Mua bán nhà đất TP HCM: 4 tài sản bà Trương Mỹ Lan ế đấu giá

Ngày 23/10, Thi hành án dân sự TPHCM đã không thể tổ chức đấu giá 4 bất động sản ở khu trung tâm TP HCM liên quan đến bà Trương Mỹ Lan vì không có ai đăng ký mua. Bốn tài sản này có giá khởi điểm từ hơn 37,3 tỷ đồng đến hơn 202,5 tỷ đồng, gồm một căn biệt thự, hai nhà đất và một căn hộ trên các trục đường đắt giá nhất thành phố.

Theo Báo điện tử Dân trí, đây đều là tài sản bị kê biên trong vụ án Vạn Thịnh Phát và được đưa ra đấu giá để thu tiền bồi hoàn cho các bị hại. Việc những vị trí từng được xem là "đất vàng" không thu hút nổi một hồ sơ đăng ký cho thấy phân khúc nhà đất siêu đắt đỏ ở TP Hồ Chí Minh vẫn có một giới hạn rõ ràng về sức mua.

Bốn tài sản ở trung tâm TP HCM gồm những gì?

Tài sản có giá cao nhất là căn biệt thự tại số 22B Nguyễn Thị Diệu, phường Xuân Hòa, với giá khởi điểm hơn 202,5 tỷ đồng. Khu đất rộng gần 300m2, thuộc loại đất ở đô thị, được sử dụng riêng và có thời hạn sử dụng lâu dài. Đất ở đô thị là loại đất được phép xây nhà để ở trong khu vực nội thành, còn "sử dụng lâu dài" nghĩa là quyền sử dụng không bị giới hạn bởi một mốc thời gian như đất thuê hay đất dự án có thời hạn 50 năm.

Tài sản thứ hai là nhà đất số 142 Võ Văn Tần, cũng thuộc phường Xuân Hòa. Khu đất có diện tích 115,9m2, mục đích sử dụng là đất ở đô thị, giá khởi điểm hơn 94 tỷ đồng.

Tài sản thứ ba nằm tại số 151 Đồng Khởi, phường Sài Gòn. Đây là thửa đất nhỏ, chỉ 26,4m2, nhưng giá khởi điểm vẫn lên tới hơn 37,3 tỷ đồng.

Tài sản cuối cùng là căn hộ ở tầng 2, số 25 Đồng Khởi, phường Sài Gòn, với giá khởi điểm hơn 41 tỷ đồng.

Cộng lại, bốn tài sản này có tổng giá khởi điểm khoảng 374,8 tỷ đồng. Giá khởi điểm là mức giá thấp nhất mà người tham gia đấu giá được phép trả; nếu có nhiều người cạnh tranh, giá trúng thường cao hơn con số này.

Giá nhà đất trung tâm TP HCM quy ra mỗi m2 là bao nhiêu?

Nếu lấy giá khởi điểm chia cho diện tích đất mà nguồn tin công bố, có thể hình dung mức giá mà người mua phải bỏ ra. Đây chỉ là phép tính tham khảo, vì giá khởi điểm bao gồm cả công trình trên đất và mỗi tài sản có đặc điểm riêng.

Với căn biệt thự 22B Nguyễn Thị Diệu, hơn 202,5 tỷ đồng cho gần 300m2 đất tương đương khoảng trên 675 triệu đồng mỗi m2. Nhà đất 142 Võ Văn Tần có giá khoảng 811 triệu đồng mỗi m2 đất. Đáng chú ý nhất là căn nhà 151 Đồng Khởi: hơn 37,3 tỷ đồng cho 26,4m2, tức khoảng 1,41 tỷ đồng mỗi m2.

Những con số này cho thấy mặt bằng giá nhà đất ở lõi trung tâm TP Hồ Chí Minh thuộc nhóm cao nhất cả nước. Với người đang tìm mua nhà ở khu vực này, đây là một mốc tham chiếu hữu ích, dù cần nhớ giá thẩm định của cơ quan thi hành án không nhất thiết trùng với giá giao dịch thực tế trên thị trường.

Bối cảnh: vì sao tài sản của bà Trương Mỹ Lan bị đem đấu giá?

Bà Trương Mỹ Lan, 70 tuổi, là Chủ tịch HĐQT (Hội đồng quản trị, cơ quan quản lý cao nhất của công ty cổ phần) Tập đoàn Vạn Thịnh Phát. Bà hiện đang chấp hành án tù chung thân trong vụ án Vạn Thịnh Phát.

Ở giai đoạn 2 của vụ án, bà bị buộc bồi hoàn hơn 30.081 tỷ đồng cho 43.108 bị hại và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nhận chuyển nhượng trái phiếu. Theo Dân trí, các tài sản nêu trên bị kê biên trong quá trình điều tra ở giai đoạn 1. Kê biên là biện pháp cơ quan có thẩm quyền ghi nhận, phong tỏa tài sản để chủ sở hữu không được tự ý mua bán, chuyển nhượng, nhằm bảo đảm việc thi hành án sau này.

Sau khi bản án có hiệu lực pháp luật, cơ quan thi hành án dân sự, tức đơn vị nhà nước chịu trách nhiệm thực thi các phần về tiền và tài sản trong bản án, đưa tài sản ra đấu giá để thu hồi tiền, bảo đảm quyền lợi cho bị hại. Để hình dung quy mô, tổng giá khởi điểm khoảng 374,8 tỷ đồng của bốn tài sản lần này chỉ xấp xỉ 1,2% số tiền phải bồi hoàn.

Ngoài bốn tài sản trên, nhiều bất động sản khác của bà Trương Mỹ Lan tại TP HCM cũng đã được định giá ở mức rất lớn và đang chờ đưa ra đấu giá. Trong đó, nhà đất tại số 123 Nguyễn Huệ được định giá hơn 349,4 tỷ đồng, còn căn biệt thự tại số 41 Nguyễn Thị Diệu được định giá hơn 204,6 tỷ đồng.

Trước đó, một số tài sản không phải bất động sản đã tìm được người mua: hai chiếc túi Hermès có tổng giá trúng đấu giá 13,3 tỷ đồng, một chiếc Maybach bán được 16,6 tỷ đồng, một chiếc BMW có giá trúng 879 triệu đồng và bộ trang sức kim cương được bán với giá gần 25 tỷ đồng.

Vì sao nhà đất "đất vàng" vẫn không ai đăng ký mua?

Nguồn tin không nêu lý do cụ thể, nhưng có thể nhìn vào đặc điểm của phân khúc này để lý giải. Trước hết là quy mô tiền. Một tài sản giá hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng chỉ phù hợp với số rất ít cá nhân hoặc doanh nghiệp, và theo thông lệ, người tham gia đấu giá phải nộp một khoản tiền đặt trước tính theo tỷ lệ phần trăm của giá khởi điểm. Với căn biệt thự hơn 202,5 tỷ đồng, khoản đặt trước có thể lên tới hàng chục tỷ đồng chỉ để có quyền trả giá.

Thứ hai là bài toán dòng tiền. Khác với mua nhà thông thường có thể vay ngân hàng và trả góp dần, người trúng đấu giá tài sản thi hành án thường phải thanh toán đủ trong thời hạn ngắn. Với mức lãi suất vay mua nhà hiện nay, việc huy động vài trăm tỷ đồng cho một tài sản chưa chắc khai thác ra lợi nhuận ngay là quyết định khó.

Thứ ba là khả năng sinh lời. Một thửa đất 26,4m2 ở Đồng Khởi có vị trí đẹp nhưng diện tích nhỏ, khó cải tạo; một căn hộ tầng 2 giá hơn 41 tỷ đồng cũng không dễ cho thuê với mức lợi suất tương xứng. Nhà đầu tư thường tính toán giá thuê có bù được chi phí vốn hay không trước khi xuống tiền.

Cuối cùng là tâm lý thận trọng với tài sản gắn với các vụ án lớn. Người mua thường lo ngại về thời gian bàn giao, thủ tục sang tên hay tình trạng thực tế của nhà. Dù vậy, về nguyên tắc, tài sản bán qua đấu giá thi hành án được bảo đảm về mặt pháp lý khi người trúng hoàn tất nghĩa vụ thanh toán.

Tác động với người mua và người bán nhà đất TP HCM

Với người bán nhà phố, nhà mặt tiền ở khu trung tâm TP Hồ Chí Minh, việc bốn tài sản không có người đăng ký là tín hiệu nên xem xét lại kỳ vọng giá. Khi ngay cả các địa chỉ trên Đồng Khởi hay Nguyễn Thị Diệu, với pháp lý rõ ràng và giá do cơ quan nhà nước thẩm định, vẫn chưa tìm được chủ, những căn nhà rao bán theo giá kỳ vọng cao hơn mặt bằng có thể còn phải chờ lâu hơn.

Với nhà đầu tư có tiềm lực, đây có thể là cơ hội cần theo dõi. Theo thông lệ của hoạt động thi hành án dân sự, khi tài sản đấu giá không thành, cơ quan thi hành án có thể tổ chức lại và xem xét giảm giá khởi điểm theo quy định. Nếu giá được điều chỉnh, chẳng hạn giảm 10% trên căn biệt thự hơn 202,5 tỷ đồng, mức giảm đã là khoảng 20 tỷ đồng. Tuy nhiên, việc có giảm giá hay không và giảm bao nhiêu phụ thuộc vào quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Với người mua nhà để ở có ngân sách phổ thông, câu chuyện này ít ảnh hưởng trực tiếp. Phân khúc hàng trăm tỷ đồng vận hành gần như tách biệt với nhà riêng, chung cư tầm trung ở các khu vực ven trung tâm. Dẫu vậy, nó nhắc người mua rằng sức mua trên thị trường bất động sản đang chọn lọc: tài sản đắt chưa chắc dễ bán, và người có tiền mặt luôn ở thế mạnh khi thương lượng.

Người quan tâm đến tài sản đấu giá cần đọc kỹ quy chế, xem trực tiếp tài sản trong thời gian cho phép, kiểm tra hồ sơ pháp lý và chuẩn bị nguồn tiền trước khi đăng ký, tránh trường hợp trúng đấu giá nhưng không thanh toán kịp và mất tiền đặt trước.

Xem thêm tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh

Tham khảo nhà đang rao bán tại TP Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Bốn bất động sản của bà Trương Mỹ Lan ở TP HCM có giá khởi điểm bao nhiêu?

Theo Dân trí, căn biệt thự 22B Nguyễn Thị Diệu có giá khởi điểm hơn 202,5 tỷ đồng, nhà đất 142 Võ Văn Tần hơn 94 tỷ đồng, nhà đất 151 Đồng Khởi hơn 37,3 tỷ đồng và căn hộ tầng 2 số 25 Đồng Khởi hơn 41 tỷ đồng. Tổng cộng khoảng 374,8 tỷ đồng.

Vì sao các cuộc đấu giá ngày 23/10 không diễn ra?

Các cuộc đấu giá do Thi hành án dân sự TPHCM dự kiến tổ chức đã không được tiến hành vì không có người đăng ký mua. Nguồn tin không nêu lý do, nhưng giá trị rất lớn, yêu cầu thanh toán nhanh và khả năng sinh lời hạn chế có thể là những yếu tố khiến người mua đứng ngoài.

Mua nhà đất qua đấu giá thi hành án có an toàn về pháp lý không?

Về nguyên tắc, tài sản thi hành án được bán theo trình tự luật định và người trúng đấu giá, sau khi thanh toán đủ, sẽ được làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thường gọi là sổ hồng hay sổ đỏ. Tuy vậy, người mua vẫn nên đọc kỹ hồ sơ, xem thực tế tài sản và hỏi rõ thời gian bàn giao trước khi đăng ký.

Tài sản đấu giá không thành có được giảm giá không?

Theo thông lệ trong thi hành án dân sự, tài sản đấu giá không thành có thể được đưa ra đấu giá lại và cơ quan thi hành án có thể xem xét giảm giá khởi điểm theo quy định. Mức giảm cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định, nên người quan tâm cần theo dõi thông báo đấu giá mới.

Còn tài sản nào khác của bà Trương Mỹ Lan sắp được đấu giá?

Theo Dân trí, nhiều tài sản khác tại TP HCM đang chờ đấu giá, trong đó có nhà đất số 123 Nguyễn Huệ được định giá hơn 349,4 tỷ đồng và căn biệt thự số 41 Nguyễn Thị Diệu được định giá hơn 204,6 tỷ đồng.