Giá nhà TP HCM giảm 10-20%: giải pháp nào để người dân mua được

Giá nhà ở tại TP HCM và Hà Nội đã giảm khoảng 10-20% theo một số đơn vị khảo sát thị trường. Dù vậy, căn hộ còn mới gần trung tâm TP HCM vẫn hầu như trên 5 tỷ đồng mỗi căn, quá xa tầm với của nhiều gia đình đang muốn mua nhà để ở. Theo Báo điện tử Dân trí, các chuyên gia và cơ quan quản lý đang bàn tới một loạt giải pháp: kiểm soát giá đất, điều tiết tín dụng, giảm chi phí phát triển dự án, tăng nhà ở xã hội và siết hành vi thổi giá. Tại phiên thảo luận tổ của Quốc hội chiều 18/10, Thủ tướng Lê Minh Hưng khẳng định giá đất và giá bất động sản "chắc chắn sẽ giảm".

Với người đang tính mua chung cư, bán nhà hay đầu tư, câu hỏi thực tế là: những giải pháp này tác động thế nào, nhanh hay chậm, và có nên chờ thêm hay không. Bài viết dưới đây tổng hợp các con số, đề xuất và phân tích ý nghĩa của chúng cho từng nhóm người tham gia thị trường bất động sản.

Giá nhà TP HCM đã giảm bao nhiêu và vẫn cao đến đâu

Mức giảm 10-20% nghe có vẻ đáng kể. Với một căn hộ 5 tỷ đồng, mức này tương đương 500 triệu đến 1 tỷ đồng, tức căn hộ có thể về khoảng 4-4,5 tỷ đồng. Nhưng với một gia đình công chức hay nhân viên văn phòng, khoảng giá này vẫn đòi hỏi khoản vay lớn và nhiều năm trả nợ.

Nguyên nhân chính, theo Dân trí, là nguồn cung hiện tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang với giá trên 100 triệu đồng/m2. Phân khúc là cách thị trường chia sản phẩm theo mức giá và chất lượng; khi phần lớn hàng mới đều ở nhóm đắt nhất, người có thu nhập trung bình gần như không có lựa chọn. Để dễ hình dung, một căn hộ 70 m2 với đơn giá 100 triệu đồng/m2 đã có giá khoảng 7 tỷ đồng.

Câu chuyện của người mua phản ánh rõ khoảng cách này. Anh Ngọc Trung, nhân viên văn phòng, sau nhiều tháng tìm căn hộ gần trung tâm TP HCM đã tạm gác kế hoạch vì tài chính chưa đủ. Anh nhận thấy giá đã "mềm" hơn, nhiều căn được chủ nhà chủ động giảm hơn 100 triệu đồng thay vì chỉ bớt chút đỉnh lấy lộc như trước. Chị Minh Anh, cũng ở TP HCM, sau nhiều năm ở thuê cho biết nếu có thêm nguồn cung khoảng 2-2,5 tỷ đồng mỗi căn, gia đình chị có thể cân nhắc vay thêm để mua. Theo chị, giá căn hộ thứ cấp, tức căn đã qua tay người mua đầu tiên và được bán lại, đã hạ nhiệt nhưng vẫn cao.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh đang được đăng

Bối cảnh: vì sao giá nhà vượt xa sức mua thực

Giá một căn nhà thường được cấu thành từ ba khoản lớn: tiền đất, chi phí xây dựng và chi phí vốn, cộng thêm thủ tục, thuế phí và lợi nhuận của chủ đầu tư. Khi giá đất tăng nhanh, thủ tục kéo dài và lãi vay cao, chủ đầu tư thường chọn làm sản phẩm cao cấp để bù chi phí, khiến nguồn cung giá vừa phải ngày càng hiếm.

Bên cạnh đó là hoạt động đầu cơ, tức mua bất động sản không phải để ở mà để chờ giá lên rồi bán lại kiếm chênh lệch. Khi dòng tiền đầu cơ đổ vào, giá có thể bị đẩy lên vượt giá trị sử dụng thực, tạo nên các "cơn sốt" đất. Chính vì vậy, các giải pháp được nêu trong bài của Dân trí đều xoay quanh việc giảm chi phí đầu vào, tăng hàng vừa túi tiền và hạn chế dòng tiền tạo sóng giá.

Tên hội thảo gần đây "Bất động sản sau cơn sốt – Giá sẽ đi về đâu?" cũng cho thấy thị trường đang ở giai đoạn sau một chu kỳ tăng nóng, khi người mua thận trọng hơn và người bán phải điều chỉnh kỳ vọng.

Nhà ở xã hội có giúp kéo giá chung cư xuống?

Một trong những công cụ được kỳ vọng nhiều nhất là nhà ở xã hội, loại nhà do Nhà nước hỗ trợ chính sách để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua với giá thấp cho các đối tượng đủ điều kiện về thu nhập và nhà ở. Theo báo cáo được Dân trí dẫn, cả nước hiện triển khai 907 dự án nhà ở xã hội với gần 858.500 căn, tổng mức đầu tư gần 793.000 tỷ đồng. Trong đó, 301 dự án với khoảng 201.500 căn đã hoàn thành. Riêng 4 tháng qua, 22 dự án nhà ở cho thuê với hơn 33.400 căn được khởi công.

Về logic thị trường, khi có thêm nhiều căn hộ giá phù hợp, một phần người mua ở thực sẽ chuyển sang nhóm này thay vì phải "gồng" mua nhà thương mại đắt đỏ. Áp lực cầu lên phân khúc thương mại vì thế có thể giảm, góp phần làm mặt bằng giá chung bớt căng. Tuy vậy, nhà ở xã hội có điều kiện mua khá chặt, nên người có thu nhập vượt ngưỡng hoặc đã có nhà thường không thuộc diện được mua.

Ông Bùi Minh Nhựt, Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Thương mại Luminous, cũng cho rằng nhà ở xã hội cần có mức giá dễ tiếp cận hơn, còn nhà ở cao cấp phải gắn với chất lượng và giá trị sử dụng thực tế.

Kiểm soát giá đất TP HCM và cả nước theo hướng nào

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TPHCM, cho rằng điều cần làm trước tiên là kiểm soát giá đất và hạn chế thổi giá. Ông đề xuất Nhà nước xác định và duy trì khung giá đất cơ sở trong thời gian dài, khoảng 10-20 năm, thay vì để giá biến động thường xuyên theo kết quả thẩm định giá, tức việc định giá đất từng thời điểm dựa trên khảo sát thị trường.

Theo đề xuất này, hệ số điều chỉnh K, một hệ số nhân với giá cơ sở để ra giá áp dụng thực tế, có thể được dùng linh hoạt theo từng giai đoạn, kể cả K dương và K âm. Nói cách khác, khi thị trường nóng có thể tăng hệ số, khi thị trường trầm lắng có thể giảm, tạo biên độ điều chỉnh ổn định và hạn chế các cơn sốt đất.

Với giao dịch có giá chênh lệch lớn so với giá cơ sở, ông Thuận đề xuất dùng công cụ thuế để điều tiết phần chênh lệch thực tế. Hiện nay, người bán nhà đất thường nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng, bất kể lãi nhiều hay ít. Nếu áp thuế lên phần chênh lệch như đề xuất, người lướt sóng có thể phải nộp nhiều hơn, qua đó giảm động lực đẩy giá đất vượt xa giá trị thực, đồng thời tăng thu ngân sách từ hoạt động đầu cơ. Đây mới là kiến nghị của chuyên gia, chưa phải quy định đang áp dụng.

Lãi suất vay mua nhà sẽ được điều tiết ra sao

Tín dụng là mảnh ghép thứ hai. TS Phạm Viết Thuận kiến nghị Ngân hàng Nhà nước quy định rõ mức lãi suất tiền gửi cơ bản và biên độ lãi suất cho vay theo từng nhóm lĩnh vực. Biên độ là phần ngân hàng cộng thêm vào lãi suất cơ sở để ra lãi suất cho vay. "Các khoản vay phục vụ đầu cơ bất động sản nên chịu biên độ cao hơn nhằm hạn chế dòng tiền tạo sóng giá", ông Thuận nói.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Bùi Minh Nhựt cho rằng mặt bằng lãi suất có vai trò điều chỉnh cung cầu và có thể góp phần hình thành nền giá phù hợp hơn với từng phân khúc.

Với người vay mua nhà, điều này có ý nghĩa thực tế: nếu chính sách phân biệt rõ vay để ở và vay để đầu cơ, người mua căn nhà đầu tiên có thể được hưởng lãi suất dễ chịu hơn, trong khi người mua nhiều căn để chờ tăng giá sẽ chịu chi phí vốn cao. Khi vay, người mua vẫn nên tính kỹ giai đoạn lãi suất thả nổi, tức sau thời gian ưu đãi cố định, lãi suất được điều chỉnh theo lãi suất cơ sở của ngân hàng cộng biên độ, có thể tăng đáng kể.

5 nhóm giải pháp đưa giá bất động sản về sức mua

Tại hội thảo "Bất động sản sau cơn sốt – Giá sẽ đi về đâu?", TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, đưa ra 5 nhóm giải pháp.

Nhóm thứ nhất là tái cơ cấu nguồn cung, giảm tỷ trọng nhà ở thương mại cao cấp, hạng sang và tăng sản phẩm phù hợp nhu cầu thực. Nhóm thứ hai là giảm chi phí phát triển dự án bằng cách rút ngắn thủ tục, đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, tức thu hồi, bồi thường và bàn giao đất sạch cho dự án, đồng thời điều chỉnh giá đất phù hợp, thúc đẩy nhà ở xã hội, nhà thương mại giá hợp lý và nhà cho thuê.

Nhóm thứ ba là tín dụng hướng đúng đối tượng, với các gói vốn lãi suất hợp lý cho dự án phục vụ nhu cầu ở thực và hỗ trợ người dân có khả năng tài chính phù hợp tiếp cận vốn mua nhà. Nhóm thứ tư là minh bạch hóa dữ liệu, xây dựng thông tin định danh cho từng sản phẩm, hiểu nôm na là mỗi căn nhà có một mã riêng, để cơ quan quản lý theo dõi giao dịch, kiểm soát biến động giá và điều tiết kịp thời. Nhóm cuối cùng là tăng chế tài với hành vi thao túng, lũng đoạn và cố tình đẩy giá nhằm trục lợi.

Theo ông Đính, chỉ khi các yếu tố này cùng chuyển động thì giá nhà mới có cơ sở điều chỉnh theo sức mua thực tế.

Thủ tướng nói gì về giá đất và Luật Đất đai sửa đổi

Tại phiên thảo luận ở tổ của Quốc hội về kinh tế - xã hội chiều 18/10, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng cho biết sau khi thực hiện một số biện pháp chính sách rất quyết liệt như phát triển mạnh nhà ở xã hội và nhà cho thuê, thị trường giá nhà, nhất là nhà chung cư, phải theo xu hướng đi xuống.

Về giá đất, Thủ tướng cho biết tới đây Quốc hội xem xét thông qua Luật Đất đai sửa đổi, theo đó Nhà nước sẽ quyết định, điều tiết giá đất. "Như vậy, chắc chắn giá đất và giá bất động sản sẽ giảm", Thủ tướng nói. Thông thường, một luật sau khi được thông qua còn cần thời gian có hiệu lực và văn bản hướng dẫn, nên tác động lên giá thực tế có thể không đến ngay lập tức.

Tác động với người mua và người bán nhà đất

Với người mua nhà để ở, thông điệp chung từ chuyên gia và cơ quan quản lý là giá còn dư địa điều chỉnh. Tuy nhiên, chờ đợi cũng có chi phí: tiền thuê nhà hằng tháng và rủi ro lãi suất biến động. Người mua có thể tận dụng giai đoạn thị trường "mềm" để thương lượng, vì như trường hợp anh Ngọc Trung, nhiều chủ nhà đã chủ động giảm hơn 100 triệu đồng. Dù mua lúc nào, việc kiểm tra pháp lý, sổ hồng và quy hoạch khu vực vẫn là bước không thể bỏ qua.

Với người bán, đặc biệt là người mua giai đoạn giá cao bằng đòn bẩy tài chính, kỳ vọng giá tiếp tục tăng mạnh có lẽ cần được xem lại. Định giá sát thị trường thường giúp giao dịch nhanh hơn khi người mua có nhiều lựa chọn.

Với nhà đầu tư, nếu các đề xuất như thuế trên phần chênh lệch hay biên độ lãi suất cao hơn cho khoản vay đầu cơ được áp dụng, chiến lược lướt sóng ngắn hạn sẽ kém hấp dẫn. Đầu tư dài hạn vào sản phẩm có giá trị sử dụng thực, như cho thuê, có thể bền vững hơn.

Tham khảo nhà đang rao bán tại Hồ Chí Minh để so sánh giá

Câu hỏi thường gặp

Giá nhà TP HCM đã giảm bao nhiêu?

Theo một số đơn vị khảo sát được Dân trí dẫn, giá nhà ở tại một số khu vực, đặc biệt TP HCM và Hà Nội, đã giảm khoảng 10-20%. Tuy vậy, căn hộ còn mới gần trung tâm TP HCM vẫn hầu như trên 5 tỷ đồng mỗi căn, và nguồn cung mới chủ yếu ở mức trên 100 triệu đồng/m2.

Có nên mua chung cư lúc này hay chờ giá giảm thêm?

Các chuyên gia và Thủ tướng đều cho rằng giá còn xu hướng giảm, nhưng tốc độ phụ thuộc vào việc các chính sách được triển khai đến đâu. Người mua ở thực có tài chính ổn định có thể tận dụng lúc thị trường mềm để thương lượng; người còn thiếu vốn nên tính kỹ khả năng trả nợ thay vì vay quá sức.

Nhà ở xã hội hiện có bao nhiêu căn?

Theo báo cáo được dẫn, cả nước triển khai 907 dự án nhà ở xã hội với gần 858.500 căn, trong đó 301 dự án với khoảng 201.500 căn đã hoàn thành. Riêng 4 tháng qua có 22 dự án nhà ở cho thuê với hơn 33.400 căn được khởi công.

Hệ số K trong giá đất là gì?

Hệ số K là hệ số điều chỉnh nhân với giá đất cơ sở để ra mức giá áp dụng. TS Phạm Viết Thuận đề xuất giữ giá cơ sở ổn định khoảng 10-20 năm và dùng K dương hoặc âm linh hoạt theo từng giai đoạn để hạn chế sốt đất.

Lãi suất vay mua nhà có thể thay đổi thế nào?

TS Phạm Viết Thuận kiến nghị Ngân hàng Nhà nước quy định biên độ lãi suất cho vay theo từng lĩnh vực, trong đó khoản vay đầu cơ bất động sản chịu biên độ cao hơn. TS Nguyễn Văn Đính đề xuất các gói vốn lãi suất hợp lý cho nhu cầu ở thực. Đây là kiến nghị, người vay cần theo dõi chính sách chính thức của ngân hàng.