Giá nhà đất Thủ Thiêm TP HCM ra sao khi Lotte khởi công 60.000 tỷ

Sáng 23/10, Tập đoàn Lotte cùng Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã khởi công dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem tại Phân khu chức năng 2A, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh, TP HCM. Dự án rộng 7,45ha, tổng vốn đầu tư 60.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 1,43 tỷ USD, và được định hướng thành khu phức hợp tài chính, thương mại, dịch vụ cùng đô thị đa chức năng.

Với những ai đang theo dõi thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh, đặc biệt là người tính chuyện mua nhà hoặc đầu tư quanh bán đảo Thủ Thiêm, sự kiện này không chỉ là một lễ động thổ. Nó diễn ra cùng lúc với hàng loạt công trình công lớn đang tăng tốc và một đợt đấu giá đất có giá khởi điểm vượt mốc 1 tỷ đồng mỗi m2, những tín hiệu có thể tác động tới mặt bằng giá nhà đất cả khu vực trong vài năm tới.

Dự án Lotte ở Thủ Thiêm có quy mô bao nhiêu?

Theo Báo điện tử Dân trí, những con số cốt lõi được Phó Chủ tịch UBND TPHCM Nguyễn Công Vinh nêu tại lễ khởi công gồm diện tích 7,45ha và tổng vốn 60.000 tỷ đồng. Phân khu chức năng là một phần trong quy hoạch tổng thể của khu đô thị, được gán sẵn mục đích sử dụng đất và các chỉ tiêu xây dựng riêng; phân khu 2A thuộc vùng lõi trung tâm của Thủ Thiêm.

Nếu chia đơn giản, 60.000 tỷ đồng trên khoảng 74.500 m2 đất tương đương hơn 800 triệu đồng vốn đầu tư cho mỗi m2 mặt bằng. Đây chỉ là phép tính tham khảo, vì vốn đầu tư bao gồm cả chi phí xây dựng, hạ tầng nội khu, tài chính và nhiều khoản khác, không phải giá đất. Tuy vậy, nó cho thấy mật độ vốn rất cao mà nhà đầu tư nước ngoài sẵn sàng rót vào khu trung tâm mới của thành phố.

Khu phức hợp, hiểu theo thông lệ, là một tổ hợp kết hợp nhiều chức năng như văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, căn hộ trong cùng một khu đất. Ông Bùi Quang Anh Vũ, Tổng Giám đốc Phát Đạt, cho biết dự án hướng đến một khu phức hợp tài chính, thương mại, dịch vụ và dân cư đa chức năng, gắn với hệ thống hạ tầng đồng bộ của Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Ông khẳng định Phát Đạt cùng Lotte sẽ tập trung nguồn lực và đặt tiến độ, chất lượng, hiệu quả thực thi lên ưu tiên cao nhất. Nguồn tin chưa công bố mốc hoàn thành hay số lượng căn hộ, nên người mua nên chờ thông tin chính thức trước khi kỳ vọng vào sản phẩm nhà ở cụ thể.

Vì sao TP HCM coi trọng dự án này?

Lãnh đạo thành phố gọi đây là dấu mốc quan trọng của Lotte tại Việt Nam và là biểu hiện niềm tin của doanh nghiệp quốc tế với môi trường đầu tư địa phương. TP HCM đặt mục tiêu thu hút 19 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài trong năm 2026, và ưu tiên dòng vốn FDI chất lượng cao vào tài chính, công nghệ, chuyển đổi số, kinh tế xanh, phát triển bền vững, đổi mới sáng tạo. FDI là vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, tức tiền do nhà đầu tư ngoại bỏ ra để trực tiếp xây dựng, vận hành dự án tại Việt Nam.

Với khoảng 1,43 tỷ USD, riêng dự án này đã tương đương khoảng 7,5% mục tiêu cả năm của thành phố. Theo ông Nguyễn Công Vinh, công trình sẽ trở thành biểu tượng mới của Thủ Thiêm, góp phần hoàn thiện diện mạo kiến trúc khu trung tâm và nâng vị thế quốc tế của TP HCM.

Bối cảnh: Thủ Thiêm đang thay đổi thế nào?

Theo ghi nhận của phóng viên Dân trí, Khu đô thị mới Thủ Thiêm đang sôi động với nhiều công trình quy mô lớn. Tại Quảng trường trung tâm và Trung tâm hành chính mới TP HCM, công nhân và máy móc đang đẩy nhanh tiến độ. Công trình này có quy mô khoảng 30.000 tỷ đồng, hướng tới hoàn thành trong năm 2028.

Trung tâm hành chính - chính trị mới được quy hoạch phục vụ khoảng 6.000-8.000 cán bộ, công chức, viên chức, đồng thời tiếp đón 1.500-2.000 lượt người dân, doanh nghiệp mỗi ngày qua hệ thống một cửa hiện đại. Một cửa là cơ chế tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ hành chính tại một đầu mối duy nhất, giúp người dân không phải đi qua nhiều phòng ban. Khi một lượng lớn người làm việc và giao dịch dồn về khu vực, nhu cầu thuê văn phòng, thuê nhà ở, dịch vụ ăn uống và bán lẻ xung quanh thường tăng theo, đây là logic quen thuộc ở các trung tâm hành chính mới.

Song song, thành phố đang chuẩn bị đưa thêm quỹ đất Thủ Thiêm ra đấu giá. UBND TPHCM đã duyệt giá khởi điểm cho 3 khu đất 3-12, 3-8 và 3-9 với tổng giá trị gần 14.575 tỷ đồng, trong đó lô 3-12 có giá khởi điểm hơn 1 tỷ đồng/m2. Đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức Nhà nước bán quyền sử dụng một khu đất cho người trả giá cao nhất, bắt đầu từ mức giá khởi điểm do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Giá trúng thường bằng hoặc cao hơn giá khởi điểm, nên mức hơn 1 tỷ đồng/m2 là ngưỡng sàn chứ chưa phải giá cuối cùng.

Giá nhà đất quanh Thủ Thiêm sẽ chịu tác động ra sao?

Cần nói rõ: nguồn tin không đưa ra con số nào về giá nhà, giá căn hộ hiện tại quanh Thủ Thiêm, và cũng không dự báo giá. Những gì dưới đây là cách đọc tín hiệu dành cho người mua bán nhà đất, không phải kết luận của Dân trí.

Thứ nhất, giá khởi điểm đấu giá thường được giới đầu tư xem như một mốc tham chiếu. Lô đất trên 1 tỷ đồng/m2 nghĩa là chỉ 100 m2 đất đã có giá khởi điểm hơn 100 tỷ đồng. Các khu đất đấu giá ở Thủ Thiêm là đất dành cho dự án lớn, khác hẳn đất thổ cư nhỏ lẻ, nên không thể so sánh trực tiếp với một căn nhà phố hay mảnh đất nền trong hẻm. Nhưng tâm lý thị trường thường bị kéo theo những mốc giá cao như vậy, kể cả ở các phường lân cận.

Thứ hai, cả ba yếu tố gồm dự án FDI 60.000 tỷ, trung tâm hành chính 30.000 tỷ dự kiến xong năm 2028 và đợt đấu giá gần 14.575 tỷ cùng xuất hiện trong một thời điểm. Theo thông lệ, hạ tầng và công trình công hoàn thành mới là lúc giá trị khu vực được hiện thực hóa rõ nhất; giai đoạn đang thi công thường đi kèm kỳ vọng nhiều hơn là giá trị sử dụng thực.

Tác động với người mua và người bán

Người mua để ở nên phân biệt giữa giá trị thực và giá kỳ vọng. Nếu bạn định mua chung cư hoặc mua nhà quanh khu trung tâm mới TP HCM, hãy so sánh giá chào bán với giao dịch thực tế trong vài quý gần đây, thay vì chỉ dựa vào tin khởi công. Kiểm tra pháp lý là bước không thể bỏ qua: căn nhà phải có sổ hồng, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, và nằm ngoài diện quy hoạch giải tỏa.

Người vay mua nhà cần tính đến kịch bản giữ tài sản nhiều năm. Với khoản vay theo lãi suất thả nổi, tức lãi suất được điều chỉnh định kỳ theo lãi suất tham chiếu của ngân hàng sau giai đoạn ưu đãi, chi phí trả góp có thể tăng đáng kể. Mua theo kỳ vọng hạ tầng mà dòng tiền mỏng là rủi ro thường gặp.

Người bán nhà đất trong khu vực có thể nhận thấy sự quan tâm tăng lên, nhưng định giá quá cao so với mặt bằng chung dễ khiến tài sản nằm im lâu. Còn với nhà đầu tư cho thuê, việc hàng nghìn cán bộ và lượt khách đổ về trung tâm hành chính sau năm 2028 là yếu tố đáng cân nhắc khi tính toán nhu cầu thuê dài hạn, dù đây vẫn là dự phóng chứ chưa phải dữ liệu.

Xem các tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh

Tham khảo đất đang rao bán tại TP Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem nằm ở đâu và rộng bao nhiêu?

Dự án nằm tại Phân khu chức năng 2A, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh, TP HCM. Quy mô 7,45ha với tổng vốn đầu tư 60.000 tỷ đồng, khoảng 1,43 tỷ USD, do Lotte và Phát Đạt khởi công sáng 23/10.

Dự án có bán căn hộ cho người mua không?

Theo Dân trí, dự án được định hướng là khu phức hợp tài chính, thương mại, dịch vụ và dân cư đa chức năng, nên có cấu phần dân cư. Tuy nhiên nguồn tin chưa nêu số căn, giá bán hay thời điểm mở bán. Người quan tâm nên chờ thông tin chính thức và chỉ giao dịch khi dự án đủ điều kiện pháp lý để bán.

Giá đất đấu giá ở Thủ Thiêm cao đến mức nào?

UBND TPHCM đã duyệt giá khởi điểm 3 khu đất 3-12, 3-8 và 3-9 với tổng gần 14.575 tỷ đồng, riêng lô 3-12 hơn 1 tỷ đồng/m2. Đây là giá khởi điểm, giá trúng thực tế có thể cao hơn tùy diễn biến phiên đấu giá.

Khi nào trung tâm hành chính mới ở Thủ Thiêm hoàn thành?

Quảng trường trung tâm và Trung tâm hành chính mới TP HCM có quy mô khoảng 30.000 tỷ đồng, hướng tới hoàn thành trong năm 2028. Khu này được quy hoạch phục vụ 6.000-8.000 cán bộ, công chức, viên chức và 1.500-2.000 lượt người dân, doanh nghiệp mỗi ngày.

Có nên mua nhà quanh Thủ Thiêm lúc này?

Không có câu trả lời chung cho mọi người. Các dự án lớn tạo kỳ vọng tăng giá, nhưng phần lớn giá trị thường chỉ rõ khi công trình hoàn thành. Người mua nên cân đối khả năng tài chính, kiểm tra kỹ sổ hồng, quy hoạch và chuẩn bị cho kịch bản nắm giữ dài hạn.