Mua chung cư cũ TP HCM: 141 hộ Vĩnh Hội phải di dời khẩn cấp

Ngày 24/10, UBND phường Khánh Hội (TP HCM) cho biết đang triển khai kế hoạch di dời khẩn cấp 141 hộ dân còn ở tại chung cư Vĩnh Hội, gồm các lô A, B và C, thuộc địa bàn Quận 4 cũ. Thành phố đã chuẩn bị đủ 141 căn hộ tạm cư đã sửa chữa xong để các hộ chuyển đến ngay. Với người đang tính mua chung cư cũ ở khu trung tâm, đây là lời nhắc rõ ràng rằng tình trạng kết cấu và pháp lý của tòa nhà quan trọng không kém vị trí.

Thông tin được VTC News đưa và CafeF đăng lại. Bài viết dưới đây tổng hợp các con số chính, đặt chúng vào bối cảnh chung cư cũ ở TP Hồ Chí Minh và phân tích những điều người mua, người bán, người thuê nên cân nhắc.

Chung cư Vĩnh Hội ở TP HCM xuống cấp đến mức nào?

Khu chung cư Vĩnh Hội trước đây thuộc Phường 6, Quận 4, được xây dựng trước năm 1975 và có tổng cộng 244 căn hộ. Theo mô tả của VTC News, công trình hiện có nhiều vết nứt chạy dọc trần, tường đã mục, một số cột bê tông gãy đứt để lộ phần lõi thép hoen gỉ.

Năm 2017, khu nhà được kiểm định chất lượng và xếp vào cấp D. Đây là mức nguy hiểm cao nhất trong thang phân loại nhà chung cư. Theo thông lệ, nhà ở được đánh giá theo bốn cấp A, B, C, D. Cấp A là còn đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường. Cấp D nghĩa là toàn bộ kết cấu chịu lực đã nguy hiểm và công trình không còn an toàn để ở. Kết quả kiểm định tại Vĩnh Hội cũng ghi nhận tình trạng nguy hiểm mang tính tổng thể, tức không chỉ hư hỏng cục bộ ở một vài căn hay một vài tầng.

Ngay tại hiện trường, chính quyền đã dựng nhiều bảng đỏ cảnh báo nguy cơ sụp đổ, đặt ở cầu thang và trên từng tầng của các dãy nhà. Những chỗ thủng ở hành lang được chắn bằng tấm đan thép. Nhiều trụ sắt được dựng dọc hành lang để chống đỡ, mái tôn được lắp để hứng bê tông và gạch đá rơi. Người dân kể từng có người ở tầng 2 rơi xuống tầng 1 vì một mảng bê tông hành lang sụp. Các biện pháp này chỉ là chống đỡ tạm thời, không làm thay đổi kết luận rằng tòa nhà không còn an toàn.

Kế hoạch tạm cư cho 141 hộ ra sao?

Để di dời, TP HCM bố trí một quỹ đúng 141 căn hộ tạm cư, khớp với số hộ còn ở lại. Theo UBND phường Khánh Hội, toàn bộ số căn này đã sửa chữa xong và có thể đưa vào sử dụng ngay. Các hộ sẽ ở tạm tại đây cho đến khi thành phố chọn được chủ đầu tư thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư.

Tạm cư là hình thức bố trí chỗ ở trong một khoảng thời gian, trong lúc chờ tòa nhà cũ được phá dỡ và xây mới. Nó khác với tái định cư, vốn là chuyển hẳn đến nơi ở mới. Thời gian tạm cư thường phụ thuộc vào tiến độ chọn nhà đầu tư, giải phóng mặt bằng, lập quy hoạch và thi công. Vì vậy, người dân thường quan tâm nhất đến việc khi nào được quay lại, quay lại với diện tích bao nhiêu, và phải bù thêm hay được nhận thêm phần nào.

Ông Võ Thanh Dũng, Chủ tịch UBND phường Khánh Hội, gọi việc di dời là nhiệm vụ cấp bách nhằm bảo đảm an toàn tuyệt đối cho tính mạng và tài sản của người dân, vì công trình có nguy cơ sập đổ. Phường kêu gọi các hộ đồng thuận và chấp hành. Đồng thời, phường cho biết đã ghi nhận đầy đủ nguyện vọng của người dân và sẽ nghiên cứu phương án phù hợp, thuận tiện, đúng quy định pháp luật.

Bối cảnh: vì sao từ 2017 đến nay vẫn còn người ở lại?

Sau khi có kết quả kiểm định năm 2017, đã có 103 trường hợp rời chung cư theo kế hoạch. Những hộ có nguyện vọng đã được bố trí tái định cư. Cộng với 141 hộ chưa đồng thuận hiện nay là đúng 244 căn hộ của cả khu. Như vậy, sau khoảng chín năm, hơn một nửa số căn vẫn còn người sinh sống trong một công trình đã được cảnh báo nguy hiểm ở mức cao nhất.

Nguồn tin không nêu cụ thể lý do các hộ chưa đồng ý. Theo kinh nghiệm ở nhiều dự án chung cư cũ, vướng mắc thường xoay quanh vài điểm. Thứ nhất là mức bồi thường hoặc tỷ lệ căn hộ mới được nhận so với diện tích cũ. Thứ hai là thời gian chờ đợi khi chưa có chủ đầu tư. Thứ ba là sinh kế, vì nhiều hộ ở trung tâm sống nhờ buôn bán tại chỗ. Đây là suy luận chung, không phải thông tin của riêng trường hợp Vĩnh Hội.

Vì thế, việc thành phố chuẩn bị sẵn quỹ căn hộ tạm cư trước khi di dời là bước đi đáng chú ý. Điều này giúp người dân có chỗ ở ngay, không phải tự xoay xở thuê nhà trong thời gian chờ.

Bức tranh chung cư cũ tại TP Hồ Chí Minh

Trường hợp Vĩnh Hội không phải cá biệt. Theo Sở Xây dựng TP HCM, thành phố hiện có 474 chung cư cũ xây trước năm 1975 và 53 chung cư xây trong giai đoạn 1975 đến 1994. Số này tập trung nhiều nhất ở khu trung tâm như Quận 1 và Quận 5 cũ, phần lớn là nhà thấp tầng, căn hộ diện tích nhỏ.

Trong số đó, 63 chung cư với 89 lô nhà thuộc diện phải khẩn trương phá dỡ và xây dựng lại. Các chung cư này nằm ở 16 phường trung tâm: Bình Quới, Bình Tây, Chợ Lớn, Gia Định, Tân Sơn Nhì, Thạnh Mỹ Tây, Vũng Tàu, Vườn Lài, Sài Gòn, Nhiêu Lộc, An Đông, Tân Hưng, Cầu Kiệu, Bến Thành, Khánh Hội và Tân Sơn Nhất. Ngoài ra, khoảng 450 chung cư không thuộc diện phá dỡ nhưng cần kinh phí để cải tạo, sửa chữa nhằm bảo đảm an toàn.

Con số này cho thấy quỹ nhà chung cư cũ ở TP Hồ Chí Minh là một mảng lớn của thị trường bất động sản khu trung tâm. Mảng này sẽ còn chịu tác động của các đợt kiểm định, di dời và tái thiết trong nhiều năm tới.

Xem thêm tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh

Có nên mua chung cư cũ ở trung tâm TP HCM lúc này?

Căn hộ chung cư cũ ở trung tâm thường hấp dẫn vì giá tính trên tổng căn thấp hơn nhà phố cùng khu và vị trí gần nơi làm việc, trường học, chợ. Một số người mua còn kỳ vọng tòa nhà sẽ được xây lại và họ nhận căn hộ mới. Tuy vậy, câu chuyện Vĩnh Hội cho thấy kỳ vọng đó có thể kéo dài rất lâu: từ khi kiểm định năm 2017 đến nay khu nhà vẫn chưa có chủ đầu tư cải tạo.

Trước khi xuống tiền mua chung cư cũ, người mua nên tìm hiểu mấy việc. Tòa nhà đã được kiểm định chưa và được xếp cấp nào. Nó có nằm trong danh sách phải phá dỡ, xây lại hay không. Đã có chủ đầu tư hay phương án bồi thường chưa. Căn hộ đã được cấp sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, đứng tên người bán hay chưa. Những thông tin này thường có thể hỏi tại UBND phường hoặc Sở Xây dựng.

Một rủi ro khác là vay mua nhà. Ngân hàng thường thẩm định kỹ tài sản bảo đảm. Với chung cư rất cũ hoặc đã có kết luận nguy hiểm, khả năng được cho vay, hạn mức cho vay và thời hạn vay có thể bị hạn chế. Người định trả góp nên hỏi ngân hàng trước khi đặt cọc.

Tác động với người mua, người bán và người thuê

Với người mua, cấp kiểm định của tòa nhà nên được xem như một phần của pháp lý. Một căn hộ có sổ hồng đầy đủ nhưng nằm trong khối nhà cấp D vẫn tiềm ẩn rủi ro an toàn và rủi ro phải rời đi bất cứ lúc nào. Khoản tiền bỏ ra cũng có thể bị "đóng băng" trong thời gian tạm cư. Giá nhà ở các chung cư cũ vì vậy có thể chênh lệch lớn giữa tòa đã có phương án tái thiết rõ ràng và tòa còn bỏ ngỏ.

Với người bán căn hộ chung cư cũ, thông tin kiểm định ngày càng được công khai. Người mua sẽ hỏi kỹ hơn và có xu hướng ép giá nếu tòa nhà thuộc diện nguy hiểm. Minh bạch hồ sơ, gồm sổ hồng, kết quả kiểm định và thông báo của địa phương nếu có, thường giúp giao dịch diễn ra nhanh và tránh tranh chấp về sau.

Với người thuê nhà, nhất là thuê phòng hoặc căn hộ giá rẻ trong các khu chung cư cũ, cần quan sát bảng cảnh báo, tình trạng cầu thang, hành lang và hỏi chủ nhà về kế hoạch di dời. Hợp đồng thuê nên có điều khoản xử lý khi tòa nhà buộc phải giải tỏa, để tránh mất tiền cọc.

Với nhà đầu tư, danh sách 63 chung cư và 89 lô cần phá dỡ là chỉ dấu về những khu có thể thay đổi diện mạo trong tương lai. Tuy nhiên, tiến độ thực tế phụ thuộc vào việc chọn chủ đầu tư và sự đồng thuận của cư dân. Đầu tư vào đây nên được xem là dài hạn, kèm biên độ rủi ro lớn.

Tham khảo nhà đang rao bán tại Quận 1, Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Chung cư cấp D là gì?

Đây là mức nguy hiểm cao nhất khi kiểm định chất lượng nhà chung cư. Ở mức này, kết cấu chịu lực của toàn công trình đã nguy hiểm và không còn bảo đảm an toàn để ở. Chung cư Vĩnh Hội được xếp cấp D từ đợt kiểm định năm 2017.

Các hộ ở chung cư Vĩnh Hội được bố trí ở đâu khi di dời?

TP HCM đã chuẩn bị 141 căn hộ tạm cư, đã sửa chữa xong và có thể vào ở ngay. Người dân ở tạm tại đây cho đến khi thành phố chọn được chủ đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư. UBND phường Khánh Hội cho biết sẽ nghiên cứu phương án phù hợp với nguyện vọng của các hộ, theo đúng quy định pháp luật.

TP HCM có bao nhiêu chung cư cũ cần phá dỡ, xây lại?

Theo Sở Xây dựng TP HCM, có 63 chung cư với 89 lô nhà thuộc diện phải khẩn trương phá dỡ và xây dựng lại, nằm ở 16 phường trung tâm. Thành phố có tổng cộng 474 chung cư xây trước năm 1975 và 53 chung cư xây từ năm 1975 đến năm 1994. Khoảng 450 chung cư khác cần được cải tạo, sửa chữa.

Mua căn hộ trong chung cư cũ có rủi ro gì?

Rủi ro lớn nhất là tòa nhà bị kết luận nguy hiểm, buộc phải di dời trong khi chưa có lịch trình xây lại cụ thể. Người mua cũng có thể khó vay ngân hàng và khó bán lại với giá kỳ vọng. Nên kiểm tra sổ hồng, kết quả kiểm định và việc tòa nhà có nằm trong danh sách phá dỡ hay không trước khi đặt cọc.

Làm sao biết một chung cư có nằm trong diện phải di dời?

Người mua có thể hỏi trực tiếp UBND phường nơi có tòa nhà hoặc Sở Xây dựng TP HCM về kết quả kiểm định và kế hoạch cải tạo. Bảng cảnh báo dựng tại tòa nhà, như ở Vĩnh Hội, cũng là dấu hiệu dễ nhận biết. Ngoài ra, nên đối chiếu thông tin từ người bán với văn bản chính thức của cơ quan quản lý.