Mua bán nhà đất phía Nam Hà Nội cạnh tổ hợp thể thao hơn 400ha

Tập đoàn Vingroup đang xây Khu liên hợp thể thao quốc tế Hùng Vương rộng hơn 400ha ở phía Nam Hà Nội. Trung tâm của tổ hợp là sân vận động VinFast – Trống Đồng với sức chứa dự kiến 135.000 chỗ ngồi, dự kiến hoàn thành vào tháng 7/2027. Theo CafeF (dẫn Việt Nam hàng ngày), tổ hợp nằm trong khu đô thị Vinhomes Global Sportia Hanoi. Dự án khởi công cuối năm 2025, tổng mức đầu tư sơ bộ khoảng 925.000 tỷ đồng. Với người đang tìm hiểu thị trường mua bán nhà đất tại Hà Nội, đây là một công trình hạ tầng đáng theo dõi, vì nó có thể làm thay đổi cách nhìn về cả một khu vực đô thị phía Nam thủ đô.

Bài viết tổng hợp các con số đã được công bố. Bài cũng phân tích những điểm người mua, người bán và nhà đầu tư nên cân nhắc trước khi ra quyết định.

Tổ hợp thể thao hơn 400ha ở phía Nam Hà Nội gồm những gì

Khu liên hợp mang tên tiếng Anh Hùng Vương International Sports Complex. Theo tài liệu giới thiệu, nó được định hướng thành trung tâm thể thao, văn hóa và giải trí thuộc nhóm lớn, hiện đại hàng đầu thế giới. Tổ hợp nằm trong Khu đô thị Thể thao Quốc tế Hà Nội, tên thương mại là Vinhomes Global Sportia Hanoi.

Về diện tích ranh giới toàn khu, tài liệu dự án đặt tổ hợp vào Top 4 tổ hợp thể thao lớn nhất thế giới. Đứng trên nó là Công viên Olympic Bắc Kinh (Olympic Green) rộng 1.135ha, Công viên Olympic Sydney rộng 640ha và Tổ hợp thể thao Azadi tại Tehran, Iran rộng 450ha. Phía sau là Thành phố Thể thao Jakabaring tại Nam Sumatra, Indonesia rộng 325ha và Công viên Olympic Munich tại Bavaria, Đức rộng 289ha.

Ngoài các công trình thi đấu, quy hoạch còn có công viên tennis, pickleball và padel rộng hơn 40ha với khoảng 300 sân. Kèm theo là quần thể 4 sân golf 18 hố, được thiết kế với sự tham gia của các đơn vị tư vấn quốc tế. Hệ thống đường dạo và đường xe đạp có nhiều loại địa hình, độ dốc khác nhau, dùng cho tập luyện, thi đấu và trải nghiệm ngoài trời. Theo kế hoạch, các hạng mục chính của khu liên hợp dự kiến xong vào tháng 8/2027.

Sân vận động 135.000 chỗ và các nhà thi đấu: những con số cụ thể

Sân vận động VinFast – Trống Đồng rộng 73,3ha. Theo thông tin giới thiệu, đây là sân có sức chứa lớn nhất thế giới xét theo quy mô thiết kế. Sân có mái che đóng mở tự động và hướng tới các tiêu chuẩn của Liên đoàn Bóng đá thế giới (FIFA). Quá trình vận hành sẽ ứng dụng trí tuệ nhân tạo và công nghệ xanh. Ngoài bóng đá và các sự kiện thể thao, sân còn được định hướng tổ chức các chương trình văn hóa, nghệ thuật quy mô lớn.

Các công trình còn lại trong tổ hợp gồm:

Một sân vận động tiêu chuẩn Olympic 40.000 chỗ, phục vụ điền kinh và các sự kiện thể thao, văn hóa trong nước và quốc tế.

Cung thi đấu trong nhà Hanoi Sport Arena rộng 7,6ha, sức chứa 12.000 chỗ, dành cho giải chuyên nghiệp, hòa nhạc và sự kiện giải trí quanh năm.

Aquatic Center 10.000 chỗ cho các nội dung bơi và thể thao dưới nước cấp quốc tế.

Nhà thi đấu xe đạp lòng chảo sức chứa dự kiến 4.000-5.000 chỗ, thiết kế theo tiêu chuẩn tổ chức giải Olympic.

Chủ đầu tư cho biết toàn khu được thiết kế để có thể đăng cai Thế vận hội Olympic, FIFA World Cup, ASIAD và các lễ hội văn hóa, nghệ thuật tầm toàn cầu. Đây là định hướng thiết kế. Việc một sự kiện cụ thể có được tổ chức tại đây hay không còn phụ thuộc vào quy trình đăng cai của các liên đoàn quốc tế.

Bối cảnh: siêu dự án 925.000 tỷ đồng đứng sau tổ hợp

Khu liên hợp không đứng riêng lẻ mà là hạt nhân của một khu đô thị quy mô rất lớn. Con số 925.000 tỷ đồng là tổng mức đầu tư sơ bộ. Theo thông lệ, đây là mức dự trù ở giai đoạn lập dự án và có thể được điều chỉnh khi triển khai chi tiết.

Trong các tin liên quan CafeF đăng cùng thời điểm có hai thông tin đáng chú ý. Thứ nhất, siêu dự án này đã đủ điều kiện huy động 237.000 tỷ đồng để phát triển nhà ở trên 4 phân khu rộng hơn 1.200ha. Thứ hai, phần mái thép 40.000 tấn của sân vận động đang chuẩn bị được nâng lên trụ cao tương đương tòa nhà 20 tầng. "Đủ điều kiện huy động vốn" thường có nghĩa là dự án nhà ở đã đáp ứng các yêu cầu pháp lý luật định để chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc hoặc ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Các yêu cầu này thường gồm quy hoạch được duyệt, hạ tầng đạt mức nhất định và có bảo lãnh ngân hàng với nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhìn rộng hơn, các đại đô thị gắn với một tiện ích lõi lớn như công viên, hồ, sân golf hay nay là sân vận động thường được chủ đầu tư dùng làm điểm tạo khác biệt. Khi đó, tiện ích được xây trước để hình thành hình ảnh khu vực, còn sản phẩm nhà ở được bán theo từng giai đoạn sau đó.

Giá nhà đất phía Nam Hà Nội có thể chịu tác động ra sao

Nguồn tin không đưa ra con số giá bán nào, nên bài viết này không nêu giá cụ thể. Dù vậy, theo quan sát chung trên thị trường bất động sản, một công trình quy mô lớn và có lịch hoàn thành rõ ràng thường ảnh hưởng tới giá nhà đất xung quanh theo vài cách.

Cách thứ nhất là kỳ vọng. Khi có thông tin về hạ tầng lớn, người bán quanh khu vực thường nâng giá chào trước cả khi công trình xong. Giá chào là mức người bán đưa ra, chưa phải giá giao dịch thực tế.

Cách thứ hai là nhu cầu sử dụng thật. Nếu sân vận động 135.000 chỗ và các nhà thi đấu đi vào hoạt động đúng hạn tháng 7 và tháng 8/2027, lượng khách dự sự kiện có thể tạo nhu cầu cho dịch vụ lưu trú, ăn uống, bán lẻ. Nhu cầu này thường dồn vào các loại hình như shophouse (nhà phố thương mại vừa ở vừa kinh doanh) hay căn hộ cho thuê ngắn hạn. Chuyện giá phòng khách sạn quanh sân Mỹ Đình tăng vọt mỗi khi có đại nhạc hội là một ví dụ quen thuộc ở Hà Nội. Tuy vậy, nhu cầu theo sự kiện thường không đều quanh năm.

Cách thứ ba là nguồn cung. Hơn 1.200ha cho nhà ở trên 4 phân khu là quy mô rất lớn. Nguồn cung dồi dào có thể giữ giá không tăng quá nhanh, hoặc gây áp lực cạnh tranh cho những người mua để cho thuê nếu nhiều người cùng có ý định như vậy.

Tác động với người mua và người bán nhà đất Hà Nội

Với người mua nhà để ở, tiện ích thể thao quy mô lớn là điểm cộng rõ rệt về chất lượng sống: không gian xanh, sân tập, đường chạy, đường xe đạp. Cái giá phải trả có thể là ùn tắc và tiếng ồn vào những ngày diễn ra sự kiện hàng chục nghìn người. Nên cân nhắc vị trí căn nhà so với lối ra vào sân vận động và các trục giao thông chính.

Với nhà đầu tư, câu hỏi then chốt là thời điểm. Mua khi dự án mới công bố thường có giá tốt hơn nhưng phải chờ lâu và chịu rủi ro tiến độ. Mua gần ngày khánh thành thì rủi ro thấp hơn nhưng phần lớn kỳ vọng có thể đã được tính vào giá. Người dùng đòn bẩy, tức vay mua nhà, cần tính kỹ lãi suất. Nhiều khoản vay áp dụng lãi suất ưu đãi cố định một thời gian rồi chuyển sang lãi suất thả nổi, tức lãi suất điều chỉnh theo lãi suất tham chiếu của ngân hàng cộng biên độ. Khi đó, khoản trả góp hàng tháng có thể tăng đáng kể.

Với người đang sở hữu nhà đất ở các khu vực lân cận phía Nam Hà Nội, thông tin này có thể giúp tăng sức hút khi rao bán. Dù vậy, định giá nên dựa trên giao dịch thực tế trong khu vực thay vì chỉ dựa vào tiêu đề tin tức. Ngân hàng khi thẩm định tài sản thế chấp cũng thường căn cứ vào giá giao dịch tham chiếu chứ không theo giá chào kỳ vọng.

Người mua nhà cần kiểm tra gì trước khi xuống tiền

Trước hết là pháp lý của từng sản phẩm, không chỉ pháp lý của cả đại dự án. Với nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nên yêu cầu xem văn bản xác nhận đủ điều kiện bán và thư bảo lãnh của ngân hàng. Cũng cần hỏi rõ thời điểm dự kiến được cấp sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

Thứ hai là quy hoạch. Quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết 1/500 cho biết chính xác lô đất, tòa nhà nằm ở đâu, mật độ xây dựng và chức năng sử dụng ra sao. Quy hoạch 1/500 là bản vẽ chi tiết ở tỷ lệ 1:500, căn cứ trực tiếp để cấp phép xây dựng. Người mua nên đối chiếu vị trí sản phẩm với bản đồ này thay vì chỉ xem phối cảnh quảng cáo.

Thứ ba là tiến độ thực tế. Các mốc tháng 7/2027 cho sân vận động và tháng 8/2027 cho các hạng mục chính là kế hoạch theo giới thiệu của dự án. Người mua có thể tự đến công trường để theo dõi. Hợp đồng cũng nên ghi rõ điều khoản xử lý khi bàn giao chậm.

Cuối cùng là các khoản thuế, phí khi giao dịch. Khi mua bán nhà đất thứ cấp, theo quy định hiện hành, người bán thường chịu thuế thu nhập cá nhân 2% giá chuyển nhượng, còn người mua chịu lệ phí trước bạ 0,5%, trừ khi hai bên thỏa thuận khác. Ví dụ, với một căn nhà giá 5 tỷ đồng, thuế 2% là 100 triệu đồng và lệ phí trước bạ 0,5% là 25 triệu đồng.

Câu hỏi thường gặp

Khu liên hợp thể thao Hùng Vương nằm ở đâu và rộng bao nhiêu?

Theo CafeF, khu liên hợp rộng hơn 400ha, thuộc Vinhomes Global Sportia Hanoi (Khu đô thị Thể thao Quốc tế Hà Nội) ở phía Nam Hà Nội. Xét theo diện tích ranh giới toàn khu, tổ hợp thuộc Top 4 tổ hợp thể thao lớn nhất thế giới. Dự án do Tập đoàn Vingroup đầu tư và khởi công cuối năm 2025.

Khi nào sân vận động VinFast – Trống Đồng hoàn thành?

Theo kế hoạch giới thiệu, sân vận động dự kiến hoàn thành vào tháng 7/2027, còn các hạng mục chính của khu liên hợp dự kiến xong vào tháng 8/2027. Đây là mốc kế hoạch và tiến độ thực tế có thể thay đổi. Người mua nhà nên theo dõi công trường thay vì chỉ dựa vào mốc công bố.

Có nên mua nhà gần sân vận động 135.000 chỗ để cho thuê?

Nhu cầu lưu trú và dịch vụ có thể tăng mạnh vào những ngày có sự kiện lớn, nhưng thường không đều quanh năm. Ngoài ra, khu đô thị có quỹ đất nhà ở hơn 1.200ha nên nguồn cung cho thuê có thể rất lớn. Nhà đầu tư nên tính dòng tiền theo kịch bản thận trọng và cân nhắc kỹ chi phí lãi vay.

Dự án đủ điều kiện huy động vốn có nghĩa là đã có sổ hồng chưa?

Chưa. Đủ điều kiện huy động vốn chỉ có nghĩa là chủ đầu tư được phép ký hợp đồng và nhận tiền của khách hàng theo luật định. Sổ hồng thường chỉ được cấp sau khi nhà hoàn thành, bàn giao và chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Vì vậy, người mua nên hỏi rõ mốc cấp sổ dự kiến và ghi điều này vào hợp đồng.

Giá nhà đất phía Nam Hà Nội đã tăng vì tổ hợp thể thao chưa?

Nguồn tin không công bố số liệu giá bán hay mức tăng giá trong khu vực. Theo thông lệ, thông tin về hạ tầng lớn thường kéo giá chào lên trước, còn giá giao dịch thực tế thay đổi chậm hơn. Người mua nên tham khảo nhiều giao dịch thực tế và mức định giá của ngân hàng trước khi quyết định.