Giá nhà Australia giảm 6 tháng liền khi lãi suất vay mua nhà tăng

Giá nhà Australia giảm thêm 1,1% trong tháng 9 so với tháng 8, đánh dấu sáu tháng đi xuống liên tiếp và đưa mặt bằng giá cả nước thấp hơn 5,2% so với đỉnh hồi tháng 3. Theo Báo điện tử Dân trí, dẫn số liệu của công ty dữ liệu bất động sản Cotality, nguyên nhân chính là lãi suất vay mua nhà lên mức cao nhất 15 năm, cộng với các thay đổi chính sách thuế khiến nhà đầu tư dè dặt.

Với người Việt đang theo dõi thị trường bất động sản quốc tế, hoặc đang cân nhắc vay mua nhà trong nước, diễn biến ở Australia là một ví dụ rõ về việc lãi suất và thuế có thể đổi chiều một thị trường nhanh đến mức nào. Bài viết này tóm lại các con số chính, giải thích cơ chế phía sau và những điều người mua, người bán, người thuê nhà nên để ý.

Giá nhà Australia đã giảm bao nhiêu sau sáu tháng

Theo báo cáo mới nhất của Cotality, mức giảm 1,1% trong tháng 9 là tháng giảm thứ sáu liên tiếp. Tính từ đỉnh thiết lập vào tháng 3, giá nhà toàn quốc đã mất 5,2%, và hiện chỉ còn tương đương cùng kỳ năm ngoái. Nói cách khác, gần như toàn bộ phần tăng giá trong một năm đã bị xóa.

Để dễ hình dung: một căn nhà được định giá 1 triệu đô la Australia ở thời điểm đỉnh tháng 3 thì với mức giảm bình quân 5,2%, giá trị hiện tại vào khoảng 948.000 đô la, tức chủ nhà đã mất khoảng 52.000 đô la trên giấy. Đây là phép tính minh họa theo mức trung bình toàn quốc; từng khu vực cụ thể có thể giảm nhiều hoặc ít hơn.

Điều đáng chú ý là đà giảm không còn khu trú ở phân khúc đắt tiền. Khoảng 97% khu dân cư tại các thủ phủ ghi nhận giá nhà đi xuống trong ba tháng tính đến cuối tháng 9. Khi gần như mọi khu vực cùng giảm, đó thường là dấu hiệu của một đợt điều chỉnh mang tính hệ thống chứ không phải biến động cục bộ.

Thanh khoản cũng chậm lại. Ngân hàng Quốc gia Australia (NAB) cho biết thời gian trung bình để một bất động sản được bán đã kéo dài lên 41 ngày, mức cao nhất kể từ cuối năm 2020. Thời gian rao bán dài hơn thường đồng nghĩa người bán phải chấp nhận thương lượng nhiều hơn về giá.

Sydney, Brisbane hay Melbourne: nơi nào giảm mạnh nhất

Trong tháng 9, Brisbane là thành phố lớn giảm mạnh nhất với 1,5%, tiếp theo là Sydney giảm 1,4% và Melbourne giảm 0,7%. Darwin là thủ phủ duy nhất đi ngược xu hướng, với giá nhà tăng 0,4%.

Nếu nhìn quãng dài hơn, Sydney, thị trường lớn và đắt đỏ nhất Australia, đã giảm 8,6% so với đỉnh gần nhất, còn Melbourne giảm 7,2%, theo báo cáo ngày 7/10 của NAB. Các thị trường giá cao thường nhạy hơn với lãi suất, bởi người mua ở đó phải vay khoản lớn hơn, nên mỗi lần lãi suất nhích lên, số tiền trả góp hằng tháng tăng mạnh hơn tính theo giá trị tuyệt đối.

Vì sao lãi suất vay mua nhà kéo giá đi xuống

Ngày 29/9, Ngân hàng Trung ương Australia (RBA) tăng lãi suất điều hành thêm 0,25 điểm phần trăm, lên 4,6%, mức cao nhất trong 15 năm. Đây là lần tăng thứ tư kể từ đầu năm 2026, trong nỗ lực kiềm chế lạm phát. Lãi suất điều hành là mức lãi suất chuẩn do ngân hàng trung ương đặt ra, làm cơ sở để các ngân hàng thương mại định giá khoản vay của mình.

Cơ chế tác động khá trực tiếp. Phần lớn khoản vay mua nhà ở nhiều nước được tính theo lãi suất thả nổi, tức lãi suất thay đổi theo mặt bằng thị trường thay vì cố định suốt kỳ hạn. Khi lãi suất điều hành tăng, khoản trả góp hằng tháng của người đang vay tăng theo, còn người định mua nhà thì được ngân hàng duyệt hạn mức thấp hơn vì khả năng trả nợ bị co lại. Số người đủ sức mua giảm, nhu cầu yếu đi và giá phải điều chỉnh.

Với nhà đầu tư dùng đòn bẩy, bài toán còn khó hơn: chi phí lãi vay tăng trong khi giá nhà không còn đi lên, nên lợi nhuận kỳ vọng bị thu hẹp. Số liệu của Cục Thống kê Australia (ABS) phản ánh rõ điều này. Trong quý II/2026, số khoản vay mới dành cho nhà đầu tư bất động sản giảm 8,6% so với quý trước, trong khi khoản vay của người mua nhà để ở giảm 3,3%. Biên bản họp tháng 9 của RBA cũng thừa nhận giá nhà giảm mạnh hơn dự kiến và hoạt động cho vay suy yếu rõ, nhất là ở nhóm nhà đầu tư.

Chính sách thuế mới thay đổi bài toán đầu tư bất động sản ra sao

Bên cạnh lãi suất, những thay đổi thuế mà Chính phủ Australia công bố trong ngân sách tháng 5 đang tác động mạnh đến tâm lý nhà đầu tư.

Thứ nhất là cơ chế negative gearing. Đây là quy định cho phép nhà đầu tư lấy khoản lỗ từ việc cho thuê bất động sản, chẳng hạn khi tiền thuê thu về thấp hơn lãi vay và chi phí, để khấu trừ vào các nguồn thu nhập khác như tiền lương, qua đó giảm thuế thu nhập phải nộp. Theo kế hoạch, từ ngày 1/7/2027, Australia sẽ hạn chế cơ chế này. Ưu đãi về cơ bản vẫn được giữ cho nhà xây mới, nhưng nhà đầu tư mua nhà hiện hữu sau thời điểm công bố chính sách tháng 5 sẽ chịu những giới hạn mới.

Thứ hai là thuế đối với lợi nhuận từ chuyển nhượng tài sản. Chính phủ sẽ bỏ cơ chế giảm 50% phần lợi nhuận chịu thuế, thay bằng phương pháp điều chỉnh theo lạm phát, đồng thời áp mức thuế tối thiểu 30% với phần lợi nhuận thuộc phạm vi chính sách mới. Điều chỉnh theo lạm phát nghĩa là chỉ phần tăng giá vượt trên mức trượt giá chung mới bị coi là lợi nhuận để tính thuế.

Mục tiêu của hai thay đổi này là kéo dòng vốn đầu tư sang xây nhà mới thay vì xoay vòng mua bán nhà đã có sẵn. Dù phần lớn quy định chưa có hiệu lực, chỉ riêng việc công bố đã đủ khiến nhà đầu tư tính lại lợi nhuận kỳ vọng. Đây là điểm đáng lưu ý: thị trường bất động sản thường phản ứng với kỳ vọng từ rất sớm, trước cả khi luật chính thức áp dụng.

Giá nhà Australia có thể còn giảm đến đâu

Trong báo cáo ngày 7/10, NAB đã hạ dự báo, cho rằng giá nhà tại 8 thủ phủ của Australia sẽ giảm 8% trong cả năm 2026, thay vì mức 6% đưa ra trước đó. Ngân hàng này ước tính giá có thể giảm tổng cộng 11% từ đỉnh đến đáy của chu kỳ hiện tại.

So với mức 5,2% đã giảm, dự báo này hàm ý thị trường có thể còn một quãng điều chỉnh nữa. Quay lại ví dụ căn nhà 1 triệu đô la ở đỉnh, mức giảm 11% tương ứng khoảng 110.000 đô la. Tuy vậy, đây chỉ là dự báo của một ngân hàng; theo các chuyên gia được Dân trí dẫn, diễn biến tiếp theo sẽ phụ thuộc đáng kể vào chính sách lãi suất của RBA, mức độ suy yếu của nhu cầu đầu tư và khả năng cải thiện nguồn cung nhà ở.

Tác động với người mua, người bán và người thuê nhà

Với người mua nhà lần đầu, giá giảm có thể mở ra cơ hội vào thị trường ở mức thấp hơn. Nhưng mặt trái là chi phí vay vốn tăng khiến nhiều hộ gia đình khó tiếp cận tín dụng. Giá rẻ hơn chưa chắc đồng nghĩa với dễ mua hơn, vì tổng chi phí sở hữu, gồm cả tiền lãi trả trong nhiều năm, mới là con số quyết định.

Với người bán, thời gian rao bán kéo dài lên 41 ngày và 97% khu dân cư ở các thủ phủ giảm giá cho thấy thế thương lượng đang nghiêng về phía người mua. Người cần bán gấp có thể phải chấp nhận giảm giá sâu hơn kỳ vọng.

Với nhà đầu tư, hai lực ép cùng lúc là lãi suất cao và ưu đãi thuế thu hẹp đối với nhà hiện hữu. Theo hướng chính sách mới, nhà xây mới có thể trở nên hấp dẫn tương đối hơn so với nhà cũ.

Với người thuê nhà, tình hình không dễ thở hơn. Theo nguồn tin, thị trường nhà cho thuê tiếp tục chịu áp lực về giá. Theo lẽ thường, khi người muốn mua nhà phải hoãn kế hoạch vì không vay được, họ ở lại thị trường thuê, khiến nhu cầu thuê tăng.

Người mua nhà tại Việt Nam có thể rút ra điều gì

Diễn biến ở Australia không thể áp nguyên xi vào thị trường trong nước, vì mỗi nền kinh tế có chính sách tiền tệ, thuế và cung cầu riêng. Dù vậy, câu chuyện này gợi ra vài nguyên tắc chung mà người định vay mua nhà ở đâu cũng nên cân nhắc.

Một là luôn tính kịch bản lãi suất tăng. Nhiều khoản vay mua nhà ở Việt Nam thường chỉ cố định lãi suất trong thời gian đầu rồi chuyển sang thả nổi, nên người vay nên tự hỏi nếu lãi suất tăng thêm vài điểm phần trăm thì khoản trả góp hằng tháng có còn trong khả năng chi trả hay không. Hai là theo dõi chính sách thuế và các quy định liên quan đến chuyển nhượng, bởi như ví dụ Australia cho thấy, chỉ một thông báo cũng có thể thay đổi dòng tiền đầu tư. Ba là phân biệt giữa giá giảm và khả năng mua: giá thấp hơn chỉ là cơ hội thật khi dòng tiền và khả năng vay của bạn đủ vững.

Câu hỏi thường gặp

Giá nhà Australia hiện đã giảm bao nhiêu so với đỉnh?

Theo Cotality, giá nhà toàn quốc đã thấp hơn 5,2% so với đỉnh tháng 3, sau sáu tháng giảm liên tiếp, riêng tháng 9 giảm 1,1%. Theo NAB, Sydney đã giảm 8,6% và Melbourne giảm 7,2% so với đỉnh gần nhất của từng thành phố.

Lãi suất ở Australia hiện là bao nhiêu?

Ngày 29/9, RBA tăng lãi suất điều hành thêm 0,25 điểm phần trăm lên 4,6%, mức cao nhất trong 15 năm. Đây là lần tăng thứ tư kể từ đầu năm 2026, nhằm kiểm soát lạm phát, và trực tiếp làm chi phí vay mua nhà tăng lên.

Negative gearing là gì và sẽ thay đổi thế nào?

Negative gearing cho phép nhà đầu tư lấy khoản lỗ từ bất động sản cho thuê để khấu trừ vào thu nhập khác, giảm thuế phải nộp. Từ ngày 1/7/2027, cơ chế này sẽ bị hạn chế với nhà đầu tư mua nhà hiện hữu sau thời điểm công bố chính sách tháng 5, còn nhà xây mới về cơ bản vẫn được giữ ưu đãi.

Giá nhà Australia có thể giảm tiếp không?

NAB dự báo giá nhà tại 8 thủ phủ sẽ giảm 8% trong cả năm 2026 và có thể giảm tổng cộng 11% từ đỉnh đến đáy chu kỳ. Mức độ thực tế còn phụ thuộc vào quyết định lãi suất của RBA, nhu cầu đầu tư và nguồn cung nhà ở.

Giá nhà giảm có phải lúc tốt để mua nhà?

Giá giảm có thể là cơ hội cho người mua lần đầu, nhưng lãi suất cao khiến khoản vay đắt hơn và khó được duyệt hơn. Người mua nên tính tổng chi phí sở hữu trong nhiều năm, bao gồm tiền lãi và khả năng lãi suất còn thay đổi, thay vì chỉ nhìn vào giá niêm yết.