Đề xuất bỏ kiểm tra nghiệm thu PCCC: mua chung cư cần lưu ý gì

Bộ Công an đang đề xuất bãi bỏ thủ tục cơ quan công an kiểm tra công tác nghiệm thu phòng cháy chữa cháy (PCCC) trước khi công trình được đưa vào sử dụng. Đề xuất này nằm trong dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý, sử dụng vũ khí, vật liệu nổ và công cụ hỗ trợ và Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ, dự kiến trình tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI. Theo CafeF (dẫn Tiền phong), mục tiêu là đơn giản hóa thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian đưa công trình vào khai thác, đồng thời chuyển trọng tâm quản lý sang hậu kiểm. Với người đang tính mua chung cư, mua nhà trong dự án hay thuê mặt bằng kinh doanh, đây là thay đổi chạm trực tiếp đến câu hỏi quen thuộc: tòa nhà mình sắp ở đã thật sự an toàn về cháy nổ hay chưa.

Thủ tục nghiệm thu PCCC hiện nay diễn ra thế nào

Nghiệm thu là bước kiểm tra, đánh giá công trình hoặc hạng mục đã thi công xong có đạt yêu cầu thiết kế và quy chuẩn hay không, trước khi đưa vào sử dụng. Riêng với PCCC, theo quy định đang áp dụng, công trình thuộc diện thẩm định thiết kế về PCCC phải đi qua hai lần làm việc với cơ quan quản lý nhà nước.

Lần thứ nhất là thẩm định thiết kế trước khi thi công, tức cơ quan công an xem xét hồ sơ thiết kế để bảo đảm lối thoát nạn, hệ thống báo cháy, chữa cháy, vật liệu ngăn cháy… đáp ứng quy chuẩn. Sau đó, chủ đầu tư tổ chức thi công và tự nghiệm thu theo pháp luật về xây dựng và PCCC.

Lần thứ hai là kiểm tra công tác nghiệm thu. Chủ đầu tư gửi hồ sơ đến cơ quan công an, cơ quan này kiểm tra kết quả nghiệm thu và ban hành văn bản chấp thuận. Chỉ khi có văn bản này, công trình mới được đưa vào khai thác, sử dụng. Trên thực tế, đây thường là một trong những mốc mà các dự án nhà ở thương mại phải chờ trước khi bàn giao căn hộ cho khách hàng.

Dự thảo luật thay đổi những gì

Theo dự thảo, khâu cơ quan công an kiểm tra công tác nghiệm thu sẽ bị bãi bỏ. Đánh giá được nêu là việc này giúp chủ đầu tư tiết kiệm thời gian, rút ngắn tiến độ đưa công trình vào sử dụng, đồng thời giảm nguồn lực cho cơ quan quản lý nhà nước.

Tuy vậy, nghĩa vụ nghiệm thu không biến mất. Chủ đầu tư và nhà thầu vẫn phải nghiệm thu về PCCC theo quy định. Sau khi nghiệm thu, các bên phải khai báo trên Cơ sở dữ liệu về PCCC và CNCH (cứu nạn, cứu hộ), đồng thời thực hiện truyền tin báo cháy trước khi đưa công trình vào khai thác. Truyền tin báo cháy có thể hiểu là kết nối hệ thống báo cháy của công trình với hệ thống tiếp nhận thông tin của lực lượng chức năng.

Dự thảo cũng bổ sung hành vi “nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy không đúng quy định” vào danh mục hành vi bị nghiêm cấm. Cơ quan quản lý sẽ tập trung kiểm tra các công trình có nguy cơ cháy, nổ cao và giảm tần suất kiểm tra không cần thiết với cơ sở có nguy cơ thấp.

Một điểm khác đáng chú ý là khoản 7 Điều 55 dự thảo đề xuất bỏ thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền quyết định phục hồi hoạt động đối với cơ sở, phương tiện giao thông và hộ gia đình bị đình chỉ do vi phạm PCCC. Sau khi khắc phục vi phạm, người đứng đầu cơ sở, chủ phương tiện hoặc chủ hộ được tự đưa đối tượng vào hoạt động trở lại, chịu trách nhiệm về kết quả khắc phục và gửi báo cáo bằng văn bản đến cơ quan quản lý trực tiếp về PCCC, CNCH. Các giải pháp kỹ thuật đã áp dụng phải được duy trì suốt quá trình hoạt động.

Với phương tiện PCCC, CNCH và vật liệu, cấu kiện ngăn cháy, chống cháy, dự thảo đề xuất chuyển sang quản lý theo pháp luật về chất lượng sản phẩm, hàng hóa và tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật. Theo Điều 44 dự thảo, phương tiện có kết quả đánh giá sự phù hợp của tổ chức đủ điều kiện được miễn công bố hợp quy và miễn kiểm tra chất lượng khi nhập khẩu. Công bố hợp quy là việc doanh nghiệp tuyên bố sản phẩm phù hợp quy chuẩn kỹ thuật bắt buộc. Dù được miễn, doanh nghiệp vẫn phải kê khai thông tin trước khi đưa sản phẩm ra lưu thông theo quy định của Chính phủ, phục vụ truy xuất nguồn gốc và hậu kiểm.

Vì sao lại chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm

Tiền kiểm là cơ quan nhà nước xem xét, chấp thuận trước rồi mới cho làm; hậu kiểm là doanh nghiệp tự làm, tự chịu trách nhiệm, còn cơ quan nhà nước kiểm tra sau. Cơ chế mới, theo cơ quan soạn thảo, chuyển cách quản lý từ xem xét từng bộ hồ sơ sang kiểm tra thực tế, dựa trên dữ liệu khai báo và mức độ rủi ro của từng loại cơ sở.

Câu hỏi được đặt ra khi thẩm tra dự thảo là bỏ khâu kiểm tra trước khi đưa công trình vào sử dụng có làm giảm hiệu quả kiểm soát rủi ro cháy, nổ hay không. Cơ quan chủ trì soạn thảo cho rằng trách nhiệm của chủ đầu tư, người đứng đầu cơ sở, chủ phương tiện và chủ hộ gia đình đã được quy định đầy đủ. Tổ chức, cá nhân đưa công trình vào khai thác khi không bảo đảm yêu cầu PCCC, tùy tính chất và mức độ, có thể bị xử phạt hành chính hoặc xử lý hình sự. Bộ Công an phối hợp với các địa phương đầu tư cơ sở vật chất, hạ tầng công nghệ, đào tạo và bồi dưỡng cán bộ để đáp ứng yêu cầu hậu kiểm.

Cục Cảnh sát PCCC và CNCH nhấn mạnh công trình phải được thi công, nghiệm thu đúng hồ sơ thiết kế đã thẩm định. Nếu điều chỉnh thiết kế làm thay đổi điều kiện an toàn PCCC, chủ đầu tư phải thẩm định lại. Các chủ thể phải lưu giữ hồ sơ nghiệm thu tại cơ sở, và trong quá trình hoạt động không được tự ý cơi nới, thay đổi công năng, tháo bỏ hay vô hiệu hóa hệ thống PCCC.

Người mua chung cư và mua nhà dự án được gì, cần cảnh giác gì

Với thị trường bất động sản, điểm tích cực dễ thấy là tiến độ. Khi bớt một vòng chờ văn bản chấp thuận, dự án có thể đưa công trình vào sử dụng sớm hơn. Theo thông lệ, việc bàn giao căn hộ và các bước pháp lý tiếp theo của dự án thường phụ thuộc vào việc công trình đủ điều kiện đưa vào khai thác, nên rút ngắn khâu này có thể giúp người mua chung cư nhận nhà đúng hẹn hơn. Tuy nhiên, đây là kỳ vọng hợp lý chứ chưa phải cam kết; tiến độ thực tế còn tùy từng dự án.

Mặt trái cần tính đến là trách nhiệm dịch chuyển sang chủ đầu tư. Khi không còn văn bản chấp thuận của công an như một “dấu xác nhận” độc lập, người mua nhà nên chủ động hơn. Có thể hỏi chủ đầu tư về hồ sơ nghiệm thu PCCC đang lưu tại công trình, việc đã khai báo trên Cơ sở dữ liệu về PCCC và CNCH, hệ thống đã truyền tin báo cháy hay chưa. Một chủ đầu tư minh bạch thường sẵn lòng trả lời những câu hỏi này.

Người mua nhà cũng nên lưu ý quy định cấm tự ý cơi nới, thay đổi công năng. Ở nhiều tòa nhà, việc cải tạo căn hộ, lấn hành lang hay đổi công năng tầng thương mại có thể ảnh hưởng đến điều kiện an toàn đã được thiết kế. Khi mua lại căn hộ thứ cấp hoặc shophouse, kiểm tra xem hiện trạng có khớp thiết kế ban đầu hay không là cách giảm rủi ro pháp lý về sau.

Tác động với người cho thuê, người thuê và nhà đầu tư

Với chủ nhà xưởng, kho bãi hay chủ cơ sở kinh doanh cho thuê, việc được tự đưa cơ sở vào hoạt động trở lại sau khi khắc phục vi phạm mà không phải xin quyết định phục hồi giúp giảm thời gian “đóng băng” dòng tiền cho thuê. Đổi lại, họ tự chịu trách nhiệm về kết quả khắc phục và phải báo cáo bằng văn bản; nếu khắc phục không đến nơi đến chốn, rủi ro bị xử lý thuộc về chính họ.

Người thuê nhà xưởng, mặt bằng hay phòng trọ có thể cân nhắc yêu cầu bên cho thuê cho xem hồ sơ nghiệm thu lưu tại cơ sở, đồng thời ghi rõ trong hợp đồng thuê bên nào chịu trách nhiệm duy trì hệ thống PCCC. Đây là thực hành thận trọng, không phải yêu cầu của dự thảo.

Với nhà đầu tư, công trình thuộc nhóm nguy cơ cháy, nổ cao sẽ là nơi cơ quan quản lý tập trung kiểm tra. Điều đó có nghĩa chi phí tuân thủ của các loại hình này khó giảm nhiều, trong khi cơ sở có nguy cơ thấp có thể bớt bị kiểm tra không cần thiết. Khi định giá một tài sản cho thuê, chi phí duy trì hệ thống PCCC đúng chuẩn vẫn nên được tính vào bài toán lợi nhuận.

Câu hỏi thường gặp

Bỏ thủ tục kiểm tra nghiệm thu có nghĩa là chung cư không cần nghiệm thu PCCC nữa?

Không. Theo dự thảo, chủ đầu tư và nhà thầu vẫn phải nghiệm thu PCCC theo quy định, sau đó khai báo trên Cơ sở dữ liệu về PCCC và CNCH và truyền tin báo cháy trước khi đưa công trình vào sử dụng. Điều bị bỏ chỉ là khâu cơ quan công an kiểm tra kết quả nghiệm thu và ban hành văn bản chấp thuận.

Khi mua chung cư, làm sao biết tòa nhà đạt yêu cầu PCCC?

Dự thảo yêu cầu hồ sơ nghiệm thu được lưu giữ tại cơ sở, nên người mua có thể đề nghị chủ đầu tư hoặc ban quản lý cho xem. Ngoài ra, nên hỏi về việc khai báo dữ liệu và kết nối truyền tin báo cháy. Quan sát thực tế lối thoát nạn, thiết bị báo cháy, chữa cháy cũng là cách kiểm tra đơn giản.

Chủ đầu tư nghiệm thu sai thì bị xử lý thế nào?

Dự thảo đưa hành vi nghiệm thu về PCCC không đúng quy định vào danh mục bị nghiêm cấm. Tổ chức, cá nhân đưa công trình vào khai thác khi không bảo đảm yêu cầu PCCC, tùy tính chất và mức độ, có thể bị xử phạt hành chính hoặc xử lý hình sự.

Quy định mới đã có hiệu lực chưa?

Chưa. Đây mới là dự thảo do Bộ Công an chủ trì xây dựng, dự kiến trình tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI. Nội dung có thể còn được điều chỉnh trong quá trình thẩm tra và thông qua, nên người mua bán nhà đất nên theo dõi văn bản chính thức.

Cơ sở cho thuê bị đình chỉ vì vi phạm PCCC có được tự mở lại?

Theo khoản 7 Điều 55 dự thảo, sau khi khắc phục vi phạm, người đứng đầu cơ sở hoặc chủ hộ được đưa cơ sở hoạt động trở lại mà không cần xin quyết định phục hồi. Họ phải chịu trách nhiệm về kết quả khắc phục, gửi báo cáo bằng văn bản đến cơ quan quản lý trực tiếp và duy trì các giải pháp kỹ thuật đã áp dụng.