Mua bán nhà đất Đà Nẵng: Bà Nà quy hoạch đô thị 13.640 ha

UBND TP Đà Nẵng vừa phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chung đô thị Bà Nà đến năm 2050. Phạm vi là toàn bộ địa giới xã Bà Nà, khoảng 13.640 ha, với mục tiêu hơn 87.000 dân vào năm 2050, theo VnExpress. Với người đang theo dõi thị trường mua bán nhà đất tại Đà Nẵng, đây là tín hiệu đáng chú ý về hướng phát triển phía tây thành phố. Tuy vậy, cần hiểu đúng quy hoạch này đang ở giai đoạn nào trước khi quyết định xuống tiền.

Quy hoạch đô thị Bà Nà Đà Nẵng có những con số nào

Theo VnExpress, đô thị Bà Nà được định hướng thành đô thị mở rộng. Nơi đây được xem là động lực kinh tế của khu vực phía bắc và là cực tăng trưởng phía tây Đà Nẵng. Các chức năng chính gồm thương mại, dịch vụ, du lịch và công nghiệp quy mô lớn, gắn với kết nối liên vùng.

Dân số là con số đáng chú ý nhất. Đến năm 2040, đô thị Bà Nà dự kiến có khoảng 55.000 người, trong đó 33.000 người trong độ tuổi lao động. Đến năm 2050, hai con số này tăng lên 87.350 người và 52.410 lao động. Như vậy, trong khoảng 10 năm từ 2040 đến 2050, dân số dự kiến tăng thêm hơn 32.000 người, tức gần 59%.

Du lịch là thế mạnh sẵn có. Xã Bà Nà hiện đón khoảng 4 triệu lượt khách mỗi năm. Lượng khách được dự báo đạt khoảng 7 triệu lượt vào năm 2040 và 10 triệu lượt vào năm 2050, tức gấp khoảng 2,5 lần hiện nay. Với một khu vực đã quen thuộc với du khách, quy mô khách tăng như vậy thường kéo theo nhu cầu về lưu trú, dịch vụ ăn uống, bán lẻ và nhà ở cho người lao động.

Nhiệm vụ quy hoạch chung là gì, đã đủ để mua đất chưa

Có một chi tiết người mua đất Đà Nẵng hay bỏ qua: thứ vừa được phê duyệt là "nhiệm vụ quy hoạch", chưa phải "đồ án quy hoạch". Theo thông lệ trong lĩnh vực quy hoạch ở Việt Nam, nhiệm vụ quy hoạch là văn bản đặt ra phạm vi, mục tiêu, quy mô dân số và các yêu cầu nghiên cứu. Đồ án quy hoạch mới là sản phẩm cụ thể hóa những yêu cầu đó thành bản đồ sử dụng đất.

Quy hoạch chung là cấp quy hoạch cho toàn bộ một đô thị. Nó xác định cấu trúc lớn như các khu chức năng, trục giao thông chính và hướng mở rộng. Bên dưới còn có quy hoạch phân khu, tỷ lệ 1/2.000 hoặc 1/5.000, chia đô thị thành từng khu. Sau đó là quy hoạch chi tiết 1/500, thể hiện đến từng lô đất, chỉ giới xây dựng, mật độ và chiều cao công trình. Thường chỉ khi có quy hoạch chi tiết, người mua mới biết chắc một thửa đất cụ thể được dùng vào việc gì.

Vì vậy, việc phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chung đô thị Bà Nà cho biết hướng đi dài hạn. Nó chưa cho biết thửa đất nào sẽ thành đất ở, đất thương mại hay nằm trong diện thu hồi làm đường, công viên. Người mua nên coi đây là thông tin định hướng, không phải bảo chứng cho giá trị của một lô đất.

Bối cảnh: Bà Nà nằm ở đâu trong bức tranh 30 đô thị của Đà Nẵng

Theo VnExpress, định hướng cho Bà Nà nằm trong quy hoạch tổng thể TP Đà Nẵng đến năm 2050, tầm nhìn 2075. Quy hoạch này được Phó thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc ký duyệt ngày 21/10. Mục tiêu đặt ra là đưa Đà Nẵng thành đô thị biển sinh thái, hiện đại, thông minh và có vị thế quốc tế.

Đến năm 2050, thành phố dự kiến có khoảng 30 đô thị. Trong đó có 23 đô thị hiện hữu và 7 khu mới phát triển từ các đơn vị hành chính cấp xã. Bà Nà là một ví dụ của nhóm phát triển từ cấp xã lên đô thị.

Mạng lưới gồm 4 đô thị loại II là Đà Nẵng, Tam Kỳ, Hội An và Điện Bàn. Đô thị Đà Nẵng, gồm vùng lõi hiện hữu và khu vực lấn biển, giữ vai trò hạt nhân dẫn dắt. Khu vực này được định hướng thành trung tâm tài chính quốc tế, du lịch, thương mại tự do và logistics. Tam Kỳ là trung tâm nghiên cứu, đổi mới sáng tạo, động lực phía nam kết nối khu kinh tế mở Chu Lai. Hội An là hạt nhân của tam giác di sản Hội An - Cù Lao Chàm - Mỹ Sơn. Điện Bàn là đô thị sinh thái nối Đà Nẵng với đô thị cổ Hội An. 26 đô thị còn lại thuộc nhóm loại III.

Cách phân loại này có ý nghĩa thực tế. Ở Việt Nam, loại đô thị thường liên quan đến mức đầu tư hạ tầng, tiêu chuẩn dịch vụ công và cả cách xác định bảng giá đất. Với người quan tâm đến giá nhà đất Đà Nẵng, việc biết khu vực mình định mua thuộc vai trò nào giúp hình dung tốc độ phát triển có thể kỳ vọng.

Tác động với người mua và người bán nhà đất Đà Nẵng

Với người mua để ở, quy hoạch Bà Nà gợi ý một vùng sống mới ở phía tây, khác với khu lõi ven biển vốn đã đắt đỏ. Thông thường, khi một khu vực được định hướng lên đô thị, hạ tầng giao thông, trường học và cơ sở y tế sẽ dần được đầu tư. Tuy nhiên, mốc 2040 và 2050 cho thấy đây là câu chuyện của hai đến ba thập kỷ. Người cần nhà ngay nên cân nhắc tiện ích hiện tại hơn là kỳ vọng tương lai.

Với nhà đầu tư, các con số về khách du lịch là điểm đáng chú ý. Từ 4 triệu lên 10 triệu lượt khách mỗi năm, nhu cầu về dịch vụ lưu trú và thương mại có thể tăng theo. Lực lượng 52.410 lao động dự kiến vào năm 2050 cũng có thể tạo nhu cầu thuê nhà, phòng trọ quanh các khu công nghiệp và dịch vụ. Dù vậy, đây là suy luận từ định hướng, chưa phải dự án cụ thể. Dòng tiền thực tế phụ thuộc vào việc các khu chức năng có thực sự hình thành đúng tiến độ hay không.

Với người bán, tin quy hoạch thường khiến người mua hỏi han nhiều hơn. Chủ đất ở Bà Nà nên chuẩn bị sẵn sổ đỏ rõ ràng và thông tin quy hoạch hiện hành của thửa đất. Sổ đỏ, tên thường gọi của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là căn cứ pháp lý quan trọng nhất khi chuyển nhượng. Một giao dịch minh bạch, chính chủ thường dễ chốt hơn và tránh được tranh chấp về sau.

Xem tin mua bán nhà đất tại Đà Nẵng trên TimBDSvn

Mua đất vùng ven Đà Nẵng cần cảnh giác điều gì

Kinh nghiệm từ nhiều địa phương cho thấy tin quy hoạch thường đi kèm hiện tượng "sốt đất" cục bộ. Giá có thể bị đẩy lên nhanh trong thời gian ngắn, rồi chững lại khi hạ tầng chưa kịp triển khai. Người mua đất nền ở vùng ven nên tránh quyết định vội chỉ vì một tin phê duyệt. Đất nền là đất đã có hạ tầng cơ bản, được phân lô để xây nhà.

Trước khi đặt cọc, người mua nên làm vài việc cơ bản. Đầu tiên là kiểm tra thông tin quy hoạch tại cơ quan quản lý đất đai địa phương. Tiếp theo là xem thửa đất có phải đất thổ cư hay không. Đất thổ cư là đất ở, được phép xây nhà; còn đất nông nghiệp, đất rừng muốn xây dựng phải chuyển mục đích sử dụng, mất thêm thời gian và tiền sử dụng đất. Cuối cùng, cần xác minh thửa đất có nằm trong lộ giới hay khu vực dự kiến thu hồi không.

Nếu vay mua nhà hoặc vay mua đất, người mua nên tính kỹ khả năng trả nợ khi lãi suất thả nổi. Lãi suất thả nổi là mức lãi điều chỉnh theo thị trường sau giai đoạn ưu đãi, có thể cao hơn đáng kể so với lúc ký hợp đồng. Với tài sản đầu tư kỳ vọng tăng giá trong dài hạn như đất vùng quy hoạch, thời gian nắm giữ có thể kéo dài nhiều năm. Áp lực lãi vay vì thế là yếu tố cần tính trước.

Câu hỏi thường gặp

Đô thị Bà Nà Đà Nẵng rộng bao nhiêu và bao giờ hoàn thành?

Theo VnExpress, phạm vi nghiên cứu là toàn bộ xã Bà Nà, khoảng 13.640 ha. Quy hoạch có tầm nhìn đến năm 2050, với mốc trung gian năm 2040. Đây là định hướng dài hạn, chưa có mốc hoàn thành cụ thể cho từng hạng mục.

Phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch có nghĩa là đất Bà Nà đã được chuyển thành đất ở?

Không. Nhiệm vụ quy hoạch chỉ đặt ra mục tiêu và phạm vi nghiên cứu. Mục đích sử dụng của từng thửa đất thường chỉ rõ ràng khi có đồ án quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết. Người mua cần kiểm tra thông tin quy hoạch của thửa đất tại cơ quan chức năng.

Dân số đô thị Bà Nà dự kiến là bao nhiêu?

Dân số dự kiến khoảng 55.000 người vào năm 2040, trong đó 33.000 lao động. Đến năm 2050, con số này là 87.350 người với 52.410 lao động. Dân số tăng thường kéo theo nhu cầu nhà ở và dịch vụ.

Có nên mua đất Bà Nà để đầu tư lúc này?

Định hướng thương mại, dịch vụ, du lịch và công nghiệp cùng dự báo 10 triệu lượt khách vào năm 2050 là điểm cộng. Tuy nhiên, thời gian hiện thực hóa có thể kéo dài nhiều năm. Người đầu tư nên ưu tiên đất có sổ đỏ, đúng mục đích sử dụng, và chỉ dùng vốn có thể nắm giữ dài hạn.

Quy hoạch TP Đà Nẵng đến năm 2050 gồm những đô thị chính nào?

Theo VnExpress, thành phố dự kiến có khoảng 30 đô thị. Bốn đô thị loại II là Đà Nẵng, Tam Kỳ, Hội An và Điện Bàn. 26 đô thị còn lại thuộc loại III.