Mua bán nhà ở xã hội ở TP HCM, cả nước: siết bán lại sau 5 năm

Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mà Chính phủ vừa chỉnh lý, người sở hữu nhà ở xã hội sẽ không còn được bán lại tự do theo giá thị trường sau 5 năm. Kể từ ngày thanh toán đủ tiền, họ chỉ được bán lại cho người thuộc diện được mua nhà ở xã hội, áp dụng trên cả nước, từ TP HCM đến các địa phương khác.

Đây là thay đổi đáng chú ý với những ai đang tính chuyện mua bán nhà ở xã hội, nhất là người coi loại nhà này là bước đệm để sau vài năm bán đi, lấy tiền nâng cấp lên nhà thương mại. Theo vnexpress.net, mục tiêu của đề xuất là ngăn nguy cơ trục lợi chính sách từ loại hình nhà ở mang tính an sinh. Bài viết dưới đây tóm lược những điểm mới, đặt chúng trong bối cảnh thị trường và phân tích điều người mua, người bán cần cân nhắc.

Dự thảo thay đổi gì với việc bán lại nhà ở xã hội?

Nhà ở xã hội là loại nhà do Nhà nước hỗ trợ, được bán, cho thuê hoặc cho thuê mua với giá thấp hơn nhà thương mại, dành cho các nhóm đối tượng có thu nhập hạn chế theo quy định. Chính vì giá được ưu đãi, việc ai được mua lại căn nhà sau một thời gian luôn là điểm nóng trong chính sách.

Luật Nhà ở hiện hành cho phép chủ sở hữu, sau 5 năm, chuyển nhượng căn nhà cho bất kỳ người nào có nhu cầu theo cơ chế thị trường, tức không giới hạn người mua lại. Dự thảo mới đảo ngược hướng này: hết 5 năm, căn nhà vẫn chỉ được bán cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội theo quy định.

Với hình thức thuê mua, chính sách cũng được đề xuất chặt hơn. Thuê mua là cách người dân trả trước một phần tiền, phần còn lại trả dần theo kỳ hạn như tiền thuê, hết thời hạn thì trở thành chủ sở hữu. Theo dự thảo, thay vì được chuyển nhượng tự do sau 5 năm như hiện nay, chủ căn nhà xã hội thuê mua có thể phải chấm dứt hợp đồng và trả lại nhà nếu không còn nhu cầu ở.

Ngoài ra, mọi giao dịch bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội dự kiến phải được cập nhật vào hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Trên thực tế, một cơ sở dữ liệu như vậy thường giúp cơ quan quản lý kiểm tra ai đã từng hưởng chính sách, hạn chế tình trạng một người mua nhiều lần hoặc đứng tên hộ.

Trong 5 năm đầu, người mua nhà ở xã hội được làm gì?

Với giai đoạn 5 năm đầu tiên, dự thảo giữ nguyên tinh thần của Luật Nhà ở 2023. Bên mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án hoặc cho người thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Giá bán tối đa bằng giá ghi trong hợp đồng mua bán ban đầu với chủ đầu tư.

Điều này có nghĩa là trong 5 năm đầu, người mua gần như không có lãi từ chênh lệch giá. Ví dụ, nếu một căn hộ được mua với giá 1 tỷ đồng theo hợp đồng, người bán lại trong thời hạn này cũng không được thu quá 1 tỷ đồng, dù giá nhà đất khu vực xung quanh có tăng. Đây là lý do nhiều chuyên gia thường khuyên chỉ nên mua nhà ở xã hội khi thực sự có nhu cầu ở lâu dài.

Điểm khác biệt lớn của dự thảo nằm ở chỗ: nếu trước đây mốc 5 năm được xem là cánh cửa mở ra thị trường tự do, thì nay cánh cửa ấy được thu hẹp lại. Hạn chế về người mua lại kéo dài cả sau mốc thời gian đó.

Vì sao Chính phủ muốn siết chuyển nhượng nhà ở xã hội?

Tại phiên thảo luận về Luật Nhà ở (sửa đổi) hôm 22/10, Thủ tướng Lê Minh Hưng cho biết việc siết đối tượng được mua nhà ở xã hội sau 5 năm nhằm ngăn ngừa trục lợi, tránh làm sai lệch mục tiêu tốt đẹp của chính sách và biến chính sách an sinh thành cơ hội kiếm lời. Theo ông, quy định mới nhằm bảo đảm nhà ở xã hội luôn nằm trong hệ sinh thái an sinh và phục vụ đúng đối tượng.

Bối cảnh của đề xuất này khá dễ hiểu. Khi giá nhà thương mại ở các đô thị lớn như TP HCM liên tục ở mức cao, khoảng cách giữa giá nhà ở xã hội và giá thị trường có thể trở nên đáng kể. Khoảng chênh đó thường tạo động lực để một số người mua nhà ở xã hội với mục đích đầu tư, chờ đủ thời hạn rồi bán ra kiếm lời, trong khi người có nhu cầu ở thật lại khó tiếp cận.

Dự thảo cũng điều chỉnh danh sách người được hưởng chính sách. Theo đó, có 8 nhóm đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội. So với quy định hiện hành, nhóm học sinh, sinh viên không còn nằm trong danh sách được hỗ trợ về nhà ở xã hội.

Một ví dụ về loại hình dự án này là khu nhà ở xã hội Định Hòa, thuộc khu vực tỉnh Bình Dương cũ, nay là TP HCM. Những khu như vậy là nơi các quy định mới, nếu được thông qua, sẽ tác động trực tiếp đến người đang sở hữu và người muốn mua lại.

Chủ đầu tư nhà ở xã hội được ưu đãi thêm những gì?

Song song với việc siết phía người mua, dự thảo mở rộng ưu đãi cho doanh nghiệp để khuyến khích đầu tư nhà ở xã hội. Dự luật không còn quy định cứng tỷ lệ tối đa 20% diện tích đất trong dự án mà chủ đầu tư được dành để xây công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại hay nhà ở thương mại.

Tương tự, quy định chủ đầu tư chỉ được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tại Luật Nhà ở 2023 cũng không còn xuất hiện trong dự thảo. Lợi nhuận định mức là mức lãi tối đa mà chủ đầu tư được tính vào giá bán nhà ở xã hội. Thay vì ghi cứng trong luật, Chính phủ sẽ quy định chi tiết các tỷ lệ này.

Về lý thuyết, khi biên lợi nhuận và phần diện tích kinh doanh được điều chỉnh linh hoạt hơn, dự án nhà ở xã hội có thể hấp dẫn doanh nghiệp hơn, từ đó nguồn cung có thể tăng. Tuy nhiên, mức độ tác động thực tế còn phụ thuộc vào các tỷ lệ cụ thể mà Chính phủ sẽ ban hành sau này.

Tác động với người mua và người bán nhà ở xã hội

Với người đang có nhu cầu mua nhà để ở, dự thảo có thể là tin tích cực. Khi cửa trục lợi bị thu hẹp, cạnh tranh từ người mua đầu cơ có thể giảm, giúp người thu nhập thấp có thêm cơ hội tiếp cận. Ngoài nguồn căn hộ mới từ chủ đầu tư, họ còn có thể mua lại từ chủ sở hữu cũ, với điều kiện chứng minh được mình thuộc diện được mua nhà ở xã hội.

Với người đang sở hữu nhà ở xã hội, đặc biệt là người đã mua với kỳ vọng bán ra thị trường tự do sau 5 năm, đây là điểm cần tính lại. Nếu quy định được thông qua, tập khách mua lại sẽ chỉ gồm những người đủ điều kiện, nên thanh khoản, tức khả năng bán nhanh, có thể thấp hơn so với một căn hộ thương mại cùng khu vực. Người có kế hoạch nâng cấp chỗ ở nên chuẩn bị phương án tài chính khác, chẳng hạn vay mua nhà thương mại thay vì trông chờ hoàn toàn vào tiền bán căn nhà ở xã hội.

Với nhà đầu tư, nhà ở xã hội gần như không còn là kênh đầu tư lướt sóng. Người muốn tìm lợi nhuận từ thị trường bất động sản nên hướng sang nhà phố, căn hộ thương mại hay đất nền có sổ hồng, sổ đỏ rõ ràng, nơi giao dịch không bị giới hạn đối tượng. Sổ hồng, sổ đỏ là cách gọi phổ biến của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, giấy tờ pháp lý quan trọng nhất khi mua bán nhà đất.

Cũng cần lưu ý rằng đây mới là dự thảo, nội dung có thể còn thay đổi trong quá trình thảo luận. Người mua, người bán nên theo dõi văn bản chính thức khi luật được thông qua trước khi đưa ra quyết định lớn.

Xem các căn nhà đang rao bán tại TP Hồ Chí Minh

Tham khảo nhà đang mua bán tại khu vực Bình Dương

Câu hỏi thường gặp

Sau 5 năm có được bán nhà ở xã hội cho bất kỳ ai không?

Theo Luật Nhà ở hiện hành thì được, vì sau 5 năm chủ sở hữu có thể chuyển nhượng theo cơ chế thị trường. Tuy nhiên, theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền, bên mua chỉ được bán lại cho người thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Quy định này chỉ có hiệu lực khi luật được thông qua.

Bán lại nhà ở xã hội trong 5 năm đầu được bán giá bao nhiêu?

Trong 5 năm đầu, người mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Giá bán tối đa bằng giá trong hợp đồng mua bán ban đầu với chủ đầu tư dự án, nghĩa là không được bán cao hơn giá đã mua.

Nhà ở xã hội thuê mua không còn nhu cầu thì xử lý thế nào?

Theo đề xuất, thay vì được chuyển nhượng tự do sau 5 năm như hiện nay, chủ căn nhà xã hội thuê mua có thể phải chấm dứt hợp đồng và trả lại nhà nếu không còn nhu cầu. Người đang thuê mua nên đọc kỹ hợp đồng và theo dõi văn bản hướng dẫn khi luật chính thức ban hành.

Sinh viên còn được mua hoặc thuê nhà ở xã hội không?

Theo dự thảo, có 8 nhóm đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội, và nhóm học sinh, sinh viên không còn trong danh sách được hỗ trợ so với quy định hiện hành. Sinh viên có nhu cầu chỗ ở có thể phải tìm phương án thuê phòng trọ hoặc căn hộ thương mại.

Có nên mua nhà ở xã hội để đầu tư lúc này?

Nếu mục tiêu là kiếm lời, nhà ở xã hội có thể không còn phù hợp, vì cả trong và sau 5 năm, việc bán lại đều bị giới hạn đối tượng theo dự thảo. Loại nhà này phù hợp nhất với người đủ điều kiện và có nhu cầu ở lâu dài, còn nhà đầu tư nên cân nhắc các sản phẩm thương mại có pháp lý rõ ràng.