Đấu giá đất Thủ Thiêm TP HCM: khởi điểm gần 16.700 tỷ đồng

TP HCM vừa phê duyệt phương án đưa bốn lô đất 3-5, 3-8, 3-9 và 3-12 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm trở lại kế hoạch đấu giá, với tổng giá khởi điểm khoảng 16.667 tỷ đồng. Con số này cao hơn khoảng 3,2 lần, tức tăng khoảng 216%, so với tổng khởi điểm 5.266 tỷ đồng của chính bốn lô này trong phiên đấu giá năm 2021.

Đây là tín hiệu đáng chú ý với thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh. Bốn khu đất từng lập kỷ lục giá năm 2021 rồi bị hủy kết quả vì doanh nghiệp trúng đấu giá không hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Sau gần 5 năm, chúng quay lại với mặt bằng giá mới, theo thông tin được vnexpress.net công bố. Bài viết này tổng hợp các con số chính, giải thích bối cảnh và phân tích điều mà người đang tính chuyện mua nhà, mua đất hay đầu tư tại TP HCM nên để ý.

Giá khởi điểm từng lô đất Thủ Thiêm tăng bao nhiêu?

Giá khởi điểm là mức giá thấp nhất mà cơ quan nhà nước đưa ra để các nhà đầu tư bắt đầu trả giá trong một phiên đấu giá quyền sử dụng đất; người trả cao nhất, đáp ứng đủ điều kiện, sẽ trúng. Theo phương án mới, bốn lô được gán ký hiệu mới: lô 3-5 thành 1.K3.4.HH, lô 3-8 thành 1.K3.1.OD, lô 3-9 thành 1.K3.3.HH và lô 3-12 thành 1.K3.5.HH. Mức tăng giữa các lô khá chênh lệch.

Lô 3-12 (1.K3.5.HH) có biến động lớn nhất. Khu đất rộng hơn 10.059 m2, quy hoạch công trình hỗn hợp nhà ở và dịch vụ, được định giá khởi điểm hơn 10.198 tỷ đồng, tương đương khoảng 1 tỷ đồng mỗi m2. Năm 2021, giá khởi điểm của lô này là 2.942 tỷ đồng, tức khoảng 293 triệu đồng mỗi m2. Theo nguồn tin, mức mới gấp khoảng 3,4 lần giá khởi điểm năm 2021 và cũng gấp 3,4 lần phương án dự kiến công bố hồi tháng 8; bảng so sánh của nguồn ghi mức tăng giá khởi điểm là 247%.

Lô 3-8 (1.K3.1.OD) rộng khoảng 8.568 m2, quy hoạch xây dựng nhà ở cao tối đa 10 tầng. Giá khởi điểm tăng từ 1.019 tỷ đồng lên hơn 2.632 tỷ đồng, đơn giá từ khoảng 119 triệu lên 307 triệu đồng mỗi m2, cao gần 2,6 lần so với lần đấu giá trước, tương ứng mức tăng 159%.

Lô 3-9 (1.K3.3.HH) rộng 5.009 m2, quy hoạch tổ hợp nhà ở kết hợp dịch vụ, cao tối đa 10 tầng. Giá khởi điểm mới gần 1.745 tỷ đồng, khoảng 348 triệu đồng mỗi m2, tăng khoảng 2,4 lần so với mức 728 tỷ đồng 5 năm trước. So với phương án giá dự kiến 738 tỷ đồng công bố hồi tháng 8, mức mới cao hơn khoảng 2,3 lần.

Lô 3-5 (1.K3.4.HH) có diện tích 6.446 m2, được duyệt giá khởi điểm hơn 2.091 tỷ đồng, tương đương khoảng 325 triệu đồng mỗi m2. Năm 2021, lô này khởi điểm 578 tỷ đồng (89,7 triệu đồng mỗi m2). Như vậy giá tăng thêm hơn 1.513 tỷ đồng, gấp 3,6 lần, tương ứng mức tăng 262% theo bảng so sánh.

Các ký hiệu như HH thường chỉ đất hỗn hợp, nghĩa là trên cùng khu đất được phép kết hợp nhiều chức năng như căn hộ, thương mại, văn phòng; còn lô 1.K3.1.OD theo nguồn được quy hoạch xây dựng nhà ở. Chức năng sử dụng đất và chiều cao tối đa là những yếu tố quyết định doanh nghiệp xây được bao nhiêu mét vuông sàn, nên cũng ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất.

Vì sao 4 lô đất Thủ Thiêm phải đấu giá lại?

Câu chuyện bắt đầu từ phiên đấu giá năm 2021. Khi đó, bốn lô đất được các doanh nghiệp trả tổng cộng 37.346 tỷ đồng, cao hơn rất nhiều so với tổng khởi điểm. Riêng lô 3-12 được trả 24.500 tỷ đồng, lô 3-9 là 5.026 tỷ đồng, lô 3-8 là 4.000 tỷ đồng và lô 3-5 là 3.820 tỷ đồng. Mức trúng ở lô 3-12 từng được xem là kỷ lục của thị trường mua bán đất TP HCM.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp trúng đấu giá đã không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Nghĩa vụ tài chính ở đây là khoản tiền sử dụng đất mà người trúng đấu giá phải nộp cho Nhà nước trong thời hạn quy định để được giao đất. Theo thông lệ tại Việt Nam, khi người trúng không nộp đủ tiền, kết quả đấu giá có thể bị hủy và khoản tiền đặt trước có thể không được hoàn lại. Trong trường hợp này, kết quả đã bị hủy và các khu đất quay lại kế hoạch đấu giá.

Theo vnexpress.net, việc đấu giá lại diễn ra khi mặt bằng giá đất, chi phí phát triển dự án và điều kiện tài chính đều đã khác so với năm 2021. Giá khởi điểm mới được xác định theo phương án định giá đất tại thời điểm hiện tại, thay vì giữ nguyên con số cũ.

TP HCM cũng dự kiến đấu giá 8 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm trong năm nay, với tổng diện tích hơn 138.000 m2. Bốn lô kể trên là một phần của kế hoạch này.

Giá khởi điểm mới so với giá trúng năm 2021 nói lên điều gì?

Điểm đáng chú ý là dù tăng hơn ba lần, tổng giá khởi điểm mới khoảng 16.667 tỷ đồng vẫn chỉ bằng chưa đến một nửa tổng giá trúng 37.346 tỷ đồng năm 2021, thấp hơn khoảng 20.679 tỷ đồng. Với lô 3-12, mức khởi điểm hơn 10.198 tỷ đồng chưa bằng một nửa con số 24.500 tỷ đồng từng được trả.

Có thể hiểu theo hai hướng. Một mặt, giá khởi điểm tiến gần hơn về mặt bằng giá từng được thị trường chấp nhận trong phiên trước, phản ánh việc định giá đất theo thời điểm hiện tại. Mặt khác, khoảng cách lớn với giá trúng năm 2021 cho thấy mức giá kỷ lục khi đó không hẳn là thước đo bền vững, bằng chứng là chính các doanh nghiệp trả giá cao đã không hoàn tất việc nộp tiền.

Nguồn tin nhận định việc bốn lô từng lập kỷ lục trở lại thị trường sẽ là phép thử với mức độ quan tâm của nhà đầu tư và khả năng hấp thụ quỹ đất ở mặt bằng giá mới. Nói cách khác, kết quả phiên đấu giá sắp tới, dù cao hay thấp, sẽ là một chỉ báo quan trọng cho giá nhà đất khu trung tâm mới của TP Hồ Chí Minh.

Tác động với người mua và người bán nhà đất TP HCM

Với người mua căn hộ, giá đất là một cấu phần lớn trong giá bán. Theo cách tính thường gặp, chủ đầu tư phân bổ tiền đất lên tổng diện tích sàn xây dựng, cộng thêm chi phí xây dựng, lãi vay, thuế, phí và lợi nhuận. Khi đơn giá đất khởi điểm ở lô 3-12 đã khoảng 1 tỷ đồng mỗi m2, còn các lô khác từ khoảng 307 đến 348 triệu đồng mỗi m2, có thể dự đoán sản phẩm hình thành trên các khu đất này nếu đấu giá thành công sẽ thuộc phân khúc cao cấp. Người tìm mua chung cư giá vừa túi tiền khó kỳ vọng vào quỹ đất này.

Với người đang sở hữu nhà đất quanh Thủ Thiêm, kết quả đấu giá thường được giới môi giới dùng làm căn cứ để định giá rao bán. Kinh nghiệm năm 2021 cho thấy giá trúng kỷ lục có thể kéo kỳ vọng của cả khu vực lên, nhưng khi kết quả bị hủy, mức giá tham chiếu ấy mất giá trị. Người bán nên thận trọng khi đẩy giá theo tin đấu giá, còn người mua nên đối chiếu với giao dịch thực tế thay vì chỉ nhìn con số trên phiên đấu giá.

Với nhà đầu tư, việc thành phố dự kiến đưa ra 8 lô với hơn 138.000 m2 trong năm nay đồng nghĩa nguồn cung đất sạch tại Thủ Thiêm có thể tăng. Đây là loại đất đã có quy hoạch rõ ràng và do Nhà nước trực tiếp giao qua đấu giá, nên pháp lý thường minh bạch hơn so với nhiều giao dịch đất nền nhỏ lẻ. Dù vậy, quy mô vốn hàng nghìn tỷ đồng khiến sân chơi này chủ yếu dành cho doanh nghiệp lớn. Nhà đầu tư cá nhân có thể coi diễn biến phiên đấu giá như một thước đo tâm lý thị trường để cân nhắc thời điểm mua bán nhà đất ở các khu vực lân cận.

Người vay mua nhà cũng nên tính đến rủi ro: nếu giá đất đầu vào tăng, giá bán sản phẩm tương lai có thể tăng theo, kéo dài thời gian trả góp. Lập kế hoạch tài chính với kịch bản lãi suất thả nổi, tức lãi suất được điều chỉnh định kỳ theo thị trường sau thời gian ưu đãi, là điều nên làm trước khi xuống tiền.

Xem các tin mua bán đất tại TP Hồ Chí Minh

Tham khảo nhà đất đang rao bán tại TP HCM

Câu hỏi thường gặp

Tổng giá khởi điểm 4 lô đất Thủ Thiêm đấu giá lại là bao nhiêu?

Theo phương án TP HCM phê duyệt, tổng giá khởi điểm của bốn lô khoảng 16.667 tỷ đồng, thường được làm tròn là gần 16.700 tỷ đồng. Mức này cao hơn khoảng 216% so với tổng khởi điểm 5.266 tỷ đồng năm 2021, nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với tổng giá trúng 37.346 tỷ đồng khi đó.

Lô đất nào ở Thủ Thiêm có giá khởi điểm cao nhất?

Lô 3-12, nay mang ký hiệu 1.K3.5.HH, có giá khởi điểm hơn 10.198 tỷ đồng, tương đương khoảng 1 tỷ đồng mỗi m2. Khu đất rộng hơn 10.059 m2, quy hoạch công trình hỗn hợp nhà ở và dịch vụ. Năm 2021, lô này từng được trả 24.500 tỷ đồng.

Vì sao kết quả đấu giá đất Thủ Thiêm năm 2021 bị hủy?

Các doanh nghiệp trúng đấu giá năm 2021 không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, tức không nộp đủ tiền sử dụng đất theo quy định. Vì vậy kết quả bị hủy và bốn khu đất được đưa trở lại kế hoạch đấu giá với giá khởi điểm xác định theo thời điểm hiện tại.

Giá đất Thủ Thiêm tăng có làm giá căn hộ TP HCM tăng theo không?

Giá đất là một phần quan trọng trong giá thành căn hộ, nên giá đất đầu vào cao thường khiến sản phẩm hình thành sau này có giá bán cao. Tuy nhiên, giá chung cư ở các khu vực khác của TP HCM còn phụ thuộc nhiều yếu tố như nguồn cung, lãi suất và nhu cầu thực. Người mua nên theo dõi kết quả phiên đấu giá như một chỉ báo, không nên coi đó là giá thị trường chung.

Năm nay TP HCM đấu giá bao nhiêu lô đất ở Thủ Thiêm?

Theo kế hoạch, TP HCM dự kiến đấu giá 8 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm trong năm nay, tổng diện tích hơn 138.000 m2. Bốn lô 3-5, 3-8, 3-9 và 3-12 nằm trong số này và được xem là phép thử sức hấp thụ của thị trường ở mặt bằng giá mới.