Mua bán nhà đất: đề xuất mã định danh từng thửa đất cả nước

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất gắn một mã định danh duy nhất cho mỗi thửa đất trên phạm vi cả nước. Mã này có thể giúp người mua bán nhà đất truy xuất lịch sử giao dịch và kiểm chứng giá, chẳng hạn khi một tài sản rao 7 tỷ đồng trong khi tài sản tương đồng cùng khu vực chỉ giao dịch 5,8-6,2 tỷ đồng. Theo Báo điện tử Dân trí, luật sư và doanh nghiệp đều cho rằng công cụ này cần thiết, nhưng chỉ hiệu quả khi dữ liệu đất đai, công chứng, thuế và thanh toán được kết nối đồng bộ.

Với người đang tính mua nhà, bán đất hay đầu tư, câu hỏi thực tế là: mã định danh thay đổi gì trong cách mình định giá, đàm phán và làm thủ tục? Bài viết dưới đây tổng hợp những gì đã được đề xuất, những điều kiện để nó vận hành, và những gì người mua, người bán nên hiểu đúng, không kỳ vọng quá mức.

Mã định danh thửa đất trong dự thảo Luật Đất đai là gì

Mã định danh thửa đất có thể hiểu là một dãy số riêng, gắn cố định với một mảnh đất cụ thể, tương tự số căn cước của một người. Dù thửa đất được mua đi bán lại bao nhiêu lần, đổi bao nhiêu chủ, mã này vẫn giữ nguyên và trở thành đầu mối để tra cứu mọi thông tin liên quan.

Theo nội dung dự thảo mà Dân trí dẫn lại, việc đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận có thể thực hiện bằng hình thức giấy hoặc điện tử, với giá trị pháp lý như nhau. Giấy chứng nhận ở đây chính là loại giấy tờ người dân quen gọi là sổ đỏ hoặc sổ hồng, văn bản xác nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Một điểm đáng chú ý khác: người dân không phải cung cấp lại những thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu khi làm thủ tục.

Nếu được áp dụng, điều này có thể rút bớt giấy tờ mỗi lần sang tên, thế chấp hay tách thửa, vì cơ quan xử lý hồ sơ đã có sẵn dữ liệu gốc thay vì yêu cầu người dân nộp bản sao lặp đi lặp lại.

Vì sao thị trường bất động sản cần mã định danh

Luật sư Trần Thị Thanh Thảo, Giám đốc Công ty Luật TNHH Thảo Trần, nhận định xây dựng mã định danh cho đất đai và bất động sản là bước tiến cần thiết, nhất là khi thị trường vẫn tồn tại giao dịch "hai giá".

"Hai giá" là cách gọi quen thuộc cho tình trạng hai bên thỏa thuận một mức giá thật nhưng ghi vào hợp đồng công chứng một mức thấp hơn để giảm nghĩa vụ thuế. Theo quy định hiện hành, khi chuyển nhượng nhà đất, người bán thường nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng và người mua nộp lệ phí trước bạ 0,5%, nên khai giá thấp đồng nghĩa với số tiền nộp ngân sách nhỏ hơn. Hệ quả là dữ liệu giá trong hồ sơ nhà nước không phản ánh giá thị trường, khiến cả cơ quan quản lý lẫn người mua đều khó biết giá nhà đất thật đang ở đâu.

Thiếu dữ liệu giao dịch đáng tin cậy, người mua thường chỉ dựa vào giá rao trên mạng hoặc lời môi giới, vốn có thể bị đẩy cao. Đây là mảnh đất màu mỡ cho các hiện tượng mà các chuyên gia nhắc tới như mua bán lòng vòng hay "thổi giá".

Dữ liệu nào phải liên thông để mã định danh phát huy tác dụng

Cả hai chuyên gia được Dân trí phỏng vấn đều nhấn mạnh một điều: bản thân con số không tạo ra minh bạch, sự kết nối dữ liệu mới làm được việc đó. Luật sư Thảo phân tích bốn nhóm dữ liệu cần liên thông.

Dữ liệu đất đai cần thể hiện thông tin thửa đất, chủ sử dụng, tình trạng pháp lý và lịch sử biến động. Dữ liệu công chứng ghi nhận thời điểm giao dịch, các bên tham gia và giá trị hợp đồng. Dữ liệu thuế phản ánh giá tính thuế và nghĩa vụ tài chính. Riêng với dữ liệu ngân hàng, theo bà Thảo, cần có cơ chế khai thác phù hợp để xác minh giá trị giao dịch khi có căn cứ pháp luật.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Văn Nam, Giám đốc Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản GH Land, cũng cho rằng cần hoàn thiện cơ sở pháp lý, chuẩn hóa và liên thông dữ liệu đất đai, giao dịch, công chứng, thuế và các dữ liệu thanh toán phù hợp quy định. Ông Nam đặc biệt lưu ý việc phân biệt rõ ba loại giá: giá chào bán, giá ghi nhận trong hồ sơ và giá giao dịch thực tế. Đây đúng là ba con số mà người mua nhà hay nhầm lẫn khi tìm hiểu thị trường.

Khi các nguồn này khớp nối, cơ quan quản lý có thể theo dõi toàn bộ lịch sử giao dịch của một thửa đất, nhận diện biến động bất thường thay vì chỉ xem từng hợp đồng riêng lẻ. Ông Nam cho rằng cách làm này giúp phát hiện giao dịch bất thường mà không phải kiểm soát mọi giao dịch một cách máy móc.

Người mua nhà có hết lo bị hớ giá?

Đây là phần tác động rõ nhất với người mua và người bán. Theo luật sư Thảo, người mua sẽ có thêm cơ sở kiểm chứng giá. Ví dụ bà đưa ra: một bất động sản được rao 7 tỷ đồng, nhưng dữ liệu cho thấy các tài sản tương đồng trong cùng khu vực chỉ giao dịch 5,8-6,2 tỷ đồng trong 6 tháng gần nhất. Khoảng chênh ở đây là 0,8-1,2 tỷ đồng, tức khoảng 11-17% so với giá rao, một con số đủ lớn để người mua có căn cứ thương lượng hoặc yêu cầu người bán giải thích.

Tương tự, nếu giá một bất động sản tăng mạnh so với lần chuyển nhượng trước, người mua có thể đối chiếu với thay đổi về quy hoạch, hạ tầng hoặc hiện trạng tài sản để xem mức tăng có cơ sở hay không. Một căn nhà tăng giá vì con đường trước mặt vừa được mở rộng khác hẳn một căn tăng giá chỉ vì sang tay nhiều lần trong thời gian ngắn.

Với người cần vay mua nhà, lợi ích cũng có thể đến gián tiếp. Theo bà Thảo, ngân hàng và tổ chức thẩm định giá có thể dùng dữ liệu giao dịch đáng tin cậy để định giá tài sản bảo đảm. Thẩm định giá là bước ngân hàng xác định giá trị tài sản thế chấp để quyết định hạn mức cho vay; khi dữ liệu sát thực tế hơn, khoản vay có thể được xác định hợp lý hơn, hạn chế tình trạng định giá quá thấp hoặc quá cao so với giá thật.

Với người bán, điều này có thể đồng nghĩa với việc khó giữ mức giá rao vượt xa mặt bằng nếu không chứng minh được giá trị gia tăng. Ngoài ra, việc kê khai thấp giá trong hợp đồng sẽ khó che giấu hơn khi dữ liệu công chứng, thuế và thanh toán được đối chiếu. Luật sư Thảo cho rằng về lâu dài, công cụ này khiến các bên thận trọng hơn khi kê khai giá và thực hiện nghĩa vụ thuế.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh để so sánh mặt bằng giá

Đầu cơ có thực sự hết thời, giá nhà đất có giảm không

Câu trả lời từ các chuyên gia là không nên kỳ vọng quá nhanh. Luật sư Thảo lưu ý mã định danh không trực tiếp làm giảm giá bất động sản, bởi giá còn phụ thuộc vào cung cầu, quy hoạch, hạ tầng và tín dụng. Một khu vực thiếu nguồn cung, hạ tầng đang hoàn thiện như vùng ven TP HCM vẫn có thể tăng giá dù dữ liệu minh bạch đến đâu.

Theo bà Thảo, để hạn chế đầu cơ vẫn cần kết hợp chính sách thuế, quản lý tín dụng, công khai thông tin quy hoạch và phát triển nguồn cung phù hợp. Nói cách khác, mã định danh là công cụ phát hiện, còn việc ngăn chặn đầu cơ phụ thuộc vào cả bộ chính sách đi kèm.

Ông Nam cũng có quan điểm tương tự khi cho rằng giá trị của mã định danh không nằm ở việc mỗi bất động sản có thêm một mã số. "Mã định danh bất động sản không nằm ở việc mỗi bất động sản có thêm một mã số, mà ở chỗ mã số đó có trở thành đầu mối để xác minh thông tin, truy xuất lịch sử giao dịch và nâng cao trách nhiệm của các chủ thể tham gia thị trường hay không", ông Nam nói với Dân trí.

Công khai dữ liệu đến đâu để vẫn bảo vệ chủ sở hữu

Một lo ngại tự nhiên của người đang sở hữu nhà đất là thông tin tài sản, giá mua bán của mình có bị phơi bày hay không. Ông Nam cho rằng việc công khai dữ liệu cần được thực hiện có giới hạn: vừa bảo đảm người dân tiếp cận thông tin cần thiết để kiểm tra pháp lý, tham khảo giá, vừa bảo vệ dữ liệu cá nhân, tài sản và tài chính của chủ sở hữu.

Trên thực tế, người mua thường chỉ cần biết thửa đất có tranh chấp, đang thế chấp hay nằm trong quy hoạch hay không, và mặt bằng giá giao dịch quanh đó. Họ không nhất thiết cần biết danh tính hay khoản vay của chủ cũ. Cách phân tầng quyền truy cập như vậy sẽ là điểm người dân nên theo dõi khi dự thảo được hoàn thiện.

Trong lúc chờ đợi, người mua nhà vẫn nên làm các bước quen thuộc: kiểm tra sổ đỏ, sổ hồng bản gốc, tra cứu quy hoạch tại cơ quan địa phương, tham khảo giá nhiều nguồn và ghi đúng giá thực tế vào hợp đồng để tự bảo vệ quyền lợi khi có tranh chấp.

Câu hỏi thường gặp

Mã định danh thửa đất đã được áp dụng chưa?

Chưa. Theo Dân trí, đây là một đề xuất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nghĩa là vẫn đang trong quá trình xây dựng. Thời điểm và cách triển khai cụ thể sẽ phụ thuộc vào văn bản được thông qua chính thức.

Sổ hồng điện tử có giá trị như sổ giấy không?

Theo nội dung dự thảo, việc đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận có thể thực hiện bằng hình thức giấy hoặc điện tử với giá trị pháp lý như nhau. Người dân cũng không phải nộp lại những thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu khi làm thủ tục.

Có mã định danh thì mua nhà sẽ rẻ hơn?

Không hẳn. Luật sư Trần Thị Thanh Thảo cho rằng mã định danh không trực tiếp làm giảm giá bất động sản, vì giá còn phụ thuộc cung cầu, quy hoạch, hạ tầng và tín dụng. Lợi ích chính là người mua có thêm dữ liệu để đánh giá mức giá được rao có hợp lý hay không.

Ghi giá thấp trong hợp đồng mua bán nhà đất có rủi ro gì?

Khai giá thấp hơn thực tế để giảm thuế chính là giao dịch "hai giá" mà mã định danh hướng tới hạn chế. Khi dữ liệu công chứng, thuế và thanh toán được liên thông, các giao dịch có dấu hiệu bất thường sẽ có cơ sở rõ ràng hơn để xác minh, xử lý. Ngoài ra, theo thông lệ, nếu xảy ra tranh chấp, giá trị ghi trong hợp đồng thường là căn cứ đầu tiên được xem xét, nên người mua có thể chịu thiệt.

Thông tin cá nhân của chủ nhà có bị công khai?

Ông Phạm Văn Nam của GH Land cho rằng việc công khai cần có giới hạn: đủ để người dân kiểm tra pháp lý và tham khảo giá, nhưng vẫn bảo vệ dữ liệu cá nhân, tài sản và tài chính của chủ sở hữu. Mức độ cụ thể sẽ do quy định chính thức xác định.