Mua bán nhà đất Quy Nhơn: núi Một nên san phẳng hay giữ?

Phương án san phẳng núi Một, khối núi cao hơn 40m nằm giữa đô thị Quy Nhơn (tỉnh Gia Lai), đang bị Viện Địa công nghệ và Môi trường cảnh báo nhiều rủi ro. Theo CafeF dẫn Tiền phong ngày 03-11-2026, nếu san bằng, khối lượng đào xúc lên tới 0,6-0,9 triệu m³ đất đá nguyên khối, cần khoảng 50.000 - 90.000 lượt xe tải và kéo dài 3-5 năm. Với người đang tìm hiểu mua bán nhà đất Quy Nhơn, câu chuyện này chạm tới cả an toàn nơi ở, quy hoạch khu trung tâm lẫn tương lai của hàng trăm căn nhà quanh chân núi.

Đây chưa phải quyết định cuối cùng. Lãnh đạo tỉnh Gia Lai cho biết san phẳng núi mới là định hướng của phường, phương án xử lý vẫn đang được nghiên cứu và lấy ý kiến. Dưới đây là những gì đã được công bố và ý nghĩa của chúng với người mua, người bán và người thuê nhà.

Núi Một ở Quy Nhơn đang gặp vấn đề gì?

Núi Một thường được gọi là "ngọn núi mồ côi" vì đứng riêng lẻ giữa lòng đô thị. Khối núi có diện tích khoảng 68.786m², và hiện có khoảng 228 hộ dân có nhà trên núi, trên sườn núi và dưới chân núi. Nói cách khác, đây không phải một khu đất trống mà là một khu dân cư đã hình thành lâu năm, đan xen với địa hình đồi dốc.

Khi mưa lớn kéo dài, người dân sống ở đây luôn lo đất đá từ sườn núi trượt xuống. Sạt lở đã thực sự xảy ra; chính quyền địa phương đã di dời một số hộ và cắm biển cảnh báo nguy hiểm. Qua rà soát hiện trạng, UBND phường Quy Nhơn xác định 52/228 hộ có nhà nằm trong vùng nguy cơ cao xảy ra sạt lở đất, tức gần một phần tư số hộ trên khu vực núi.

Phường cũng nhận định địa hình, địa chất ở đây phức tạp, đất đá đã phong hóa và phạm vi ảnh hưởng rộng. Vì vậy, các giải pháp cục bộ như xây tường chắn hay kè chống sạt lở cần được nghiên cứu, đánh giá kỹ trước khi làm. Phong hóa là quá trình đất đá bị nắng, mưa và nhiệt độ làm yếu dần, khiến nền kém ổn định hơn so với đá còn nguyên khối.

Kết quả khảo sát năm 2023 của Viện Địa công nghệ và Môi trường (thuộc Tổng hội Địa chất Việt Nam) chỉ ra một điểm đáng chú ý: nguy cơ sạt lở tập trung ở vành chân núi, nơi sườn núi bị cắt để làm nhà, còn bản thân khối núi không quá dốc. Nước mưa là tác nhân kích hoạt chính, và hiện trạng đang đe dọa hàng chục hộ dân sát chân núi.

San phẳng núi Một tốn kém và rủi ro đến đâu?

Theo phân tích của Viện, phương án san bằng toàn bộ núi Một có cái lợi rõ ràng: sau khi hoàn thành, nguồn nguy cơ sạt lở bị loại bỏ hoàn toàn, đồng thời tạo ra quỹ đất ở vị trí trung tâm và một nguồn vật liệu san lấp cho các dự án khác. Quỹ đất ở đây được hiểu là diện tích đất mà chính quyền có thể đưa vào quy hoạch, giao hoặc đấu giá cho các mục đích sử dụng mới.

Nhưng cái giá phải trả trong quá trình làm là rất lớn. Khối lượng đào xúc ước tính 0,6-0,9 triệu m³ đất đá nguyên khối, tương đương khoảng 0,75-1,2 triệu m³ đất đá rời. Con số tăng lên khi chuyển sang đất rời vì đất đá sau khi đào ra thường nở thể tích, chiếm nhiều chỗ hơn khi chất lên xe.

Để chở hết lượng này cần khoảng 50.000 - 90.000 lượt xe tải, thời gian thi công dự kiến 3-5 năm. Nếu muốn rút ngắn còn 2 năm, mỗi ngày sẽ có khoảng 80-150 lượt xe tải chạy qua khu dân cư. Viện lưu ý điều này kéo theo bụi, tiếng ồn, rung chấn, ảnh hưởng giao thông và nguy cơ mất an toàn.

Rủi ro còn tăng ngay trong lúc thi công. Các mái đào tạm sẽ tồn tại qua 2-3 mùa mưa, nên các hộ ở chân núi vẫn phải di dời hoặc tạm cư. Viện nhấn mạnh phương án này không tránh được chi phí di dân. Thêm vào đó, khoảng 4,82ha cây xanh và cảnh quan tự nhiên có thể mất vĩnh viễn, một mất mát khó bù đắp cho một đô thị ven biển vốn coi cảnh quan là lợi thế.

Phương án giữ núi, làm công viên được đề xuất ra sao?

Thay vì san phẳng, Viện Địa công nghệ và Môi trường đề xuất giữ lại núi, di dời dân có chọn lọc và cải tạo khu vực thành công viên, tiện ích công cộng, triển khai theo 3 giai đoạn.

Việc làm ngay là kiểm tra hiện trường, đánh dấu các vết nứt và điểm đã trượt, lập danh sách hộ nguy cơ cao và chuẩn bị phương án sơ tán chủ động khi có cảnh báo mưa lớn hoặc sạt lở. Cùng lúc, cần phủ bạt các vị trí nứt, sạt trượt, khơi thông rãnh thoát nước, đồng thời nghiêm cấm đào cắt mái, xây mới và đổ thải trên đỉnh, sườn núi.

Trong ngắn hạn, từ 6-12 tháng, Viện đề xuất khảo sát địa hình, địa chất, phân vùng nguy cơ sạt lở, xử lý các điểm xung yếu và lắp hệ thống quan trắc. Quan trắc là việc đặt thiết bị đo đạc liên tục chuyển dịch của đất đá, lượng mưa hay mực nước ngầm để phát hiện sớm dấu hiệu trượt.

Ở giai đoạn trung hạn, từ 1-3 năm, các hộ thuộc vùng nguy cơ cao và rất cao sẽ được di dời, công trình bảo vệ được xây dựng và khu vực được cải tạo thành không gian xanh công cộng. Viện nói rõ giữ địa hình núi không có nghĩa là để nguyên hiện trạng: nếu không xử lý, rủi ro vẫn còn và có xu hướng tăng do mưa cực đoan cùng tình trạng tiếp tục lấn, cắt chân núi.

Bối cảnh: tỉnh Gia Lai đang cân nhắc những gì?

Phương án san phẳng núi Một xuất phát từ đề xuất xử lý, khắc phục sạt lở kết hợp cải tạo, chỉnh trang khu vực của UBND phường Quy Nhơn. Góp ý của Viện là một trong các ý kiến chuyên môn được đưa ra trong quá trình đó.

Về phía tỉnh, lãnh đạo UBND tỉnh Gia Lai đã giao phường Quy Nhơn khẩn trương rà soát, tổ chức di dời ngay các hộ có nhà ở khu vực có nguy cơ sạt lở, không bảo đảm an toàn; kiểm tra hiện trạng, xem xét cụ thể từng trường hợp và phân loại để đề xuất cách xử lý phù hợp.

Với đề xuất san phẳng, lãnh đạo tỉnh khẳng định đây mới là định hướng của phường. Phương án vẫn đang được nghiên cứu, lấy ý kiến các ngành liên quan và xin ý kiến Ban Thường vụ Tỉnh ủy trước khi xem xét quyết định. Như vậy, tại thời điểm bài báo được đăng, chưa có quy hoạch chính thức nào cho khu đất núi Một.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Quy Nhơn trên TimBDSvn

Tác động với người mua và người bán nhà đất Quy Nhơn

Với người đang có ý định mua nhà ở khu vực quanh núi Một, điều cần nhớ đầu tiên là cả hai phương án đều dẫn tới di dời, ít nhất với các hộ thuộc vùng nguy cơ cao. Mua một căn nhà sát chân núi lúc này có thể đồng nghĩa với việc mua vào một tài sản nằm trong diện rà soát, phân loại hoặc tạm cư. Theo thông lệ, khi Nhà nước thu hồi đất để di dời, mức bồi thường được tính theo bảng giá đất và chính sách của địa phương, nên chưa chắc tương ứng với giá giao dịch trên thị trường.

Người mua vì thế nên kiểm tra kỹ pháp lý: sổ đỏ, sổ hồng có hợp lệ không, căn nhà có thuộc danh sách 52 hộ nguy cơ cao hay không, và thông tin quy hoạch mới nhất tại phường. Sổ đỏ, sổ hồng là cách gọi phổ biến của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, căn cứ pháp lý quan trọng nhất trong mọi giao dịch mua bán đất.

Với nhà đầu tư, lời hứa về một quỹ đất trung tâm nếu núi bị san phẳng có thể gây kỳ vọng tăng giá nhà đất xung quanh. Tuy nhiên, phương án này chưa được quyết định, thời gian thi công nếu có cũng kéo dài 3-5 năm, kèm theo bụi, ồn và xe tải đi qua khu dân cư mỗi ngày. Những yếu tố đó thường làm giảm sức hấp dẫn của nhà ở và mặt bằng kinh doanh lân cận trong giai đoạn thi công. Đặt cược vào một kịch bản chưa được phê duyệt là rủi ro đáng cân nhắc.

Ngược lại, nếu phương án giữ núi và làm công viên được chọn, khu vực có thể có thêm không gian xanh công cộng. Theo kinh nghiệm chung, nhà gần công viên thường được người mua đánh giá cao, nhưng điều đó chỉ thành hiện thực khi công trình bảo vệ và việc di dời được thực hiện xong.

Người bán nhà quanh núi Một nên minh bạch tình trạng nhà, các cảnh báo sạt lở đã có và tiến độ rà soát của phường, vì người mua cẩn trọng sẽ hỏi những điều này. Người thuê nhà cũng nên chú ý các cảnh báo mưa lớn và phương án sơ tán của địa phương, nhất là với những căn sát sườn núi đã bị cắt.

Tham khảo thêm tin mua bán đất tại Quy Nhơn

Câu hỏi thường gặp

Núi Một ở Quy Nhơn đã chắc chắn bị san phẳng chưa?

Chưa. Theo lãnh đạo tỉnh Gia Lai, san phẳng núi Một mới là định hướng của phường Quy Nhơn. Phương án đang được nghiên cứu, lấy ý kiến các ngành và xin ý kiến Ban Thường vụ Tỉnh ủy trước khi quyết định.

Có bao nhiêu hộ dân sống ở núi Một và bao nhiêu hộ có nguy cơ sạt lở?

Khu vực núi Một hiện có khoảng 228 hộ dân có nhà trên núi, sườn núi và chân núi. UBND phường Quy Nhơn xác định 52/228 hộ nằm trong vùng nguy cơ cao xảy ra sạt lở đất.

Có nên mua nhà gần chân núi Một lúc này không?

Đây là quyết định cần thận trọng vì cả hai phương án đang bàn đều liên quan đến di dời dân ở vùng nguy cơ. Người mua nên kiểm tra sổ hồng, thông tin quy hoạch tại phường và hỏi rõ căn nhà có thuộc diện rà soát hay không trước khi đặt cọc.

Nếu san phẳng núi Một thì mất bao lâu?

Theo Viện Địa công nghệ và Môi trường, thời gian thi công dự kiến 3-5 năm, cần khoảng 50.000 - 90.000 lượt xe tải. Nếu rút ngắn còn 2 năm, mỗi ngày sẽ có khoảng 80-150 lượt xe tải đi qua khu dân cư.

Phương án giữ núi có nghĩa là để nguyên hiện trạng không?

Không. Viện đề xuất xử lý theo 3 giai đoạn: kiểm tra và sơ tán chủ động trước mắt, khảo sát và lắp quan trắc trong 6-12 tháng, rồi di dời hộ nguy cơ cao và cải tạo thành không gian xanh trong 1-3 năm. Viện cảnh báo nếu không can thiệp, rủi ro sạt lở có xu hướng tăng.