Giá nhà đất TP HCM: dự án lớn được tính bán hàng đến 11 năm

UBND TP.HCM vừa ban hành quyết định về các yếu tố hình thành doanh thu và chi phí khi xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư. Quyết định quy định thời gian bán hàng cho từng loại dự án: ngắn nhất 2 năm và dài nhất 11 năm với nhà ở cao tầng, áp dụng cho dự án có tổng diện tích sàn từ 1,2 triệu m² trở lên. Thông tin được VTC News đưa và CafeF đăng lại ngày 24-10-2026. Với người theo dõi giá nhà đất TP HCM, đây là bộ thông số mà cơ quan định giá dùng để tính nghĩa vụ tài chính về đất của chủ đầu tư. Khoản này sau cùng có thể phản ánh vào giá bán căn hộ, nhà phố hay đất nền.

Phương pháp thặng dư là gì và vì sao thời gian bán hàng quan trọng

Phương pháp thặng dư là cách định giá một khu đất bằng cách lấy tổng doanh thu dự kiến khi phát triển dự án trừ đi tổng chi phí phát triển. Phần còn lại được xem là giá trị của quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2024 liệt kê đây là một trong các phương pháp định giá đất. Phương pháp này thường dùng cho những khu đất sẽ được xây dựng dự án, nơi chưa có giao dịch tương đương để so sánh.

Doanh thu của một dự án không đến cùng một lúc mà trải ra theo từng năm bán hàng. Theo thông lệ thẩm định giá, dòng tiền càng về muộn thì giá trị quy về thời điểm hiện tại càng thấp. Vì vậy, quy định một dự án được tính bán trong 2 năm hay 11 năm có thể làm giá trị khu đất thay đổi đáng kể. Trước đây, việc giả định tốc độ bán hàng dễ gây tranh cãi giữa chủ đầu tư và cơ quan định giá. Quyết định mới của TP.HCM đưa ra con số cụ thể cho từng quy mô.

Chung cư cao tầng ở TP HCM được tính bán trong bao lâu

Theo quyết định, dự án có quy mô càng lớn thì thời gian bán hàng càng dài. Thời điểm bắt đầu bán được tính từ năm thứ 1. Tỷ lệ bán hàng phân bổ theo diện tích sàn xây dựng, kể cả tầng hầm.

Với nhà ở cao tầng, các mốc chính gồm:

Dự án dưới 50.000 m² sàn được tính bán trong 2 năm, năm đầu 40% và năm thứ hai 60% còn lại.

Dự án từ 50.000 m² đến dưới 150.000 m² sàn được tính bán trong 3 năm, lần lượt 30%, 40% và 30%.

Dự án từ 300.000 m² đến dưới 450.000 m² sàn có thời gian bán hàng 5 năm.

Dự án từ 1,2 triệu m² sàn trở lên có thời gian dài nhất, 11 năm. Năm thứ nhất không tính doanh thu bán hàng. Từ năm thứ 2 đến năm thứ 11, mỗi năm tính 10%, với tỷ lệ lấp đầy 75% diện tích sàn xây dựng.

Thời gian xây dựng cũng được quy định theo quy mô sàn. Dự án cao tầng dưới 50.000 m² sàn có thời gian xây dựng 2 năm. Mức cao nhất là 11 năm cho dự án từ 1,2 triệu m² sàn trở lên. Người mua chung cư nên lưu ý đây là thông số dùng để định giá đất, không phải cam kết tiến độ bàn giao của chủ đầu tư.

Nhà phố, biệt thự, đất nền và khu công nghiệp có mốc nào

Với nhà phố liên kế và biệt thự, thời điểm bán hàng cũng bắt đầu từ năm thứ 1, tỷ lệ bán phân bổ theo từng năm. Dự án dưới 100 căn được tính bán trong 1 năm. Dự án từ 3.000 căn trở lên được tính tới 9 năm. Thời gian xây dựng của loại hình này thấp nhất 1 năm và cao nhất 9 năm, áp dụng với quy mô từ 3.000 căn trở lên.

Với dự án bán nền nhà, tức là chủ đầu tư làm hạ tầng rồi bán từng lô đất nền cho người mua tự xây, mốc thấp nhất là 1 năm cho dự án dưới 200 nền. Mốc cao nhất là 9 năm cho dự án từ 3.500 nền trở lên.

Với dự án hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ số tập trung và khu công nghệ cao, việc bán hàng bắt đầu từ năm đầu tư thứ 2. Dự án từ 75 ha trở xuống được tính bán trong 3 năm kể từ khi bắt đầu bán. Dự án trên 500 ha được tính tới 6 năm.

Văn phòng, mặt bằng cho thuê tại TP.HCM: tỷ lệ lấp đầy theo khu vực

Với bất động sản thương mại cho thuê, như văn phòng, thương mại và dịch vụ, thời điểm bán hàng được xác định sau khi xây dựng xong. Tỷ lệ lấp đầy được quy định ở mức 75% với diện tích văn phòng và 70% với diện tích thương mại.

Tỷ lệ cho thuê chia theo 4 khu vực và tăng dần qua các năm. Khu vực 1 gồm các phường trung tâm TP.HCM cũ, có tỷ lệ cho thuê 60% năm đầu và 90% từ năm thứ tư. Khu vực 2 tăng từ 50% lên 80%. Khu vực 3 tăng từ 50% lên 75%. Khu vực 4 tăng từ 40% lên 70%.

Cách chia này cho thấy cơ quan định giá thừa nhận một thực tế quen thuộc: mặt bằng ở lõi trung tâm thường kín khách nhanh hơn vùng ven. Chữ "cũ" trong khu vực 1 cũng gợi nhắc rằng địa bàn TP HCM nay rộng hơn trước sau khi sắp xếp địa giới hành chính. Vì vậy, các thông số phải phân vùng để không áp một tỷ lệ chung cho mọi nơi.

Những chi phí nào được trừ khi định giá đất

Quyết định cũng quy định các khoản chi phí kinh doanh làm cơ sở tính giá đất. Với dự án nhà ở cao tầng, chi phí tiếp thị, quảng cáo và bán hàng bằng 5% tổng doanh thu. Chi phí quản lý, vận hành bằng 15% tổng doanh thu cho thuê.

Chi phí lãi vay và lợi nhuận của nhà đầu tư được tính bằng 15% nhân với tổng của ba khoản: chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất. Khoản này đã tính đến vốn chủ sở hữu và rủi ro kinh doanh. Ví dụ minh họa: nếu tổng ba khoản là 10.000 tỷ đồng, phần lãi vay và lợi nhuận được trừ ra sẽ là 1.500 tỷ đồng. Với dự án nhà phố liên kế, biệt thự và dự án bán nền, chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng và chi phí quản lý, vận hành bằng 5% tổng doanh thu.

Trong phương pháp thặng dư, chi phí được trừ càng rõ thì kết quả càng ít phụ thuộc vào ước đoán của từng đơn vị tư vấn. Đó là điều cả chủ đầu tư lẫn cơ quan nhà nước đều cần.

Bối cảnh: vì sao TP HCM ban hành bộ thông số này

Trong nhiều năm, việc xác định tiền sử dụng đất được xem là một điểm nghẽn của thị trường bất động sản TP HCM. Tiền sử dụng đất là khoản chủ đầu tư nộp ngân sách để được giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Khi các giả định như tốc độ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy hay lợi nhuận hợp lý không được quy định cụ thể, mỗi hồ sơ định giá có thể cho ra con số khác nhau. Điều này khiến cán bộ thẩm định e ngại trách nhiệm và nhiều dự án phải chờ đợi lâu.

Việc UBND TP.HCM ấn định tiến độ xây dựng, thời gian bán hàng và tỷ lệ chi phí theo quy mô là bước chuẩn hóa đầu vào. Về lý thuyết, khi đầu vào thống nhất, quá trình định giá có thể nhanh và minh bạch hơn. Chủ đầu tư cũng dễ ước tính trước nghĩa vụ tài chính khi lập phương án kinh doanh. Nguồn tin chưa cho biết tác động cụ thể của quyết định lên một dự án nào, nên các nhận định về mức tăng hay giảm tiền sử dụng đất hiện chỉ dừng ở mức suy luận.

Tác động với người mua và người bán nhà đất TP HCM ra sao

Với người mua nhà, quyết định không trực tiếp thay đổi giá bán. Tuy vậy, tiền sử dụng đất là một phần trong giá vốn của dự án. Khi cách tính rõ ràng, thủ tục định giá có thể bớt kéo dài. Dự án được cấp phép và mở bán sớm hơn sẽ giúp tăng nguồn cung, yếu tố thường giúp hạ nhiệt giá nhà đất trong trung hạn.

Với người mua chung cư ở các đại dự án, thông số 11 năm bán hàng cho thấy cơ quan quản lý thừa nhận những khu đô thị quy mô rất lớn cần thời gian dài để hấp thụ. Người mua có thể hiểu rằng các phân khu ở những dự án như vậy thường được tung ra nhiều đợt. Người mua nên kiểm tra kỹ pháp lý của từng phân khu, nhất là việc đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất hay chưa. Đây là điều kiện quan trọng để sau này được cấp sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.

Với nhà đầu tư đất nền và nhà phố, mốc 1 năm cho dự án nhỏ và 9 năm cho dự án lớn giúp hình dung tốc độ ra hàng hợp lý. Một dự án vài nghìn nền khó bán hết trong thời gian ngắn, nên người mua bán đất nền cần tính đến khả năng thanh khoản chậm khi định lướt sóng.

Với người thuê và chủ mặt bằng thương mại, bảng tỷ lệ cho thuê theo 4 khu vực là một tham chiếu hữu ích. Tỷ lệ 90% từ năm thứ tư ở khu trung tâm so với 70% ở khu vực 4 cho thấy chênh lệch về sức hút. Chủ nhà ở vùng ven có thể dùng con số này khi tính kỳ vọng dòng tiền thay vì giả định lấp đầy gần như kín.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh

Tham khảo đất nền đang rao bán tại Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Quy định mới của TP HCM có làm giá căn hộ tăng không?

Quyết định chỉ quy định các thông số dùng để xác định giá đất theo phương pháp thặng dư, không quy định giá bán căn hộ. Giá bán còn phụ thuộc chi phí xây dựng, vị trí và cung cầu. Việc định giá đất nhanh và rõ hơn có thể giúp nguồn cung ra thị trường sớm hơn, nhưng mức độ tác động đến giá nhà còn phải chờ thực tế kiểm chứng.

Thời gian bán hàng 11 năm áp dụng cho những dự án nào?

Mốc 11 năm áp dụng cho dự án nhà ở cao tầng có tổng diện tích sàn từ 1,2 triệu m² trở lên. Năm thứ nhất không tính doanh thu bán hàng. Từ năm thứ 2 đến năm thứ 11, mỗi năm tính 10%, với tỷ lệ lấp đầy 75% diện tích sàn xây dựng.

Người mua đất nền cần lưu ý gì từ quyết định này?

Dự án bán nền dưới 200 nền được tính bán trong 1 năm, dự án từ 3.500 nền trở lên được tính tới 9 năm. Người mua nên xem quy mô dự án để ước lượng thanh khoản. Trước khi xuống tiền, người mua cũng cần kiểm tra quy hoạch và tình trạng hoàn thành nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.

Tỷ lệ cho thuê theo khu vực có ý nghĩa gì với chủ mặt bằng?

TP.HCM chia 4 khu vực với tỷ lệ cho thuê tăng dần: khu vực 1 từ 60% lên 90%, khu vực 2 từ 50% lên 80%, khu vực 3 từ 50% lên 75% và khu vực 4 từ 40% lên 70%. Đây là giả định dùng trong định giá đất. Chủ mặt bằng có thể tham khảo để ước tính dòng tiền cho thuê sát thực tế hơn.

Chi phí lãi vay và lợi nhuận của chủ đầu tư được tính thế nào?

Theo quyết định, khoản này bằng 15% nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất. Mức này đã tính đến vốn chủ sở hữu và rủi ro kinh doanh. Riêng với nhà ở cao tầng, chi phí tiếp thị, quảng cáo và bán hàng được tính bằng 5% tổng doanh thu.