Metro Bến Thành - Cần Giờ khởi công 30/10: có nên mua đất?

Ngày 30/10 tới, tuyến đường sắt tốc độ cao Bến Thành - Cần Giờ dài 54,062 km tại TP HCM sẽ khởi công và thi công đồng loạt nhiều hạng mục trọng điểm, với mục tiêu vận hành thương mại vào tháng 12/2029. Thông tin do Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đường sắt cao tốc VinSpeed, nhà đầu tư dự án, đưa ra ngày 24/10. Với người đang tính mua đất, mua nhà ở phía nam thành phố, đây là mốc đáng theo dõi, nhưng cần đọc kỹ từng chi tiết trước khi ra quyết định.

Theo bài của VTC News được CafeF đăng lại, thời gian thi công kéo dài hơn 3 năm. Nhà đầu tư cho biết các hạng mục của dự án đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và đã được phê duyệt. Báo cáo nghiên cứu khả thi là hồ sơ phân tích chi tiết về kỹ thuật, chi phí, hiệu quả và phương án triển khai, thường là bước bắt buộc trước khi một công trình lớn được phép xây dựng.

Metro Bến Thành - Cần Giờ khởi công những hạng mục nào?

Giai đoạn 1 của dự án gồm khá đầy đủ các phần cốt lõi của một tuyến đường sắt. Thứ nhất là bản thân tuyến đường, gồm đoạn hầm và đoạn cầu cạn. Thứ hai là 2 nhà ga: ga Bến Thành và ga Cần Giờ. Thứ ba là Depot đặt tại Cần Giờ, tức khu tập kết, bảo dưỡng và sửa chữa đoàn tàu. Thứ tư là Trung tâm điều hành vận tải (OCC), nơi giám sát và điều phối toàn bộ hoạt động chạy tàu. Cuối cùng là hệ thống đường sắt đi kèm như cấp điện, thông tin, tín hiệu và thu soát vé.

Tuyến được thiết kế đường đôi, khổ 1.435 mm và điện khí hóa. Khổ 1.435 mm là khổ ray tiêu chuẩn phổ biến trên thế giới, rộng hơn khổ 1.000 mm của tuyến đường sắt Bắc - Nam hiện hữu. Dự án được xếp vào công trình nhóm A cấp đặc biệt; theo cách phân loại ở Việt Nam, đây là nhóm có quy mô và mức độ quan trọng cao nhất.

Về nhà thầu, liên danh thi công xây dựng gồm Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng SGC (thành viên đứng đầu) và Công ty Cổ phần Vinhomes. Đơn vị giám sát thi công là Công ty cổ phần Tư vấn công nghệ, thiết bị và Kiểm định xây dựng - CONINCO. Phần thiết kế xây dựng do liên danh Sun Engineering Consultants International - TECCO1 - Dorsch Consult Asia (DCA) đảm nhận.

Tuyến đường sắt đi qua những khu vực nào của TP HCM?

Tuyến đi qua 9 phường, xã của TP HCM gồm phường Bến Thành, phường Khánh Hội, phường Xóm Chiếu, phường Tân Thuận, phường Tân Mỹ, xã Nhà Bè, xã Bình Khánh, xã An Thới Đông và xã Cần Giờ. Điểm đầu đặt tại Công viên 23 tháng 9, phường Bến Thành; điểm cuối là khu đất 39ha tiếp giáp Dự án Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ thuộc xã Cần Giờ.

Khoảng 3,3 km đầu tuyến đi ngầm, từ ga Bến Thành (Km0+000) đến khoảng Km3+173; phần còn lại đến cuối tuyến chạy trên cầu cạn. Theo quyết định phê duyệt phương án tuyến của UBND TP.HCM, từ Bến Thành tuyến đi theo đường Ký Con, vượt rạch Bến Nghé sang đường Vĩnh Khánh, cắt đường Hoàng Diệu rồi đi dọc trục Nguyễn Tất Thành.

Gần cầu Tân Thuận 2, tuyến rẽ theo đường Nguyễn Văn Linh, qua nút giao cầu Phú Mỹ, chạy giữa các tuyến Nguyễn Lương Bằng, đường 15B và đường D1, rồi vượt sông Rạch Đĩa sang khu vực Nhà Bè. Tại Nhà Bè, tuyến đi qua khu tái định cư Vạn Phát Hưng, khu dân cư Phú Xuân, sau đó vượt sông Soài Rạp sang xã Bình Khánh.

Từ Bình Khánh, tuyến chuyển hướng Đông, chạy song song cao tốc Bến Lức - Long Thành và vượt cao tốc ở khoảng Km18+800 để vào hành lang đường Rừng Sác. Tuyến bám dọc đường Rừng Sác, vượt đường Trần Quang Nhơn vào xã An Thới Đông, rồi lần lượt qua sông An Nghĩa, Rạch Đôn, sông Lôi Giang, sông Dinh Bà để tới xã Cần Giờ. Tổng cộng tuyến vượt 5 con sông lớn là Rạch Đĩa, Soài Rạp, An Nghĩa, Lôi Giang và Dinh Bà.

Bối cảnh: vì sao tuyến này được thị trường chú ý?

Cần Giờ từ lâu là vùng xa trung tâm nhất của TP HCM, việc đi lại phụ thuộc vào đường bộ và phà qua sông. Một tuyến đường sắt nối thẳng từ khu lõi Bến Thành ra biển có thể thay đổi đáng kể thời gian di chuyển, vốn là yếu tố thường quyết định giá trị của nhà đất ở vùng ven.

Điểm cuối tuyến nằm sát Dự án Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ, nên có thể hiểu tuyến đường sắt và khu đô thị này được tính toán để hỗ trợ nhau. Việc liên danh thi công có Vinhomes tham gia cũng cho thấy mối liên hệ giữa hạ tầng giao thông và phát triển đô thị trong cùng hệ sinh thái nhà đầu tư. Nguồn tin không nêu tổng vốn đầu tư hay số ga trung gian ở giai đoạn sau, nên người đọc chưa thể đánh giá đầy đủ toàn bộ quy mô dự án.

Theo thông lệ, từ khi khởi công đến khi một tuyến đường sắt đô thị đi vào khai thác thường có nhiều biến số: giải phóng mặt bằng, kỹ thuật thi công qua sông, nguồn vốn. Mốc tháng 12/2029 là kế hoạch của nhà đầu tư, chưa phải cam kết chắc chắn.

Tác động với người mua và người bán nhà đất phía nam TP HCM

Với người đang có ý định mua bán nhà đất ở các khu vực tuyến đi qua, thông tin khởi công thường tạo tâm lý kỳ vọng. Ở nhiều dự án hạ tầng lớn, giá rao bán đất nền và đất thổ cư quanh tuyến hay tăng ngay khi có tin khởi công, trước cả khi công trình hoàn thành. Đất nền là đất đã phân lô, có hạ tầng cơ bản để xây nhà; đất thổ cư là đất được phép ở và xây dựng nhà ở.

Tuy vậy, có một chi tiết quan trọng: giai đoạn 1 chỉ liệt kê 2 nhà ga là Bến Thành và Cần Giờ. Phần lớn tuyến chạy trên cầu cạn qua Nhà Bè, Bình Khánh, An Thới Đông. Một khu đất nằm cạnh cầu cạn nhưng không có ga gần đó có thể không được hưởng lợi về đi lại như kỳ vọng, thậm chí chịu tiếng ồn hoặc bị ảnh hưởng bởi hành lang an toàn. Người mua nên phân biệt giữa đất gần ga và đất chỉ gần đường ray.

Với người bán, đây có thể là thời điểm có nhiều người hỏi mua hơn, nhưng định giá quá cao dựa trên kỳ vọng dễ khiến giao dịch kéo dài. Với nhà đầu tư dài hạn, khoảng thời gian hơn 3 năm thi công đồng nghĩa với việc vốn có thể bị chôn trong thời gian dài; nếu vay mua nhà đất, chi phí lãi suất trong giai đoạn này cần được tính kỹ.

Xem các tin mua bán đất tại Hồ Chí Minh

Mua đất dọc tuyến Metro Cần Giờ cần kiểm tra gì?

Việc đầu tiên là kiểm tra quy hoạch. Người mua nên xin thông tin quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền để biết thửa đất có nằm trong phạm vi tuyến, hành lang an toàn đường sắt hay diện tích dành cho nhà ga, depot hay không. Đất nằm trong phạm vi công trình có thể bị thu hồi, khi đó giá bồi thường thường theo bảng giá của Nhà nước và có thể thấp hơn giá mua trên thị trường.

Việc thứ hai là pháp lý. Chỉ nên giao dịch khi có sổ đỏ hoặc sổ hồng, tức Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, đúng tên người bán. Ở vùng ven như Cần Giờ, Nhà Bè, tình trạng phân lô tự phát, đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích hay mua bán bằng giấy tay vẫn có thể xảy ra; kiểu giao dịch này tiềm ẩn rủi ro lớn khi có dự án lớn đi qua.

Việc thứ ba là so sánh giá. Nên đối chiếu giá rao với các giao dịch thực tế gần đây trong khu vực, thay vì tin vào lời quảng cáo gắn tên metro. Trao đổi với chính chủ thay vì qua nhiều lớp môi giới giúp hạn chế việc bị đẩy giá.

Tham khảo thêm nhà đất đang bán tại TP Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Metro Bến Thành - Cần Giờ khi nào hoạt động?

Theo nhà đầu tư VinSpeed, dự án khởi công, thi công đồng loạt từ ngày 30/10 và dự kiến vận hành thương mại vào tháng 12/2029. Thời gian thi công được nêu là hơn 3 năm. Đây là kế hoạch của nhà đầu tư nên tiến độ thực tế còn phụ thuộc nhiều yếu tố trong quá trình xây dựng.

Tuyến có bao nhiêu ga trong giai đoạn 1?

Các hạng mục giai đoạn 1 được công bố gồm 2 nhà ga là ga Bến Thành và ga Cần Giờ, cùng Depot tại Cần Giờ và Trung tâm điều hành vận tải. Nguồn tin không nhắc đến ga trung gian. Vì vậy người mua nhà đất ở khu vực giữa tuyến nên tìm hiểu thêm trước khi kỳ vọng vào lợi ích đi lại.

Mua đất ở Nhà Bè, Bình Khánh gần tuyến có lợi không?

Tuyến đi qua xã Nhà Bè và xã Bình Khánh trên cầu cạn, vượt sông Rạch Đĩa và Soài Rạp. Kết nối tốt hơn có thể hỗ trợ giá đất về dài hạn, nhưng nếu không có ga gần đó thì lợi ích trực tiếp sẽ hạn chế. Người mua cần kiểm tra quy hoạch để chắc thửa đất không nằm trong phạm vi công trình hay hành lang an toàn.

Có nên mua đất Cần Giờ ngay khi có tin khởi công?

Ga cuối và Depot đặt tại xã Cần Giờ, sát Dự án Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ, nên khu vực này thường được kỳ vọng hưởng lợi nhiều nhất. Tuy nhiên giá có thể đã tăng theo tin tức, trong khi tuyến chỉ chạy từ tháng 12/2029 nếu đúng kế hoạch. Người mua nên ưu tiên đất có sổ đỏ, đúng mục đích sử dụng và tính toán khả năng giữ vốn nhiều năm.

Ai là đơn vị thi công dự án?

Liên danh thi công gồm Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng SGC đứng đầu và Công ty Cổ phần Vinhomes. Giám sát thi công là CONINCO, còn thiết kế do liên danh Sun Engineering Consultants International - TECCO1 - Dorsch Consult Asia (DCA) thực hiện.