Đầu tư nghỉ dưỡng Lăng Cô, Huế: dự án 368 triệu USD lại dừng

Khu du lịch nghỉ dưỡng quốc tế Minh Viễn – Lăng Cô bên vịnh Lăng Cô (TP. Huế), với tổng vốn 368 triệu USD, lại ngừng thi công từ tháng 3 đến nay. Đợt tái khởi động mới bắt đầu từ tháng 6/2025 vì thế không giữ được nhịp. Mục tiêu đưa một phần giai đoạn 1 vào hoạt động trong năm 2026 có nguy cơ lỡ hẹn, theo bài viết của tác giả Ngọc Văn trên Tiền phong, được cafef đăng lại. Với ai đang tìm hiểu đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng ở miền Trung, đây là một ví dụ đáng xem kỹ về rủi ro tiến độ của các dự án ven biển quy mô lớn.

Dự án nghỉ dưỡng ở Lăng Cô, Huế đang dừng ở đâu

Theo mô tả của Tiền phong, công trường Minh Viễn – Lăng Cô hiện có nhiều hạng mục dở dang. Một số khu nhà ven biển chưa hoàn thiện, vật liệu xây dựng tập kết ngổn ngang. Khung cảnh hoang vắng này trái ngược hẳn với hình dung ban đầu về một tổ hợp du lịch quốc tế cao cấp bên vịnh Lăng Cô, vốn được biết đến là một trong những vịnh đẹp của thế giới.

Trước đó, chủ đầu tư Minh Viễn đã cho thi công trở lại từ tháng 6/2025. Phần việc được ưu tiên gồm sửa chữa, hoàn thiện khách sạn thấp tầng 100 phòng, 6 biệt thự nghỉ dưỡng, khu thương mại, nhà hàng và chỉnh trang cảnh quan. Đích đến là vận hành được một phần giai đoạn 1 trong năm 2026. Thế nhưng chỉ sau chưa đầy một năm, từ tháng 3, công trường lại im ắng.

Điều đáng chú ý là quy mô phần việc được khởi động lại khá khiêm tốn so với tổng thể dự án. Một khách sạn 100 phòng và 6 căn biệt thự chỉ là một phần nhỏ trên khu đất khoảng 102 ha. Việc ngay cả phần nhỏ này cũng chưa hoàn tất cho thấy những khó khăn mà dự án đang gặp vẫn chưa được tháo gỡ dứt điểm.

Hành trình 8 năm của khu nghỉ dưỡng 368 triệu USD

Dự án được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư lần đầu năm 2015 và điều chỉnh lần hai năm 2018. Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư là văn bản do cơ quan nhà nước cấp, ghi nhận mục tiêu, quy mô, vốn và tiến độ mà nhà đầu tư cam kết thực hiện. Theo hồ sơ này, dự án có diện tích sử dụng đất khoảng 102 ha, tổng vốn 368 triệu USD.

Định hướng ban đầu là một tổ hợp nghỉ dưỡng cao cấp gồm khách sạn, biệt thự, trung tâm hội nghị và các dịch vụ đạt chuẩn quốc tế 5 sao. Dự án khởi công tháng 12/2018, đặt mục tiêu đưa giai đoạn 1 vào hoạt động từ cuối năm 2019 và hoàn thành toàn bộ vào quý I/2024.

Thực tế diễn ra rất khác. Vướng mắc về bồi thường, giải phóng mặt bằng cùng tác động của đại dịch COVID-19 khiến tiến độ liên tục bị kéo dài. Giải phóng mặt bằng là quá trình nhà nước thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ cho người đang sử dụng để bàn giao đất sạch cho dự án; khâu này thường kéo dài khi các bên chưa thống nhất mức đền bù. Từ năm 2020, công trường rơi vào đình trệ. Như vậy, tính đến nay, mốc hoàn thành toàn bộ đã trễ hơn hai năm rưỡi, còn mốc vận hành giai đoạn 1 đã lùi gần bảy năm so với kế hoạch đầu tiên.

Bối cảnh: vì sao dự án nghỉ dưỡng ven biển hay chậm tiến độ

Trường hợp Minh Viễn – Lăng Cô không phải hiếm trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam. Theo thông lệ, những dự án du lịch quy mô hàng trăm hecta thường phải đi qua nhiều bước phức tạp: chấp thuận chủ trương, lập quy hoạch chi tiết, giao đất hoặc cho thuê đất, bồi thường, rồi mới đến xây dựng. Chỉ cần một khâu bị tắc, toàn bộ tiến độ phía sau đều bị đẩy lùi.

Bên cạnh đó, các dự án nghỉ dưỡng có đặc thù cần vốn lớn trong thời gian dài trước khi có dòng tiền. Một khu resort 5 sao chỉ bắt đầu thu tiền khi đã có khách lưu trú, nghĩa là chủ đầu tư phải gánh chi phí xây dựng, lãi vay và duy trì công trường nhiều năm liền. Khi gặp cú sốc như đại dịch COVID-19, ngành du lịch gần như đóng băng, khiến không ít dự án phải tạm dừng để bảo toàn nguồn lực.

Nguồn tin không nêu lý do cụ thể khiến công trường dừng lần thứ hai từ tháng 3. Tuy vậy, việc đợt tái khởi động chỉ kéo dài vài tháng có thể đặt ra câu hỏi về năng lực tài chính hoặc các vướng mắc chưa được giải quyết. Đây là suy luận chung, người đọc nên chờ thông tin chính thức từ chủ đầu tư và cơ quan quản lý.

Cơ quan quản lý TP. Huế sẽ xử lý dự án chậm tiến độ thế nào

Theo Tiền phong, trước tình trạng đình trệ kéo dài, Ban Quản lý Khu kinh tế, công nghiệp TP. Huế đã mời nhà đầu tư làm việc và yêu cầu cam kết tiến độ thực hiện. Ban quản lý cho biết nếu doanh nghiệp không đủ khả năng triển khai, cơ quan chức năng sẽ rà soát, xử lý dự án chậm tiến độ theo quy định pháp luật.

Theo cách làm thường thấy ở Việt Nam, một dự án chậm tiến độ có thể được xem xét điều chỉnh tiến độ, gia hạn sử dụng đất kèm nghĩa vụ tài chính, hoặc trong trường hợp nghiêm trọng là ngừng hoạt động, chấm dứt dự án và thu hồi đất. Mức xử lý cụ thể tùy vào nguyên nhân chậm trễ, ví dụ lỗi do nhà đầu tư hay do yếu tố khách quan như giải phóng mặt bằng, dịch bệnh. Với Minh Viễn – Lăng Cô, nguồn tin chưa cho biết hướng xử lý cuối cùng, nên tương lai khu nghỉ dưỡng vẫn còn bỏ ngỏ.

Việc chính quyền yêu cầu cam kết tiến độ cũng phản ánh xu hướng chung: các địa phương ngày càng siết chặt các dự án chiếm đất lớn nhưng chậm triển khai, nhằm giải phóng quỹ đất cho nhà đầu tư khác có năng lực hơn.

Tác động với người mua và nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng

Nguồn tin không đề cập việc dự án đã bán biệt thự hay sản phẩm nghỉ dưỡng nào cho khách hàng. Dù vậy, câu chuyện ở Lăng Cô gợi ra nhiều bài học cho bất cứ ai đang cân nhắc mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng hay góp vốn vào dự án du lịch ven biển.

Trước hết là rủi ro tiến độ. Một dự án có thể có giấy chứng nhận đầu tư, đã khởi công rầm rộ, thậm chí từng tái khởi động, nhưng vẫn dừng lại. Người mua nhà nghỉ dưỡng hình thành trong tương lai nên kiểm tra kỹ tiến độ thực tế ngoài công trường thay vì chỉ dựa vào mốc thời gian trên tài liệu quảng cáo.

Thứ hai là pháp lý và năng lực tài chính của chủ đầu tư. Theo thông lệ, khi mua sản phẩm trong dự án chưa hoàn thành, người mua nên yêu cầu xem giấy phép xây dựng, văn bản đủ điều kiện bán hàng và bảo lãnh ngân hàng cho nghĩa vụ bàn giao. Bảo lãnh ngân hàng là cam kết của ngân hàng hoàn trả tiền cho người mua nếu chủ đầu tư không giao nhà đúng hợp đồng.

Thứ ba là bài toán dòng tiền. Với sản phẩm nghỉ dưỡng, lợi nhuận thường đến từ cho thuê lưu trú, vốn phụ thuộc vào việc khu resort có vận hành được hay không. Một dự án đình trệ nhiều năm khiến khả năng khai thác gần như bằng không, trong khi người mua vẫn có thể phải trả lãi nếu vay mua nhà. Ví dụ, khoản vay 5 tỷ đồng với lãi suất 9%/năm tương đương khoảng 450 triệu đồng tiền lãi mỗi năm, một gánh nặng lớn nếu tài sản không tạo ra thu nhập.

Cuối cùng, với thị trường bất động sản khu vực Lăng Cô và Huế nói chung, một dự án lớn đình trệ có thể ảnh hưởng đến kỳ vọng tăng giá của đất nền, nhà phố lân cận. Nhà đầu tư nên đánh giá giá trị dựa trên hạ tầng và nhu cầu thực, thay vì chỉ dựa vào thông tin sắp có resort 5 sao.

Câu hỏi thường gặp

Dự án Minh Viễn – Lăng Cô ở đâu và có quy mô ra sao?

Dự án nằm bên vịnh Lăng Cô, TP. Huế, có diện tích sử dụng đất khoảng 102 ha và tổng vốn đầu tư 368 triệu USD. Theo định hướng, đây là tổ hợp nghỉ dưỡng cao cấp gồm khách sạn, biệt thự, trung tâm hội nghị và dịch vụ chuẩn quốc tế 5 sao.

Vì sao dự án nghỉ dưỡng này chậm tiến độ nhiều năm?

Theo Tiền phong, nguyên nhân chính là vướng mắc bồi thường, giải phóng mặt bằng và ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, khiến công trường đình trệ từ năm 2020. Dự án thi công lại từ tháng 6/2025 nhưng tiếp tục dừng từ tháng 3 đến nay, nguồn tin chưa nêu lý do cụ thể cho lần dừng này.

Dự án có bị thu hồi không?

Hiện chưa có quyết định thu hồi. Ban Quản lý Khu kinh tế, công nghiệp TP. Huế đã yêu cầu nhà đầu tư cam kết tiến độ và cho biết sẽ rà soát, xử lý theo quy định nếu doanh nghiệp không đủ khả năng triển khai. Theo thông lệ, hướng xử lý có thể từ gia hạn đến chấm dứt dự án, tùy nguyên nhân chậm trễ.

Mua biệt thự nghỉ dưỡng hình thành trong tương lai cần kiểm tra gì?

Người mua nên kiểm tra giấy chứng nhận đầu tư, giấy phép xây dựng, văn bản đủ điều kiện bán hàng, bảo lãnh ngân hàng và đặc biệt là tiến độ thực tế ngoài công trường. Nên ưu tiên chủ đầu tư có năng lực tài chính rõ ràng và lịch sử bàn giao đúng hẹn.

Có nên đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng ở Lăng Cô lúc này?

Không có câu trả lời chung cho mọi trường hợp. Lăng Cô có lợi thế cảnh quan, nhưng câu chuyện của Minh Viễn – Lăng Cô cho thấy rủi ro tiến độ ở các dự án lớn là có thật. Nhà đầu tư nên dùng vốn tự có ở tỷ lệ an toàn, chọn sản phẩm đã có pháp lý hoàn chỉnh và đánh giá kỹ khả năng khai thác cho thuê.