Đấu giá 25 lô đất An Vân Dương Huế: cơ hội mua đất từ 2,6 tỷ

TP Huế chuẩn bị đưa ra đấu giá 25 lô đất ở tại khu dân cư OTT4, thuộc khu đô thị An Vân Dương, phường Thanh Thủy, với tổng giá khởi điểm hơn 101 tỷ đồng. Phiên đấu dự kiến diễn ra ngày 24/10, mỗi lô có giá khởi điểm từ khoảng 2,6 tỷ đến hơn 6,51 tỷ đồng, theo VnExpress.

Với người đang tìm mua đất ở Huế, đây là một trong những đợt đấu giá có quỹ đất đã hoàn thiện hạ tầng, diện tích lô phổ biến 150-187 m2. Tuy vậy, đi kèm cơ hội là những ràng buộc về xây dựng và chi phí mà người tham gia cần tính trước. Bài viết dưới đây tổng hợp các con số chính, giải thích cách một phiên đấu giá đất thường vận hành và gợi ý những điều nên cân nhắc trước khi đặt cọc.

Giá đất đấu giá ở An Vân Dương, Huế là bao nhiêu

Toàn bộ 25 thửa đất có tổng diện tích gần 4.866 m2. Đơn vị tổ chức là Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản, phối hợp với Trung tâm Phát triển quỹ đất và Quản lý hạ tầng TP Huế. Các lô đã được làm xong hạ tầng kỹ thuật và hiện chưa có tài sản nào gắn liền trên đất, nghĩa là người trúng nhận đất trống để tự xây.

Đơn giá khởi điểm dao động từ 17,33 đến 23,15 triệu đồng mỗi m2. Nếu chia tổng giá khởi điểm hơn 101 tỷ đồng cho gần 4.866 m2, mức bình quân rơi vào khoảng 20,8 triệu đồng mỗi m2, và mỗi lô trung bình vào khoảng 4 tỷ đồng. Đây là phép tính tham khảo để hình dung mặt bằng chung, không phải con số do đơn vị tổ chức công bố.

Hai lô đắt nhất đều nằm ở vị trí góc, giáp hai mặt đường. Lô rộng 284,7 m2, tiếp giáp hai tuyến đường quy hoạch có lộ giới 15,5 m và 12 m, có giá khởi điểm hơn 6,51 tỷ đồng. Lô kế tiếp rộng gần 284 m2, cũng hai mặt đường, khởi điểm hơn 6,49 tỷ đồng. Lộ giới là bề rộng của con đường tính theo quy hoạch, bao gồm cả lòng đường và vỉa hè; lộ giới càng lớn thì mặt tiền thường càng có giá trị khai thác.

Nhóm còn lại chủ yếu là các lô diện tích khoảng 150-187 m2, giá khởi điểm từ 2,59 đến 4,12 tỷ đồng. Theo VnExpress, những lô nằm ở vị trí mặt đường được xếp vào nhóm có đơn giá cao hơn.

Cần lưu ý tổng giá khởi điểm nói trên chưa bao gồm lệ phí trước bạ và các khoản chi phí liên quan. Lệ phí trước bạ là khoản người nhận quyền sử dụng đất nộp khi đăng ký sang tên, theo thông lệ hiện nay ở mức 0,5% giá trị tính lệ phí. Ví dụ, nếu một lô trúng ở mức 4 tỷ đồng, lệ phí trước bạ có thể vào khoảng 20 triệu đồng.

Phiên đấu giá ngày 24/10 diễn ra thế nào

Phiên đấu dự kiến tổ chức ngày 24/10 theo hình thức bỏ phiếu trực tiếp, phương thức trả giá lên và không giới hạn số vòng trả giá. Bỏ phiếu trực tiếp nghĩa là người tham gia ghi mức giá vào phiếu và nộp ngay tại phiên; trả giá lên nghĩa là mỗi vòng sau phải cao hơn vòng trước, người trả cao nhất ở vòng cuối là người trúng.

Việc không hạn chế số vòng có thể khiến giá được đẩy lên khá xa so với mức khởi điểm nếu một lô có nhiều người quan tâm, nhất là các lô góc hoặc mặt đường lớn. Ngược lại, lô có vị trí kém hơn có thể chỉ qua vài vòng.

Mỗi thửa đất phải có tối thiểu hai người đăng ký thì phiên đấu mới đủ điều kiện tổ chức. Quy định này nhằm bảo đảm có cạnh tranh thực sự; lô nào chỉ có một người đăng ký sẽ không được đấu trong phiên này.

Theo thông lệ trong các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam, người muốn tham gia thường phải mua hồ sơ, nộp một khoản tiền đặt trước tính theo tỷ lệ phần trăm của giá khởi điểm và tham dự đúng giờ. Người không trúng thường được hoàn lại tiền đặt trước, còn người trúng mà bỏ cọc có thể mất khoản này. Mức cụ thể của từng lô cần xem trong quy chế đấu giá do đơn vị tổ chức phát hành.

Người trúng đấu giá được xây nhà ra sao

Đây là phần người mua đất ở An Vân Dương cần đọc kỹ. Theo quy định của đợt đấu giá, người trúng phải xây nhà theo mẫu thiết kế kiến trúc đã được phê duyệt, không được tự do thiết kế.

Công trình cao tối đa 5 tầng và phải lùi 4 m so với chỉ giới đường đỏ. Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới phân định phần đất dành cho đường giao thông, hạ tầng với phần đất được phép xây dựng. Lùi 4 m có nghĩa là phía trước nhà sẽ có một khoảng sân, phần diện tích sàn xây dựng thực tế sẽ nhỏ hơn diện tích lô.

Màu sắc công trình cũng bị giới hạn trong bốn màu: trắng, vàng nhạt, vàng sẫm và nâu sẫm. Cổng và hàng rào phải đáp ứng yêu cầu về độ rỗng và tỷ lệ che chắn mặt tiền, tức không được xây tường kín bưng.

Với người mua để ở, những quy định này giúp khu dân cư đồng bộ, thoáng đãng, phù hợp cảnh quan của một đô thị di sản như Huế. Với nhà đầu tư muốn xây nhà phố cho thuê hay kinh doanh, giới hạn tầng cao và khoảng lùi có thể ảnh hưởng đến công năng và hiệu quả khai thác, nên cần tính toán trước.

Bối cảnh: vì sao khu đô thị An Vân Dương được chú ý

An Vân Dương là khu đô thị mới của Huế, phiên đấu lần này nằm ở phường Thanh Thủy. Thông thường, các địa phương đấu giá quỹ đất đã đầu tư hạ tầng để tăng nguồn thu ngân sách và đưa đất vào sử dụng, đồng thời tạo ra nguồn cung đất ở có pháp lý rõ ràng.

Nguồn tin không cho biết kết quả các đợt đấu giá trước tại khu vực hay mức giá giao dịch trên thị trường thứ cấp. Vì vậy người quan tâm nên tự khảo sát thêm giá các lô đất lân cận, tham khảo môi giới địa phương và đối chiếu với đơn giá khởi điểm 17,33-23,15 triệu đồng mỗi m2 để có cái nhìn đầy đủ.

Một điểm cộng của đất đấu giá do Nhà nước tổ chức là nguồn gốc đất minh bạch: đất đã được thu hồi, giải phóng mặt bằng và làm hạ tầng, người trúng sau khi nộp đủ tiền sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thường gọi là sổ đỏ hoặc sổ hồng. Điều này giảm rủi ro pháp lý so với mua đất trôi nổi chưa rõ quy hoạch.

Có nên mua đất đấu giá ở Huế lúc này

Với người mua để ở, các lô 150-187 m2 có giá khởi điểm 2,59-4,12 tỷ đồng là lựa chọn đáng cân nhắc nếu muốn một mảnh đất rộng, hạ tầng sẵn, được xây nhà tối đa 5 tầng. Tuy nhiên, giá trúng thực tế có thể cao hơn khởi điểm, nên nên đặt trước một mức trần mình sẵn sàng trả và không bị cuốn theo không khí phòng đấu.

Với nhà đầu tư, hai lô góc trên 6,49 tỷ đồng có lợi thế hai mặt tiền, nhưng mức vốn cao và quy định xây theo mẫu khiến biên lợi nhuận phụ thuộc vào giá trúng. Cũng cần lưu ý chi phí xây dựng theo mẫu thiết kế được duyệt, lệ phí trước bạ và thời gian chờ thị trường hấp thụ.

Với người cần vay mua đất, nên làm việc với ngân hàng trước phiên đấu. Theo thông lệ, ngân hàng thẩm định tài sản đảm bảo và cho vay theo tỷ lệ trên giá trị định giá, không phải giá trúng, trong khi tiền trúng đấu giá thường phải nộp theo thời hạn quy định. Chuẩn bị nguồn vốn sớm giúp tránh rủi ro mất tiền đặt trước vì không thanh toán kịp.

Người bán đất trong khu vực lân cận cũng có thể theo dõi kết quả phiên 24/10, bởi giá trúng đấu giá thường được thị trường dùng làm mốc tham chiếu cho các giao dịch mua bán đất xung quanh.

Câu hỏi thường gặp

Giá khởi điểm các lô đất An Vân Dương là bao nhiêu?

Theo VnExpress, mỗi lô có giá khởi điểm từ khoảng 2,6 tỷ đến hơn 6,51 tỷ đồng, tương đương 17,33-23,15 triệu đồng mỗi m2. Tổng giá khởi điểm của 25 lô là hơn 101 tỷ đồng, chưa gồm lệ phí trước bạ và chi phí liên quan.

Diện tích các lô đất đấu giá là bao nhiêu?

Phần lớn các lô rộng khoảng 150-187 m2. Hai lô góc lớn nhất rộng 284,7 m2 và gần 284 m2, đều giáp hai mặt đường. Tổng diện tích cả 25 lô gần 4.866 m2.

Khi nào diễn ra phiên đấu giá và đấu theo cách nào?

Phiên đấu dự kiến tổ chức ngày 24/10, bỏ phiếu trực tiếp, trả giá lên và không giới hạn số vòng. Mỗi thửa cần ít nhất hai người đăng ký thì mới được đưa ra đấu.

Trúng đấu giá có được tự thiết kế nhà không?

Không. Người trúng phải xây theo mẫu thiết kế kiến trúc đã được phê duyệt, tối đa 5 tầng, lùi 4 m so với chỉ giới đường đỏ. Màu sơn chỉ được chọn trong trắng, vàng nhạt, vàng sẫm và nâu sẫm, cổng và hàng rào phải đảm bảo độ rỗng.

Ngoài tiền trúng đấu giá còn phải trả những khoản gì?

Người trúng còn phải nộp lệ phí trước bạ, theo thông lệ khoảng 0,5% giá trị tính lệ phí, cùng các chi phí liên quan như hồ sơ và thủ tục cấp giấy chứng nhận. Ngoài ra cần dự trù chi phí xây nhà theo mẫu thiết kế bắt buộc.