Giá thuê đất công nghiệp TP HCM 188 USD/m2 khi vốn FDI đổ về

Theo báo cáo quý III của CBRE Việt Nam, các thị trường sơ cấp phía Nam đã hấp thụ 163 ha đất công nghiệp trong 9 tháng đầu năm, tăng 56% so với cùng kỳ năm trước. Ở TP HCM sau sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, dữ liệu của Avison Young ghi nhận giá thuê bình quân 188 USD một m2 và tỷ lệ lấp đầy 70-73%. VnExpress cho biết động lực chính là dòng vốn đầu tư nước ngoài vào công nghệ cao, bán dẫn và trung tâm dữ liệu.

Câu chuyện này không chỉ dành cho các tập đoàn thuê đất làm nhà máy. Người mua bán nhà đất ở vùng ven, người cho thuê phòng trọ và nhà đầu tư đất nền quanh các khu công nghiệp cũng nên theo dõi. Nơi nhà máy mở ra thường kéo theo việc làm, dân cư và nhu cầu nhà ở. Dưới đây là các con số chính và ý nghĩa của chúng với người làm bất động sản.

Đất công nghiệp phía Nam được thuê nhiều đến mức nào

Có hai khái niệm cần nắm trước. Diện tích hấp thụ là phần đất mà doanh nghiệp đã thực sự ký thuê hoặc mua trong kỳ. Thị trường sơ cấp là những địa bàn công nghiệp lâu năm, có nguồn cung và giao dịch lớn nhất vùng.

Con số 163 ha trong 9 tháng, tăng 56%, cho thấy nhu cầu không chỉ hồi phục mà còn tăng nhanh. Theo CBRE, giá thuê đất trung bình đứng ở 185 USD một m2 cho kỳ hạn còn lại, không đổi so với quý trước và cao hơn 1,5% so với cùng kỳ năm ngoái. "Kỳ hạn còn lại" nghĩa là khách thuê trả tiền cho toàn bộ thời gian còn lại của dự án khu công nghiệp, theo thông lệ thường tính tới mốc 50 năm của dự án.

Để hình dung, thuê 1 ha (10.000 m2) với giá 185 USD một m2 tốn khoảng 1,85 triệu USD. Giá tăng chậm, chỉ 1,5% một năm, trong khi diện tích thuê tăng mạnh. Điều này cho thấy các chủ đầu tư khu công nghiệp đang ưu tiên giữ khách hơn là đẩy giá.

Giá thuê đất công nghiệp TP HCM mới chênh lệch ra sao giữa các vùng

Avison Young thống kê TP HCM mới có tổng nguồn cung 25.000 ha, thuộc 64 dự án. Tỷ lệ lấp đầy, tức phần diện tích đã có khách thuê trên tổng diện tích cho thuê, đạt bình quân 70-73%. Bức tranh bên trong mỗi khu vực cũ lại rất khác nhau.

Bình Dương cũ là vùng có quỹ đất lớn nhất, khoảng 13.000 ha, tương đương 50% nguồn cung. Giá thuê ở đây là 200 USD một m2 và tỷ lệ lấp đầy 89%.

Bà Rịa - Vũng Tàu cũ có 8.000 ha, chiếm 33% quỹ đất. Giá thuê thấp nhất vùng, 140 USD một m2, với tỷ lệ lấp đầy 82%.

Khu vực TP HCM cũ chỉ còn 4.200 ha, chiếm 17%. Đây lại là nơi đắt nhất, 270 USD một m2, và gần kín chỗ với tỷ lệ lấp đầy 93%.

Giá thuê ở TP HCM cũ gần gấp đôi Bà Rịa - Vũng Tàu cũ. Khi quỹ đất lõi đã kín hơn 90%, nhu cầu mới thường phải dạt ra các vùng còn đất và giá mềm hơn. Với thị trường nhà đất, chênh lệch này gợi ý nơi dòng người lao động và chuyên gia có thể đổ về trong vài năm tới.

Vốn FDI công nghệ cao đang chảy vào đâu

FDI là vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, tức tiền nhà đầu tư nước ngoài bỏ vào xây nhà máy hay lập doanh nghiệp tại Việt Nam. Số liệu của Cục Thống kê cho thấy cả nước thu hút hơn 50 tỷ USD vốn FDI đăng ký trong 9 tháng, tăng 76% so với cùng kỳ. Vốn thực hiện đạt hơn 21 tỷ USD, tăng 12%. Vốn đăng ký là số cam kết trên giấy phép, còn vốn thực hiện là số tiền đã thực sự giải ngân. Khoảng cách giữa hai con số này là lý do nhà đầu tư nên thận trọng với những lời quảng cáo dựa trên "vốn cam kết".

Riêng TP HCM, các khu chế xuất và khu công nghiệp hút gần 5,6 tỷ USD trong 9 tháng, vượt 31,15% kế hoạch cả năm. Trong số đó, vốn FDI tăng 62%, lên gần 4,3 tỷ USD. Khu Công nghệ cao TP HCM (SHTP) đón hơn 1,23 tỷ USD vốn đăng ký mới từ 4 dự án. Nổi bật là trung tâm dữ liệu Evolution trị giá gần 509 triệu USD, tổ hợp trung tâm dữ liệu Starmason hơn 480 triệu USD và trung tâm dữ liệu 90 MW của Sembcorp.

Ở Đồng Nai, Cushman & Wakefield vừa tư vấn xong thương vụ Daiwa House chuyển nhượng một cơ sở kho vận rộng 20.843 m2 tại Khu công nghiệp Long Đức cho CJ Logistics của Hàn Quốc. Trước đó, tập đoàn công nghệ Coherent của Mỹ thuê 30.000 m2 nhà xưởng xây sẵn tại KTG Industrial Nhơn Trạch 2 để sản xuất linh kiện bán dẫn, quang tử và vật liệu tiên tiến. Nhà xưởng xây sẵn là xưởng do chủ đầu tư dựng trước rồi cho thuê, nên doanh nghiệp vào sản xuất nhanh hơn so với tự xây.

Bối cảnh: hạ tầng mới và chính sách mở đường

Nguồn cung đất công nghiệp đang chịu tác động từ cả hạ tầng lẫn khung pháp lý. Cao tốc Bến Lức - Long Thành đã thông xe toàn tuyến, còn đường Vành đai 4 TP HCM khởi công trong quý III. Theo kinh nghiệm thị trường, mỗi tuyến giao thông lớn thường kéo giá đất dọc tuyến lên, cả đất công nghiệp lẫn đất ở.

Bà Thanh Phạm, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE tại TP HCM, cho biết Nghị quyết số 10 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang hướng FDI thế hệ mới vào công nghệ cao, khu công nghiệp sinh thái và logistics thông minh.

Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp và Văn phòng Cushman & Wakefield Việt Nam, cũng có nhận định tương tự. Theo ông, Luật Đầu tư sửa đổi và Nghị định 96 của Chính phủ đã đưa vào cơ chế thủ tục đầu tư đặc biệt, rút ngắn thời gian cấp phép cho dự án trong khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao. Ông cho rằng khi quỹ đất ở các thị trường trọng điểm hẹp dần, chủ đầu tư chuyển sang xây nhà xưởng và nhà kho cao tầng phục vụ bán dẫn, điện tử, thiết bị y tế và nghiên cứu phát triển (R&D), để dùng đất hiệu quả hơn.

Có nên đầu tư khu công nghiệp mới lúc này

Không phải dự án nào cũng hưởng lợi. Ông Mai Hữu Tín, Chủ tịch Liên đoàn Doanh nghiệp TP HCM kiêm Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư U&I, cảnh báo khu công nghiệp mở mới chưa chắc thắng nếu không tính kỹ chi phí và nguồn cầu thực.

Ông dẫn ví dụ: phát triển một khu công nghiệp mới ở Bình Dương cũ nay tốn trên 100 USD mỗi m2, còn ở xã Châu Đức (Bà Rịa - Vũng Tàu cũ) chỉ khoảng 70 USD. Với dự án 10 ha, chênh lệch 30 USD một m2 tương đương khoảng 3 triệu USD, đủ để thay đổi dòng tiền và lợi nhuận.

Về vị trí, ông Tín cho rằng nhà đầu tư chọn cụm cảng Cái Mép - Thị Vải vì cảng đã vận hành thật. Khu thương mại tự do gắn với cảng trung chuyển Cần Giờ thì chưa khởi công nên chưa được ưu tiên. Khu thương mại tự do là vùng có cơ chế riêng về thuế và hải quan để thu hút thương mại, logistics. Với kho bãi, ông nhận định hoạt động này phụ thuộc nguồn hàng tại TP HCM và Đồng Nai, và đang dần dịch về Cái Mép - Thị Vải.

Tác động với người mua bán nhà đất quanh khu công nghiệp

Từ các số liệu trên, có thể rút ra vài gợi ý. Đây là suy luận theo quy luật chung, không phải dự báo của nguồn tin.

Với người cho thuê phòng trọ và nhà riêng gần khu công nghiệp có tỷ lệ lấp đầy cao như Bình Dương cũ (89%) hay TP HCM cũ (93%), nhu cầu thuê thường ổn định vì lực lượng lao động đã định hình. Nhà máy công nghệ cao và trung tâm dữ liệu thường tuyển ít người hơn nhà máy dệt may hay da giày, nhưng thu nhập cao hơn. Vì vậy phân khúc căn hộ, nhà phố chất lượng có thể được hưởng lợi nhiều hơn phòng trọ giá rẻ.

Với người định mua đất nền ở vùng ven như Bà Rịa - Vũng Tàu cũ hay Đồng Nai, giá thuê đất công nghiệp thấp và quỹ đất còn rộng có thể hút nhà máy mới. Tuy vậy, kinh nghiệm cho thấy tin "sắp có khu công nghiệp" hay bị dùng để thổi giá. Trước khi xuống tiền, người mua nên kiểm tra quy hoạch sử dụng đất tại cơ quan địa phương và xem thửa đất đã có sổ đỏ hay sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay chưa. Nên ưu tiên giao dịch chính chủ và chú ý những dự án đã có nhà máy hoạt động thật, giống cách ông Mai Hữu Tín phân biệt giữa cảng đã chạy và cảng chưa khởi công.

Với người bán, đất gần các trục mới như cao tốc Bến Lức - Long Thành hay Vành đai 4 có thể được nhiều người hỏi mua hơn. Dù vậy, giá đất công nghiệp chỉ tăng 1,5% một năm, nên người bán nhà đất ở khu dân cư lân cận cũng khó kỳ vọng giá tăng đột biến.

Xem tin mua bán đất tại Bình Dương

Tìm nhà đất đang bán tại Bà Rịa - Vũng Tàu

Câu hỏi thường gặp

Giá thuê đất công nghiệp ở TP HCM mới hiện là bao nhiêu?

Theo Avison Young, giá thuê bình quân toàn vùng TP HCM mới là 188 USD một m2. Khu vực TP HCM cũ đắt nhất với 270 USD, Bình Dương cũ 200 USD và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ 140 USD một m2. CBRE ghi nhận mức trung bình của các thị trường sơ cấp phía Nam là 185 USD một m2 cho kỳ hạn còn lại.

Vì sao đất công nghiệp phía Nam được thuê nhiều hơn năm ngoái?

Nguyên nhân chính là dòng vốn FDI vào công nghệ cao, bán dẫn và hạ tầng dữ liệu. Cả nước thu hút hơn 50 tỷ USD vốn FDI đăng ký trong 9 tháng, tăng 76%. Thủ tục cấp phép nhanh hơn theo Luật Đầu tư sửa đổi và Nghị định 96 cũng góp phần.

Mua đất nền gần khu công nghiệp có an toàn không?

Có thể có cơ hội nếu khu công nghiệp đã vận hành và lấp đầy cao, vì nhu cầu nhà ở của người lao động thường ổn định. Rủi ro nằm ở các dự án chỉ có trên giấy. Người mua nên kiểm tra quy hoạch, pháp lý sổ đỏ và tránh mua theo tin đồn.

Khu vực nào còn nhiều quỹ đất công nghiệp?

Bình Dương cũ có khoảng 13.000 ha, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ có 8.000 ha. Khu vực TP HCM cũ chỉ còn 4.200 ha và đã lấp đầy 93%. Theo ông Mai Hữu Tín, chi phí phát triển ở xã Châu Đức chỉ khoảng 70 USD một m2, thấp hơn Bình Dương cũ.

Hạ tầng nào đang hỗ trợ thị trường đất công nghiệp?

Cao tốc Bến Lức - Long Thành đã thông xe toàn tuyến và đường Vành đai 4 TP HCM khởi công trong quý III. Cụm cảng Cái Mép - Thị Vải đang hoạt động cũng thu hút cả nhà máy lẫn kho bãi. Riêng cảng trung chuyển Cần Giờ chưa khởi công nên sức hút còn hạn chế.