Đầu tư căn hộ cao cấp Seoul: bài học từ ba thành viên BigBang

Ba thành viên BigBang là G-Dragon, Taeyang và Daesung đang nắm trong tay nhiều căn hộ cao cấp, biệt thự và tòa nhà thương mại tại Seoul, mỗi tài sản trị giá từ hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng. Theo VnExpress, đáng chú ý nhất là căn hộ Daesung mua năm 2015 với giá khoảng 1,45 tỷ won (28 tỷ đồng), sau 11 năm được ước tính khoảng 10 tỷ won (195 tỷ đồng), tức gần gấp 7 lần. Câu chuyện đầu tư căn hộ cao cấp ở Seoul của nhóm nhạc này được nhắc lại đúng dịp BigBang biểu diễn hai đêm tại sân vận động quốc gia Mỹ Đình (Hà Nội) vào ngày 24-25/10.

Với người đang mua bán bất động sản ở Việt Nam, danh mục của ba ngôi sao không phải hình mẫu để sao chép, nhưng nó cho thấy khá rõ những nguyên tắc mà giới đầu tư thường nhắc tới: vị trí khan hiếm, số lượng căn ít, tầm nhìn đặc biệt và dòng tiền cho thuê. Bài viết dưới đây sắp xếp lại các con số theo từng loại tài sản và rút ra những điều người mua nhà có thể tham khảo.

Ba thành viên BigBang đầu tư căn hộ cao cấp ở Seoul ra sao

Điểm chung của cả ba là tập trung vào những khu có giá nhà đắt đỏ nhất Hàn Quốc như Hannam-dong (quận Yongsan), Cheongdam-dong và Nonhyeon-dong (quận Gangnam), Seongsu-dong và Heukseok-dong (quận Dongjak). Đây đều là những địa bàn mà truyền thông Hàn Quốc thường gắn với nhà ở hạng sang.

G-Dragon (tên thật Kwon Ji-yong, sinh năm 1988) có danh mục dày nhất. Năm 2022, anh mua căn penthouse tại Nine One Hannam, quận Yongsan, giá 16,4 tỷ won (khoảng 318 tỷ đồng), diện tích sử dụng 244 m2 theo The Korea Times. Penthouse là loại căn hộ nằm ở tầng cao nhất của tòa nhà, thường có diện tích lớn và không gian riêng tư hơn các căn bên dưới. Nine One Hannam hoàn thành năm 2019, gồm 9 tòa cao tối đa 9 tầng với tổng cộng 341 căn hộ.

Cũng trong năm 2022, nam ca sĩ đặt mua một căn tại Warner Cheongdam với giá ước tính khoảng 18 tỷ won (350 tỷ đồng). Dự án hoàn thành cuối năm 2025, có 20 tầng nổi và 4 tầng hầm; căn của G-Dragon nằm ở tầng 13, rộng khoảng 244 m2. Điểm khác biệt là hệ thống sky garage, tức thang nâng chuyên dụng đưa ôtô lên thẳng tầng ở thay vì để xe dưới hầm chung.

Taeyang (tên thật Dong Young-bae, sinh năm 1988) cùng vợ là diễn viên Min Hyo-rin mua căn hộ tại Janghak Paarc Hannam, thuộc khu UN Village, Hannam-dong, vào cuối năm 2020. Theo South China Morning Post, cặp đôi chi 13,2 triệu USD (khoảng 348 tỷ đồng). Theo Edaily, căn có cấu trúc thông tầng với 5 phòng ngủ, 5 phòng tắm; căn hộ thông tầng là loại căn trải trên hai tầng nối với nhau bằng cầu thang nội bộ, gần giống một ngôi nhà riêng đặt trong tòa chung cư.

Daesung (tên thật Kang Dae-sung, sinh năm 1989) được truyền thông Hàn Quốc đưa tin có hai bất động sản với tổng giá trị ước tính trên 100 tỷ won (khoảng 1.950 tỷ đồng). Ngoài căn hộ tại Heukseok Mark Hills, anh sở hữu một tòa nhà thương mại trên đường Dosan-daero, khu Nonhyeon-dong, quận Gangnam.

Giá căn hộ Seoul đã tăng bao nhiêu sau nhiều năm nắm giữ

Những con số đáng giá nhất với người làm đầu tư nằm ở mức chênh lệch giữa giá mua và giá hiện tại.

Căn hộ của Daesung tại Heukseok Mark Hills rộng 275 m2, có 4 phòng ngủ và 3 phòng tắm, được mua năm 2015 với khoảng 1,45 tỷ won. Sau 11 năm, giá trị ước tính khoảng 10 tỷ won, gần gấp 7 lần. Nếu quy đổi theo các mức VnExpress đưa ra, giá trị tăng thêm vào khoảng 167 tỷ đồng.

Tòa nhà thương mại của Daesung ở Nonhyeon-dong có diện tích đất khoảng 909 m2, nằm gần các ga tàu điện ngầm Apgujeong Rodeo và Gangnam-gu Office. Theo Maeil Business Newspaper, tòa nhà hiện trị giá trên 90 tỷ won (khoảng 1.750 tỷ đồng), gần gấp ba so với mức 31 tỷ won (khoảng 603 tỷ đồng) khi anh mua năm 2017.

Với G-Dragon, căn hộ rộng hơn 168 m2 tại Galleria Forêt, Seongsu-dong, được mua năm 2013 với 3,03 tỷ won (khoảng 59 tỷ đồng). Cũng theo Maeil Business Newspaper, một căn cùng diện tích tại dự án này được giao dịch 8,75 tỷ won (khoảng 161 tỷ đồng) vào năm 2025, tức gần gấp 2,9 lần sau khoảng 12 năm.

Cần lưu ý các con số "giá trị hiện tại" phần lớn là ước tính của truyền thông hoặc tham chiếu từ một giao dịch tương tự, không phải giá bán thực tế của chính tài sản đó. Theo thông lệ, lãi chỉ thực sự thành hình khi tài sản được bán và đã trừ thuế, phí.

Nhà thương mại và dòng tiền cho thuê đóng vai trò gì

Ngoài nhà để ở, cả ba đều có bất động sản thương mại, tức các tòa nhà dùng để cho thuê văn phòng, cửa hàng hoặc kinh doanh, tạo ra thu nhập định kỳ.

Tháng 11/2017, G-Dragon mua một tòa nhà tại Cheongdam-dong, quận Gangnam, với giá 8,85 tỷ won (khoảng 172 tỷ đồng). Công trình này từng được quận Gangnam trao giải thưởng kiến trúc nhờ thiết kế khác biệt so với xung quanh.

Taeyang mua tòa nhà thương mại 7 tầng tại Hannam-dong năm 2016 với khoảng 7,75 tỷ won (tương đương 150 tỷ đồng). Theo Tatler Asia, tòa nhà từng mang về doanh thu cho thuê 26.800 USD (khoảng 707,5 triệu đồng) mỗi tháng. Một phép tính sơ bộ từ các con số này: doanh thu năm vào khoảng 8,5 tỷ đồng, tương ứng tỷ suất cho thuê gộp khoảng 5,7% trên giá mua. Tỷ suất cho thuê gộp là tỷ lệ giữa tiền thuê thu được trong một năm và giá mua tài sản, chưa trừ chi phí vận hành, thuế hay thời gian trống khách.

Điều này cho thấy một chiến lược quen thuộc: căn hộ cao cấp chủ yếu để ở và chờ tăng giá, còn tòa nhà thương mại vừa giữ giá trị vừa tạo dòng tiền đều đặn.

Bối cảnh: vì sao những dự án này giữ giá tốt

Nhìn vào đặc điểm các dự án, có thể thấy yếu tố khan hiếm xuất hiện liên tục. Heukseok Mark Hills chỉ có 18 căn hộ, căn nào cũng hướng sông Hàn, phòng khách dùng hệ kính lớn và cư dân có thể ngắm lễ hội pháo hoa quốc tế Seoul. Janghak Paarc Hannam hoàn thành năm 2020, chỉ có 17 căn trong tòa nhà 6 tầng nổi, 3 tầng hầm; trừ hai căn tầng thấp, 15 căn còn lại thiết kế thông tầng, hướng sông Hàn, tầng hầm có bãi đỗ xe, phòng tập, phòng chiếu phim và khu chơi golf trong nhà.

Số lượng căn ít, vị trí không thể nhân bản và tiện ích riêng tư là những yếu tố thường khiến nhà hạng sang ít bị ảnh hưởng khi thị trường điều chỉnh, vì nguồn cung gần như không tăng thêm. Bên cạnh đó, kết nối giao thông như các ga tàu điện ngầm gần tòa nhà của Daesung cũng là điểm cộng thường được nhắc tới với bất động sản thương mại.

Một chi tiết khác cũng đáng chú ý: căn hộ của vợ chồng Taeyang đứng tên chung, với tỷ lệ sở hữu được truyền thông đưa tin là 94% của Taeyang và 6% của Min Hyo-rin. Taeyang cũng không giữ mọi tài sản mãi mãi: biệt thự khoảng 231 m2 tại UN Village mua năm 2014 với 3,75 triệu USD (hơn 97 tỷ đồng) đã được anh bán lại trước khi chuyển đến Janghak Paarc Hannam.

Tác động với người mua và người bán nhà tại Việt Nam

Thị trường Seoul và thị trường bất động sản Việt Nam khác nhau về thu nhập, chính sách thuế và cơ chế pháp lý, nên không thể lấy mức tăng gần 7 lần của căn hộ Daesung làm kỳ vọng cho một căn hộ ở Hà Nội hay nơi khác. Tuy vậy, một số bài học có thể tham khảo.

Thứ nhất, vị trí và sự khan hiếm thường quan trọng hơn quy mô dự án. Khi mua chung cư cao cấp, người mua có thể đặt câu hỏi: dự án có bao nhiêu căn, tầm nhìn có bị che khuất trong tương lai không, quy hoạch xung quanh ra sao.

Thứ hai, thời gian nắm giữ đóng vai trò lớn. Các mức tăng trong bài đều đến sau 8 đến 12 năm, không phải vài tháng lướt sóng. Nhà đầu tư dùng vay mua nhà cần tính kỹ lãi suất và khả năng trả nợ trong một chu kỳ dài như vậy.

Thứ ba, cân bằng giữa tài sản để ở và tài sản tạo dòng tiền. Nhà phố, shophouse hay tòa nhà cho thuê có thể mang lại thu nhập định kỳ, nhưng tỷ suất thực nhận thường thấp hơn con số gộp sau khi trừ chi phí và thuế.

Thứ tư, việc đứng tên chung như trường hợp Taeyang nhắc người mua nhà ở Việt Nam chú ý tới pháp lý. Theo thông lệ, khi vợ chồng hoặc nhiều người cùng mua, tên các đồng sở hữu được ghi trên sổ hồng, và việc thỏa thuận rõ phần sở hữu từ đầu giúp tránh tranh chấp khi bán hoặc thừa kế.

Câu hỏi thường gặp

Căn hộ nào của BigBang tăng giá mạnh nhất?

Theo VnExpress, căn hộ của Daesung tại Heukseok Mark Hills, quận Dongjak, được mua năm 2015 với khoảng 1,45 tỷ won (28 tỷ đồng). Sau 11 năm, giá trị ước tính khoảng 10 tỷ won (195 tỷ đồng), gần gấp 7 lần. Đây là con số ước tính, không phải giá bán thực tế.

Tòa nhà cho thuê của Taeyang mang lại bao nhiêu tiền?

Tòa nhà 7 tầng tại Hannam-dong được Taeyang mua năm 2016 với khoảng 7,75 tỷ won (150 tỷ đồng). Theo Tatler Asia, tòa nhà từng thu về 26.800 USD (khoảng 707,5 triệu đồng) tiền thuê mỗi tháng. Tính sơ bộ, tỷ suất cho thuê gộp vào khoảng 5,7% mỗi năm trên giá mua.

Có nên học theo cách đầu tư căn hộ cao cấp của người nổi tiếng?

Người mua có thể tham khảo nguyên tắc chọn vị trí khan hiếm và nắm giữ dài hạn, nhưng không nên kỳ vọng mức tăng tương tự. Thị trường Seoul có đặc thù riêng, và các mức tăng trong bài đến sau nhiều năm. Quan trọng nhất vẫn là khả năng tài chính, pháp lý của dự án và nhu cầu thực của bản thân.

Mua nhà đứng tên chung cần lưu ý gì?

Trường hợp vợ chồng Taeyang cho thấy tỷ lệ sở hữu có thể được xác định rõ, như 94% và 6%. Ở Việt Nam, khi nhiều người cùng mua, tên các đồng sở hữu thường được ghi trên sổ hồng. Thỏa thuận bằng văn bản về phần góp vốn ngay từ đầu giúp việc bán, thế chấp vay ngân hàng hay thừa kế về sau thuận lợi hơn.