Mua bán nhà ở xã hội: sau 5 năm chỉ bán cho người đủ điều kiện

Sáng 22/10, Chính phủ đã trình Quốc hội dự án Luật Nhà ở sửa đổi. Theo dự thảo, người mua nhà ở xã hội dù đã đủ 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền vẫn chỉ được bán lại cho người thuộc diện được mua loại nhà này. Đây là thay đổi lớn với những ai đang tính chuyện mua bán nhà ở xã hội. Theo Luật Nhà ở năm 2023 đang áp dụng, sau mốc 5 năm, chủ nhà được bán theo cơ chế thị trường cho bất kỳ ai có nhu cầu.

Theo báo Dân trí, tờ trình do Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng thay mặt Chính phủ trình bày. Dự thảo gồm 13 chương, 130 điều. Nếu được thông qua, nó sẽ thay đổi cách người dân tính toán khi mua nhà ở xã hội, nhất là với những ai coi căn hộ giá ưu đãi là một khoản tài sản có thể bán ra sau vài năm.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định gì về bán lại nhà ở xã hội?

Nội dung nằm ở Điều 68 của dự thảo. Sau thời hạn 5 năm kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà, bên mua nhà ở xã hội được bán lại căn nhà. Người mua lại phải là đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội theo luật. Điều kiện kèm theo là căn nhà đã được cấp giấy chứng nhận.

Giấy chứng nhận ở đây là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, người dân quen gọi là sổ hồng. Đây là giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu căn nhà. Không có sổ hồng thì giao dịch mua bán nhà thường không thể công chứng và sang tên.

Cần chú ý mốc tính thời hạn. Dự thảo tính 5 năm từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà. Đó không phải ngày ký hợp đồng, cũng không phải ngày nhận bàn giao căn hộ. Nhiều người trả góp trong nhiều năm hoặc còn nợ một phần nhỏ đến khi nhận sổ. Với họ, đồng hồ 5 năm có thể bắt đầu muộn hơn đáng kể so với lúc dọn vào ở.

Về nghĩa vụ thuế, dự thảo ghi việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo pháp luật về thuế. Theo thông lệ hiện nay, cá nhân chuyển nhượng nhà đất thường nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng. Ví dụ minh họa: một căn bán lại với giá 1 tỷ đồng thì khoản thuế này vào khoảng 20 triệu đồng. Con số thực tế phụ thuộc vào giá ghi trong hợp đồng và quy định thuế tại thời điểm giao dịch.

Ai được mua lại nhà ở xã hội theo dự thảo?

Vì người mua lại phải thuộc diện được hỗ trợ, danh sách tại Điều 59 dự thảo trở nên rất quan trọng. Nhóm đầu tiên là người có công với cách mạng và thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở. Tiếp đó là hộ nghèo, cận nghèo và người thu nhập thấp. Danh sách còn có công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã.

Các nhóm khác gồm cán bộ, công chức, viên chức và một số đối tượng thuộc lực lượng vũ trang, cơ yếu. Người đã trả lại nhà ở công vụ cũng thuộc diện này, trừ trường hợp bị thu hồi do vi phạm. Hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất, nhà ở cũng được mua, thuê mua nếu chưa được bồi thường bằng nhà ở, đất ở. Việc thu hồi phải vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Thuộc nhóm được hỗ trợ là chưa đủ, người mua còn phải đáp ứng các điều kiện tương ứng. Người thu nhập thấp, công nhân, người lao động và cán bộ, công chức, viên chức phải đạt điều kiện về nhà ở và thu nhập theo quy định của Chính phủ. Dự thảo giao Chính phủ quy định chi tiết các điều kiện này, cùng trình tự, thủ tục xác nhận đối tượng. Mỗi cá nhân, hộ gia đình chỉ được mua hoặc thuê mua một căn nhà ở xã hội.

Thuê mua là hình thức người dân trả trước một phần tiền, phần còn lại trả dần như tiền thuê trong một thời hạn. Hết thời hạn đó, căn nhà thuộc quyền sở hữu của người thuê mua.

Bán sai đối tượng thì hậu quả ra sao?

Điều 68 dự thảo nêu rõ chế tài. Nếu bán, cho thuê mua nhà ở xã hội vi phạm quy định về đối tượng hoặc điều kiện, hợp đồng bị vô hiệu. Bên mua, thuê mua phải bàn giao lại nhà cho chủ đầu tư dự án hoặc đơn vị quản lý nhà ở xã hội. Nếu không bàn giao, UBND cấp tỉnh nơi có nhà sẽ tổ chức cưỡng chế thu hồi.

Với người định mua nhà ở xã hội qua tay, đây là rủi ro pháp lý rất lớn. Hợp đồng bị vô hiệu thường có nghĩa các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Thực tế, việc đòi lại tiền đã trả có thể kéo dài và tốn kém. Vì vậy, các giao dịch "mua bán giấy tay" hay "sang nhượng suất" nhà ở xã hội càng trở nên nguy hiểm nếu quy định này được thông qua.

Bối cảnh: vì sao Chính phủ siết lại quy định bán lại?

Trình bày báo cáo thẩm tra, ông Phan Chí Hiếu, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp, đề nghị có biện pháp kiểm soát chặt chẽ, minh bạch các trường hợp được hưởng chính sách ưu tiên về nhà ở. Mục tiêu là không để xảy ra trục lợi chính sách và ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà ở.

Nhà ở xã hội thường có giá bán thấp hơn nhà ở thương mại cùng khu vực. Nguyên nhân là chủ đầu tư được hưởng ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, và lợi nhuận bị khống chế. Khi luật cho phép bán theo giá thị trường sau 5 năm, khoảng chênh giữa giá mua ưu đãi và giá bán ra có thể tạo lợi nhuận đáng kể. Đó là lý do một số người tìm cách đứng tên mua dù không thật sự có nhu cầu ở. Đề xuất mới có thể được hiểu là cách khép lại kẽ hở này, để căn hộ tiếp tục quay vòng trong nhóm người cần hỗ trợ.

Cơ quan thẩm tra cũng lưu ý dự thảo có nhiều chính sách mới so với Luật Nhà ở hiện hành. Vì vậy, cơ quan soạn thảo cần rà soát kỹ và xác định đầy đủ những nội dung cần quy định chuyển tiếp, tránh khoảng trống pháp lý gây khó khăn khi thực hiện. Theo Dân trí, việc sửa luật hướng tới mục tiêu mọi người đều có chỗ ở và ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê. Dự thảo cũng nhằm tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn và hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội.

Tác động với người mua và người bán nhà ở xã hội

Với người đang sở hữu nhà ở xã hội, câu hỏi lớn nhất là quy định chuyển tiếp. Họ đã mua theo Luật Nhà ở năm 2023, vốn cho phép bán theo cơ chế thị trường sau 5 năm. Dự thảo hiện chưa nêu cụ thể cách xử lý nhóm này, và chính cơ quan thẩm tra đã đề nghị rà soát nội dung chuyển tiếp. Chủ nhà nên theo dõi văn bản cuối cùng được Quốc hội thông qua trước khi lên kế hoạch bán.

Với người bán, tệp khách hàng sẽ hẹp hơn nhiều so với thị trường bất động sản thông thường. Người mua lại phải chứng minh được thuộc diện ưu tiên và đáp ứng điều kiện về nhà ở, thu nhập. Vì thế, thời gian tìm người mua có thể kéo dài hơn và giá bán khó tăng mạnh như nhà ở thương mại. Ai coi nhà ở xã hội là kênh đầu tư sinh lời có lẽ cần cân nhắc lại.

Với người có nhu cầu ở thật và đủ điều kiện, đây có thể là tín hiệu tích cực. Nguồn căn hộ bán lại sẽ chỉ lưu thông giữa những người cùng diện ưu tiên. Họ có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội đã có sổ hồng mà không phải cạnh tranh với nhà đầu tư. Tuy nhiên, người mua lại vẫn phải kiểm tra kỹ pháp lý. Cần chắc chắn căn hộ đã có giấy chứng nhận, người bán đã đủ 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền và bản thân mình được xác nhận đúng đối tượng.

Với người còn đang phân vân giữa mua nhà ở xã hội và mua nhà thương mại, quy định mới làm rõ hơn sự khác biệt. Nhà ở xã hội phù hợp cho nhu cầu ở lâu dài với chi phí thấp. Nhà ở thương mại linh hoạt hơn khi muốn bán, cho thuê hoặc chuyển đổi tài sản, nhưng giá cao hơn.

Câu hỏi thường gặp

Mua nhà ở xã hội bao lâu thì được bán lại?

Theo dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, người mua được bán lại sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, nếu đã được cấp giấy chứng nhận. Mốc 5 năm không tính từ ngày ký hợp đồng hay ngày nhận bàn giao. Nội dung này vẫn đang là dự thảo trình Quốc hội.

Sau 5 năm có được bán nhà ở xã hội theo giá thị trường không?

Luật Nhà ở năm 2023 cho phép bán theo cơ chế thị trường cho người có nhu cầu sau 5 năm. Dự thảo mới đề xuất người mua lại vẫn phải thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Như vậy, nếu dự thảo được thông qua, chủ nhà không thể bán cho bất kỳ ai như nhà thương mại.

Bán nhà ở xã hội cho người không đủ điều kiện thì sao?

Theo Điều 68 dự thảo, hợp đồng vi phạm quy định về đối tượng hoặc điều kiện sẽ bị vô hiệu. Bên mua phải bàn giao lại nhà cho chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý nhà ở xã hội. Nếu không bàn giao, UBND cấp tỉnh nơi có nhà sẽ cưỡng chế thu hồi.

Bán lại nhà ở xã hội có phải nộp thuế không?

Có. Dự thảo quy định việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo pháp luật về thuế. Theo thông lệ hiện nay, chuyển nhượng nhà đất thường chịu thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng, kèm các khoản phí công chứng, đăng ký sang tên.

Một người được mua mấy căn nhà ở xã hội?

Dự thảo quy định mỗi cá nhân, hộ gia đình thuộc diện tại Điều 59 chỉ được mua hoặc thuê mua một căn nhà ở xã hội. Người mua còn phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập do Chính phủ quy định chi tiết.