quyết định cưỡng chế chưa có nghĩa là căn hộ bị tháo dỡ ngay. Thường sẽ có thời gian để người dân tự nguyện chấp hành trước khi tổ chức cưỡng chế thực tế, và trong thời gian đó các quyền lợi bồi thường, hỗ trợ theo phương án đã duyệt vẫn được xem xét. Chủ nhà nếu không đồng ý với quyết định hành chính thường có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định, dù việc này thông thường không làm dừng tiến trình nếu cơ quan chức năng không quyết định tạm hoãn.

Phường Bình Quới nhấn mạnh rằng trong quá trình triển khai, thông tin được công khai, minh bạch để người dân thấy rõ quyền lợi khi ở lại hoặc chuyển đi. Với chủ căn hộ, việc nắm chắc phương án bồi thường đã phê duyệt là cách tốt nhất để so sánh giữa nhận tái định cư tại chỗ và nhận tiền rồi tìm chỗ ở khác.

Tác động với người mua bán nhà chung cư cũ tại TP HCM

Câu chuyện Thanh Đa gửi đi một tín hiệu rõ ràng tới thị trường bất động sản TP HCM: khi thành phố đã quyết đẩy nhanh cải tạo chung cư cũ, chính quyền sẵn sàng dùng biện pháp hành chính với nhóm chưa chấp hành. Đối với người đang sở hữu căn hộ trong các khu tập thể, cư xá xây trước năm 1975, điều này có nghĩa là khả năng giữ nguyên hiện trạng lâu dài ngày càng thấp.

Với người định mua chung cư cũ để chờ cải tạo, có mấy điểm cần cân nhắc. Thứ nhất là thời gian: ở Thanh Đa, từ năm 2017 đến nay dự án vẫn ở khâu giải phóng mặt bằng, chưa kể 3 năm xây dựng dự kiến. Dòng vốn có thể bị chôn gần chục năm. Thứ hai là pháp lý: người mua cần kiểm tra căn hộ thuộc sở hữu tư nhân có sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, hay chỉ là nhà thuê của Nhà nước, vì hai nhóm này được đối xử khác nhau trong phương án bồi thường. Thứ ba là quy hoạch: nên tìm hiểu khu nhà đã có quyết định cải tạo, chủ đầu tư và phương án tái định cư hay chưa, bởi mua vào lúc phương án đã được duyệt sẽ ít rủi ro hơn mua lúc mọi thứ còn bỏ ngỏ.

Đối với người bán, việc một khu được đưa vào diện cải tạo có thể làm người mua dè dặt hơn vì lo ngại cưỡng chế và thời gian chờ. Ngược lại, một số nhà đầu tư lại tìm đến những căn hộ cũ có vị trí tốt với kỳ vọng nhận căn mới sau cải tạo. Mức giá mua bán nhà trong các khu này thường phụ thuộc nhiều vào hệ số bồi thường và tiến độ thực tế, hơn là vào tình trạng căn hộ hiện tại.

Còn với người thuê, các căn hộ trong khu chuẩn bị giải tỏa thường có giá thuê rẻ nhưng hợp đồng có thể chấm dứt bất cứ lúc nào khi chủ nhà phải bàn giao mặt bằng. Người thuê nên hỏi rõ chủ nhà về tình trạng quyết định di dời trước khi đặt cọc dài hạn.

Xem các tin mua bán nhà đất tại TP Hồ Chí Minh trên TimBDSvn

Câu hỏi thường gặp

Vì sao chung cư Thanh Đa phải cưỡng chế di dời?

Các khối nhà ở cư xá Thanh Đa được xây trong khoảng năm 1968 - 1972 và đã xuống cấp nghiêm trọng. Dự án cải tạo được giao chủ đầu tư từ năm 2017 nhưng kéo dài vì nhiều vướng mắc. Khi thời hạn di dời đã hết mà vẫn còn hộ chưa bàn giao mặt bằng, Chủ tịch UBND TP.HCM chỉ đạo phường Bình Quới xem xét ban hành quyết định cưỡng chế để đẩy nhanh tiến độ.

Đã đồng ý di dời rồi có bị cưỡng chế không?

Có thể. Theo phường Bình Quới, 250 quyết định bao gồm cả những hộ đã đồng ý di dời nhưng chưa bàn giao mặt bằng. Điều quyết định là việc giao lại căn hộ trên thực tế đúng hạn, không chỉ là ký đồng thuận.

Cư dân Thanh Đa có được quay lại ở sau khi xây mới không?

Theo lãnh đạo phường, mục tiêu là bảo đảm bố trí tái định cư tại chỗ cho cư dân, nghĩa là người dân được nhận căn hộ mới trên chính khu đất cũ. Dự án dự kiến xây dựng trong 3 năm. Quyền lợi cụ thể của từng hộ phụ thuộc vào phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt vào tháng 6/2025.

Có nên mua chung cư cũ ở TP HCM để chờ cải tạo?

Đây là khoản đầu tư có thể sinh lời nhưng đi kèm rủi ro thời gian lớn, như trường hợp Thanh Đa kéo dài từ năm 2017. Người mua nên kiểm tra sổ hồng, xác định căn hộ thuộc sở hữu tư nhân hay Nhà nước và tìm hiểu khu nhà đã có phương án bồi thường được duyệt hay chưa. Nếu cần vay mua nhà, nên tính kỹ khả năng trả lãi trong nhiều năm chờ đợi.

Hộ thuộc sở hữu Nhà nước ở Thanh Đa có nằm trong 250 quyết định không?

Không. Theo thông tin công bố, 250 quyết định chỉ áp dụng với các hộ thuộc sở hữu tư nhân. Trong 350 hộ thuộc sở hữu Nhà nước của dự án, đã có 251 hộ đồng thuận với chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và di dời.