Giá đất Hải Phòng: lô 3 ha Thủy Nguyên sắp đấu giá gần 2.000 tỷ

TP Hải Phòng đã phê duyệt kế hoạch đấu giá khoảng 3 ha đất hỗn hợp có nhà ở cao tầng tại Khu đô thị mới bắc sông Cấm, phường Thủy Nguyên, với giá khởi điểm gần 1.997 tỷ đồng. Theo VnExpress, phiên đấu giá dự kiến diễn ra trong tháng 11 và thành phố kỳ vọng thu về 2.096 tỷ đồng nếu giá trúng cao hơn khởi điểm 5%.

Với người đang theo dõi thị trường bất động sản Hải Phòng, đây là một mốc tham chiếu đáng chú ý. Khu đất nằm sát trung tâm hành chính - chính trị mới của thành phố, nơi nhiều tập đoàn lớn đã có mặt. Kết quả phiên đấu giá có thể cho thấy doanh nghiệp đánh giá giá đất khu vực này cao đến đâu.

Lô đất ở Thủy Nguyên sắp đấu giá có gì đặc biệt?

Khu đất mang ký hiệu lô I.16/CTHH-01, thuộc Khu đô thị mới bắc sông Cấm. Tổng diện tích cả lô là 6,24 ha, nhưng chỉ khoảng 3 ha được đưa ra đấu giá. Phần đất này được quy hoạch là đất hỗn hợp có nhà ở cao tầng. Diện tích còn lại dùng làm bãi đỗ xe và cây xanh công cộng.

Đất hỗn hợp là loại đất được phép bố trí nhiều chức năng trong cùng một dự án, thường gồm nhà ở, thương mại, dịch vụ hoặc văn phòng. Doanh nghiệp trúng đấu giá vì vậy có thể phát triển một tổ hợp cao tầng thay vì chỉ làm khu dân cư thuần túy, tất nhiên phải theo đúng quy hoạch được duyệt.

Vị trí khu đất nằm ở góc giao của hai mặt đường. Phía đông giáp đường trục bắc - nam rộng 45 m, một trong những tuyến chính của khu đô thị mới bắc sông Cấm. Lô đất góc hai mặt tiền thường được đánh giá cao vì dễ tiếp cận, thuận lợi bố trí lối ra vào và có lợi thế khai thác thương mại ở khối đế.

Theo quy hoạch, thành phố định hướng xây dựng tại đây một dự án hỗn hợp cao tầng với tổng mức đầu tư hơn 7.900 tỷ đồng. Nếu so với giá khởi điểm, riêng tiền đất đã chiếm khoảng một phần tư tổng vốn dự kiến.

Giá khởi điểm 1.997 tỷ đồng tương đương bao nhiêu mỗi m2?

Theo UBND TP Hải Phòng, giá khởi điểm của khu đất gần 1.997 tỷ đồng. Chia cho diện tích khoảng 3 ha, tức khoảng 30.000 m2, mức giá bình quân rơi vào chừng 66-67 triệu đồng mỗi m2 đất. Đây chỉ là phép tính ước lượng, vì diện tích đấu giá được nêu là "khoảng 3 ha", chưa phải con số chính xác.

Cần lưu ý rằng đơn giá đất dự án cao tầng không thể so trực tiếp với giá mua bán đất thổ cư hay đất nền phân lô. Trên một m2 đất dự án, chủ đầu tư có thể xây nhiều m2 sàn, tùy hệ số sử dụng đất được duyệt. Vì vậy, chi phí đất phân bổ vào mỗi m2 căn hộ thường thấp hơn nhiều so với con số 66 triệu đồng. Tuy nhiên, khi chưa có thông tin về chiều cao và mật độ xây dựng, chưa thể tính chính xác phần này.

Về con số dự thu, thành phố tính toán trên kịch bản giá trúng tăng 5% so với khởi điểm, tương ứng khoảng 100 tỷ đồng chênh lệch, đưa tổng thu lên 2.096 tỷ đồng. Thực tế, mức chênh này phụ thuộc vào số lượng doanh nghiệp tham gia. Nhiều phiên đấu giá đất dự án có giá trúng sát khởi điểm, trong khi một số phiên khác cạnh tranh mạnh hơn.

Bối cảnh: vì sao bắc sông Cấm được nhắm tới?

Từ ngày 1/7/2025, Hải Phòng sáp nhập với Hải Dương để hình thành TP Hải Phòng mới. Theo VnExpress, thành phố sau sáp nhập được đánh giá là một trong những thị trường bất động sản tiềm năng, có lợi thế phát triển nhiều phân khúc, từ nhà ở, khu đô thị đến khu công nghiệp.

Thủy Nguyên giữ vai trò trung tâm hành chính mới của thành phố. Việc dời trung tâm hành chính sang bờ bắc sông Cấm thường kéo theo đầu tư hạ tầng giao thông, công trình công cộng và dịch vụ, điều mà giới đầu tư bất động sản thường xem là động lực cho giá đất trong trung và dài hạn.

Khu vực này cũng đã có mặt nhiều chủ đầu tư lớn như Vingroup, Masterise, Văn Phú, Hoàng Huy với các khu đô thị đang triển khai. Sự hiện diện của các thương hiệu lớn góp phần định hình mặt bằng giá và tạo hiệu ứng lan tỏa cho các lô đất lân cận, trong đó có lô đất sắp đấu giá.

Từ góc độ ngân sách, các phiên đấu giá đất quy mô nghìn tỷ là nguồn thu quan trọng để địa phương tái đầu tư hạ tầng. Một khu đất 3 ha với giá khởi điểm gần 2.000 tỷ đồng vì thế không chỉ là thương vụ của doanh nghiệp mà còn là phép thử sức hút của khu đô thị mới.

Đấu giá đất dự án thường diễn ra như thế nào?

Đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thông qua cạnh tranh công khai, người trả giá cao nhất và hợp lệ sẽ trúng. Theo thông lệ, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch và giá khởi điểm, sau đó tổ chức đấu giá đăng thông báo, bán hồ sơ và cho các bên đăng ký xem tài sản.

Người tham gia thường phải nộp tiền đặt trước theo một tỷ lệ nhất định của giá khởi điểm và đáp ứng điều kiện năng lực tài chính, kinh nghiệm theo quy định. Với một khu đất có giá khởi điểm gần 1.997 tỷ đồng, khoản tiền đặt trước có thể lên tới hàng trăm tỷ đồng, nên trên thực tế chỉ doanh nghiệp có tiềm lực mới tham gia được.

Sau khi trúng đấu giá, doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ, được giao đất rồi mới triển khai các bước tiếp theo như lập quy hoạch chi tiết, xin giấy phép xây dựng và mở bán khi đủ điều kiện. Quá trình này thường kéo dài nhiều năm, nên sản phẩm nhà ở từ khu đất này khó có thể đến tay người mua trong thời gian ngắn.

Tác động với người mua nhà và nhà đầu tư đất Hải Phòng

Với người đang có ý định mua chung cư hoặc mua nhà tại Hải Phòng, khu đất này chưa phải sản phẩm có thể giao dịch ngay. Tuy vậy, giá trúng đấu giá thường được thị trường dùng làm mốc tham chiếu. Nếu giá trúng vượt xa khởi điểm, mặt bằng kỳ vọng ở khu vực bắc sông Cấm có thể được đẩy lên; nếu chỉ nhích nhẹ, đó là tín hiệu doanh nghiệp đang thận trọng.

Người đang sở hữu nhà đất quanh Thủy Nguyên có thể chứng kiến tâm lý kỳ vọng tăng giá sau phiên đấu giá. Dù vậy, người bán cần phân biệt giữa đơn giá đất dự án cao tầng và giá đất ở riêng lẻ, tránh đặt kỳ vọng dựa trên một con số không cùng bản chất.

Với nhà đầu tư cá nhân, bài học quen thuộc là cẩn trọng với hiện tượng "sốt" sau đấu giá. Trước khi xuống tiền, nên kiểm tra kỹ pháp lý lô đất như sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), thông tin quy hoạch tại cơ quan địa phương và tiến độ hạ tầng thực tế. Quy hoạch 1/500, tức bản quy hoạch chi tiết thể hiện từng lô đất, chiều cao và mật độ xây dựng, là tài liệu nên xem khi đánh giá một dự án.

Với người cần vay mua nhà, các dự án cao tầng tương lai tại đây có thể đi kèm chương trình hỗ trợ lãi suất hoặc trả góp từ chủ đầu tư, như thường thấy ở các dự án lớn. Nhưng mọi chính sách bán hàng chỉ có thể được biết khi dự án đủ điều kiện mở bán, chưa nên dựa vào lời hứa trước thời điểm đó.

Câu hỏi thường gặp

Khu đất sắp đấu giá ở Hải Phòng nằm ở đâu?

Khu đất thuộc lô I.16/CTHH-01, Khu đô thị mới bắc sông Cấm, phường Thủy Nguyên, TP Hải Phòng. Lô đất nằm ở góc hai mặt đường, phía đông giáp đường trục bắc - nam rộng 45 m và gần trung tâm hành chính - chính trị mới của thành phố.

Giá khởi điểm và số tiền dự thu là bao nhiêu?

Theo UBND TP Hải Phòng, giá khởi điểm gần 1.997 tỷ đồng. Thành phố dự kiến thu về 2.096 tỷ đồng nếu giá trúng cao hơn khởi điểm 5%. Tính bình quân, giá khởi điểm vào khoảng 66-67 triệu đồng mỗi m2 đất, nhưng đây chỉ là con số ước lượng.

Khi nào phiên đấu giá diễn ra?

Theo VnExpress, thương vụ đấu giá dự kiến thực hiện trong tháng 11. Người quan tâm nên theo dõi thông báo chính thức của tổ chức đấu giá để biết ngày giờ, điều kiện tham gia và tiền đặt trước cụ thể.

Cá nhân có thể mua căn hộ trong dự án này không?

Khu đất được đấu giá để phát triển dự án hỗn hợp cao tầng với tổng mức đầu tư hơn 7.900 tỷ đồng, nên người trúng gần như chắc chắn là doanh nghiệp. Người mua cá nhân chỉ có thể mua căn hộ khi dự án được xây dựng và đủ điều kiện mở bán theo quy định, thường sau nhiều năm.

Có nên mua đất quanh Thủy Nguyên lúc này?

Thủy Nguyên là trung tâm hành chính mới và đã có nhiều chủ đầu tư lớn như Vingroup, Masterise, Văn Phú, Hoàng Huy, nên được xem là khu vực có tiềm năng. Dù vậy, người mua nên kiểm tra pháp lý, quy hoạch và giá giao dịch thực tế, tránh chạy theo tâm lý tăng giá ngắn hạn sau phiên đấu giá.