Lãi suất vay mua nhà: HoREA TP HCM muốn ngân hàng giảm thực chất

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa gửi văn bản kiến nghị lên Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và các bộ, ngành, đề nghị giám sát để việc giảm lãi suất cho vay diễn ra thực chất, với mức giảm 1,5-2 điểm phần trăm/năm áp dụng cho cả khoản vay mới lẫn dư nợ cũ. Thông tin được Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu chia sẻ với VTC News ngày 24/10 và được cafef đăng lại ngày 25/10/2026. Với người đang vay mua nhà hoặc dự định mua bán nhà đất tại TP HCM, đây là đề xuất đáng theo dõi vì nó chạm thẳng vào chi phí vốn, thứ quyết định khoản trả góp hằng tháng.

Điểm khác biệt của lần kiến nghị này là HoREA không chỉ đòi lãi suất thấp hơn, mà yêu cầu các ngân hàng thương mại chia sẻ một phần lợi nhuận với khách hàng, thay vì chỉ trông vào việc cắt giảm chi phí hoạt động. Hiệp hội cũng đưa ra hàng loạt đề xuất khác liên quan đến định giá tài sản thế chấp, gói tín dụng 153.000 tỷ đồng và chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng.

HoREA TP HCM đề xuất gì về lãi suất cho vay?

Theo HoREA, tại cuộc họp với các tổ chức tín dụng ngày 19/10, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Phạm Đức Ấn đã chỉ đạo quyết liệt việc hạ mặt bằng lãi suất. Các ngân hàng thương mại được yêu cầu giảm tối thiểu 0,5 điểm phần trăm/năm với lãi suất tiền gửi tiết kiệm niêm yết kỳ hạn từ 6 tháng trở lên và không chạy đua tăng lãi suất huy động. Về phía cho vay, mức giảm được nhắc tới là 1,5-2 điểm phần trăm/năm, tập trung vào sản xuất, kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên.

"Điểm phần trăm" là mức chênh tuyệt đối giữa hai lãi suất: một khoản vay đang chịu 10%/năm, nếu giảm 1,5 điểm phần trăm sẽ còn 8,5%/năm, chứ không phải giảm 1,5% của con số 10%. Cách tính này giúp người vay hình dung chính xác mức tiết kiệm.

HoREA nhận định đây là lần đầu Thống đốc yêu cầu các tổ chức tín dụng cùng chia sẻ lợi nhuận để giảm lãi suất, thay vì chỉ kêu gọi tiết giảm chi phí. Từ đó, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước tăng cường kiểm tra, đôn đốc để chủ trương này đến được tay người vay, không dừng lại ở văn bản.

Một điểm HoREA nhấn mạnh là việc giảm lãi suất phải áp dụng cho cả dư nợ hiện hữu. "Dư nợ hiện hữu" là số tiền gốc khách hàng đang còn nợ ngân hàng từ các hợp đồng đã ký trước đó. Theo thông lệ, khi ngân hàng hạ lãi suất, khách vay mới thường được hưởng ngay, còn người vay cũ phải chờ đến kỳ điều chỉnh lãi suất thả nổi, tức kỳ mà lãi suất được tính lại theo lãi suất cơ sở cộng biên độ ghi trong hợp đồng, và không phải lúc nào cũng được giảm tương ứng.

Bối cảnh: ngân hàng lãi lớn, doanh nghiệp vẫn vay đắt

Để làm rõ lý do đòi chia sẻ lợi nhuận, HoREA đưa ra một phép so sánh. Theo Hiệp hội, phần lớn trong 27 ngân hàng thương mại duy trì lợi nhuận khá cao và ổn định, tổng lợi nhuận thường đạt khoảng 7-10 tỷ USD mỗi năm. Đặt cạnh tổng vốn điều lệ khoảng 922.000 tỷ đồng của 27 ngân hàng này, HoREA tính ra tỷ lệ lợi nhuận tương đương khoảng 19,7-28,2%/năm.

Ở chiều ngược lại, nhiều doanh nghiệp vẫn phải vay với chi phí cao. Tại cuộc họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 13/10, một số địa phương phản ánh có trường hợp lãi suất vay lên tới 18-19%/năm. Khoảng cách giữa lợi nhuận ngân hàng và gánh nặng lãi vay của khách hàng chính là vấn đề HoREA muốn đặt lên bàn chính sách.

Hiệp hội còn nêu tình trạng một số tổ chức tín dụng định giá tài sản thế chấp thấp hơn giá trị thực, có trường hợp chỉ khoảng 70%. Định giá tài sản thế chấp là bước ngân hàng ước tính giá trị căn nhà hay mảnh đất dùng làm bảo đảm, rồi dựa vào đó quyết định hạn mức cho vay. Lấy ví dụ minh họa: một căn nhà thị trường trị giá 5 tỷ đồng mà chỉ được định giá 70% sẽ còn 3,5 tỷ đồng; nếu ngân hàng cho vay tối đa 70% giá trị định giá, khoản vay chỉ khoảng 2,45 tỷ đồng thay vì 3,5 tỷ đồng nếu định giá sát giá thực. Phần chênh lệch người vay phải tự xoay xở.

Dù vậy, HoREA cũng lưu ý giảm lãi suất phải dựa trên tiết giảm chi phí và chia sẻ lợi nhuận, không được hạ chuẩn tín dụng hay đánh đổi chất lượng tài sản để tăng quy mô cho vay. Nói cách khác, Hiệp hội không đề nghị cho vay dễ dãi, mà muốn giá vốn hợp lý hơn với người vay đủ điều kiện.

Người vay mua nhà ở TP HCM được gì nếu đề xuất thành hiện thực?

Với người đang trả góp, tác động dễ thấy nhất là tiền lãi. Một phép tính đơn giản: khoản dư nợ 2 tỷ đồng được giảm 1,5 điểm phần trăm sẽ bớt khoảng 30 triệu đồng tiền lãi mỗi năm; giảm 2 điểm phần trăm thì bớt khoảng 40 triệu đồng. Con số thực tế sẽ thấp dần theo dư nợ gốc giảm, nhưng đủ để thấy việc áp dụng cho cả khoản vay cũ có ý nghĩa thế nào với các gia đình đang gánh nợ mua nhà.

Tuy nhiên, người mua cần đọc kỹ phạm vi: theo nội dung HoREA dẫn lại, mức giảm 1,5-2 điểm phần trăm tập trung vào sản xuất, kinh doanh và lĩnh vực ưu tiên. Vay tiêu dùng để mua nhà ở có được hưởng mức tương tự hay không, nguồn tin chưa nêu rõ, nên người vay thường phải hỏi trực tiếp ngân hàng của mình về chính sách áp dụng cho hợp đồng cụ thể.

Với chủ đầu tư và doanh nghiệp bất động sản, chi phí vốn thấp hơn có thể giúp giảm áp lực tài chính lên dự án. Theo logic thị trường, điều này có thể tạo dư địa cho chính sách bán hàng linh hoạt hơn, nhưng chưa có gì bảo đảm giá nhà đất sẽ hạ. Người bán nhà riêng ở TP HCM có thể kỳ vọng thanh khoản cải thiện nếu người mua tiếp cận vốn dễ hơn, song hiệu ứng thường đến chậm, sau khi chính sách thực sự đi vào hợp đồng tín dụng.

Đề xuất về định giá tài sản thế chấp sát giá thực, nếu được giám sát, sẽ giúp người mua cần vay nhiều không bị hụt vốn ở phút chót. Trong lúc chờ đợi, người định mua nhà nên xin ngân hàng định giá sơ bộ trước khi đặt cọc để tránh rủi ro thiếu tiền.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh đang đăng trên TimBDSvn

Gói 153.000 tỷ đồng có thể mở cho người mua nhà thương mại?

Bên cạnh lãi suất, HoREA đề xuất cho phép người mua, mua trả góp nhà ở thương mại giá phù hợp được tiếp cận gói tín dụng 153.000 tỷ đồng với lãi suất hợp lý, tương tự chính sách dành cho người mua nhà ở xã hội và các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư. Nhà ở thương mại giá phù hợp có thể hiểu là phân khúc căn hộ, nhà ở do doanh nghiệp xây để bán theo cơ chế thị trường nhưng có mức giá vừa túi tiền người có thu nhập trung bình, nằm giữa nhà ở xã hội và nhà cao cấp.

Theo Hiệp hội, mở rộng nguồn vốn lãi suất hợp lý sẽ hỗ trợ người có nhu cầu ở thực, cải thiện sức mua và thanh khoản thị trường bất động sản. Hiện tại người mua nhà thương mại thường phải vay theo lãi suất thị trường, nên nếu đề xuất được chấp thuận, đây sẽ là thay đổi lớn với những ai muốn mua chung cư tầm trung nhưng không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.

HoREA còn kiến nghị nghiên cứu cơ chế không tính dư nợ của một số khoản vay thuộc dự án nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại giá phù hợp và dự án khu công nghiệp trọng điểm vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của ngân hàng. Chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng, hay còn gọi là "room tín dụng", là giới hạn mức tăng dư nợ mà Ngân hàng Nhà nước giao cho từng ngân hàng mỗi năm. Khi các khoản vay này được tách ra ngoài room, ngân hàng thường sẵn lòng giải ngân cho các phân khúc đó hơn mà không phải lo chạm trần.

Có nên chờ lãi suất giảm rồi mới mua nhà?

Đây là câu hỏi nhiều người đặt ra khi thấy tin giảm lãi suất. Cần nhớ rằng nội dung trên là kiến nghị của một hiệp hội, còn chỉ đạo của Thống đốc ngày 19/10 cần thời gian để các ngân hàng chuyển thành biểu lãi suất cụ thể. Người có nhu cầu ở thực và đã tìm được tài sản pháp lý rõ ràng, có sổ hồng hoặc sổ đỏ, có thể cân nhắc đàm phán với ngân hàng về ưu đãi và điều khoản điều chỉnh lãi suất sau thời gian cố định, thay vì chỉ chờ đợi.

Với nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao, lãi suất giảm giúp giảm chi phí nắm giữ, nhưng vẫn cần tính kịch bản lãi suất thả nổi tăng trở lại. Theo thông lệ, nên giữ khoản trả nợ hằng tháng ở mức không vượt quá khoảng một phần ba đến một nửa thu nhập để có vùng an toàn.

Tham khảo các căn nhà đang mua bán tại Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Lãi suất vay mua nhà có chắc chắn giảm 1,5-2 điểm phần trăm không?

Chưa chắc. Theo HoREA, mức giảm 1,5-2 điểm phần trăm/năm được nêu trong chỉ đạo của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước và tập trung vào sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên. Mức áp dụng cho vay mua nhà ở cụ thể phụ thuộc chính sách từng ngân hàng, người vay nên hỏi trực tiếp.

Khoản vay mua nhà cũ có được giảm lãi suất không?

Theo nội dung HoREA dẫn lại, việc giảm lãi suất được yêu cầu áp dụng cho cả khoản vay mới và dư nợ hiện hữu. Trên thực tế, người vay cũ thường thấy thay đổi ở kỳ điều chỉnh lãi suất thả nổi tiếp theo trong hợp đồng.

Ngân hàng định giá nhà thấp thì người vay bị ảnh hưởng thế nào?

HoREA phản ánh có trường hợp tài sản thế chấp chỉ được định giá khoảng 70% giá trị thực. Khi đó hạn mức vay giảm theo, người mua phải tự bù phần thiếu, nên nên xin định giá sơ bộ trước khi đặt cọc.

Gói 153.000 tỷ đồng hiện dành cho ai?

Theo HoREA, gói này đang dành cho người mua nhà ở xã hội và các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư. Hiệp hội đề xuất mở rộng cho người mua, mua trả góp nhà ở thương mại giá phù hợp, nhưng đây mới là kiến nghị.

Giá nhà đất TP HCM có giảm nếu lãi suất giảm?

Nguồn tin không đưa ra dự báo về giá. Lãi suất thấp hơn có thể giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp và cải thiện sức mua, nhưng giá còn phụ thuộc nguồn cung, pháp lý và vị trí từng dự án.