Mua bán nhà đất quý IV có thể gấp đôi: cơ hội ở TP HCM, Hà Nội

Thị trường mua bán nhà đất trên cả nước được dự báo sôi động hơn trong quý IV. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng số giao dịch toàn thị trường có thể đạt khoảng 25.000, gấp đôi quý III. Động lực đến từ nhu cầu mua nhà cuối năm, nguồn nhà ở xã hội mở bán nhiều và các ưu đãi của chủ đầu tư. Với người đang tính mua nhà ở TP HCM hay Hà Nội, đây là lúc nên xem kỹ thị trường đang chuyển động ra sao trước khi xuống tiền.

Thông tin được vnexpress.net tổng hợp từ báo cáo của VARS và One Mount Group, cùng ghi nhận về các chính sách bán hàng gần đây. Thông điệp chung là thanh khoản có thể cải thiện, nhưng không đồng đều. Thanh khoản ở đây là mức độ dễ dàng mua vào và bán ra một tài sản. Dòng tiền đang dồn vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có giá phù hợp.

Giao dịch nhà đất quý IV dự báo tăng bao nhiêu?

Con số đáng chú ý nhất là khoảng 25.000 giao dịch trong quý IV, gấp đôi quý liền trước. VARS cho rằng mức tăng này có cơ sở. Lượng tìm kiếm bất động sản trên các nền tảng trực tuyến vẫn ổn định. Các sàn giao dịch và đơn vị môi giới tiếp tục ghi nhận nhiều khách liên hệ tư vấn, đặt lịch khảo sát và trực tiếp đi xem dự án.

Nhà ở xã hội được xem là phân khúc góp phần lớn vào mức tăng. Nhà ở xã hội là loại nhà do Nhà nước hỗ trợ chính sách, bán hoặc cho thuê với giá thấp hơn thị trường cho những nhóm đối tượng đủ điều kiện về thu nhập và nhà ở. Theo VARS, đến cuối tháng 9, cả nước có 128 dự án nhà ở xã hội đã khởi công, tương ứng hơn 183.000 sản phẩm. Hội này nhận định quý IV có thể ghi nhận lượng giao dịch nhà ở xã hội cao nhất từ trước đến nay.

Về nguồn cung căn hộ thương mại, One Mount Group dự báo giai đoạn 2026-2027, mỗi năm Hà Nội có khoảng 23.000-30.000 căn mở bán, còn TP HCM khoảng 22.000-25.000 căn. One Mount Group là đơn vị cùng hệ sinh thái với Techcombank và Masterise Group. Với người định mua chung cư, con số này cho thấy hàng hóa sẽ không khan hiếm trong vài năm tới. Người mua vì vậy có thêm lựa chọn và thêm thời gian để so sánh.

Vì sao sức mua ở TP HCM và Hà Nội được kỳ vọng hồi phục?

Theo One Mount Group, sức mua tại các đô thị lớn đã giảm trong 9 tháng đầu năm. Đơn vị này cho rằng đó chỉ là nhịp điều chỉnh tạm thời sau một giai đoạn tăng trưởng nóng. Thay đổi đáng kể nhất nằm ở tệp khách hàng. Nhóm nhà đầu tư "lướt sóng" dần biến mất. Đây là những người mua để bán lại nhanh trong thời gian ngắn, ăn chênh lệch giá. Thay vào đó là người mua để ở và nhà đầu tư dài hạn có tiềm lực tài chính tốt.

Về trung và dài hạn, One Mount Group cho rằng nhu cầu nhà ở tại Hà Nội và TP HCM vẫn neo ở mức cao. Lý do là tầng lớp trung lưu tăng lên và xu hướng đầu tư tích sản. Tích sản là cách tích lũy tài sản lâu dài, mua để giữ giá trị qua nhiều năm thay vì kiếm lời nhanh.

Đơn vị này cũng nêu ba yếu tố có thể mở ra quỹ đất mới cho thị trường. Thứ nhất là việc điều chỉnh quy hoạch đô thị tầm nhìn 100 năm. Thứ hai là thu hút vốn tư nhân vào hạ tầng. Thứ ba là phát triển mô hình TOD dọc các tuyến metro. TOD là mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng, trong đó nhà ở, văn phòng và dịch vụ được tập trung quanh các nhà ga. Theo thông lệ ở nhiều đô thị, khu vực quanh ga metro thường được quan tâm nhiều hơn khi tuyến đường đi vào vận hành. Dù vậy, người mua vẫn cần đối chiếu quy hoạch thực tế của từng khu vực trước khi quyết định.

Xem các tin mua bán nhà đất tại TP Hồ Chí Minh

Chủ đầu tư đang ưu đãi gì để hút người mua nhà?

Theo ghi nhận của VnExpress, thời gian qua nhiều chủ đầu tư cạnh tranh bằng chính sách bán hàng. Các hình thức phổ biến gồm đóng tiền đợt đầu thấp và tăng chiết khấu khi thanh toán nhanh. Người mua cũng được hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc trong 2-5 năm. Hỗ trợ lãi suất nghĩa là chủ đầu tư trả thay một phần hoặc toàn bộ tiền lãi vay ngân hàng trong một thời gian. Ân hạn nợ gốc nghĩa là người vay chưa phải trả phần tiền gốc trong thời gian đó, chỉ trả lãi hoặc chưa phải trả gì.

Một số dự án còn áp dụng mô hình "mua trước, trả sau". Người mua thanh toán khoảng 6-8 triệu đồng hoặc 1% giá trị mỗi tháng và có thể trả chậm đến 5 năm. Để dễ hình dung, nếu trả 6-8 triệu đồng mỗi tháng trong 60 tháng, tổng số tiền góp vào khoảng 360-480 triệu đồng. Phần còn lại thường phải thanh toán khi nhận nhà hoặc theo tiến độ hợp đồng. Theo vnexpress.net, các chính sách này giúp giá thực trả cuối cùng của người mua linh hoạt hơn.

Mặt trái cũng cần cân nhắc. Ưu đãi thường gắn với điều kiện cụ thể. Khi hết thời gian hỗ trợ lãi suất, khoản vay có thể chuyển sang lãi suất thả nổi, tức lãi suất được điều chỉnh định kỳ theo mức tham chiếu của ngân hàng cộng biên độ. Số tiền phải trả mỗi tháng khi đó có thể tăng đáng kể. Người mua nhà trả góp nên tính trước khả năng chi trả trong kịch bản xấu, đừng chỉ nhìn vào giai đoạn được ưu đãi.

Phân khúc nào dễ bán, phân khúc nào khó?

VARS lưu ý không phải phân khúc hay dự án nào cũng hút người mua. Người mua nhà ngày càng thận trọng. Họ ưu tiên sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có giá trị sử dụng rõ ràng và vừa túi tiền. Vì thế, chung cư và nhà ở xã hội đáp ứng các tiêu chí này được dự báo giữ lợi thế về thanh khoản.

Ngược lại, những bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá sẽ khó giao dịch hơn. Nhóm khó khăn còn gồm các sản phẩm thiếu điều kiện khai thác thực tế hoặc chưa đáp ứng yêu cầu của người mua. "Sự khác biệt này cho thấy dòng tiền trên thị trường không phân bổ đồng đều, dịch chuyển theo hướng chọn lọc hơn", VARS nhận định.

Nhiều chuyên gia cho rằng khi thị trường chọn lọc hơn, tung thêm sản phẩm mới không còn là yếu tố duy nhất quyết định khả năng bán hàng. Nguồn cung vẫn được bổ sung. Tuy nhiên, việc nguồn cung có chuyển thành giao dịch hay không sẽ phụ thuộc vào mức độ phù hợp giữa sản phẩm, giá trị sử dụng và nhu cầu thực.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch VARS, khuyến nghị chủ đầu tư tái cấu trúc sản phẩm, xây dựng chính sách giá phù hợp và tăng liên kết thị trường. Theo ông, bên cạnh việc tăng cung, nhà phát triển cần nâng chất lượng sản phẩm và giúp người mua dễ tiếp cận hơn, qua đó nâng hiệu quả tiêu thụ dự án.

Tác động với người mua và người bán nhà đất

Với người mua ở thực, bối cảnh này khá thuận lợi. Nguồn cung căn hộ tại TP HCM và Hà Nội được dự báo dồi dào. Chủ đầu tư lại đang cạnh tranh bằng ưu đãi. Người mua do đó có thể thương lượng tốt hơn, nhất là về tiến độ thanh toán và chiết khấu. Nhưng giá thực trả mới là con số cần quan tâm, không phải giá niêm yết. Một khoản chiết khấu 10% trên căn hộ 4 tỷ đồng tương đương 400 triệu đồng. Con số này chỉ có ý nghĩa nếu các điều khoản còn lại của hợp đồng không bất lợi.

Người mua cũng nên kiểm tra kỹ pháp lý dự án. Cần xem dự án đã đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai chưa, có bảo lãnh ngân hàng không và lộ trình cấp sổ hồng ra sao. Sổ hồng là cách gọi phổ biến của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Đây là giấy tờ xác nhận quyền sở hữu hợp pháp căn nhà.

Với người có nhu cầu nhà ở xã hội, quý IV có thể là thời điểm nhiều cơ hội nhất từ trước đến nay. Lý do là hơn 183.000 sản phẩm từ 128 dự án đã khởi công trên cả nước. Người quan tâm nên chuẩn bị sẵn hồ sơ chứng minh đối tượng và điều kiện thu nhập, vì thủ tục xét duyệt thường mất thời gian.

Với người bán và nhà đầu tư đang nắm đất nền hay sản phẩm thiếu khả năng khai thác, áp lực có thể lớn hơn. Đất nền là đất đã phân lô, có hạ tầng cơ bản nhưng chưa xây nhà. Khi người mua ưu tiên giá trị sử dụng, sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ khó bán ở mức giá cũ. Người bán có thể phải điều chỉnh giá hoặc chứng minh rõ hơn tiềm năng khai thác thực tế.

Tham khảo nhà đang rao bán tại TP HCM

Câu hỏi thường gặp

Quý IV có phải thời điểm tốt để mua nhà không?

VARS dự báo giao dịch quý IV đạt khoảng 25.000, gấp đôi quý III. Nhiều chủ đầu tư cũng đang tung ưu đãi như chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc 2-5 năm. Người mua ở thực có thêm lựa chọn và lợi thế thương lượng. Dù vậy, quyết định vẫn nên dựa trên khả năng tài chính và pháp lý của từng dự án.

Nguồn cung căn hộ TP HCM và Hà Nội những năm tới ra sao?

Theo One Mount Group, giai đoạn 2026-2027 mỗi năm Hà Nội có khoảng 23.000-30.000 căn hộ mở bán, TP HCM khoảng 22.000-25.000 căn. Điều này cho thấy nguồn hàng không khan hiếm, nên người mua không cần vội vàng xuống tiền vì sợ hết hàng.

Mô hình "mua trước, trả sau" có rủi ro gì?

Một số dự án cho thanh toán khoảng 6-8 triệu đồng hoặc 1% mỗi tháng, trả chậm đến 5 năm. Rủi ro thường nằm ở khoản thanh toán lớn khi nhận nhà, ở lãi suất sau thời gian ưu đãi và ở các điều kiện phạt trong hợp đồng. Người mua nên đọc kỹ hợp đồng và tính dòng tiền cho cả thời gian vay.

Phân khúc nào được dự báo dễ giao dịch nhất?

Theo VARS, chung cư và nhà ở xã hội giữ lợi thế thanh khoản nếu phục vụ nhu cầu ở thực, có giá trị sử dụng rõ ràng và giá phù hợp. Những sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá, thiếu khả năng khai thác thực tế sẽ khó giao dịch hơn.

Nhà ở xã hội quý IV có nhiều không?

Đến cuối tháng 9, cả nước có 128 dự án nhà ở xã hội đã khởi công, tương ứng hơn 183.000 sản phẩm. VARS dự báo giao dịch phân khúc này trong quý IV có thể cao nhất từ trước đến nay. Người đủ điều kiện nên theo dõi thông báo mở bán và chuẩn bị hồ sơ sớm.