Mua bán đất Đồng Nai: quy hoạch đô thị 2.250 ha ven sông

TP Đồng Nai đang nghiên cứu quy hoạch một khu đô thị hỗn hợp rộng hơn 2.250 ha tại xã An Phước và phường Tam Phước, trong đó khoảng 259 ha là mặt sông Đồng Nai. Theo VnExpress, định hướng quy hoạch, sử dụng đất và chính sách bồi thường, tái định cư đã được chính quyền công bố tại hội nghị ngày 2/11. Với người đang tính chuyện mua bán đất Đồng Nai, nhất là khu vực ven sông phía Tây Nam thành phố, đây là thông tin cần đọc kỹ trước khi xuống tiền.

Dự án vẫn ở giai đoạn nghiên cứu và định hướng, chưa phải bản quy hoạch chi tiết để triển khai xây dựng. Bài viết này tóm lại các con số chính, đặt chúng vào bối cảnh phát triển quanh sân bay Long Thành và chỉ ra những điểm người mua, người bán và nhà đầu tư nên cân nhắc.

Khu đô thị 2.250 ha ở An Phước, Tam Phước gồm những gì?

Quy mô hơn 2.250 ha tương đương khoảng 22,5 km2. Riêng phần mặt sông khoảng 259 ha, chiếm chừng 11,5% tổng diện tích. Như vậy, phần đất có thể bố trí công trình, hạ tầng và cây xanh vào khoảng gần 2.000 ha.

Theo định hướng của Sở Xây dựng Đồng Nai, không gian được chia thành bốn khu, mỗi khu một chức năng. Khu phía Tây là trung tâm đô thị hỗn hợp, nơi tập trung phần lớn quỹ đất nhà ở cùng thương mại, dịch vụ và các hoạt động kinh tế ven sông. Dọc bờ sông Đồng Nai ở khu này dự kiến có công viên, quảng trường, đường đi bộ và các điểm vui chơi, du lịch.

Khu phía Tây được nghiên cứu theo mô hình đô thị nén gắn với giao thông công cộng, thường gọi tắt là TOD. Đô thị nén là cách bố trí nhà ở, văn phòng, thương mại và dịch vụ dày đặc trên một diện tích nhỏ, còn TOD là mô hình lấy các nhà ga, tuyến giao thông công cộng làm hạt nhân để phát triển khu dân cư xung quanh. Theo thông lệ, những khu theo mô hình này thường có mật độ xây dựng cao, nhiều chung cư và nhà phố thương mại.

Khu phía Đông dành cho văn hóa, thể thao, du lịch, vui chơi giải trí và giáo dục. Khu phía Nam phát triển đô thị sinh thái, mật độ thấp, tận dụng kênh rạch và mặt nước tự nhiên; do có nhiều kênh rạch, khu này sẽ chú trọng thoát nước, trữ nước và kiểm soát ngập. Khu phía Bắc được định hướng thành khu đô thị đại học, tập trung cơ sở đào tạo, nghiên cứu và đổi mới sáng tạo, với các ngành gắn với nhu cầu nhân lực của vùng như hàng không, logistics, công nghệ cao, tài chính và thương mại quốc tế.

Hạ tầng kỹ thuật gồm cấp điện, cấp nước và xử lý nước thải cũng được tính trong tổng thể quy hoạch.

Vì sao Đồng Nai chọn vùng ven sông gần sân bay Long Thành?

Khu vực quy hoạch nằm ở phía Tây Nam thành phố, giáp sông Đồng Nai, gần các trục kết nối cầu Long Hưng và cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu. Theo đánh giá được VnExpress dẫn lại, vị trí này có lợi thế liên kết với TP HCM, Nhơn Trạch và đô thị sân bay Long Thành, đồng thời có cảnh quan ven sông để làm thương mại, dịch vụ và du lịch.

Dự án nằm trong chiến lược mở rộng không gian đô thị của Đồng Nai, bên cạnh các khu vực trọng điểm như Long Thành, khu công nghệ cao và hành lang kinh tế ven sông Đồng Nai. Vùng quanh sân bay Long Thành được định hướng trở thành cực tăng trưởng mới theo mô hình đô thị sân bay, kết hợp hàng không, logistics, thương mại, dịch vụ, công nghiệp công nghệ cao và tiện ích đô thị.

Điểm đáng chú ý là khu đô thị đại học phía Bắc được kỳ vọng cung cấp nhân lực cho các hoạt động kinh tế quanh sân bay. Nếu thành hình, đây có thể là nguồn cầu thuê nhà ổn định từ sinh viên, giảng viên và người lao động, một yếu tố mà nhà đầu tư cho thuê thường quan tâm.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Đồng Nai trên TimBDSvn

700.000 căn nhà đến năm 2030 nói gì về thị trường bất động sản Đồng Nai?

Cùng với việc mở rộng không gian kinh tế, Đồng Nai đặt mục tiêu phát triển hơn 700.000 căn nhà đến năm 2030. Trong đó có khoảng 480.000 căn nhà ở thương mại, ít nhất 67.000 căn nhà ở xã hội, 3.100 căn cho lực lượng vũ trang và gần 300 căn nhà công vụ.

Nhà ở thương mại là nhà do doanh nghiệp xây để bán hoặc cho thuê theo giá thị trường, còn nhà ở xã hội là loại nhà được Nhà nước hỗ trợ, bán hoặc cho thuê với giá thấp hơn cho người có thu nhập thấp và các đối tượng chính sách. Tính ra, nhà ở thương mại chiếm khoảng 68% tổng mục tiêu, nhà ở xã hội khoảng 9,6%. Cộng các nhóm được nêu cụ thể được khoảng 550.000 căn; nguồn tin không nói rõ cơ cấu phần còn lại.

Với người mua nhà, con số này cho thấy nguồn cung tại Đồng Nai dự kiến sẽ tăng mạnh trong vài năm tới. Theo lẽ thông thường, khi nguồn cung dồi dào, người mua ở thực có thêm lựa chọn và vị thế đàm phán tốt hơn. Ngược lại, nếu hạ tầng và việc làm đi đúng kế hoạch, nhu cầu cũng có thể tăng theo. Chính quyền xem đây là cơ sở để phát triển các khu đô thị mới, gắn nguồn cung nhà ở với hạ tầng và việc làm tại các vùng tăng trưởng trọng điểm.

Tác động với người mua và người bán nhà đất ở An Phước, Tam Phước

Với người dân đang có đất trong ranh quy hoạch, vấn đề lớn nhất là bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Thành phố cho biết sẽ tiếp tục rà soát hiện trạng đất đai, ranh giới và chuẩn bị phương án bồi thường theo quy định. Bồi thường là khoản Nhà nước trả khi thu hồi đất; tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới cho hộ bị thu hồi. Chủ đất nên theo dõi thông báo của địa phương, giữ đầy đủ giấy tờ như sổ đỏ để được xác định quyền lợi chính xác.

Với người định mua đất ở khu vực này, thông tin quy hoạch thường kéo theo kỳ vọng tăng giá đất. Tuy nhiên, một thửa đất nằm trong vùng sẽ thu hồi có thể bị hạn chế chuyển mục đích, xây dựng hoặc chỉ được bồi thường theo bảng giá, không phải theo giá đã trả khi mua. Vì vậy, mua đất trong ranh dự án mà chưa rõ vị trí cụ thể là rủi ro lớn.

Với nhà đầu tư dài hạn, các khu lân cận nhưng nằm ngoài ranh thu hồi, có kết nối tốt với cầu Long Hưng, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và hướng sân bay Long Thành, có thể là lựa chọn cân nhắc. Dù vậy, khoảng cách từ định hướng đến công trình thực tế thường kéo dài nhiều năm, nên dòng tiền đầu tư cần chịu được thời gian chờ.

Với người bán nhà đất quanh khu vực, tin quy hoạch có thể giúp thanh khoản tốt hơn, nhưng định giá quá cao so với tiến độ thực tế dễ khiến giao dịch chậm.

Tham khảo tin mua bán đất tại Đồng Nai

Mua đất Đồng Nai lúc này cần kiểm tra pháp lý gì?

Trước hết, cần hiểu quy hoạch ở Việt Nam thường đi qua nhiều tầng: quy hoạch chung, quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 rồi quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Quy hoạch 1/500 là bản vẽ chi tiết nhất, thể hiện vị trí từng lô đất, công trình và đường nội bộ. Khi dự án mới ở mức định hướng, ranh giới từng thửa có thể còn thay đổi.

Người mua nên đề nghị cơ quan quản lý đất đai hoặc UBND xã, phường cung cấp thông tin quy hoạch của thửa đất định mua. Đồng thời, kiểm tra sổ đỏ hoặc sổ hồng có đúng chủ, có đang thế chấp hay tranh chấp, và loại đất ghi trên sổ là đất ở hay đất nông nghiệp. Đất nông nghiệp trong vùng quy hoạch thường khó chuyển sang đất thổ cư hơn.

Nếu vay mua nhà hoặc vay mua đất, nên tính trước kịch bản lãi suất thay đổi trong thời gian chờ hạ tầng hoàn thiện. Ngân hàng cũng thường thẩm định kỹ hơn với tài sản nằm trong vùng có quy hoạch thu hồi, nên hạn mức cho vay có thể thấp hơn kỳ vọng.

Câu hỏi thường gặp

Khu đô thị 2.250 ha ở Đồng Nai nằm ở đâu?

Khu đô thị nằm tại xã An Phước và phường Tam Phước, phía Tây Nam TP Đồng Nai, giáp sông Đồng Nai. Khu vực gần các trục kết nối cầu Long Hưng và cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, có lợi thế liên kết với TP HCM, Nhơn Trạch và sân bay Long Thành.

Dự án đã được duyệt và xây dựng chưa?

Theo VnExpress, thành phố đang nghiên cứu quy hoạch và đã công bố định hướng tại hội nghị ngày 2/11. Thành phố vẫn đang rà soát hiện trạng đất đai, ranh giới và chuẩn bị phương án bồi thường. Theo thông lệ, còn cần các bước lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết trước khi xây dựng.

Có đất trong vùng quy hoạch thì được bồi thường thế nào?

Chính quyền cho biết sẽ chuẩn bị phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định. Mức bồi thường cụ thể chưa được công bố. Chủ đất nên giữ đầy đủ giấy tờ và theo dõi thông báo chính thức của địa phương.

Có nên mua đất ở An Phước, Tam Phước lúc này không?

Điều đó phụ thuộc vào vị trí thửa đất so với ranh quy hoạch và khả năng chờ vốn. Đất nằm trong vùng thu hồi có rủi ro lớn vì có thể chỉ được bồi thường theo quy định. Người mua nên kiểm tra thông tin quy hoạch và pháp lý trước khi đặt cọc.

Đồng Nai sẽ có bao nhiêu nhà ở xã hội đến năm 2030?

Đồng Nai đặt mục tiêu ít nhất 67.000 căn nhà ở xã hội trong tổng số hơn 700.000 căn nhà đến năm 2030. Ngoài ra có khoảng 480.000 căn nhà ở thương mại, 3.100 căn cho lực lượng vũ trang và gần 300 căn nhà công vụ.