Mua bán nhà đất Hải Phòng trước dự án Vành đai 3 hơn 8.100 tỷ

TP Hải Phòng đang tìm nhà đầu tư quan tâm và đề xuất thực hiện dự án hoàn thiện đường vành đai 3. Dự án dài khoảng 17,55 km, có sơ bộ tổng mức đầu tư khoảng 8.119 tỷ đồng, theo hình thức hợp đồng BT và dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư bằng quỹ đất. Theo VnExpress, dẫn thông tin từ UBND TP Hải Phòng, quỹ đất dùng để thanh toán gồm đất hai bên tuyến đường và các quỹ đất khác trên địa bàn thành phố, thực hiện theo quy định pháp luật.

Với người đang tính chuyện mua bán nhà đất Hải Phòng, đây là thông tin cần theo dõi. Một tuyến đường lớn vừa làm thay đổi kết nối giao thông, vừa có thể đưa ra thị trường những khu đất mới dọc hai bên tuyến. Bài viết tổng hợp các con số chính của dự án, giải thích cơ chế đổi đất lấy hạ tầng và nêu những câu hỏi người mua, người bán nên đặt ra lúc này.

Vành đai 3 Hải Phòng dài bao nhiêu, đi qua đâu?

Theo phương án nghiên cứu mà UBND TP Hải Phòng công bố, tuyến bắt đầu tại nút giao Hưng Đạo, nơi gặp đường vành đai 2 thuộc phường Hưng Đạo. Điểm cuối giao với quốc lộ 10 tại xã An Lão. Tổng chiều dài khoảng 17,55 km.

Mặt đường được thiết kế 8 làn xe, rộng 30 m. Dọc tuyến dự kiến có 6 nút giao lớn tại các trục chính: nút giao Hưng Đạo, đường tỉnh 361, tuyến nối Quốc lộ 5 - quốc lộ 10, đường tỉnh 354, đường tỉnh 360 và nút giao quốc lộ 10.

Mặt cắt ngang của tuyến được chia làm hai đoạn. Từ nút giao Hưng Đạo đến đường tỉnh 354, nền đường rộng 68 m, dải phân cách giữa rộng 23 m và vỉa hè mỗi bên rộng 7,5 m. Từ đường tỉnh 354 đến Quốc lộ 10, nền đường hẹp hơn, chỉ 37 m, dải phân cách giữa 5 m, nhưng hai bên được dành sẵn khoảng 31 m để mở rộng trong tương lai.

Nếu chia đều tổng mức đầu tư sơ bộ cho chiều dài tuyến, mỗi km tốn khoảng 463 tỷ đồng. Đây chỉ là phép tính bình quân để hình dung quy mô. Chi phí thực tế từng đoạn thường chênh nhau khá nhiều, tùy khối lượng nút giao, cầu và chi phí giải phóng mặt bằng.

Hợp đồng BT trả bằng quỹ đất hoạt động thế nào?

Hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao) là hình thức đối tác công tư. Nhà đầu tư bỏ vốn xây công trình, bàn giao cho Nhà nước, rồi được thanh toán lại bằng tiền ngân sách hoặc bằng tài sản công, thường là quyền sử dụng đất. Ở dự án này, Hải Phòng dự kiến trả bằng quỹ đất, gồm đất hai bên tuyến và các quỹ đất khác trong thành phố.

Cơ chế này giúp địa phương làm được hạ tầng lớn mà không phải chi ngay một khoản ngân sách tương ứng. Phần lợi cho nhà đầu tư nằm ở chỗ đất ven tuyến thường tăng giá trị khi đường hoàn thành. Họ có thể phát triển các dự án đô thị, nhà ở, thương mại trên quỹ đất được giao để thu hồi vốn và có lãi.

Theo thông lệ, quỹ đất thanh toán phải được định giá theo quy định, và giá trị đất phải tương xứng với giá trị công trình. Nếu đất được giao có giá trị lớn hơn, nhà đầu tư thường phải nộp phần chênh lệch cho Nhà nước. Ngược lại, nếu thiếu, địa phương phải bù. Khâu định giá vì vậy là điểm được dư luận quan tâm nhất ở các hợp đồng BT, vì giá đất định thấp sẽ gây thất thoát tài sản công.

Bối cảnh: vì sao Hải Phòng cần thêm một vành đai?

Theo UBND TP Hải Phòng, khi hoàn thành, vành đai 3 sẽ là trục giao thông đối ngoại quan trọng, kết nối với quốc lộ 10 và quốc lộ 18. Tuyến đường giúp rút ngắn thời gian chở hàng từ các trung tâm công nghiệp vùng Đông Bắc Bộ tới hệ thống cảng biển Hải Phòng. Đồng thời, nó mở rộng không gian phát triển đô thị và tạo đà thu hút đầu tư cho cả vùng.

Hải Phòng là thành phố cảng lớn nhất miền Bắc, nên lưu lượng xe container và xe tải qua nội đô luôn lớn. Các tuyến vành đai thường được quy hoạch để kéo dòng xe hàng ra khỏi lõi đô thị và mở thêm quỹ đất cho khu dân cư, khu công nghiệp ở vòng ngoài. Vành đai 3 nối từ vành đai 2 ra quốc lộ 10, cùng các điểm giao với nhiều đường tỉnh, có thể đóng vai trò đó cho khu vực phía tây và tây nam thành phố.

Nguồn tin chưa nêu thời điểm khởi công hay hoàn thành. Dự án hiện mới ở giai đoạn tìm nhà đầu tư quan tâm và đề xuất thực hiện. Sau bước này, theo quy trình thông thường, dự án còn phải qua lập báo cáo nghiên cứu khả thi, phê duyệt, lựa chọn nhà đầu tư, ký hợp đồng và giải phóng mặt bằng trước khi thi công.

Giá đất Hải Phòng ven tuyến có thể biến động ra sao?

Kinh nghiệm từ nhiều tuyến vành đai ở Hà Nội và TP HCM cho thấy giá đất ven tuyến thường nhích lên từ khi có thông tin dự án, tăng thêm khi khởi công và khi thông xe. Tuy vậy, đây là xu hướng chung, không có gì bảo đảm sẽ lặp lại tại Hải Phòng. Nguồn tin cũng không đưa ra số liệu nào về giá đất khu vực này.

Một yếu tố đáng chú ý là chính quỹ đất hai bên tuyến được dùng để thanh toán cho nhà đầu tư BT. Như vậy, phần lớn đất mặt đường có thể thuộc dự án của nhà đầu tư chứ không phải đất của dân giao dịch tự do. Người mua lẻ nhiều khả năng chỉ tiếp cận được đất ở các lớp phía sau, hoặc mua lại sản phẩm từ dự án sau khi hình thành.

Ở đoạn từ đường tỉnh 354 đến Quốc lộ 10, khoảng 31 m hai bên được giữ để mở rộng sau này. Phần đất dự trữ này thường bị hạn chế xây dựng. Ai đang sở hữu hoặc định mua đất sát tuyến tại đây cần kiểm tra kỹ xem lô đất có nằm trong phạm vi đó hay không.

Tác động với người mua và người bán nhà đất Hải Phòng

Với người mua để ở, tuyến đường mới có thể giúp đi lại thuận hơn từ các khu dân cư vòng ngoài vào trung tâm và ra các trục quốc lộ. Tuy nhiên, giai đoạn thi công thường kéo dài, kèm bụi, ồn và xe công trình. Nếu mua nhà ngay cạnh tuyến, bạn nên tính tới vài năm chịu những bất tiện đó.

Với nhà đầu tư, câu hỏi chính là thời gian. Dự án mới ở bước tìm nhà đầu tư, nên vốn bỏ vào đất nền ven tuyến lúc này có thể nằm im khá lâu. Đất nền là đất đã phân lô nhưng chưa xây nhà. Người vay mua nhà hoặc mua đất cần tính kỹ khả năng trả lãi, nhất là khi lãi suất thả nổi. Với khoản vay theo lãi suất thả nổi, lãi được điều chỉnh định kỳ theo thị trường sau thời gian ưu đãi, nên tiền trả hàng tháng có thể tăng.

Với người bán, tin về hạ tầng thường làm tăng sự chú ý của người mua. Dù vậy, nếu đất nằm trong phạm vi giải phóng mặt bằng, chủ đất sẽ được bồi thường theo quy định thay vì bán tự do theo giá thị trường. Chủ đất nên tra cứu quy hoạch trước khi nhận đặt cọc, tránh tranh chấp về sau.

Cần kiểm tra gì trước khi mua đất gần Vành đai 3?

Việc đầu tiên là kiểm tra quy hoạch. Bản đồ quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết, như quy hoạch 1/500 (bản vẽ chi tiết thể hiện từng lô đất, chỉ giới xây dựng), cho biết lô đất có bị thu hồi làm đường, nằm trong dải dự trữ mở rộng hay thuộc quỹ đất thanh toán BT hay không. Người mua có thể hỏi tại phòng tài nguyên môi trường hoặc cơ quan quản lý đất đai địa phương.

Việc thứ hai là pháp lý. Lô đất nên có sổ đỏ hoặc sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đứng tên người bán chính chủ, không đang thế chấp hay tranh chấp. Đất thổ cư, tức đất ở, được xây nhà. Đất nông nghiệp muốn xây phải chuyển mục đích sử dụng và nộp tiền sử dụng đất.

Việc thứ ba là đối chiếu với tiến độ thật. Khi thông tin dự án lan rộng, giá chào bán có thể bị đẩy lên theo kỳ vọng. Người mua nên so sánh với giá giao dịch thực tế quanh khu vực và chờ các mốc rõ ràng như phê duyệt dự án hay chọn nhà đầu tư, thay vì xuống tiền chỉ vì một bản đồ hướng tuyến.

Câu hỏi thường gặp

Vành đai 3 Hải Phòng có tổng vốn và chiều dài bao nhiêu?

Theo UBND TP Hải Phòng, dự án có sơ bộ tổng mức đầu tư khoảng 8.119 tỷ đồng và dài khoảng 17,55 km. Tuyến đi từ nút giao Hưng Đạo với đường vành đai 2 tại phường Hưng Đạo, kết thúc tại điểm giao với quốc lộ 10 ở xã An Lão.

Hợp đồng BT trả bằng quỹ đất có ảnh hưởng đến đất của người dân không?

Quỹ đất thanh toán gồm đất hai bên tuyến và các quỹ đất khác trong thành phố, thực hiện theo quy định pháp luật. Nếu đất của người dân nằm trong phạm vi dự án, theo thủ tục thông thường, Nhà nước sẽ thu hồi và bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Người dân nên theo dõi các thông báo thu hồi đất chính thức từ chính quyền địa phương.

Có nên mua đất nền ven Vành đai 3 Hải Phòng lúc này?

Dự án mới ở giai đoạn tìm nhà đầu tư, chưa có mốc khởi công. Mua lúc này có thể được giá tốt hơn, nhưng vốn có thể bị chôn lâu và rủi ro quy hoạch cao hơn. Người mua nên kiểm tra quy hoạch, pháp lý sổ đỏ và chỉ dùng tiền nhàn rỗi, hạn chế vay nặng lãi.

Tuyến đường rộng bao nhiêu, có mấy nút giao?

Mặt đường 8 làn xe, rộng 30 m, với 6 nút giao lớn. Đoạn từ nút giao Hưng Đạo đến đường tỉnh 354 có nền đường 68 m. Đoạn từ đường tỉnh 354 đến Quốc lộ 10 có nền đường 37 m, kèm khoảng 31 m hai bên dự trữ để mở rộng.

Vành đai 3 kết nối những trục giao thông nào?

Theo UBND TP Hải Phòng, tuyến sẽ kết nối với quốc lộ 10 và quốc lộ 18, đồng thời giao với các đường tỉnh 361, 354, 360 và tuyến nối Quốc lộ 5 - quốc lộ 10. Tuyến giúp rút ngắn thời gian chở hàng từ các trung tâm công nghiệp vùng Đông Bắc Bộ tới cảng biển Hải Phòng.