Mua bán nhà đất TP HCM vùng TOD có thể chịu thêm khoản thu 1%

TP HCM đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị quyết của HĐND thành phố. Theo dự thảo, tổ chức, cá nhân chuyển nhượng nhà đất lần đầu trong khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) sẽ nộp thêm một khoản bằng 1% giá trị giao dịch. Khoản này nằm ngoài thuế chuyển nhượng bất động sản hiện hành. Với người đang tính chuyện mua bán nhà đất ở TP HCM, đặc biệt quanh các tuyến metro, đây là một chi phí mới cần đưa vào phép tính, dù văn bản mới ở giai đoạn dự thảo và chưa có thời điểm áp dụng cụ thể.

Theo vnexpress.net, nguồn thu này sẽ được ưu tiên dùng để phát triển đường sắt địa phương và hạ tầng kết nối TOD. Dưới đây là cách khoản thu được đề xuất vận hành, lý do thành phố chọn mức 1% và những điều người mua, người bán nên cân nhắc.

TOD là gì và vì sao nhà đất quanh metro bị nhắm tới?

TOD (Transit Oriented Development) là mô hình phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trục, thường tập trung mật độ dân cư, thương mại và dịch vụ quanh các nhà ga đường sắt đô thị hoặc đầu mối xe buýt. Ý tưởng cơ bản là người dân có thể đi bộ tới ga, giảm phụ thuộc vào xe cá nhân, còn chính quyền tổ chức lại quỹ đất quanh ga để khai thác hiệu quả hơn.

Khi một tuyến metro được xây dựng, bất động sản quanh nhà ga thường tăng giá vì khả năng tiếp cận tốt hơn, nhu cầu thuê ở và kinh doanh lớn hơn. Cơ quan soạn thảo dự thảo cho rằng việc đầu tư đường sắt địa phương và nâng cấp hạ tầng làm tăng giá trị đất đối với các bất động sản hiện hữu. Nói cách khác, chủ nhà đất trong vùng TOD được hưởng lợi từ khoản đầu tư công mà họ không trực tiếp bỏ tiền ra, và thành phố muốn thu hồi một phần lợi ích đó để tái đầu tư.

Minh họa cho dự thảo, bài viết gốc dùng hình ảnh một đoạn tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên, tuyến đường sắt đô thị đầu tiên của thành phố. Tuy vậy, nguồn tin không nêu danh sách cụ thể các khu vực TOD sẽ áp dụng khoản thu, nên người đọc cần chờ văn bản chính thức để biết bất động sản của mình có nằm trong phạm vi hay không.

Khoản thu 1% khi mua bán nhà đất vùng TOD vận hành ra sao?

Dự thảo đề xuất thu 1% giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc bất động sản đối với tổ chức, cá nhân trong khu vực TOD. Khoản tiền này được nộp cùng thời điểm kê khai nghĩa vụ tài chính của giao dịch, tức là cùng lúc các bên làm thủ tục thuế khi sang tên.

Nghĩa vụ nộp phát sinh tại lần chuyển nhượng đầu tiên đủ điều kiện, tính từ thời điểm khu vực TOD bắt đầu áp dụng khoản thu. Mỗi bất động sản chỉ bị thu một lần. Như vậy, nếu một căn nhà phố đã nộp 1% ở lần bán đầu tiên sau khi quy định có hiệu lực, những lần mua bán tiếp theo sẽ không phải nộp lại.

Dự thảo cũng nêu rõ hai trường hợp không thu. Thứ nhất, thành phố không hồi tố với các giao dịch đã hoàn thành hợp pháp trước thời điểm khoản thu có hiệu lực. Thứ hai, mức 1% không áp dụng với bất động sản đã thực hiện nghĩa vụ tài chính tương ứng với phần giá trị đất tăng thêm do tăng diện tích sàn xây dựng, nhằm tránh thu trùng. Trường hợp thứ hai thường liên quan đến các dự án được điều chỉnh quy hoạch để xây cao hơn, nhiều sàn hơn và chủ đầu tư đã nộp tiền cho phần giá trị tăng thêm đó.

Để hình dung, một căn nhà trong vùng TOD được bán với giá 5 tỷ đồng sẽ phát sinh khoản thu 50 triệu đồng. Theo thông lệ hiện nay, cá nhân bán nhà đất còn nộp thuế thu nhập cá nhân 2% giá chuyển nhượng, còn người mua nộp lệ phí trước bạ 0,5%. Nếu dự thảo được thông qua, tổng chi phí giao dịch của căn nhà 5 tỷ đồng có thể tăng thêm 50 triệu đồng so với một căn tương tự nằm ngoài vùng TOD.

Vì sao TP HCM chọn mức 1%?

Theo cơ quan soạn thảo, mức 1% được đề xuất trên cơ sở phân tích rằng phần giá trị tăng thêm do TOD có thể chiếm 10-20% giá trị chuyển nhượng, và Nhà nước điều tiết 5-10% phần tăng thêm này. Nếu nhân các con số này với nhau, khoản điều tiết rơi vào khoảng 0,5% đến 2% giá trị giao dịch; mức 1% có thể được hiểu là con số nằm giữa khoảng đó.

Một nguyên tắc đáng chú ý của dự thảo là không điều tiết phần giá trị tăng do biến động thị trường hoặc do hoạt động đầu tư của người dân. Về mặt lý thuyết, điều này có nghĩa là thành phố chỉ muốn thu vào phần giá trị sinh ra từ hạ tầng công, chứ không phải phần do chủ nhà tự sửa sang, xây thêm hay do giá nhà đất chung đi lên. Trên thực tế, việc tách bạch các phần này khá khó, nên mức thu cố định 1% trên giá giao dịch có thể là cách đơn giản hóa để dễ áp dụng.

Cơ chế thu hồi giá trị đất tăng thêm từ hạ tầng không mới trên thế giới. Nhiều đô thị lớn dùng nguồn này để bù đắp chi phí xây metro, vốn rất tốn kém. Với TP HCM, đây là cách tạo thêm nguồn vốn ngoài ngân sách truyền thống cho một mạng lưới đường sắt quy mô lớn.

Tiền thu được dùng vào việc gì?

Theo dự thảo, nguồn thu sẽ nộp vào ngân sách nhà nước, được hạch toán riêng và ưu tiên cho phát triển đường sắt địa phương cùng hạ tầng kết nối TOD. Việc hạch toán riêng thường nhằm bảo đảm khoản tiền không bị trộn lẫn với các nguồn thu khác và có thể theo dõi được mục đích sử dụng.

Báo cáo đánh giá tác động cho thấy khoản thu này có thể đóng góp gần 20% tổng chi phí đầu tư mạng lưới đường sắt đô thị. TP HCM hiện quy hoạch mạng lưới đường sắt đô thị khoảng 1.024 km và đang ưu tiên 10 dự án giai đoạn 2026-2030 để đạt mục tiêu 200 km.

Con số này cho thấy quy mô tham vọng của thành phố. Nếu mục tiêu 200 km trong giai đoạn 2026-2030 được hiện thực hóa, số khu vực quanh nhà ga có thể mở rộng đáng kể, kéo theo phạm vi các vùng TOD và số giao dịch chịu khoản thu 1% cũng có thể tăng lên.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh trên TimBDSvn

Tác động với người mua và người bán nhà đất TP HCM

Với người bán, dự thảo xác định đối tượng nộp là tổ chức, cá nhân chuyển nhượng. Trong thực tế mua bán nhà, các bên thường thỏa thuận ai chịu thuế phí, nên khoản 1% có thể được chủ nhà cộng vào giá chào bán hoặc đưa vào bàn đàm phán. Người bán có ý định chuyển nhượng bất động sản trong vùng dự kiến làm TOD có thể cân nhắc mốc thời gian quy định có hiệu lực, vì giao dịch hoàn thành hợp pháp trước thời điểm đó sẽ không bị thu.

Với người mua, điểm cần lưu ý là khoản thu chỉ áp dụng một lần cho mỗi bất động sản. Một căn nhà hay mảnh đất đã nộp 1% ở lần chuyển nhượng trước sẽ không phát sinh lại khoản này, nên khi đàm phán, người mua có thể hỏi rõ tình trạng nghĩa vụ tài chính của bất động sản qua hồ sơ pháp lý. Cũng nên kiểm tra xem tài sản có thuộc diện đã nộp tiền cho phần giá trị tăng do tăng diện tích sàn hay không.

Với nhà đầu tư, giá đất quanh nhà ga vốn thường cao hơn khu vực xung quanh. Khoản thu 1% không lớn so với mức chênh lệch có thể có, nhưng nó làm tăng chi phí cho các giao dịch lướt sóng ngắn hạn, nhất là khi cộng dồn với thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí công chứng. Người mua đất TP HCM theo kỳ vọng metro nên tính toán lại biên lợi nhuận sau toàn bộ chi phí, thay vì chỉ nhìn giá mua và giá bán.

Với người thuê nhà, dự thảo không đề cập trực tiếp. Tuy nhiên, theo logic thị trường, chi phí giao dịch tăng có thể được chủ nhà phản ánh dần vào giá cho thuê ở những khu vực có nhu cầu cao, dù mức độ còn phụ thuộc cung cầu từng nơi.

Cuối cùng, đây vẫn là dự thảo đang lấy ý kiến. Phạm vi vùng TOD, thời điểm áp dụng và các chi tiết kỹ thuật có thể thay đổi khi HĐND thành phố xem xét. Người mua bán bất động sản nên theo dõi văn bản chính thức trước khi ra quyết định lớn.

Tham khảo tin mua bán đất tại Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Khoản thu 1% vùng TOD ở TP HCM đã được áp dụng chưa?

Chưa. Theo vnexpress.net, TP HCM mới đang lấy ý kiến dự thảo Nghị quyết của HĐND thành phố về các khoản thu trong khu vực TOD. Khoản thu chỉ có hiệu lực khi nghị quyết được thông qua và khu vực TOD cụ thể bắt đầu áp dụng.

Ai phải nộp khoản 1% khi mua bán nhà đất trong vùng TOD?

Dự thảo quy định đối tượng nộp là tổ chức, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc bất động sản trong khu vực TOD. Khoản tiền được nộp cùng lúc kê khai nghĩa vụ tài chính của giao dịch. Trên thực tế, bên mua và bên bán vẫn có thể thỏa thuận ai chịu chi phí này trong hợp đồng.

Khoản 1% có thay cho thuế chuyển nhượng không?

Không. Dự thảo nêu rõ khoản thu được thực hiện ngoài thuế chuyển nhượng bất động sản. Như vậy, người bán vẫn nộp các khoản thuế hiện hành, theo thông lệ là 2% thuế thu nhập cá nhân với cá nhân, cộng thêm 1% nếu bất động sản thuộc vùng TOD.

Nhà đất bán đi bán lại nhiều lần có bị thu 1% nhiều lần không?

Không. Nghĩa vụ chỉ phát sinh tại lần chuyển nhượng đầu tiên đủ điều kiện kể từ khi khu vực TOD áp dụng khoản thu, và mỗi bất động sản chỉ bị thu một lần. Các giao dịch đã hoàn thành hợp pháp trước khi quy định có hiệu lực cũng không bị hồi tố.

Căn nhà 3 tỷ đồng trong vùng TOD sẽ phải nộp bao nhiêu?

Với mức 1% giá trị chuyển nhượng, căn nhà 3 tỷ đồng sẽ phát sinh khoản thu 30 triệu đồng. Con số thực tế phụ thuộc giá trị giao dịch được kê khai và việc bất động sản có thuộc diện được miễn do đã nộp tiền cho phần giá trị tăng từ tăng diện tích sàn hay không.