Giá đất nền Đà Nẵng giảm, mua chung cư TP HCM chậm lại

Trong quý III, giá sơ cấp đất nền tại Đà Nẵng giảm khoảng 7% so với quý trước. Cùng kỳ, lượng căn hộ tiêu thụ tại TP HCM và vùng phụ cận giảm tới 66%. Theo báo cáo của DKRA Consulting được Dân trí dẫn lại, nguyên nhân chính là lãi suất cao khiến người mua nhà đất ở cả hai thành phố lớn chần chừ xuống tiền.

Điểm đáng chú ý là hai thị trường phản ứng theo hai kiểu khác nhau. Ở Đà Nẵng, giá đất nền đã bắt đầu giảm thật. Ở TP Hồ Chí Minh, giá niêm yết căn hộ gần như giữ nguyên, còn chủ đầu tư chuyển sang tung chiết khấu, hỗ trợ vay và giãn tiến độ thanh toán. Với người đang tính mua chung cư hay đất nền, phân biệt hai kiểu giảm giá này quan trọng không kém con số phần trăm.

Giá đất nền Đà Nẵng giảm bao nhiêu trong quý III?

Đất nền là đất đã được phân lô trong dự án, thường có hạ tầng và sổ riêng, được mua để xây nhà hoặc chờ tăng giá. Theo DKRA Consulting, nguồn cung sơ cấp đất nền Đà Nẵng trong quý III đạt 1.547 nền từ 7 dự án. Sơ cấp là hàng do chủ đầu tư bán ra lần đầu, còn thứ cấp là hàng nhà đầu tư bán lại. Trong số này, hàng mới chỉ chiếm khoảng 4%, phần còn lại là tồn kho từ các đợt mở bán trước.

Cả quý chỉ có 54 nền được giao dịch, tương đương 4% tổng cung và giảm 16% so với quý trước. Nói cách khác, cứ 25 nền chào bán thì chưa tới một nền tìm được người mua.

Khi cầu yếu như vậy, giá phải điều chỉnh. Giá sơ cấp giảm khoảng 7%, giá thứ cấp giảm trung bình 3% vì một bộ phận nhà đầu tư chủ động hạ giá để thu hồi dòng tiền. Lấy ví dụ một lô 100 m2 giá 50 triệu đồng/m2, tổng giá trị 5 tỷ đồng, thì mức giảm 7% tương ứng khoảng 350 triệu đồng.

Mặt bằng giá sơ cấp theo khu vực mà báo cáo ghi nhận như sau. Hội An Đông khoảng 45,6-61,6 triệu đồng/m2. Hội An Tây 29,3-47 triệu đồng/m2. Điện Bàn Đông 17,4-26 triệu đồng/m2. Chênh lệch giữa khu đắt nhất và rẻ nhất lên tới hơn ba lần, nên người mua đất tại Đà Nẵng cần so sánh theo từng vị trí cụ thể thay vì nhìn một mức giá chung. Ngoài giảm giá, các chủ đầu tư cũng tăng ưu đãi và hỗ trợ thanh toán để kéo khách.

Xem tin mua bán nhà đất tại Đà Nẵng

Thị trường căn hộ Đà Nẵng có còn hút khách?

Căn hộ Đà Nẵng cũng chậm lại. Nguồn cung sơ cấp đạt 4.385 căn từ 20 dự án, giảm 14% so với quý trước, trong đó hàng mới giảm gần 40%. Toàn thị trường tiêu thụ 2.099 căn, giảm 25% so với quý trước và giảm 24% so với cùng kỳ.

Phân khúc dẫn dắt là căn hộ hạng B, nhóm có chất lượng và giá ở mức trung - cao, dưới hạng A cao cấp. Hạng B chiếm 46% nguồn cung nhưng tới 68% lượng tiêu thụ. Giao dịch tập trung ở các dự án mới mở bán, với giá khoảng 60-70 triệu đồng/m2. Như vậy, căn hộ 70 m2 trong tầm giá này có tổng giá trị khoảng 4,2-4,9 tỷ đồng.

Ở thị trường thứ cấp, giá giảm 3-5%. Nguyên nhân là áp lực dòng tiền của nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy, tức là vay ngân hàng để mua. Khi lãi vay cao kéo dài, chi phí trả lãi hằng tháng có thể vượt khả năng chịu đựng, nên họ thường phải bán bớt dù chấp nhận lỗ một phần.

Vì sao người mua chung cư TP HCM vẫn đứng ngoài?

Theo DKRA Consulting, sức mua tại TP HCM và các vùng phụ cận còn giảm mạnh hơn Đà Nẵng. Nguồn cung căn hộ sơ cấp quý III đạt hơn 13.200 căn, giảm 31% so với quý trước, trong đó TP HCM chiếm khoảng 94%. Hàng mới đạt hơn 4.000 căn, nhưng lượng tiêu thụ giảm tới 66% so với quý II.

Đất nền TP HCM và vùng phụ cận cũng ở tình trạng tương tự. Nguồn cung sơ cấp tăng 1%, nhưng khoảng 95% đến từ các dự án đã mở bán trước đó. Nguồn cung mới giảm 30%, lượng tiêu thụ giảm khoảng 66% so với quý II.

Báo cáo giải thích rằng người mua có xu hướng chờ đợi trước áp lực lãi suất và việc kiểm soát tín dụng bất động sản. Kiểm soát tín dụng ở đây có thể hiểu là ngân hàng thắt chặt điều kiện cho vay vào lĩnh vực nhà đất, khiến hồ sơ vay mua nhà khó được duyệt hoặc được duyệt với hạn mức thấp hơn kỳ vọng.

Xem tin mua bán nhà đất tại Hồ Chí Minh

Giá căn hộ TP Hồ Chí Minh có thật sự giảm?

Khác Đà Nẵng, các chủ đầu tư tại TP HCM chọn cách hỗ trợ người mua bằng chính sách bán hàng thay vì giảm mạnh giá niêm yết. Báo cáo của DKRA Consulting ghi nhận hầu hết chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh chiết khấu khi thanh toán theo tiến độ hoặc vượt tiến độ, đồng thời kéo dài thời gian ân hạn gốc và lãi vay. Các biện pháp này gián tiếp kéo giảm giá bán sơ cấp. Thanh toán vượt tiến độ nghĩa là người mua trả trước nhiều hơn lịch quy định để được giảm thêm. Ân hạn gốc, lãi nghĩa là trong một thời gian người vay chưa phải trả nợ gốc, hoặc cả lãi, thường do chủ đầu tư gánh thay.

Trao đổi với Dân trí, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng chưa có cơ sở để nói thị trường căn hộ sẽ bước vào một chu kỳ giảm giá trên diện rộng. Theo bà, giá ở khu trung tâm đã vượt 100 triệu đồng/m2. Áp lực từ chi phí đất, giải phóng mặt bằng, lãi vay, nhân công, vật liệu và tiêu chuẩn bàn giao khiến chủ đầu tư khó công khai giảm giá niêm yết.

Dù vậy, bà Ngọc cho rằng mặt bằng giá thực tế vẫn có thể tiếp tục được điều chỉnh qua các chính sách bán hàng. Đó là tăng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, kéo dài ân hạn và giảm tỷ lệ thanh toán ban đầu. Hình thức này được gọi là "điều chỉnh giá kỹ thuật": doanh nghiệp kích cầu mà vẫn giữ được bảng giá niêm yết.

Bối cảnh: lãi suất thả nổi 12-14% đè nặng sức mua

Yếu tố xuyên suốt cả hai thị trường là chi phí vốn. Theo Dân trí, mức lãi suất thả nổi hiện ở khoảng 12-14%. Lãi suất thả nổi là mức lãi áp dụng sau giai đoạn ưu đãi cố định, được ngân hàng điều chỉnh định kỳ theo lãi suất tham chiếu cộng biên độ. Với khoản vay 2 tỷ đồng, lãi 12% mỗi năm tương đương khoảng 240 triệu đồng tiền lãi, hay khoảng 20 triệu đồng mỗi tháng, chưa kể tiền gốc. Ở mức 14%, con số này lên khoảng 280 triệu đồng mỗi năm.

Với gánh nặng như vậy, nhiều người mua ở thực trì hoãn quyết định, chờ lãi vay về mức phù hợp hơn và ưu tiên dự án có giá vừa túi tiền. Nhiều chuyên gia nhận định thị trường đang trải qua quá trình sàng lọc. Những sản phẩm có giá chưa sát nhu cầu thực sẽ chịu áp lực lớn hơn.

Tác động với người mua và người bán

Với người mua ở thực, đây là giai đoạn có lợi thế đàm phán, nhất là ở thị trường thứ cấp Đà Nẵng, nơi một số nhà đầu tư cần tiền đang hạ giá. Dù vậy, giá giảm 3-7% chưa chắc bù được chi phí lãi vay nếu người mua dùng đòn bẩy cao. Vì thế, bài toán cần làm trước tiên là khả năng trả nợ hằng tháng khi hết thời gian ưu đãi, chứ không chỉ là giá mua.

Với người định mua chung cư tại TP HCM, chiết khấu và hỗ trợ lãi suất có thể giúp giảm đáng kể số tiền thực trả. Tuy nhiên, người mua nên quy đổi toàn bộ ưu đãi ra giá trị thực, đọc kỹ điều kiện sau thời gian ân hạn, và kiểm tra pháp lý dự án như giấy phép xây dựng, bảo lãnh ngân hàng, tiến độ cấp sổ hồng. Sổ hồng là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, quyết định khả năng sang nhượng hay thế chấp sau này.

Với nhà đầu tư đang vay để giữ đất nền hoặc căn hộ, báo cáo cho thấy giá thứ cấp có thể còn giảm thêm. Người cần bán thường phải chấp nhận giá sát thị trường hơn để có thanh khoản. Với chủ đầu tư, dư địa giảm giá niêm yết hẹp vì chi phí đầu vào cao, nên cạnh tranh sẽ diễn ra chủ yếu qua chính sách bán hàng.

Quý IV thị trường nhà đất sẽ ra sao?

Tại Đà Nẵng, quý IV dự kiến chỉ có 50-100 sản phẩm đất nền mở bán mới và khoảng 500-1.000 căn hộ mới. DKRA Consulting cho rằng sức cầu đất nền khó phục hồi trong ngắn hạn. Giá sơ cấp tiếp tục neo cao, còn giá thứ cấp có thể giảm thêm do áp lực lãi vay và nhu cầu thu hồi vốn. Với căn hộ, sức cầu chưa rõ nét khi lãi suất còn cao và tín dụng được kiểm soát. Thị trường được kỳ vọng hồi phục nhưng ở mức thấp.

Tại TP HCM và vùng phụ cận, quý IV dự kiến có 200-300 sản phẩm đất nền và 7.000-10.000 căn hộ mở bán mới. Nguồn hàng tập trung ở khu Đông, khu Nam TP HCM và Bình Dương (cũ). Sức cầu có thể cải thiện vào cuối năm nhờ nhu cầu nhà ở tăng, nhưng theo DKRA Consulting, khó tạo đột biến trong ngắn hạn. Diễn biến giá sắp tới sẽ phụ thuộc vào lãi suất, tốc độ hấp thụ nguồn cung mới và tâm lý người mua ở thực.

Câu hỏi thường gặp

Giá đất nền Đà Nẵng hiện bao nhiêu một mét vuông?

Theo DKRA Consulting, giá sơ cấp quý III tại Hội An Đông khoảng 45,6-61,6 triệu đồng/m2, Hội An Tây 29,3-47 triệu đồng/m2 và Điện Bàn Đông 17,4-26 triệu đồng/m2. Giá sơ cấp đã giảm khoảng 7% so với quý trước, giá thứ cấp giảm trung bình 3%.

Có nên mua chung cư TP HCM lúc này không?

Điều này tùy vào khả năng tài chính của từng người. Chủ đầu tư đang tăng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và giảm tỷ lệ thanh toán ban đầu, nên giá thực trả có thể thấp hơn giá niêm yết. Tuy nhiên, với lãi suất thả nổi 12-14%, người mua nên tính kỹ dòng tiền trả nợ sau giai đoạn ưu đãi trước khi quyết định.

Giá căn hộ TP HCM có giảm mạnh trong thời gian tới không?

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc của Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng chưa có cơ sở để nói về một chu kỳ giảm giá diện rộng, vì chi phí đất, giải phóng mặt bằng và xây dựng đều cao. Khả năng cao hơn là giá được "điều chỉnh kỹ thuật" qua chính sách bán hàng thay vì giảm trên bảng giá.

Quý IV có nhiều dự án mới mở bán không?

Theo dự báo của DKRA Consulting, TP HCM và vùng phụ cận có 200-300 sản phẩm đất nền và 7.000-10.000 căn hộ mở bán mới, tập trung ở khu Đông, khu Nam và Bình Dương (cũ). Đà Nẵng dự kiến có 50-100 nền đất và khoảng 500-1.000 căn hộ mới.

Mua đất nền thứ cấp lúc giá giảm có rủi ro gì?

DKRA Consulting dự báo giá thứ cấp có thể còn giảm thêm, nên mua lúc này chưa chắc đã là đáy. Người mua cũng cần kiểm tra kỹ pháp lý, quy hoạch và tình trạng sổ của từng lô, vì hàng bán cắt lỗ thường đến từ nhà đầu tư đang chịu áp lực tài chính.