Mua bán đất dự án ở Việt Nam: đề xuất thu hồi sau 60 tháng

Ngày 22/10, Chính phủ trình Quốc hội dự án Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó đề xuất thu một khoản tiền theo mức lũy tiến với đất dự án chậm đưa vào sử dụng và thu hồi đất nếu quá 60 tháng vẫn không sử dụng. Quy định này áp dụng trên phạm vi cả nước, nên người mua đất, mua nhà trong các dự án tại Việt Nam đều có lý do để theo dõi, bởi số phận của một khu đất bị bỏ hoang cũng là số phận của những căn nhà, lô đất nền chưa thể hình thành.

Theo Báo điện tử Dân trí, bên cạnh cơ chế xử lý đất chậm sử dụng, dự thảo còn đề xuất thay đổi cách xác định giá đất, bồi thường và tái định cư. Các chuyên gia được tờ báo này phỏng vấn nhìn chung ủng hộ hướng đi mới, nhưng cùng lưu ý một điểm: phải tách bạch chủ đầu tư cố tình chậm với dự án bị kẹt vì thủ tục pháp lý.

Đề xuất thu hồi đất dự án sau 60 tháng nói gì

Điểm mới nằm ở hai tầng chế tài. Tầng thứ nhất là tiền: dự án càng chậm đưa đất vào sử dụng thì khoản phải nộp càng tăng, tức là thu theo mức lũy tiến. Lũy tiến có nghĩa là tỷ lệ hoặc số tiền phải nộp tăng dần theo thời gian vi phạm, thay vì một mức cố định. Tầng thứ hai là thu hồi: nếu quá 60 tháng, tương đương 5 năm, đất vẫn không được sử dụng thì Nhà nước lấy lại.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, cho rằng đây là cách tiếp cận hợp lý. Theo ông, quy định đánh mạnh vào yếu tố tài chính nhưng vẫn chừa cơ hội để doanh nghiệp tiếp tục sử dụng đất, thay vì thu hồi ngay. Nói cách khác, chủ đầu tư có thời gian để khắc phục, song mỗi tháng trì hoãn sẽ đắt hơn tháng trước.

PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, cũng đánh giá cơ chế thu tiền lũy tiến có ý nghĩa trong việc hạn chế đầu cơ, găm giữ đất và tình trạng dự án kéo dài. Găm giữ đất là việc được giao hoặc thuê đất nhưng để trống chờ giá lên, không triển khai theo cam kết.

Luật hiện hành đang xử lý dự án chậm thế nào

Không phải đến dự thảo này pháp luật mới có chế tài với đất bỏ không. Luật sư Tuấn cho biết quy định hiện hành đã xử lý trường hợp dự án không đưa đất vào sử dụng trong 12 tháng liên tục, hoặc chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư.

Khi rơi vào các trường hợp đó, nhà đầu tư có thể được gia hạn nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung. Nghĩa vụ tài chính về đất thường gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản thu liên quan mà doanh nghiệp phải nộp cho Nhà nước. Hết thời gian gia hạn mà đất vẫn để trống thì có thể bị thu hồi theo quy định.

Điều đề xuất mới bổ sung là mức tiền tăng dần và một mốc 60 tháng rõ ràng. Theo luật sư Tuấn, áp dụng khoản tiền lũy tiến sẽ làm tăng trách nhiệm tài chính của chủ đầu tư khi chậm sử dụng đất, qua đó tạo sức ép cụ thể hơn so với cơ chế gia hạn hiện nay.

Vì sao phải phân biệt dự án cố tình chậm với dự án vướng pháp lý

Đây là phần chuyên gia nhấn mạnh nhiều nhất. Luật sư Tuấn cho rằng để chính sách hiệu quả, cần làm rõ thời điểm và căn cứ tính thời gian chậm sử dụng đất. Việc xác định vi phạm phải dựa trên tiến độ sử dụng đất trong chủ trương đầu tư, hồ sơ dự án và đối chiếu với thực tế triển khai.

Sau bước xác định, cơ quan có thẩm quyền cần phân loại nguyên nhân thành chủ quan, khách quan hoặc bất khả kháng. Bất khả kháng thường được hiểu là những sự kiện xảy ra ngoài khả năng kiểm soát và dự liệu của chủ đầu tư. Nếu không phân loại, chế tài có thể đánh đồng dự án găm đất với dự án đang chờ thủ tục.

Ông Tuấn nêu ví dụ: có dự án chậm vì cơ quan có thẩm quyền chưa xác định xong giá đất, khiến doanh nghiệp chưa thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Có trường hợp kéo dài do điều chỉnh quy hoạch theo quyết định của cơ quan Nhà nước, không xuất phát từ đề xuất của chủ đầu tư. Theo luật sư, nếu chủ đầu tư cố tình găm giữ đất thì việc áp tiền sử dụng đất bổ sung cần được xem xét, còn các trường hợp bất khả kháng phải được loại trừ.

Bà Nga cũng đề nghị làm rõ các mốc thời gian xác định hành vi không sử dụng hoặc chậm sử dụng đất. Theo bà, thời hạn và điều kiện thu hồi càng cụ thể thì doanh nghiệp càng chủ động lập kế hoạch tài chính, huy động vốn, đồng thời bảo đảm tính minh bạch và ổn định của môi trường đầu tư.

Cơ chế giá đất mới có làm thay đổi giá nhà đất?

Phần thứ hai của dự thảo liên quan trực tiếp đến túi tiền người mua: cách xác định giá đất. Bà Nga cho rằng việc hoàn thiện cơ chế này phải chú trọng chất lượng dữ liệu đầu vào và tính minh bạch. Thông tin giá có thể lấy từ hợp đồng chuyển nhượng, kết quả đấu giá, dữ liệu kê khai thuế hoặc khảo sát thị trường, nhưng độ tin cậy mỗi nguồn khác nhau.

Bà chỉ ra hai lệch lạc phổ biến: giá ghi trong hợp đồng có thể thấp hơn giá giao dịch thực, còn giá trúng đấu giá có thể bị đẩy lên bất thường. Thiếu nguyên tắc chọn dữ liệu, cùng một khu đất có thể ra những mức giá chênh lệch đáng kể. Vì vậy, bà kiến nghị bổ sung tiêu chí lựa chọn dữ liệu định giá, bảo đảm hợp pháp, xác thực, cập nhật và tương đồng về vị trí, mục đích sử dụng, điều kiện hạ tầng.

Với hệ số điều chỉnh giá đất, tức con số nhân thêm vào bảng giá đất để ra mức giá dùng tính nghĩa vụ tài chính trong từng trường hợp, bà Nga cho rằng cần có căn cứ chung ở cấp luật để hạn chế khác biệt giữa các địa phương. Bảng giá đất là khung giá do cấp tỉnh ban hành, dùng làm cơ sở tính thuế, phí và nhiều khoản liên quan đến đất.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam, nhận xét dự thảo có nhiều quy định linh hoạt hơn với người sử dụng đất và xác lập các nguyên tắc định giá trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Ông lưu ý giá đất tác động trực tiếp đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp và giá bất động sản, nên đề xuất làm rõ thời hạn áp dụng bảng giá đất, thời điểm điều chỉnh và mức biến động thị trường làm căn cứ thay đổi hệ số. Ông cũng kiến nghị áp dụng thống nhất cơ chế mới cho các dự án chưa có quyết định giá đất khi luật có hiệu lực.

Bối cảnh: chỉ dùng chế tài tài chính đã đủ chưa?

Thị trường bất động sản nhiều năm qua chứng kiến không ít dự án đứng im, có nơi để cỏ mọc trên khu đất đã được giao. Theo luật sư Tuấn, tăng nghĩa vụ tài chính theo thời gian chậm sử dụng đất có thể thúc đẩy chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ, nhưng nếu chỉ dùng chế tài tài chính thì chưa đủ để giải quyết toàn bộ tình trạng dự án tồn đọng.

Ông cho rằng Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương cần đồng thời tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Với những dự án đang được rà soát, xử lý tồn tại hoặc chờ hoàn thiện thủ tục, giải quyết dứt điểm điểm nghẽn mới tạo điều kiện để đất được đưa vào sử dụng. Từ các ví dụ ông nêu, có thể thấy khâu xác định giá đất và điều chỉnh quy hoạch chính là hai nút thắt hay gặp, và đó cũng là lý do phần định giá được bàn kỹ trong cùng dự thảo.

Cần lưu ý đây mới là dự thảo được trình Quốc hội. Nội dung cuối cùng, trong đó có mốc 60 tháng và cách tính tiền lũy tiến, còn phụ thuộc quá trình thảo luận và thông qua.

Tác động với người mua và người bán nhà đất dự án

Với người mua nhà trong dự án hình thành trong tương lai hoặc mua đất nền dự án, đề xuất này có hai mặt. Mặt tích cực: sức ép tài chính có thể buộc chủ đầu tư triển khai nhanh hơn, giảm khả năng tiền của người mua bị chôn vào một dự án treo nhiều năm. Mặt cần thận trọng: một dự án bị thu hồi thường kéo theo rủi ro pháp lý cho những giao dịch đã ký, nên người mua cần kiểm tra kỹ trước khi xuống tiền.

Theo thông lệ, trước khi mua bán nhà đất dự án, người mua nên xem chủ trương đầu tư, quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, tiến độ sử dụng đất đã cam kết và tình trạng hoàn thành nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Một dự án đã quá xa so với tiến độ ghi trong hồ sơ là tín hiệu cần hỏi rõ nguyên nhân: chậm do chủ đầu tư hay do chờ cơ quan Nhà nước định giá, điều chỉnh quy hoạch.

Với nhà đầu tư cá nhân giữ đất dự án để chờ tăng giá, thông điệp khá rõ: chi phí găm giữ có thể tăng theo thời gian, và rủi ro này phần nào sẽ được phản ánh vào giá bán. Với người bán, minh bạch về tiến độ và pháp lý dự án có thể trở thành lợi thế khi giao dịch.

Về giá, nếu cơ chế định giá được chuẩn hóa như các chuyên gia đề xuất, chi phí đất đầu vào của doanh nghiệp sẽ dễ dự báo hơn. Điều đó có thể giúp giá nhà đất bớt những biến động do cách tính khác nhau giữa các địa phương, dù mức giá cụ thể vẫn tùy thị trường từng nơi.

Câu hỏi thường gặp

Đất dự án chậm sử dụng bao lâu thì bị thu hồi theo đề xuất mới?

Theo dự án Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội ngày 22/10, đất dự án quá 60 tháng vẫn không sử dụng sẽ bị thu hồi. Trước mốc đó, chủ đầu tư phải nộp khoản tiền theo mức lũy tiến. Đây vẫn là đề xuất, chưa phải quy định chính thức.

Luật hiện nay xử lý dự án chậm triển khai ra sao?

Quy định hiện hành xử lý dự án không đưa đất vào sử dụng 12 tháng liên tục hoặc chậm 24 tháng so với tiến độ trong dự án đầu tư. Nhà đầu tư có thể được gia hạn nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung. Hết gia hạn mà vẫn không sử dụng thì có thể bị thu hồi.

Dự án chậm vì chờ định giá đất có bị phạt không?

Các chuyên gia đề nghị phân loại nguyên nhân chủ quan, khách quan hoặc bất khả kháng trước khi áp chế tài. Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng trường hợp bất khả kháng cần được loại trừ, chẳng hạn chậm vì cơ quan có thẩm quyền chưa xác định xong giá đất. Cách xử lý cụ thể còn chờ nội dung luật chính thức.

Người mua đất nền, căn hộ dự án nên kiểm tra gì?

Người mua nên đối chiếu tiến độ sử dụng đất cam kết trong hồ sơ dự án với thực tế ngoài công trường, đồng thời hỏi rõ chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất hay chưa. Dự án chậm quá lâu thường tiềm ẩn rủi ro pháp lý. Khi chưa chắc chắn, có thể nhờ luật sư hoặc người có chuyên môn rà soát giấy tờ.

Thay đổi cách tính giá đất có làm giá nhà tăng không?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng giá đất tác động trực tiếp đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp và giá bất động sản. Mục tiêu của các đề xuất là định giá minh bạch, thống nhất hơn giữa các địa phương, giúp doanh nghiệp dự báo chi phí. Tác động thực tế lên giá nhà sẽ còn tùy cách luật được thông qua và thị trường từng khu vực.