Mua bán nhà đất Tây Ninh: khu đô thị Long Hựu 10,2 tỷ USD

Tây Ninh chuẩn bị tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cho khu đô thị mới Long Hựu tại xã Long Hựu, rộng gần 2.610 ha với tổng vốn đầu tư gần 265.000 tỷ đồng, tức khoảng 10,2 tỷ USD. Dự án được quy hoạch cho khoảng 200.000 dân và phải hoàn thành trong 5 năm kể từ khi nhà đầu tư được giao đất hoặc được chuyển mục đích sử dụng đất, theo VnExpress.

Với người đang theo dõi thị trường mua bán nhà đất Tây Ninh, đây là một trong những dự án đô thị có quy mô lớn nhất được công bố kể từ khi tỉnh mở rộng địa giới. Tuy nhiên, giữa một con số vốn hàng trăm nghìn tỷ đồng và một căn nhà có sổ hồng trong tay người mua còn cả một chặng đường dài. Bài viết dưới đây tóm lược những gì đã được công bố, đặt dự án vào bối cảnh chung và chỉ ra những điều người mua, người bán cần cân nhắc.

Khu đô thị Long Hựu nằm ở đâu và rộng bao nhiêu?

Theo thông tin được VnExpress dẫn lại, khu đô thị mới Long Hựu nằm kẹp giữa ba tuyến nước là sông Cần Giuộc, sông Vàm Cỏ và kênh Nước Mặn. Vị trí này giải thích vì sao quy hoạch đặt trọng tâm vào không gian sinh thái ven sông và một công viên rừng ngập mặn gắn với khu thương mại, dịch vụ.

Quy hoạch của khu đô thị đã được UBND tỉnh Tây Ninh phê duyệt vào cuối năm 2025. Theo đó, toàn khu được chia thành 7 phân khu chức năng, bên trong gồm 14 đơn vị ở mới và 2 nhóm nhà ở. Định hướng phát triển là đô thị thông minh, kết hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ với cảnh quan sông nước.

Để dễ hình dung quy mô, gần 2.610 ha tương đương khoảng 26 km2. Nếu chia đều tổng vốn gần 265.000 tỷ đồng cho diện tích này, mỗi hecta dự kiến cần hơn 100 tỷ đồng đầu tư. Đây chỉ là phép tính bình quân để tham khảo, vì chi phí thực tế thường dồn nhiều vào hạ tầng, bồi thường và các khu vực xây dựng dày đặc hơn.

Dự án sẽ có bao nhiêu nhà phố, biệt thự và lô đất?

Đây là phần mà người quan tâm đến mua nhà hay đầu tư đất nền thường chú ý nhất. Trong cơ cấu sử dụng đất, khu vực dành cho nhà ở chiếm hơn 711 ha, được phân bổ như sau theo nguồn tin.

Nhà liền kề chiếm gần 351 ha với khoảng 42.000 căn. Nhà liền kề, hay còn gọi là nhà phố liền kề, là loại nhà xây sát nhau thành dãy trên các lô đất có diện tích tương đối đồng đều, thường từ 3 đến 5 tầng. Đây là sản phẩm chiếm số lượng lớn nhất của dự án.

Phân khu biệt thự rộng hơn 276 ha, dự kiến xây khoảng 16.500 căn. Biệt thự thường có diện tích đất lớn hơn, mật độ xây dựng thấp hơn và nhắm tới nhóm khách hàng có tài chính mạnh hoặc nhu cầu nghỉ dưỡng, đầu tư dài hạn.

Gần 85 ha được dành cho tái định cư và các loại đất ở khác, với hơn 6.000 lô. Tái định cư là việc Nhà nước bố trí chỗ ở mới cho các hộ dân có đất bị thu hồi để làm dự án. Ngoài phần nhà ở, khoảng 450 ha được dành cho công viên thể dục thể thao cùng khu thương mại, dịch vụ gắn với công viên rừng ngập mặn.

Cộng lại, khu đô thị dự kiến cung cấp khoảng 64.500 căn nhà và lô đất. Với quy mô dân số gần 200.000 người, con số này cho thấy dự án được thiết kế như một đô thị hoàn chỉnh chứ không chỉ là một khu dân cư đơn lẻ.

Đấu thầu chọn nhà đầu tư diễn ra như thế nào?

Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư là thủ tục mà cơ quan nhà nước công bố dự án, đặt ra yêu cầu về năng lực tài chính, kinh nghiệm và phương án thực hiện, rồi chấm điểm các hồ sơ để chọn doanh nghiệp phù hợp nhất. Thủ tục này khác với đấu giá quyền sử dụng đất, nơi người trả giá cao nhất thắng. Với dự án có vốn gần 265.000 tỷ đồng, theo thông lệ chỉ những tập đoàn hoặc liên danh có tiềm lực rất lớn mới đủ điều kiện tham gia.

Theo VnExpress, nhà đầu tư trúng thầu phải xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật như đường sá, cấp thoát nước, điện, chiếu sáng, đồng thời quản lý và vận hành các công trình theo quy định. Riêng với khu tái định cư, chủ đầu tư phải hoàn thiện hạ tầng rồi bàn giao đất để Nhà nước bố trí chỗ ở cho người dân.

Thời hạn thực hiện 5 năm chỉ bắt đầu tính khi nhà đầu tư được giao đất hoặc được chuyển mục đích sử dụng đất. Chuyển mục đích sử dụng đất là thủ tục đổi loại đất, chẳng hạn từ đất nông nghiệp sang đất ở, để có thể xây dựng nhà. Điều này có nghĩa là mốc thời gian thực tế phụ thuộc vào tiến độ đấu thầu, bồi thường và giải phóng mặt bằng, vốn thường là khâu mất nhiều thời gian nhất ở các dự án lớn.

Bối cảnh: Tây Ninh sau sáp nhập Long An muốn gì?

Từ ngày 1/7/2025, Tây Ninh sáp nhập với Long An và hiện có dân số khoảng 3,3 triệu người. Theo VnExpress, việc mở rộng địa giới hành chính giúp tỉnh có thêm dư địa để phát triển đô thị, công nghiệp và dịch vụ.

Địa phương hiện đang thúc đẩy xây dựng đề án thành lập thành phố trực thuộc Trung ương. Trong định hướng đó, các khu đô thị quy mô lớn như Long Hựu được xem là một phần của quy hoạch và chiến lược thu hút đầu tư. Thành phố trực thuộc Trung ương là cấp hành chính cao nhất tương đương tỉnh, như Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh, thường đi kèm cơ chế quản lý và phân bổ ngân sách riêng.

Cần lưu ý rằng đây mới là đề án đang được thúc đẩy, chưa phải quyết định. Người theo dõi giá nhà đất Tây Ninh nên phân biệt rõ giữa thông tin đã được phê duyệt, như quy hoạch khu đô thị, và những định hướng còn đang trong quá trình xây dựng.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Tây Ninh trên TimBDSvn

Tác động với người mua và người bán đất Tây Ninh

Với người đang sở hữu đất quanh khu vực Long Hựu, thông tin về một dự án hơn 10 tỷ USD có thể khiến kỳ vọng về giá tăng lên. Kinh nghiệm từ nhiều địa phương cho thấy giá đất xung quanh các dự án lớn thường được rao cao hơn ngay từ khi có tin, dù dự án chưa chọn được nhà đầu tư. Người bán nên định giá dựa trên giao dịch thực tế trong vùng thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng.

Với người muốn mua đất nền trong hoặc gần ranh dự án, rủi ro lớn nhất là quy hoạch. Đất nằm trong phạm vi 2.610 ha có thể thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án, khi đó chủ đất nhận bồi thường theo khung giá của Nhà nước chứ không theo giá thị trường đã mua. Trước khi xuống tiền, người mua nên tra cứu thông tin quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền, kiểm tra sổ đỏ, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và xác nhận loại đất là đất ở hay đất nông nghiệp.

Với người có ý định mua nhà trong chính khu đô thị, cần kiên nhẫn. Hiện dự án mới ở bước chuẩn bị đấu thầu. Theo quy định, chủ đầu tư chỉ được bán nhà hình thành trong tương lai khi dự án có đủ điều kiện pháp lý, như đã hoàn thành hạ tầng tương ứng và được cơ quan quản lý cho phép. Bất kỳ lời mời đặt cọc, giữ chỗ nào ở thời điểm này đều cần được xem xét rất thận trọng.

Với nhà đầu tư dài hạn, nguồn cung khoảng 42.000 căn nhà liền kề và 16.500 căn biệt thự là rất lớn. Khi đưa ra thị trường theo từng giai đoạn, lượng hàng này có thể tạo áp lực cạnh tranh về giá trong khu vực. Mặt khác, hạ tầng đồng bộ và quy mô 200.000 dân, nếu thành hình, có thể nâng giá trị chung cho vùng xung quanh. Bài toán nằm ở việc nguồn vốn của mình có chịu được thời gian chờ nhiều năm hay không, nhất là nếu phải vay mua nhà với lãi suất thả nổi, loại lãi suất được điều chỉnh định kỳ theo thị trường sau thời gian ưu đãi.

Người mua ở thực đang cần chỗ ở ngay có thể cân nhắc các khu dân cư hiện hữu, đã có sổ hồng và hạ tầng sẵn có, thay vì chờ một dự án còn chưa khởi công.

Tham khảo thêm nhà đất khu vực Long An cũ trên TimBDSvn

Câu hỏi thường gặp

Khu đô thị Long Hựu ở Tây Ninh có quy mô bao nhiêu?

Theo VnExpress, khu đô thị mới Long Hựu rộng gần 2.610 ha, tổng vốn đầu tư gần 265.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 10,2 tỷ USD. Dự án được quy hoạch cho khoảng 200.000 dân, chia thành 7 phân khu chức năng với 14 đơn vị ở mới và 2 nhóm nhà ở.

Bây giờ đã có thể mua nhà trong khu đô thị Long Hựu chưa?

Chưa. Tỉnh mới chuẩn bị đấu thầu để chọn nhà đầu tư, nên dự án chưa có chủ đầu tư chính thức và chưa đủ điều kiện mở bán. Thông thường, nhà ở trong dự án chỉ được bán khi đã hoàn tất các thủ tục pháp lý và hạ tầng theo quy định, vì vậy người mua nên cảnh giác với các lời mời giữ chỗ sớm.

Dự án sẽ có bao nhiêu căn nhà và lô đất?

Phần đất ở hơn 711 ha gồm khoảng 42.000 căn nhà liền kề trên gần 351 ha, khoảng 16.500 căn biệt thự trên hơn 276 ha và hơn 6.000 lô tái định cư cùng đất ở khác trên gần 85 ha. Ngoài ra còn khoảng 450 ha dành cho công viên thể dục thể thao và khu thương mại, dịch vụ gắn với rừng ngập mặn.

Có nên mua đất gần dự án Long Hựu để đón đầu không?

Điều này tùy vào khả năng chờ đợi và mức chịu rủi ro của từng người. Đất gần dự án lớn có thể tăng giá khi hạ tầng hình thành, nhưng giá cũng thường bị đẩy lên sớm theo tin tức. Người mua cần kiểm tra kỹ quy hoạch để tránh mua phải đất nằm trong diện thu hồi, và chỉ giao dịch khi sổ đỏ rõ ràng, đúng loại đất.

Bao lâu nữa khu đô thị Long Hựu hoàn thành?

Thời hạn thực hiện là 5 năm, nhưng chỉ được tính từ khi nhà đầu tư được giao đất hoặc được chuyển mục đích sử dụng đất. Vì còn các bước đấu thầu, bồi thường và giải phóng mặt bằng phía trước, thời điểm hoàn thành thực tế có thể muộn hơn đáng kể so với mốc 5 năm tính từ hôm nay.