Mua bán nhà đất TP HCM: ngân hàng rót vốn metro, Vành đai 4

Theo Báo điện tử Dân trí, 15 dự án hạ tầng trọng điểm của vùng Đông Nam Bộ đang cần tổng cộng khoảng 757.000 tỷ đồng vốn vay ngân hàng. Đến ngày 30/9, các ngân hàng thương mại mới giải ngân cho 2 trong số 15 dự án, tổng cộng 39.322 tỷ đồng. Với người đang tính chuyện mua bán nhà đất ở TP HCM, Đồng Nai và các tỉnh lân cận, đây là tín hiệu đáng theo dõi, vì dòng vốn này quyết định tốc độ hình thành các tuyến metro, đường vành đai và công trình đô thị lớn trong những năm tới.

Những con số trên được nêu tại Hội nghị "Ngành Ngân hàng đồng hành khơi thông nguồn lực tài chính ngân hàng phục vụ tăng trưởng vùng Đông Nam Bộ giai đoạn 2026-2030", diễn ra chiều 23/10 tại TP HCM. Tại đây, các ngân hàng và doanh nghiệp đã trao 18 thỏa thuận hợp tác cho các dự án và phương án kinh doanh thuộc nhiều lĩnh vực.

15 dự án trọng điểm Đông Nam Bộ cần bao nhiêu vốn

Ông Nguyễn Xuân Bắc, Phó Vụ trưởng phụ trách Vụ Tín dụng Ngân hàng Nhà nước, cho biết nhu cầu vay của nhóm 15 dự án trọng điểm vùng Đông Nam Bộ vào khoảng 757.000 tỷ đồng. Trong đó, ba công trình có nhu cầu đặc biệt lớn: đường sắt đô thị Thủ Thiêm - Long Thành cần vay khoảng 145.000 tỷ đồng, Khu liên hợp Thể dục thể thao Quốc gia Rạch Chiếc khoảng 117.000 tỷ đồng và đường sắt Bến Thành - Cần Giờ khoảng 87.000 tỷ đồng.

Cộng riêng ba dự án này đã vào khoảng 349.000 tỷ đồng, tức gần một nửa tổng nhu cầu của cả nhóm. Con số này cho thấy đường sắt đô thị đang là hạng mục "ngốn" vốn nhiều nhất. Đây cũng là loại hạ tầng mà người mua nhà thường quan tâm hàng đầu khi đánh giá tiềm năng một khu vực.

Đặt trong bức tranh chung, số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy đến 30/9, tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đạt trên 20,7 triệu tỷ đồng, tăng 11,7% so với cuối năm ngoái. Riêng Đông Nam Bộ có dư nợ ước gần 6,8 triệu tỷ đồng vào cuối tháng 9, chiếm gần 35% cả nước, tăng 10,93% so với cuối năm ngoái. Dư nợ tín dụng là tổng số tiền ngân hàng đang cho vay mà chưa thu về. Nói cách khác, cứ ba đồng ngân hàng cho vay trên cả nước thì có hơn một đồng nằm ở vùng kinh tế này.

Ngân hàng đang rót vốn vào những dự án nào ở TP HCM và Đồng Nai

Theo Dân trí, nhiều thỏa thuận tài trợ cụ thể đã được ký tại hội nghị chiều 23/10. HDBank cùng Vikki Bank ký 5 hợp đồng tài trợ cho các dự án hạ tầng, đô thị và công nghệ trọng điểm của vùng, trong đó có tuyến metro số 4 và số 5, với tổng giá trị vượt 124.500 tỷ đồng. Cũng hai ngân hàng này cấp tín dụng qua ba hợp đồng trị giá 74.500 tỷ đồng cho Vina Đại Phước và Đại Phước Đồng Nai tại Đồng Nai. Nguồn vốn này nhằm triển khai dự án hạ tầng, thành phố thông minh và một trung tâm tài chính 60 tầng.

Ở khu trung tâm TP Hồ Chí Minh, Vietcombank tài trợ cho Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Mặt trời Sài Gòn thực hiện Dự án quảng trường Trung tâm Thành phố và Trung tâm hành chính Thành phố, tổng mức đầu tư 29.591 tỷ đồng. NCB tài trợ và thu xếp vốn cho Công ty TNHH Dịch vụ du lịch Bến Nhà Rồng làm dự án Công viên văn hóa Bến Nhà Rồng - Khánh Hội và cây xanh công cộng Bến Bạch Đằng, tổng vốn đầu tư 29.317 tỷ đồng.

Ở mảng giao thông liên vùng, Agribank ký thỏa thuận trị giá 4.867 tỷ đồng tài trợ cho doanh nghiệp xây dựng đường cao tốc đoạn từ sông Sài Gòn đến kênh Thầy Cai. Đoạn này thuộc dự án Đầu tư xây dựng đường Vành đai 4 TP HCM. Đường vành đai là tuyến bao quanh đô thị, giúp xe đi giữa các tỉnh không phải xuyên qua trung tâm. Theo thông lệ, những tuyến như vậy thường kéo theo khu công nghiệp, kho bãi và khu dân cư mới hình thành dọc hai bên.

Xem tin mua bán nhà đất tại Đồng Nai

Bối cảnh: vì sao vốn hạ tầng giải ngân chậm

Để khơi thông dòng tiền, Ngân hàng Nhà nước đã cho phép loại trừ hoặc cấp bổ sung hạn mức tăng trưởng tín dụng cho các ngân hàng thương mại tài trợ công trình quy mô lớn, có tính lan tỏa, liên kết vùng, phục vụ mục tiêu tăng trưởng hai con số. Hạn mức tăng trưởng tín dụng, thường gọi là "room tín dụng", là mức tăng dư nợ tối đa mỗi ngân hàng được phép đạt trong năm. Khi khoản vay cho dự án hạ tầng được tính ngoài room, ngân hàng có thể cho vay nhiều hơn mà không phải cắt bớt các khoản vay khác, kể cả vay mua nhà của cá nhân.

Dù vậy, mới 2 trên 15 dự án nhận được tiền giải ngân. Ông Nguyễn Xuân Bắc chỉ ra điều kiện then chốt: dự án phải hoàn thiện pháp lý, thủ tục đầu tư, đất đai và phương án tài chính. Nếu còn vướng giải phóng mặt bằng, tức khâu thu hồi đất, bồi thường và di dời để có quỹ đất sạch thi công, hoặc chưa rõ tiến độ và nguồn thu, ngân hàng sẽ khó xác định thời điểm giải ngân và khả năng thu hồi vốn.

Ông Bắc cũng lưu ý rằng dự án hạ tầng có vốn lớn, thời gian xây dựng và hoàn vốn dài. Trong khi đó, ngân hàng phải cân đối kỳ hạn và tuân thủ các giới hạn an toàn. Phần lớn tiền gửi ngân hàng nhận vào là ngắn hạn, nên cho vay quá nhiều khoản kéo dài hàng chục năm có thể gây lệch kỳ hạn. Vì vậy, theo ông, cơ cấu nguồn vốn cần được tính từ khâu thiết kế, kết hợp các kênh vốn bổ trợ cùng cơ chế bảo lãnh, chia sẻ rủi ro.

Ngân hàng Nhà nước kiến nghị các bộ, ngành và địa phương công bố, cập nhật danh mục dự án trọng điểm với thông tin rõ về quy mô, chủ đầu tư, tiến độ, nhu cầu vốn và cơ cấu nguồn vốn. Cơ quan này cũng đề nghị tháo gỡ kịp thời vướng mắc về thủ tục đầu tư, đất đai và giải phóng mặt bằng. Với dự án lớn, cần phối hợp vốn đầu tư công, hợp tác công tư (PPP), thị trường vốn, vốn chủ sở hữu và tín dụng ngân hàng. PPP là hình thức Nhà nước và doanh nghiệp tư nhân cùng góp vốn, chia sẻ rủi ro và lợi ích của một công trình. Thống kê TPHCM cũng cho rằng thành phố cần đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, tháo gỡ vướng mắc đất đai, quy hoạch, bồi thường để sớm đưa nguồn lực vào phát triển.

Hạ tầng tác động thế nào đến giá nhà đất TP HCM

Nguồn tin không đưa ra con số nào về giá bất động sản. Tuy vậy, kinh nghiệm thị trường cho thấy giá nhà đất thường phản ứng theo từng giai đoạn của một dự án hạ tầng: khi công bố quy hoạch, khi khởi công và khi đưa vào vận hành. Việc ngân hàng ký hợp đồng tín dụng là dấu hiệu cho thấy dự án đã tiến thêm một bước từ giấy tờ sang hiện thực. Đây là điều người mua thường coi trọng hơn những lời quảng cáo "sắp có metro".

Với các tuyến như metro số 4, số 5, Bến Thành - Cần Giờ hay Thủ Thiêm - Long Thành, khu vực quanh nhà ga có thể được quan tâm nhiều hơn khi tiến độ rõ ràng. Tương tự, khu Thủ Thiêm và các khu dân cư dọc tuyến hướng về Long Thành (Đồng Nai) cũng có thể hưởng lợi. Vành đai 4 TP HCM có thể làm tăng nhu cầu về đất nền, nhà xưởng ở vùng ven. Các dự án quảng trường, trung tâm hành chính và công viên Bến Nhà Rồng - Khánh Hội có thể nâng chất lượng sống tại khu trung tâm.

Ngược lại, thực tế cũng cho thấy những khu vực "sốt" giá theo tin hạ tầng nhưng dự án chậm nhiều năm thường khiến người mua sau cùng bị kẹt vốn. Việc mới 2 trên 15 dự án được giải ngân là lời nhắc rằng con đường từ ký kết đến khánh thành còn dài.

Tìm tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh

Tác động với người mua và người bán

Với người mua để ở, nên ưu tiên những khu vực mà hạ tầng đã khởi công hoặc có hợp đồng vốn rõ ràng, thay vì chỉ nằm trên bản đồ quy hoạch. Trước khi xuống tiền, hãy kiểm tra sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở) và quy hoạch sử dụng đất tại cơ quan địa phương. Bước này giúp tránh trường hợp mảnh đất nằm trong diện thu hồi phục vụ chính dự án hạ tầng.

Với nhà đầu tư, cần tính đến thời gian hoàn vốn. Ngay cả ngân hàng còn thận trọng vì vòng đời dài của dự án, người mua bằng vốn vay càng phải cân nhắc lãi suất trong nhiều năm chờ hạ tầng hoàn thiện. Phần lớn khoản vay mua nhà hiện nay áp dụng lãi suất ưu đãi ban đầu, sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi, tức lãi điều chỉnh định kỳ theo lãi suất tham chiếu của ngân hàng cộng biên độ. Vì vậy, chi phí vay có thể tăng sau giai đoạn ưu đãi.

Với người bán, thông tin hạ tầng là lợi thế khi định giá. Tuy nhiên, việc chào giá nên dựa trên tiến độ thực tế của dự án. Người mua ngày càng tra cứu kỹ tiến độ giải ngân và giải phóng mặt bằng trước khi quyết định mua bán nhà đất.

Một điểm tích cực khác: cơ chế cấp room riêng cho dự án lớn có thể giúp ngân hàng không phải siết các khoản tín dụng khác. Điều này góp phần giữ ổn định nguồn vốn cho vay mua nhà, dù mức độ cụ thể còn tùy chính sách từng ngân hàng.

Câu hỏi thường gặp

15 dự án trọng điểm Đông Nam Bộ cần bao nhiêu vốn vay?

Theo ông Nguyễn Xuân Bắc của Ngân hàng Nhà nước, tổng nhu cầu vốn vay khoảng 757.000 tỷ đồng. Lớn nhất là đường sắt đô thị Thủ Thiêm - Long Thành với khoảng 145.000 tỷ đồng, tiếp theo là Khu liên hợp Thể dục thể thao Quốc gia Rạch Chiếc khoảng 117.000 tỷ đồng và đường sắt Bến Thành - Cần Giờ khoảng 87.000 tỷ đồng.

Ngân hàng đã giải ngân được bao nhiêu cho các dự án này?

Đến ngày 30/9, các ngân hàng thương mại đã giải ngân cho 2 trong 15 dự án, tổng số tiền 39.322 tỷ đồng. Con số này được dự báo sẽ tăng mạnh thời gian tới, nhưng còn phụ thuộc vào việc dự án hoàn thiện pháp lý, đất đai và giải phóng mặt bằng.

Có nên mua nhà gần tuyến metro ở TP HCM lúc này?

Nhà gần metro thường được ưa chuộng nhờ đi lại thuận tiện. Tuy vậy, người mua nên xem dự án đã khởi công hay có hợp đồng vốn chưa và kiểm tra quy hoạch, sổ hồng của căn nhà. Nếu vay mua nhà, cần tính khả năng trả nợ trong cả giai đoạn chờ tuyến đi vào hoạt động.

Dự án nào ở Đồng Nai được ngân hàng cấp vốn?

Theo Dân trí, HDBank và Vikki Bank cấp tín dụng qua ba hợp đồng trị giá 74.500 tỷ đồng cho Vina Đại Phước và Đại Phước Đồng Nai. Nguồn vốn dùng để triển khai dự án hạ tầng, thành phố thông minh và trung tâm tài chính 60 tầng.

Vì sao dự án hạ tầng khó vay vốn ngân hàng?

Dự án hạ tầng có quy mô lớn, thời gian xây dựng và hoàn vốn dài, trong khi ngân hàng phải cân đối kỳ hạn và giữ các giới hạn an toàn. Khi còn vướng giải phóng mặt bằng hoặc chưa rõ nguồn thu, ngân hàng khó xác định thời điểm giải ngân và khả năng thu hồi vốn.