Giá đất Huế: khu 6.787 m2 làm khách sạn 5 sao khởi điểm 281 tỷ

TP Huế sẽ đưa ra đấu giá quyền sử dụng 6.787 m2 đất tại số 8-10 Phan Bội Châu và 17 Nguyễn Văn Linh, phường Hương An, với giá khởi điểm hơn 281 tỷ đồng cho thời hạn thuê 50 năm. Theo vnexpress.net, phiên đấu giá dự kiến diễn ra ngày 12/11, và người trúng phải xây dựng một tổ hợp thương mại, dịch vụ và khách sạn tiêu chuẩn 4-5 sao ngay giữa trung tâm thành phố.

Thông tin được Trung tâm Phát triển quỹ đất và Quản lý hạ tầng TP Huế công bố ngày 22/10. Với người đang theo dõi giá đất Huế và thị trường bất động sản miền Trung, đây là một phiên đáng chú ý: không chỉ vì quy mô vốn lớn, mà còn vì nó nằm trong chuỗi các khu đất trung tâm được thành phố lần lượt đem ra đấu giá thời gian gần đây.

Khu đất đấu giá ở Huế có gì đặc biệt

Tổng diện tích khu đất là hơn 7.081 m2, nhưng phần đưa ra đấu giá chỉ là 6.787 m2 nằm ngoài chỉ giới quy hoạch. Chỉ giới quy hoạch là đường ranh giới do cơ quan nhà nước xác định để dành đất cho đường sá, hạ tầng công cộng; phần đất nằm trong ranh này thường không được xây dựng công trình riêng. Ở khu đất này, phần nằm trong chỉ giới là hơn 294 m2 và không thuộc diện tích đấu giá.

Vị trí các thửa đất tiếp giáp hai tuyến đường Phan Bội Châu và Nguyễn Huệ, hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư hoàn chỉnh. Hiện trên đất có hai tòa nhà làm việc cũ của Sở Giao thông Vận tải và Công ty cổ phần Đường bộ 1 Thừa Thiên Huế. Theo phương án đã được cơ quan chức năng phê duyệt, các tài sản gắn liền với đất sẽ được bán cho người trúng đấu giá.

Về quy hoạch kiến trúc, công trình được phép xây từ 2 đến 11 tầng, chiều cao tối đa 44 m, phải có ít nhất 3 tầng hầm và mật độ xây dựng không vượt quá 70%. Mật độ xây dựng là tỷ lệ giữa diện tích đất bị công trình chiếm chỗ so với tổng diện tích lô đất; mức 70% đồng nghĩa khoảng 30% còn lại phải dành cho sân, lối đi, cây xanh hoặc không gian mở. Quy mô khách sạn được định hướng từ 80 đến 100 phòng, kèm các dịch vụ thương mại, vui chơi, giải trí.

Giá khởi điểm 281 tỷ đồng được tính thế nào

Mức hơn 281 tỷ đồng là giá khởi điểm cho quyền thuê đất 50 năm, chưa bao gồm các loại thuế, phí. Nhà đầu tư muốn tham gia phải nộp tiền đặt trước hơn 56,2 tỷ đồng, tương đương 20% giá khởi điểm. Tiền đặt trước là khoản ký quỹ để bảo đảm người tham gia nghiêm túc; theo thông lệ, khoản này được trả lại cho người không trúng, còn người trúng sẽ được trừ vào số tiền phải nộp, và có thể bị mất nếu bỏ cọc.

Nếu quy đổi đơn giản, 281 tỷ đồng chia cho 6.787 m2 cho ra khoảng 41,4 triệu đồng mỗi m2, và chia cho 50 năm thì vào khoảng 5,62 tỷ đồng mỗi năm. Đây chỉ là phép tính tham khảo trên giá khởi điểm; giá trúng thực tế có thể cao hơn nhiều tùy mức độ cạnh tranh tại phiên đấu.

Người trúng đấu giá sẽ trả tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn 50 năm. Hình thức thuê đất trả tiền một lần khác với thuê trả hằng năm ở chỗ doanh nghiệp bỏ ra khoản lớn ngay từ đầu, đổi lại thường có quyền chủ động hơn với tài sản trên đất trong suốt thời hạn thuê. Ngoài tiền đất, tổng mức đầu tư dự kiến của dự án là trên 770 tỷ đồng, chưa gồm tiền thuê đất và tiền mua tài sản trên đất. Cộng lại, chỉ tính theo giá khởi điểm, nhà đầu tư cần chuẩn bị nguồn lực vượt 1.050 tỷ đồng.

Bối cảnh: vì sao Huế liên tục đấu giá đất trung tâm

Theo vnexpress.net, gần đây TP Huế liên tục đưa các thửa đất ở vị trí trung tâm ra đấu giá để thực hiện các dự án mới. Cuối tháng 10, thành phố dự kiến đấu giá 2 khu đất vàng ven sông Hương với giá khởi điểm 517 tỷ đồng và 25 lô đất ở khu đô thị An Vân Dương với giá khởi điểm hơn 101 tỷ đồng.

Đấu giá quyền sử dụng đất là cách nhà nước giao hoặc cho thuê đất công khai: cơ quan quản lý công bố giá khởi điểm, điều kiện tham gia, rồi người trả giá cao nhất hợp lệ sẽ trúng. So với giao đất theo chỉ định, hình thức này thường được xem là minh bạch hơn và giúp ngân sách thu về giá trị sát thị trường hơn. Việc khu đất đang có trụ sở cũ của cơ quan nhà nước và doanh nghiệp cũng cho thấy một xu hướng phổ biến ở nhiều địa phương: tận dụng các khu đất công sau khi cơ quan di dời để làm dự án thương mại, dịch vụ.

Điều kiện tiến độ cũng khá chặt: dự án phải khởi công trong vòng 12 tháng và đi vào hoạt động chậm nhất 36 tháng kể từ khi giao đất. Những ràng buộc như vậy thường nhằm hạn chế tình trạng trúng đấu giá rồi để đất trống chờ tăng giá, vốn là nỗi lo lâu nay của nhiều địa phương.

Tác động với người mua và người bán nhà đất ở Huế

Với người dân đang tính mua đất hoặc mua nhà ở Huế, phiên đấu giá này không trực tiếp liên quan vì đây là đất thuê 50 năm cho dự án khách sạn, không phải đất ở lâu dài có sổ đỏ, sổ hồng. Sổ đỏ hay sổ hồng là cách gọi phổ biến của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thứ mà người mua nhà riêng hay đất thổ cư cần kiểm tra trước tiên. Vì vậy, con số khoảng 41,4 triệu đồng mỗi m2 không nên đem so trực tiếp với giá đất ở quanh khu vực.

Tuy vậy, các phiên đấu giá đất trung tâm thường được giới đầu tư xem như một tín hiệu tham chiếu. Khi nhiều khu đất vàng được đưa ra cùng lúc, mặt bằng kỳ vọng về giá nhà đất xung quanh có thể bị kéo lên, nhất là ở các tuyến phố gần trung tâm và ven sông Hương. Người bán nhà phố hay nhà mặt tiền trong khu vực có thể có thêm lý do để giữ giá, trong khi người mua nên thận trọng trước những lời quảng cáo dựa vào kết quả đấu giá để nâng giá bán.

Với nhà đầu tư bất động sản cho thuê, một khách sạn 4-5 sao với 80-100 phòng cùng khu thương mại, giải trí nếu hoàn thành đúng tiến độ có thể làm tăng lượng khách và hoạt động kinh doanh quanh đó. Nhưng mốc 36 tháng tính từ khi giao đất cho thấy phải vài năm nữa tác động này mới hiện rõ. Kế hoạch đầu tư dựa trên dự án nên tính đến khả năng chậm tiến độ, điều không hiếm gặp với các công trình quy mô lớn.

Người đang quan tâm 25 lô đất ở khu đô thị An Vân Dương thì cần theo dõi sát hơn, vì đó mới là loại đất ở mà cá nhân có thể tham gia. Trước khi đặt cọc, nên đọc kỹ quy chế đấu giá, tình trạng pháp lý, quy hoạch chi tiết và các khoản thuế, phí phát sinh ngoài giá trúng.

Nên lưu ý gì khi theo dõi các phiên đấu giá đất

Giá khởi điểm luôn là mức thấp nhất, chưa phải giá cuối cùng. Thị trường bất động sản từng chứng kiến nhiều phiên đấu giá có giá trúng gấp nhiều lần giá khởi điểm, rồi người trúng bỏ cọc vì không thu xếp được tiền. Do đó, kết quả một phiên đấu giá đơn lẻ không phản ánh đầy đủ giá đất thực của cả khu vực.

Cũng cần phân biệt rõ đất thuê có thời hạn với đất ở lâu dài. Một khu đất thuê 50 năm để kinh doanh khách sạn có cách định giá, quyền chuyển nhượng và nghĩa vụ tài chính khác hẳn một lô đất thổ cư. Người mua bán nhà đất nhỏ lẻ nên lấy giá giao dịch thực tế của các bất động sản cùng loại, cùng vị trí làm thước đo chính.

Câu hỏi thường gặp

Phiên đấu giá khu đất 8-10 Phan Bội Châu ở Huế diễn ra khi nào?

Theo Trung tâm Phát triển quỹ đất và Quản lý hạ tầng TP Huế, phiên đấu giá dự kiến diễn ra ngày 12/11 tại phường Hương An. Diện tích đưa ra đấu giá là 6.787 m2, với giá khởi điểm hơn 281 tỷ đồng cho thời hạn thuê 50 năm, chưa gồm thuế, phí.

Muốn tham gia đấu giá phải nộp bao nhiêu tiền đặt trước?

Nhà đầu tư phải nộp hơn 56,2 tỷ đồng, bằng 20% giá khởi điểm. Theo thông lệ, khoản này được hoàn lại nếu không trúng và được trừ vào tiền phải nộp nếu trúng. Ngoài ra, dự án yêu cầu tổng mức đầu tư dự kiến trên 770 tỷ đồng, nên chủ yếu phù hợp với doanh nghiệp có tiềm lực lớn.

Giá khởi điểm này có phản ánh giá đất ở trung tâm Huế không?

Không hoàn toàn. Đây là đất thuê trả tiền một lần cho 50 năm để làm dự án thương mại, khách sạn, khác với đất ở lâu dài có sổ đỏ. Quy đổi giá khởi điểm ra khoảng 41,4 triệu đồng mỗi m2 chỉ mang tính tham khảo, người mua nhà đất nên dựa vào giá giao dịch thực tế của bất động sản cùng loại.

Người trúng đấu giá phải triển khai dự án trong bao lâu?

Người trúng phải khởi công dự án trong 12 tháng và đưa vào hoạt động chậm nhất 36 tháng kể từ khi được giao đất. Công trình được xây 2-11 tầng, cao tối đa 44 m, có ít nhất 3 tầng hầm và mật độ xây dựng không quá 70%.

Sắp tới Huế còn đấu giá những khu đất nào?

Theo vnexpress.net, cuối tháng 10 thành phố dự kiến đấu giá 2 khu đất vàng ven sông Hương với giá khởi điểm 517 tỷ đồng và 25 lô đất ở khu đô thị An Vân Dương với giá khởi điểm hơn 101 tỷ đồng. Các lô đất ở An Vân Dương là lựa chọn đáng chú ý hơn với người muốn mua đất để ở hoặc đầu tư cá nhân.