Giá đất TP HCM: khung định giá siêu dự án nới tới 11 năm

TP HCM vừa ban hành một quyết định mới về các yếu tố dùng để ước tính doanh thu, chi phí phát triển và điều chỉnh giá đất. Theo đó, dự án nhà ở cao tầng từ 1,2 triệu m2 sàn trở lên được tính thời gian thực hiện tới 11 năm, còn khu đất dưới chân cầu vượt có thể được điều chỉnh giảm tối đa 30% khi thẩm định. Theo vnexpress.net, đây là thay đổi đáng kể so với quy định cũ, vốn chỉ dừng ở mốc trên 500.000 m2 với 6 năm và mức điều chỉnh giảm 5%.

Với người đang theo dõi giá đất TP HCM, văn bản này không trực tiếp làm giá bán căn hộ hay lô đất tăng giảm ngay. Nhưng nó thay đổi cách Nhà nước tính giá trị khu đất của các dự án lớn, từ đó ảnh hưởng tới chi phí đầu vào của chủ đầu tư và tốc độ đưa sản phẩm ra thị trường trong những năm tới.

Quy định mới về định giá đất TP HCM thay đổi những gì

Quyết định mới tập trung vào ba nhóm nội dung: khung quy mô dự án để tính thời gian xây dựng và bán hàng, tỷ lệ các khoản chi phí khi ước tính, và biên độ điều chỉnh các yếu tố lợi thế hoặc bất lợi của khu đất trong phương pháp so sánh.

Ở phần chi phí, tỷ lệ chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng được nâng lên 5% tổng doanh thu, áp dụng cho tất cả loại hình dự án. Mức cũ chỉ là 2%. Riêng dự án khu công nghiệp, chi phí quản lý và vận hành được tính bằng 5% doanh thu cho thuê.

Ngoài ra, trong trường hợp không có đủ dữ liệu về mức biến động giá thuê mặt bằng, đơn vị tư vấn được phép áp dụng mức 2,44% mỗi năm để tính toán. Đây là con số mặc định giúp các bên có chung một mốc tham chiếu, thay vì mỗi đơn vị tự giả định một tỷ lệ khác nhau.

Để dễ hình dung, với một dự án dự kiến thu về 10.000 tỷ đồng doanh thu, chi phí bán hàng được tính theo mức mới là 500 tỷ đồng, thay vì 200 tỷ đồng như trước. Phần chênh lệch 300 tỷ đồng này sẽ được trừ ra khi xác định giá trị còn lại của khu đất.

Siêu dự án căn hộ được tính thời gian bao lâu

Điểm mới nổi bật nhất là khung quy mô dự án được mở rộng. Dự án nhà ở cao tầng nay được chia thành 10 mốc quy mô thay vì 5 mốc như trước. Mốc cao nhất là từ 1,2 triệu m2 sàn trở lên, tương ứng thời gian thực hiện kéo dài tới 11 năm. Quy định cũ chỉ có mốc trên 500.000 m2 sàn với thời gian 6 năm.

Với dự án phân lô bán nền, tức loại dự án chia khu đất lớn thành nhiều lô nhỏ có hạ tầng để bán cho người mua tự xây nhà, mốc tối đa được mở rộng tới từ 3.500 nền trở lên, với thời gian thực hiện 9 năm.

Vì sao thời gian lại quan trọng? Khi định giá đất theo cách ước tính doanh thu trừ chi phí phát triển, thường được gọi là phương pháp thặng dư, cơ quan định giá phải giả định dự án mất bao lâu để xây xong và bán hết. Theo thông lệ, dòng tiền thu về càng xa trong tương lai thì khi quy đổi về giá trị hiện tại càng thấp. Với một dự án hàng triệu m2 sàn, giả định 6 năm có thể không sát thực tế, vì việc xây dựng và bán hàng thường phải chia nhiều giai đoạn. Việc kéo thời gian lên 11 năm có thể giúp kết quả định giá phản ánh đúng hơn tiến độ của các siêu dự án.

Những khu đất nào được điều chỉnh giảm khi thẩm định

Phương pháp so sánh là cách định giá dựa trên giá của các thửa đất tương tự đã giao dịch, sau đó cộng hoặc trừ theo những điểm khác biệt. Quy định mới nới rộng biên độ cộng trừ này.

Khu đất nằm dưới dạ cầu, chân cầu vượt, hoặc ngăn cách với mặt đường bằng kênh rạch chưa san lấp được điều chỉnh giảm tối đa 30%, tăng mạnh so với mức 5% cũ. Thửa đất từ 1.000 m2 trở lên được điều chỉnh giảm không quá 20% so với thửa dưới 200 m2, thay vì 15% như trước. Logic ở đây khá dễ hiểu: thửa lớn thường khó tìm người mua hơn và tổng số tiền cao hơn, nên đơn giá mỗi m2 thường thấp hơn thửa nhỏ.

Văn bản cũng bổ sung mức điều chỉnh giảm tối đa 5% với khu đất bị ngập úng khi mưa lớn, hoặc nằm cách khu xử lý rác, nghĩa trang dưới 1 km.

Ở chiều ngược lại, yếu tố lợi thế cũng được tính. Hệ số sử dụng đất, tức tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng và diện tích khu đất, nếu từ 4 đến dưới 5 lần thì được điều chỉnh tăng tối đa 10%. Mỗi lần hệ số này tăng thêm, biên độ cộng thêm không quá 10%. Nói cách khác, khu đất được phép xây càng cao, càng nhiều sàn thì giá trị thẩm định càng lớn.

Theo vnexpress.net, cần lưu ý đây là tỷ lệ điều chỉnh khi cơ quan nhà nước và đơn vị tư vấn thẩm định giá đất cụ thể, không phải mức giảm giá bán bất động sản trên thị trường thương mại. Người mua không nên hiểu rằng nhà dưới chân cầu sẽ được bán rẻ hơn 30%.

Bối cảnh: vì sao cách định giá đất lại được chú ý

Giá đất cụ thể là mức giá Nhà nước xác định cho từng trường hợp, thường dùng để tính tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất cho dự án, hoặc tính bồi thường khi thu hồi đất. Với các chủ đầu tư, tiền sử dụng đất thường là một trong những khoản chi phí lớn nhất, và việc xác định khoản này nhanh hay chậm ảnh hưởng trực tiếp tới thời điểm dự án được khởi công.

Trong những năm gần đây, khâu định giá đất thường được nhắc tới như một nút thắt khiến nhiều dự án ở TP HCM chậm triển khai, do các bên lo ngại rủi ro khi áp dụng thông số chưa rõ ràng. Một bộ thông số cụ thể hơn, chia mốc chi tiết hơn và có giá trị mặc định khi thiếu dữ liệu, có thể giúp đơn vị tư vấn và cơ quan thẩm định có căn cứ để làm việc nhanh hơn.

Nguồn tin cũng nhắc tới khu Nam TP HCM, nơi vẫn còn nhiều diện tích đất nông nghiệp. Những khu vực có quỹ đất lớn như vậy thường là nơi các dự án quy mô lớn và dự án phân lô có thể được hình thành, nên các mốc quy mô mới có thể sẽ được áp dụng nhiều tại đây.

Tác động với người mua và người bán nhà đất TP HCM

Với người mua nhà, tác động chủ yếu là gián tiếp và mang tính trung hạn. Thời gian thực hiện dài hơn và chi phí bán hàng cao hơn, khi đưa vào phương pháp thặng dư, thường làm giá trị khu đất tính ra thấp hơn so với cách tính cũ. Nếu tiền sử dụng đất phải nộp hợp lý hơn và được xác định nhanh hơn, nguồn cung căn hộ và đất nền có thể được tháo gỡ dần. Tuy vậy, giá bán cuối cùng còn phụ thuộc vào cung cầu, lãi suất và chiến lược của từng chủ đầu tư, nên không nên kỳ vọng giá nhà giảm ngay.

Với người bán đất, đặc biệt người có thửa đất lớn từ 1.000 m2 trở lên hoặc đất nằm sát chân cầu, kênh rạch, cần hiểu rằng mức điều chỉnh này chỉ áp dụng trong thẩm định giá đất cụ thể. Tuy nhiên, nếu đất của bạn nằm trong diện thu hồi để làm dự án, các yếu tố bất lợi như ngập úng hay gần nghĩa trang có thể được tính đến khi xác định giá bồi thường. Nên hỏi kỹ cơ quan chức năng hoặc đơn vị tư vấn về cách áp dụng cho trường hợp của mình.

Với nhà đầu tư, các yếu tố được nêu trong quy định là một danh sách kiểm tra hữu ích khi đi xem đất: khu đất có ngập khi mưa lớn không, có cách bãi rác hay nghĩa trang dưới 1 km không, có bị kênh rạch chắn với mặt đường không. Đây cũng chính là những điểm thường khiến tài sản khó bán lại hoặc khó cho thuê. Ngược lại, khu đất có hệ số sử dụng đất cao theo quy hoạch, tức được phép xây nhiều sàn, thường có giá trị lớn hơn.

Khi mua bán đất tại TP HCM, người mua vẫn nên ưu tiên kiểm tra pháp lý, sổ đỏ hoặc sổ hồng và thông tin quy hoạch trước khi xuống tiền, thay vì chỉ dựa vào mức giá rao bán.

Xem tin mua bán đất tại TP Hồ Chí Minh

Tham khảo nhà đất đang rao bán tại TP Hồ Chí Minh

Câu hỏi thường gặp

Nhà dưới chân cầu ở TP HCM có được bán rẻ hơn 30% không?

Không. Theo vnexpress.net, mức điều chỉnh giảm tối đa 30% chỉ là tỷ lệ dùng khi cơ quan nhà nước và đơn vị tư vấn thẩm định giá đất cụ thể. Nó không phải mức giảm giá bán trên thị trường thương mại. Giá mua bán thực tế vẫn do người mua và người bán thỏa thuận.

Quy định mới có làm giá chung cư TP HCM giảm không?

Quy định không trực tiếp quy định giá bán căn hộ. Việc kéo dài thời gian thực hiện và nâng chi phí bán hàng lên 5% doanh thu có thể khiến giá trị khu đất tính theo phương pháp thặng dư thấp hơn, từ đó giảm áp lực chi phí đầu vào cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, giá bán còn chịu tác động của nhiều yếu tố khác như cung cầu và lãi suất vay mua nhà.

Thửa đất lớn bị điều chỉnh giảm bao nhiêu khi định giá?

Thửa đất từ 1.000 m2 trở lên được điều chỉnh giảm không quá 20% so với thửa dưới 200 m2, thay vì 15% như quy định cũ. Mức này áp dụng trong phương pháp so sánh khi thẩm định giá đất cụ thể.

Những yếu tố bất lợi mới nào được bổ sung khi định giá đất?

Văn bản bổ sung mức điều chỉnh giảm tối đa 5% với khu đất ngập úng khi mưa lớn, hoặc cách khu xử lý rác, nghĩa trang dưới 1 km. Người mua đất nên coi đây là những điểm cần kiểm tra kỹ khi đi xem thực tế.

Hệ số sử dụng đất ảnh hưởng thế nào tới giá đất?

Hệ số sử dụng đất từ 4 đến dưới 5 lần được điều chỉnh tăng tối đa 10%, và mỗi lần hệ số tăng thêm thì biên độ cộng thêm không quá 10%. Hiểu đơn giản, khu đất được phép xây nhiều sàn hơn theo quy hoạch thì được thẩm định với giá trị cao hơn.